某地产公司年度营销推广计划
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国雅城
万科旁 地铁上盖 晋阳湖136万方水岸美宅
本次报告结构
本体 分析
推广 攻略
目标
市场 分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推Hale Waihona Puke Baidu 攻略
目标
销售目标
16年目标
1、量：3.3亿（年度总销3.3亿） 2、价：价格会在证件下发时间有所提升
品牌目标
项目：稳固当前区域领导者地位 企业：项目与企业品牌联动，拉升项目品牌
土地市场
市场热度不均，万柏林城改将土地供应次序热度不减，对于城市未来规划影响， 晋源区成为品牌开发商共同看好的热点板块。
热度不均，万柏林区持续高量供地规模。2015年土地供应集中在小店区，共推出46宗地，总占地面积99.2万㎡，同 比上涨了2.7倍，其次是万柏林区，占总供应面积31%；土地成交中，万柏林区位居高位，占比将过半，小店区第二。 受“南移、西进”规划影响，晋源区日趋成熟，加之万柏林区城改热度不减，品牌与本土房企共同看好城市热点晋阳 湖发展。
以制定出今年工作方案，各项前期工作正在有序进行
新政策界定
➢
“首付、契税、利息降低将极大地提 振目前 房地产 市场整 体低迷 的态势 ，将进 一步释 放市场 活动， 产生良 性的房 地产发 展局面 ，房地 产市场 有望逆 转向上 ”
➢
“对拥有一套住房并已结清相应购房 贷款的 家庭， 为改善 居住条 件再次 申请贷 款购买 普通商 品住房 ，银行 金融机 构执行 放宽购 房贷款 政策”
➢ 本次契税调整只是针对首套房、二套 房。三套房及以上的，还是按照原来 的3%征收契税。
市场政策
降低银行准备金率，释放银行业的流 动性
聚焦央行 2016年3月1日首次将准影响
太原市场政策
加速推进城中村改造 太原城六区改造计划
今年将完成全区所有城中村的整村拆除 财政投资10亿元以上推进城中村改造 力争 年内完成4个城中村整村改造 紧抓各项手续办理加快安置房建设 筹建区属融资平台解决资金不足问题
本体分析
推广 攻略
目标
市场 分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推售 攻略
本体 分析
剩余户型主要以两居室为主，三居室 占比相 对较小 受价格影响，小户型市场需求占主导 地位， 改善型 户型紧 跟其次
本体 分析
1#楼
1#C10户型三室两厅两卫117㎡
1#C9户型三室两厅两卫116㎡
1#B4户型两室两厅一卫77㎡
销售的首要任务是保证销售速度，其 次才是 实现价 格稳定 。
远超过16年第一季度的销售速度！
目标解析小结：
营销突围：
16年销售任务艰巨，淡市下如何实 现有价格要求的快速去化？
品牌升值：
借助万科力量，提升项目品质
如何在竞争激烈的市场下完成艰巨的销售任务？
项目自身有何优劣势——本体分析 市场中有何竞争与威胁——市场分析 客户有何特征与需求——客户分析
目标 分解
量：3.3亿
预计 开盘 16年9月
实现价格的提升：
价：
6500元/㎡↑ 7300元/㎡↑
市场形势瞬息变化，区域大盘群集， 如何突破证件困局保持销量持续上升？
3月15套；4-6月平均52套（6800元/㎡），7-9 月90套（7300元/㎡）
需要6个月内完440套销售量， 平均73套/月
➢ C5户型位于2#楼西户，南北通透，南立面较平整，突出得卧室对其采光影响较小，过道面积相对 较长，面积浪费较大。
本体 分析
3#楼
3#楼B7户型两室两厅一卫81㎡
3#楼C15户型三室两厅两卫116
3#楼D3户型四室两厅两卫163
➢ 3#楼B7户型纯阳户型，户型相对方正，卫生间与厨房相对，格局相对较差，卫生间无窗户，视线 不好，餐、客过道较大，户型面积相对浪费。
➢ C15户型，南北通透，户型设计紧凑，过道面积小于D3，且动静分期相对不明确。 ➢ D3户型户型方正，动静分区明确，过道面积相对浪费，暗卫。
产品力解析
• 户型产品丰富，标准层共计8种户型；
• 面积区间集中，77-163平方米，产品 线覆盖客群需求为两居、三居产品；
• 推货时要将户型配比调整合理，两居 室与三居搭配销售
推广 攻略
目标
市场分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推售 攻略
市场政策
现在首付 契税 利息都降了，二套时代来了！
二套房首付降 低了！由去年
的40%降至 30%
二套房还贷利息 由原来的6.15%，
降至4.9%
优惠
二套购房契税降 了！由去年的3%
降至最低1%
➢ 楼市新政频频出台，国家都支付再来 一套，二套房首付再降！契税在降！ 付款利息再降！这是国家支持我们购 置二套房，二套房来啦！
6月前均价6500元/㎡ 9月开盘均价7300元/㎡
在价格后续小幅提升的基础上，月均销售68套，是否有难度？
目标 分解
目标分解一：量与价 量价均需提升，但市场形势反差巨大，销售任务艰巨
3月15套；4-6月平均52套（6800元/㎡），7-9月90套（7300元/㎡） 需要6个月内完440套销售量，平均73套/月
户型总结 •户型丰富，面积区间广泛，配比合理； • 户型方正，功能齐备，结构紧凑； • 分区明确，动线集中； • 大客厅满足家人活动需求； • 全面设计，提高生活品质； • 飘窗、落地窗、阳台结合，多角度享 受阳光与美景； • 有大量的163平方米南北通透四居， 在本项目从未销售过，存在一定风险。
本体分析
➢
城中村的改造使市场竞争更加激烈。
土地市场
土地市场供应充足，开发房企拿地仍以稳字当头，相对理性，但全国性品牌开发 商拿地则相对果敢，迅速扩张布局。
表面平静，稳字当头，房企理性扩张布局。2015年太原土地供应占地面积300.18万㎡，同比上 涨4%；成交184.72万㎡，同比下降17%。供应建筑面积1,107万㎡，同比上涨20%，成交694 万㎡，实际新增成交523万㎡（扣除补地部分），下降24%。
➢ C10117㎡，C9 116㎡位于1#楼，南北通透，南向凸出的两居室对其采光有一定影响。 ➢ B4户型位于1#楼，南向凸出户型，采光相对较好但通透性相对较弱。
本体 分析
2#楼
2#楼B5户型两室两厅一卫91㎡
2#楼C5户型三室两厅两卫121㎡
➢ 2#B户型设计方正，凸出户型，采光相对较好，过道较大且经过客卧，没有做到动静分区。卫生见 与厨房相连过于紧密。
万科旁 地铁上盖 晋阳湖136万方水岸美宅
本次报告结构
本体 分析
推广 攻略
目标
市场 分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推Hale Waihona Puke Baidu 攻略
目标
销售目标
16年目标
1、量：3.3亿（年度总销3.3亿） 2、价：价格会在证件下发时间有所提升
品牌目标
项目：稳固当前区域领导者地位 企业：项目与企业品牌联动，拉升项目品牌
土地市场
市场热度不均，万柏林城改将土地供应次序热度不减，对于城市未来规划影响， 晋源区成为品牌开发商共同看好的热点板块。
热度不均，万柏林区持续高量供地规模。2015年土地供应集中在小店区，共推出46宗地，总占地面积99.2万㎡，同 比上涨了2.7倍，其次是万柏林区，占总供应面积31%；土地成交中，万柏林区位居高位，占比将过半，小店区第二。 受“南移、西进”规划影响，晋源区日趋成熟，加之万柏林区城改热度不减，品牌与本土房企共同看好城市热点晋阳 湖发展。
以制定出今年工作方案，各项前期工作正在有序进行
新政策界定
➢
“首付、契税、利息降低将极大地提 振目前 房地产 市场整 体低迷 的态势 ，将进 一步释 放市场 活动， 产生良 性的房 地产发 展局面 ，房地 产市场 有望逆 转向上 ”
➢
“对拥有一套住房并已结清相应购房 贷款的 家庭， 为改善 居住条 件再次 申请贷 款购买 普通商 品住房 ，银行 金融机 构执行 放宽购 房贷款 政策”
➢ 本次契税调整只是针对首套房、二套 房。三套房及以上的，还是按照原来 的3%征收契税。
市场政策
降低银行准备金率，释放银行业的流 动性
聚焦央行 2016年3月1日首次将准影响
太原市场政策
加速推进城中村改造 太原城六区改造计划
今年将完成全区所有城中村的整村拆除 财政投资10亿元以上推进城中村改造 力争 年内完成4个城中村整村改造 紧抓各项手续办理加快安置房建设 筹建区属融资平台解决资金不足问题
本体分析
推广 攻略
目标
市场 分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推售 攻略
本体 分析
剩余户型主要以两居室为主，三居室 占比相 对较小 受价格影响，小户型市场需求占主导 地位， 改善型 户型紧 跟其次
本体 分析
1#楼
1#C10户型三室两厅两卫117㎡
1#C9户型三室两厅两卫116㎡
1#B4户型两室两厅一卫77㎡
销售的首要任务是保证销售速度，其 次才是 实现价 格稳定 。
远超过16年第一季度的销售速度！
目标解析小结：
营销突围：
16年销售任务艰巨，淡市下如何实 现有价格要求的快速去化？
品牌升值：
借助万科力量，提升项目品质
如何在竞争激烈的市场下完成艰巨的销售任务？
项目自身有何优劣势——本体分析 市场中有何竞争与威胁——市场分析 客户有何特征与需求——客户分析
目标 分解
量：3.3亿
预计 开盘 16年9月
实现价格的提升：
价：
6500元/㎡↑ 7300元/㎡↑
市场形势瞬息变化，区域大盘群集， 如何突破证件困局保持销量持续上升？
3月15套；4-6月平均52套（6800元/㎡），7-9 月90套（7300元/㎡）
需要6个月内完440套销售量， 平均73套/月
➢ C5户型位于2#楼西户，南北通透，南立面较平整，突出得卧室对其采光影响较小，过道面积相对 较长，面积浪费较大。
本体 分析
3#楼
3#楼B7户型两室两厅一卫81㎡
3#楼C15户型三室两厅两卫116
3#楼D3户型四室两厅两卫163
➢ 3#楼B7户型纯阳户型，户型相对方正，卫生间与厨房相对，格局相对较差，卫生间无窗户，视线 不好，餐、客过道较大，户型面积相对浪费。
➢ C15户型，南北通透，户型设计紧凑，过道面积小于D3，且动静分期相对不明确。 ➢ D3户型户型方正，动静分区明确，过道面积相对浪费，暗卫。
产品力解析
• 户型产品丰富，标准层共计8种户型；
• 面积区间集中，77-163平方米，产品 线覆盖客群需求为两居、三居产品；
• 推货时要将户型配比调整合理，两居 室与三居搭配销售
推广 攻略
目标
市场分析
营销攻略
展示 攻略
拓客 攻略
客户 分析
推售 攻略
市场政策
现在首付 契税 利息都降了，二套时代来了！
二套房首付降 低了！由去年
的40%降至 30%
二套房还贷利息 由原来的6.15%，
降至4.9%
优惠
二套购房契税降 了！由去年的3%
降至最低1%
➢ 楼市新政频频出台，国家都支付再来 一套，二套房首付再降！契税在降！ 付款利息再降！这是国家支持我们购 置二套房，二套房来啦！
6月前均价6500元/㎡ 9月开盘均价7300元/㎡
在价格后续小幅提升的基础上，月均销售68套，是否有难度？
目标 分解
目标分解一：量与价 量价均需提升，但市场形势反差巨大，销售任务艰巨
3月15套；4-6月平均52套（6800元/㎡），7-9月90套（7300元/㎡） 需要6个月内完440套销售量，平均73套/月
户型总结 •户型丰富，面积区间广泛，配比合理； • 户型方正，功能齐备，结构紧凑； • 分区明确，动线集中； • 大客厅满足家人活动需求； • 全面设计，提高生活品质； • 飘窗、落地窗、阳台结合，多角度享 受阳光与美景； • 有大量的163平方米南北通透四居， 在本项目从未销售过，存在一定风险。
本体分析
➢
城中村的改造使市场竞争更加激烈。
土地市场
土地市场供应充足，开发房企拿地仍以稳字当头，相对理性，但全国性品牌开发 商拿地则相对果敢，迅速扩张布局。
表面平静，稳字当头，房企理性扩张布局。2015年太原土地供应占地面积300.18万㎡，同比上 涨4%；成交184.72万㎡，同比下降17%。供应建筑面积1,107万㎡，同比上涨20%，成交694 万㎡，实际新增成交523万㎡（扣除补地部分），下降24%。
➢ C10117㎡，C9 116㎡位于1#楼，南北通透，南向凸出的两居室对其采光有一定影响。 ➢ B4户型位于1#楼，南向凸出户型，采光相对较好但通透性相对较弱。
本体 分析
2#楼
2#楼B5户型两室两厅一卫91㎡
2#楼C5户型三室两厅两卫121㎡
➢ 2#B户型设计方正，凸出户型，采光相对较好，过道较大且经过客卧，没有做到动静分区。卫生见 与厨房相连过于紧密。