九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目可行性研究报告

九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目总论1.1基本情况1.1.1项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目1.1.2项目性质：旧城改造1.1.3建设地址：九龙坡区荒沟－石坪桥－水碾片区1.1.4项目业主：1.1.5注册地点：九龙坡区直港大道17号1.1.6注册资金：23550万元1.1.7法定代表人：1.1.8建设规模及建设内容：根据重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。

旧城改造总面积452.56亩。

建设内容包括红线范围内的全部拆迁安臵工程、旧房拆除工程、土地整治工程。

具体内容包括：1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安臵居民426户；2、非住宅拆迁面积96728.83 m2；3、拆迁企事业单位4家；4、旧城改造场地整治整治面积452.56亩，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；边坡：4110m3。

1.1.9投资估算：项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安臵费51906.34万元），预备费4369.02万元，建设期利息4067.94万元。

1.1.10资金筹措：1、项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%；2、商请银行贷款44140.00万元，占总投资的70%。

1.1.11项目建设周期：3年。

1.2项目业主简介重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名，注册资金23550万元。

按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。

中心的主要职责包括：1、贯彻国有土地储备，整治及其管理相关的法律、法规、规章和政策；负责根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备计划，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。

2、负责根据土地利用总体规划和城市规划，对辖区内需要调整的国有土地和其他需要调整的城市存量土地实施储备、整治和管理；负责实施土地评估。

3、负责管理和储备区政府依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、臵换的土地。

4、加强与金融机构配合，多渠道、多途径筹措资金，管理、运作好土地收购和储备资金。

5、负责对储备土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等相关基础设施建设的前期开发整治；负责储备土地的征地拆迁工作。

6、负责储备土地的意向性招商和办理土地招牌挂手续；负责投入资金的回收，推进旧城改造及新区建设，承担西部新城建设中土地储备、利用的相关工作。

7、负责市级土地储备机构在我九龙坡区储备土地的相关服务工作。

8、负责区委、区政府交办的其他工作。

1.3编制依据1、重庆市九龙坡区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2、重庆市主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划；3、重庆市人民政府关于《主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划》的批复文件；4、重庆市人民政府关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复（渝府地［2003］15号文）；5、九龙坡区计委关于同意本项目立项的批复；6、《投资项目可行性研究指南》（试行版）；7、项目业主提供的有关资料。

1.4主要研究结论荒沟片区旧城改造的实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团N标准分区控制性规划的要求，推进袁茄路拓宽改造工程的实施，带动荒沟—石坪桥—水碾片区的房地产开发，提升土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，促进地区经济发展，促进社会稳定，推进我市城镇化建设和西部大开发具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。

本项目总投资63049.68万元，其中业主自筹18909.68万元，银行贷款44140.00万元，以土地出让收入作为还款来源，其中土地出让总收入113770.80万元，在借款偿还期内可供还款资金总计为65817.10万元，大于借款本息和47953.70万元，且偿债备付率大于1.2，还本付息资金充足。

因此，本项目具有较强的借款偿还能力。

综上所述，该项目具有显著的社会和经济效益，其实施是必要的，也是切实可行的。

1.5主要技术经济指标表1－1 主要技术经济指标2九龙坡区经济社会现状及发展战略2.1地区经济社会发展现状2.1.1地区自然地理、行政及人口现状九龙坡区位于重庆市主城区西部，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，与渝中区、沙坪坝区、壁山县、江津市、大渡口区、巴南区和南岸区等区、市、县接壤，面积432km2，辖11个镇、7个街道、113个村民委员会、84个居民委员会，人口约90万，是重庆市主城区之一。

九龙坡区具有特殊的区位、交通、工业和科技优势，是重庆市最大的工业基地，重要的蔬菜、副食品生产基地。

区域内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港—每日吞吐量达5千多吨，成渝和川黔铁路，李家沱长江大桥、鹅公岩长江大桥，成渝高速公路从九龙坡区入口横跨东西，构成了区域内的水陆交通网。

九龙坡区水、电、气供应充足、通讯设施国内领先。

国家级重庆高新技术产业开发区、全国体育产业试验区、四川美术学院、重庆工学院等6所大专院校，机械工业部第三设计院等14个科研机构座落在辖区内，辖区内中级职称以上的科技人员达3万多人；九龙坡区有亚洲最大的有色金属加工厂—西南铝加工厂、有重庆市工业50强之首的庆铃汽车制造有限公司、有实力强劲的建设工业集团、有重庆市轻工行业“五朵金花”之一的重庆啤酒集团，有重庆市乡镇企业50强之冠的隆鑫集团，还有宗申机车工业公司、三峡油漆集团、重庆变压器总厂、重庆发电厂等骨干企业。

九龙坡区已成为重庆市最具发展潜力的经济大区。

2.1.2区域经济发展概况经济发展实现逆势上行。

2009年地区生产总值完成500亿元，同比增长12.1%，总量继续位居全市区县榜首。

全社会固定资产投资240.2亿元，增长19%。

社会消费品零售总额突破200亿元，达到215.5亿元，增长19%。

地方财政收入23.2亿元，同口径增长31%（其中一般预算16.9亿元，增长29%）。

三次产业比重调整为1.3：47.2：51.5。

新签约柳工机械等招商项目51个，实际到位资金81.5亿元。

进出口总额7.9亿美元，下降32.7%，降幅较年初收窄7.6个百分点。

城市居民人均可支配收入17210元，农村居民人均纯收入7440元，分别增长9.4%和10.6%。

地区生产总值、固定资产投资等21个指标提前一年实现“十一五”规划目标。

2.2九龙坡区“十一五”规划纲要（节选）2.2.1总体思路和发展目标1、总体思路未来5年（2006－2010年），九龙坡区在服从国家和重庆市发展战略的前提下，按照“三大战略”构建区域经济体系，按照“五大片区”实行分类指导，继续实施高新技术战略、城市化战略、都市农业战略“三大战略”，突出高新技术战略先进制造的内涵、城市化战略现代大都市的内涵、都市农业战略生态文明的内涵；大力发展杨谢石黄都市区、华岩（中梁山）新城区、九龙园区、西彭特色工业园区、都市后花园“五大片区”，积极推进西部生态新城建设，促进东部都市区优化发展，统筹东西协调互动发展。

2、发展目标“十一五”总体目标：“十一五”期间要实现全区经济社会发展既快又好，综合实力持续位居全市前列，经济更加发达，功能更加完善，环境更加优美，社会更加和谐，主要指标达到或接近全面小康水平，初步建成基本现代化的框架。

——经济增长。

在推进经济增长方式加快转变、优化产业结构的基础上，地区生产总值（GDP）确保年均增长12%，人均GDP达到5000美元以上；财政收入年均增长18%；固定资产投资年均增长10%；工业经济结构进一步优化，工业增加值年均增长13.5%；自主创新体系初步形成，全区R&D指数提升到2.4%；资源利用率不断提高，力争单位地区生产总值能耗降低20%。

——城市建设。

基础设施条件进一步改善，到2010年，全区骨干公路里程达到881公里，城市污水处理率达到65%，生活垃圾无害化处理率达到92%。

城市面貌有较大改变，2010年完成房地产开发面积250万平方米以上，城市化率达到80%以上。

——生态环境。

生态环境进一步改善，主城区空气质量满足Ⅱ级以上天数比例达到73%以上，城市集中式饮用水源水质达到100%，环境噪声符合国家标准，森林覆盖率达到24%以上，建成区绿化覆盖率达到40%以上，人均拥有公共绿地8平方米。

——社会发展。

社会事业取得新进步，公共服务水平和质量不断提高。

高中阶段教育普及率达到100%，万人拥有文化设施达到480平方米，万人体育人口达到5000人，万人拥有医生数达到30人，万名老人拥有养老服务机构床位数达到100张。

——人民生活。

社会保障度明显提高，城乡居民生活进一步改善。

城市居民人均可支配收入达到1.5万元以上，农村居民人均纯收入达到6000元以上，城市人均住房面积达到30平方米，城镇登记失业率控制在4.5%以内，农村富余劳动力转移年均达到1.2万人以上；城镇基本保障覆盖率达到65%；人口自然增长率控制在3‰以内。

2.2.2推动区域协调发展1、优化提升东部都市区。

按照分类指导原则，促进东部都市区优化发展，构建东部发达经济体系。

——杨谢石黄都市区。

以完善提升城市功能为重点，强化综合功能配套，优化城市设计，凸显都市景观。

对杨谢石黄区域进行整体规划设计，加强重点地块修建性详规编制指导，加大“退二进三”力度，以房地产开发和公共服务设施建设为重点，大力改善人居环境，提升城市形象；加大招商引资力度，着力打造长江滨江经济带，积极引进大型商贸、金融等企业，配套发展相关产业，促进杨家坪商圈上档升级；加快信息、技术、金融、文化的集聚和创新，增强区域的辐射带动能力，建成重庆城市副中心。

——华岩（中梁山）新城区。

充分发挥区位优势，加强市政基础设施建设，加快城市开发、改造建设和产业发展，重点发展房地产业、商贸物流业、现代装备制造业和佛教特色旅游业。

培育和发展商贸服务业，以玉清寺为中心，构建区域性商贸中心；依托铁路东站、西站，建成全市重要物流园区；依托九龙园区B区，增强庆铃、ABB、佳通等大型企业的辐射带动作用，建成新型工业化展示区；重视保护和开发中梁山地区独特的生态功能，发展生态旅游休闲业，打造都市特色生态旅游区。