越秀地产简介

三、越秀地产融资
资产证劵化（REITs） 认购期权
2005年12月21日 联交所上市 （HK00405），注 入白马大厦、财 富广场、城建大 厦、维多利广场， 取得33亿港元
2012年12月，越 秀地产将广州金 融国际中心注入， 持有物业从66亿 上升至220亿
2013年7月，与越 秀房产信托基金 合作佛山拿地， 越秀地产公司仅 持股20%，小投资 撬动大项目。
越秀地产利用集团的金融平台进行资产证券化：当商业地产项目回报率达到要求时，
越秀地产就可以把项目注入越秀房托基金，实现二次证券化，加速资金回笼。 越秀地产子 越秀房产信 公司广州东 18个月内定向回购 托基金 辉占20%股 （REITs）占 权 80%股权
越秀地产子 公司占10% 股权
期权定向回购
集团旗下仁 达五号基金 占90%股权
二、投资回报率要求高 境外REITs投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利能力有很高的 要求。“越秀REITs”上市招股价是以6.3厘至6.7厘的年回报率为基准，比李嘉诚旗下的 “泓富REITs”5.3厘的年回报率高出不少，而要达到如此高的回报，依靠企业自身“造血” 并非易事。 三、宏观环境是抑制 2008年金融危机以来，全球经济都并未恢复，资本市场普遍低迷。香港的REITs市场 目前也只有8只在市的REITs，以后的发展也不得而知。同时，我国自2010年以来，房地产 市场经历着严厉的宏观调控政策，开发商们现在也不敢贸然前行。 上述因素加上“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性，其REITs发行 路径尚不具典型意义。
六、香港联交所上市REITs
香港联交所上市REITs列表 （截至2012年6月22日）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 股份代号 00405 00435 00778 00808 00823 01881 02778 87001 股份名称 越秀房产信托基金 阳光房地产基金 置富产业信托 泓富产业信托 领汇房产基金 富豪产业信托 冠君产业信托 汇贤产业信托 信托基金经理人 越秀房托资产管理有限公司 恒基阳光资产管理有限公司 泓富资产管理有限公司 泓富资产管理有限公司 领汇管理有限公司 富豪资产管理有限公司 鹰君资产管理（冠君）有限公司 汇贤房托管理有限公司
联合取得 佛山禅城 区地块
案例一、佛山禅城地块，首个“地产+信托”模式
联合取得 广州地王 萝岗项目 案例二、广州地王萝岗项目
Байду номын сангаас
五、REITs简介
一、定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），属于不动产证劵化的一种类型， 由受托的专业管理机构向投资者发售信托份额筹集资金，并以之投放于房地产及相关权利，并将投资收 益按信托份额分配给投资者而成立的信托，通过拥有及管理可带来收入的房地产项目，为投资者争取及 提供定期收入。
排
名
2012年23位；2013年36位。
营 业 额
2012年81亿排名27位。
盈利能力
2011年，毛利率40%；2012年，毛利率47%。
经营模式
“地产+REITs” ；“住宅地产+商业地产”双轮驱动；“开发+运营+金融”高端发 展模式；地产与房产基金的常态化互动，成就越秀地产独特核心竞争力。
劣
势
开发周期慢，经营效益偏低，2012年公司存货周转率仅为0.12（国企背景，开发周 期慢）。
八、越秀REITs很难复制
一、政策限制严格 2006年建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、国 家外汇管理局与建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、建设 部发布《关于对外商投资企业在中国境内取得资质情况进行全面调查的通知》。 2005年“越秀投资”作为广州市政府在香港的窗口企业，资产出境的行政审批简单， 操作难度不大；且发行REITs之前，资产合法转移。
安徽金大地集团 越秀地产简介
2014年1月8日
DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD
一、越秀集团架构
广州越秀集团有限公司
100%
隶属广州 国资委
越秀企业（集团）有限公司
49.81%
越秀地产股份有限公司 （股份代码：HK00123，1.8元）
35.14%
与母公司的小型 房地产基金合作 拿地，推广到武 汉、广州萝岗地 块，越秀地产持 股更低。
越秀地产采用的是资产证劵化和认购期权等金融手段迅速套现，加快资产周转速度。 其具体操作手法是，越秀地产先与母公司的小型房地产基金合作拿地，并通过合营伙伴向自己设置认 购期权的方式来实现套期保值；同时选择适当时机将所获得项目注入越秀房地产信托基金，通过资产证
越秀房地产投资信托基金REITs （股份代码：HK00405，3.77元）
二、房地产业务简介
布 局
以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局（广州、香港、 佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛） 。
销 售 额
2012年123亿元，同比增长35.9%；2013年上半年86亿元，全年计划上调至145亿元。
汇报完毕
DALIAN WANDA COMMERCIAL PROPERTIES CO.,LTD
在香港联交所上市的REITs一共只有8只，纯粹意义上内地在香港上市的REITs仅 有越秀。汇贤的标的物业虽然也在内地，但其是由李嘉诚控制的长江实业旗下的资产， 在汇贤REITs发行之前早已属于香港长江实业资产。
七、越秀地产与REITs互动模式
说明： 1. 2005年，白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场注入越秀REITs，越秀投资取 得REITs 支付的33亿港元现金，并仍然持有REITs33.3%的股份。 2. 2012年，越秀地产将广州金融国际中心注入，REITs持有物业从66亿上升至220亿。 3.财富天地广场等物业开业运营成熟后，也会注入REITs，带来大量现金流，大大缩短投资回报周期。
二、国外REITs特征
集体投资计划 收益来自于房地产租金，高于存款利率 可长期经营的金融工具 有规范法律构建的制度要求
三、发展史
19世纪末在美国 产生 1960房地产投资 信托法》和《国 内税收法典》修 改，税务优惠， 发展起来 1990后发展至世 界各地
目前全球约500支 市值5155亿美元， 美国交易约190支， 市值占比约45%
券化回笼资金，最终将优质项目资产收入囊中。
四、2013年合作拿地多块
越秀地产和母公司的基金合作拿地，前期投入少。 但未来一到两年内，越秀地产需每年支付后者不菲的期权成本。以萝岗地块为例，基 金合营伙伴向越秀地产授予了项目公司全部90%认购期权，行权价格相当于合作伙伴注 入的资本总额加上12%年回报率。 越秀地产还需要筹备足够的资金回购项目。广州和武汉项目仅剩余地块原始成本就已 高达120亿元。