郊区大盘营销-华侨城
华侨城成功原因剖析
华侨城成功原因剖析1、旅游开道先行华侨城奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。
因而，华侨城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。
2、大规模成片综合开发华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。
这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。
华侨城获得的旅游加住宅用地已高达25.5平方公里且均成本低廉。
3、旅游和房地产良性互动华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。
也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之势。
4、超前科学规划华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。
1996年，华侨城提出“顺应趋势，结合产业”的核心思想，并邀请大批专家对华侨城总体规划进行修编，制订了1996-2005第二个十年规划方案，并保持了在初期规划中提出的“依托自然，以人为本”的基本原则和特色。
同时，根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
某华侨城项目市场研究报告
某华侨城项目市场研究报告1. 引言本市场研究报告旨在对某华侨城项目进行深入调研和分析，以便为项目决策提供有力的市场依据。
本报告包括项目背景介绍、市场概况分析、竞争对手分析、目标市场细分、营销策略建议等内容。
2. 项目背景介绍某华侨城项目是一处综合性旅游项目，位于某城市中心。
该项目计划包括旅游景点、商业街区、主题酒店及配套服务等，并通过提供多样化的娱乐、购物和休闲活动，吸引国内外游客。
3. 市场概况分析3.1 宏观经济环境在过去几年里，该城市的经济持续稳定增长，人均收入逐年上升，居民的消费能力也大幅提升。
同时，该城市作为一个重要的旅游目的地，每年吸引大量游客。
3.2 旅游市场动态国内旅游市场近年来呈现出快速增长的趋势。
人们对体验式旅游越来越感兴趣，愿意花费更多的时间和金钱在旅游上。
同时，外国游客也持续增长，对中国的旅游景点表现出浓厚的兴趣。
4. 竞争对手分析4.1 主要竞争对手介绍本项目的竞争对手主要包括附近的旅游景点、商业街区和主题酒店。
他们在吸引游客、提供服务和营销方面都具有一定的优势。
4.2 竞争优势与不足通过对竞争对手的分析，本项目具有以下竞争优势： - 项目地理位置优越，交通便利； - 丰富多样的旅游景点和娱乐设施； - 商业街区与主题酒店的联动效应。
然而，本项目也存在一些不足之处： - 竞争对手数量众多，市场竞争激烈； - 需要进一步提升服务质量和创新能力。
5. 目标市场细分基于市场分析和竞争对手的情况，我们将目标市场细分为以下几个群体： - 家庭游客：这是一个重要的目标市场，他们喜欢一家人出游，对儿童娱乐设施和家庭活动感兴趣。
- 年轻游客：这群年轻人注重休闲娱乐和体验式旅游，他们更愿意尝试新鲜事物。
- 外国游客：针对外国游客，我们需要提供不同的语言服务和文化体验。
6. 营销策略建议基于目标市场细分和竞争对手分析，我们提出以下营销策略建议：- 提供个性化服务：根据不同目标市场的需求，定制化服务，提供与众不同的体验； - 加强线上推广：通过社交媒体、旅游网站等渠道进行线上推广，吸引更多的游客； - 增加合作伙伴关系：与当地旅行社、酒店合作，共同推广本项目； - 提供套餐优惠：通过组合销售和打包优惠，提高消费者的购买意愿。
华侨城项目市场客户分析
华侨城项目市场客户分析华侨城项目是一个综合性的城市发展项目，以吸引国内外客户为主要目标。
在进行市场客户分析时，需要考虑以下几个方面：1.目标客户群体：华侨城项目的目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者、旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，倾向于寻求高品质的生活和娱乐体验。
2.客户需求与偏好：针对目标客户群体的需求和偏好进行分析是非常重要的。
华侨城项目应当了解客户对于住房、商业、文化娱乐等方面的需求，并提供相应的解决方案和配套设施。
例如，对于购房客户来说，他们可能注重房屋品质、社区环境和交通便利性；而对于旅游者来说，他们可能更关注景点的美观度、文化底蕴和便捷性。
3.市场竞争分析：华侨城项目所处的市场竞争激烈，需要进行竞争对手的分析。
了解竞争对手的产品定位、市场份额、品牌声誉，以及其在市场中的表现，有助于确定项目的差异化和竞争优势。
4.地理位置和市场前景：华侨城项目的地理位置很重要，需要考虑到当地的人口结构、经济发展情况、交通便利性等因素。
同时，研究市场未来发展趋势和前景，以确定华侨城项目的市场空间和可行性。
5.营销策略和推广手段：基于客户分析的结果，华侨城项目可以制定相应的营销策略和推广手段。
例如，可以通过建立与目标客户的社交媒体关系、参加高端展会和活动、与旅行社合作等方式来吸引目标客户的注意力。
通过对华侨城项目市场客户的深入分析，可以更好地理解目标市场的需求和偏好，为项目的规划、设计和销售提供有针对性的解决方案，进而提高项目的竞争力和市场份额。
华侨城项目市场客户分析是一个十分重要的工作，它可以帮助项目开发方更好地了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更有效的市场策略。
首先，目标客户群体是华侨城项目进行市场客户分析的重要方面。
根据项目定位和发展目标，目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者和旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，对于优质生活和娱乐体验有较高的追求。
深圳东部华侨城资料介绍
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云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫 云海谷体育公园
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场 休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运 军体运动、山地体育活动
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3、大侠谷
大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸 线，旨在「将人类采险历程扩张至 更大的未知领域」，集山地郊野公 园和都市主题公园的特色于一身。 大侠谷设有峡湾森林、红酒小镇、 中心广场、发现之旅、地心之旅、 未来之旅、海洋之旅和云中部落等 八大主题区域，带给游人新奇刺激 的体验。
体验；火车酒店、城堡酒店，目前在建的还有青
年客栈及咕咕钟酒店。一共2500张客床。
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1、茵特拉根华侨城酒店
茵特拉根华侨城酒店是以瑞 士文化为主题的五星级高山 度假酒店，设有300个面积达 50平方米的客房，拥有国内 罕见的花园式大堂和城堡式 总统套房、世界级中餐、日 餐、意大利餐等特色餐饮以 及酒吧、商务宴会、浪漫婚 宴和健康会所等配套设施。
天麓一区，20栋由新加坡 SCDA名家打造的独栋山海大 宅，容积率仅为0.1。2007 年12月面市。
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天麓二区，一目山海
占地面积：约90145 ㎡ 建筑面积：约16900 ㎡ 容积率：0.18 建筑覆盖率：9.49% 栋数：44栋 户型面积：250—680㎡ 建筑层数：2-3层 停车位：88个 面市时间：2008年6月
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茶翁古镇 选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现 手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲 自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态 度。
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湿地花园
湿地花园、花海效果图
花海实景照片
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三洲田茶园
三洲田茶园占地面积0.95平方公里。2003年盐 田区与华侨城集团共同成立合资公司合作开发三洲 田茶园项目，盐田投资控股公司以原有资产作价入 股占20％股份，华侨城占80％股份。是东部华侨城 早期启动的项目，现属于茶溪谷景区。
华侨城主题活动策划方案
一、活动背景华侨城作为中国著名的旅游文化企业，一直致力于打造高品质的旅游目的地。
为庆祝华侨城成立30周年，弘扬华侨文化，增强企业文化凝聚力，特举办本次主题活动。
本次活动的主题为“华侨情·中国梦”，旨在展示华侨城的辉煌历程，激发员工爱国情怀，推动企业持续发展。
二、活动目标1. 提升华侨城品牌形象，增强企业文化凝聚力；2. 弘扬华侨文化，传承中华民族优秀传统文化；3. 展示华侨城的辉煌历程，激发员工爱国情怀；4. 促进企业内部交流，增强团队协作能力；5. 吸引更多游客前来参观，提升华侨城旅游吸引力。
三、活动时间2022年10月1日至10月7日四、活动地点华侨城总部园区、华侨城各大景区、企业内部会议室等五、活动内容1. 开幕式（1）时间：2022年10月1日上午9:00（2）地点：华侨城总部园区广场（3）内容：举行盛大的开幕式，邀请政府领导、行业专家、合作伙伴、员工代表等出席，共同见证华侨城30周年庆典。
2. 华侨文化展览（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城总部园区展览馆（3）内容：展出华侨城的珍贵历史照片、实物、档案等，展示华侨文化的发展历程。
3. 爱国教育讲座（1）时间：2022年10月2日至10月6日（2）地点：华侨城总部园区会议室（3）内容：邀请知名学者、专家开展爱国主义教育讲座，增强员工爱国情怀。
4. 华侨风情表演（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城各大景区（3）内容：组织华侨风情表演，展示各国华侨的传统文化和艺术。
5. 团队拓展活动（1）时间：2022年10月5日（2）地点：华侨城内部会议室或户外场地（3）内容：开展团队拓展活动，增强员工团队协作能力。
6. 游客互动体验活动（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）地点：华侨城各大景区（3）内容：设置游客互动体验区，让游客亲身感受华侨文化魅力。
7. 线上线下互动活动（1）时间：2022年10月1日至10月7日（2）内容：开展线上线下互动活动，如线上答题、线下摄影比赛等，增强员工参与度。
关于华侨城三大业务板块的介绍
关于华侨城三大业务板块的介绍华侨城地产——中国旅行地产领跑者华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建都市”、“规划确实是财宝”、“环境确实是优势”等现代进展理念，遵循“以旅行主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。
华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形状，包括住宅、不墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、都市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅行、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词。
华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。
华侨城集团引领制造的“旅行+地产”互动进展模式，成为深圳和全国的都市规划建设以及房地产业成功的典范。
优质生活空间的“社会生态”华侨城，一个让人浮想联翩的地点，一个泱泱文化的集合，一个承载着居住妄图的社区。
“以旅行主题地产为特色的成片综合开发和运营”产创新中国地产开发范式，它有效地与其它地产专门是传统旅行地产区不开来，它为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青。
华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而进展成为中国旅行主题地产的领导品牌。
华侨城旅行主题地产让地产文化起来。
文化是充满生命力的，专门是旅行文化———什么缘故人们总喜爱到华侨城去闲逛、泡酒吧、在绿茵上仰望星空？华侨城旅行主题地产主张将地产作为一种有机体，它是与旅行环境和谐地融为一体的，将居住融入到旅行区中来，全然地解决旅行和居住的矛盾。
居住空间不是孤立地存在的，而是与其社区进展某种联系，这种关系被人们称作居住的“社会生态”。
旅游企业战略管理---多元化战略成功的必要条件 ---以华侨城集团为例
旅游企业战略管理多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例小组成员：多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例1.华侨城简况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。
旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366. HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。
是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。
与此同时，随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。
1.1 华侨城地产华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。
率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾
向市而生营造大湾区湖畔灵感小镇---东莞松山湖欢乐海岸规划和商业方案设计回顾摘要：本文主要以东莞松山湖欢乐海岸项目为案例，体现出华侨城聚焦主业，向市而生，打造文旅品牌的美好愿景。
首先分析了月荷湖片区的区位优势，提出了项目定位。
然后对规划构思及策略进行阐述，进一步剖析建筑设计手法和细节构思。
最后以华侨城专业地产开发商的视角，展现出项目开发运营后的城市风貌。
关键词：向市而生；欢乐海岸引言东莞松山湖高科技产业园区历经二十余年发展已经成为粤港澳大湾区科技创新中心。
松山湖北部CBD片区，约50万平米的月荷湖公园镶嵌在城市之中。
华侨城携手松湖控股落子月荷湖西南水岸优质土地，打造涵盖展演中心、开放式商业街区、科技办公、生态居住、滨水公园一体化的优质企业交流平台与生活服务平台。
一个地上总建筑面积约20万平米，“科技+商业+文化服务+生态公园”一体的新一代城市综合体即将破土而出。
总体鸟瞰图一、向市而生，打造展演驱动型城市文化休闲综合体致力于实现“松山湖最美城市客厅”，是项目的首要愿景。
作为辐射整个松山湖功能区的环湖综合发展计划，项目总体定位于打造集“策展型商业地标+科技与艺术融合的展演中心+水陆交融的生态公园”一体的文化休闲综合体。
发挥补缺产业配套短板、提升地区城市品质、撬动地区土地开发的城市功能。
华侨城将发挥在文旅、文化街区营造的优势，向市而生，携欢乐海岸和松山湖文化展演产业一起珠联璧合，共筑松山湖的完整城市生态。
这里也将成为东莞最美文化休闲综合体、大湾区重要的文化节点。
城市总体规划把月河湖周边区域定义为松山湖北部CBD，承接产业园区的文化设施、生活配套等城市版块功能。
南侧的迎宾大道是主要城市干道，主要客流将从这里进入地块。
展演建筑作为标志性公共建筑，临迎宾大道布置，塑造城市片区的视觉焦点和环湖的文化性起点；生态居住区位于西侧地块，高层可以俯瞰湖景；商业街区则位于伸向湖面的半岛地块，两面滨水并贯通四个方向的城市人流。
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究
华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究华侨城欢乐谷资产证券化的案例研究导言资产证券化是一种金融创新方式，通过将现有的资产进行转让和重新组合，将资产拆分为可以自行持有和交易的证券。
在过去的几年中，中国的资产证券化市场发展迅速。
本文将以华侨城欢乐谷资产证券化案例为研究对象，探讨其背后的动因、主要内容以及对市场的影响。
一、案例概述华侨城欢乐谷是一家以主题公园为核心业务的公司，拥有多个分公司以及房地产、零售、酒店等相关业务。
为了更好地提高公司的资金利用效率，降低融资成本，华侨城欢乐谷选择了资产证券化的方式。
二、背景与动因1.增加资金来源：资产证券化可以通过将公司的资产进行拆分和转让，使企业能够获得更多的资金来源，提供增强公司现金流的机制，满足企业发展的资金需求。
2.优化资产结构：华侨城欢乐谷拥有庞大的资产规模和多样化的业务，通过资产证券化可以实现将一部分资产剥离出来组成特定资产池，进行更有效的管理和运营，有助于优化企业资产结构，提高资产利用效率。
3.降低融资成本：通过资产证券化，华侨城欢乐谷可以将资产转变为证券，供投资者投资，从而降低企业的融资成本，提高融资效率。
三、具体实施华侨城欢乐谷资产证券化主要通过以下步骤实施：1.资产筛选：将企业的资产进行筛选，选择符合资产证券化要求的资产，比如房地产或其他具有稳定收益的资产。
2.资产剥离：将选定的资产从企业中剥离出来，形成特定资产池。
这些资产将作为证券发行的基础。
3.证券发行：将特定资产池转化为证券，供投资者购买。
发行的证券可以是债券、股权等形式。
4.交易与流通：发行后的证券可以在资本市场进行交易与流通，投资者可以通过购买这些证券来间接享受特定资产所带来的收益。
四、影响与效果1.融资渠道多元化：通过资产证券化，华侨城欢乐谷可以从传统的银行贷款融资方式中脱离出来，实现融资渠道的多元化，降低了融资的依赖性和融资成本。
2.提高流动性：证券化后的资产可以在资本市场进行交易，提高了资产的流动性，增强了投资者的买卖选择权，增加了市场的活跃度。
干货!国内景区营销6大经典案例分享
干货！国内景区营销6大经典案例分享旅游景区的营销和推广是景区进入经营阶段后非常重要的工作内容和环节。
大部分经营管理者对这个环节都比较重视，毕竟它的成败直接关系到景区的经济和社会效益问题。
为此，许多景区管理者不惜血本构建营销机构和拓展推广渠道，加大宣传力度。
在国内，政府管理的大型景区存在这样现象，民营资本投入的景区更是明显。
一、典型案例1、华侨城推广方式华侨城最大的推广特点就是高投入、高回报，以产品、项目、活动拉动推广。
然后有效组合渠道。
既有中央电视台的晚会、节目的高投入，又有特区报、南方周末、中国旅游报等主流媒体的常规报道，还有酒店报价栏上一般宣传。
既有现场活动推广，又有旅行社推动。
2、碧峰推广方式碧峰峡的推广方式在川内曾经开创了景区开发的先河，主要有以下几方面值得借鉴：——在开业前后短时间内利用区域内主流媒体和户外广告、宣传单集中轰炸主要客源市场以造成轰动效应。
——在宣传内容上从景区表象特征上升到一定高度推广，让更多政府和专业机构对它产生关注和兴趣。
借政府和专业人士去发挥。
——针对市场需求，寻找卖点、新闻点去吸引眼球。
在开业后连续三年每年都有一个重要策划活动、事件来推动景区的宣传。
——在资金运用上采用多种支付方式。
方便自己资金周转的同时，也方便推广机构介入。
——在景区走向成熟后，开始借外脑和常规维护性推广。
3、峨眉山推广方式峨眉山的推广在全国都是比较优秀的。
其推广策略和推广费用都比较精到。
——利用一切机会争创全国第一，如：评级、评优、创优，不管是集体还是个人在国家旅游局的各类评优中几乎都少不了峨眉山的份，形成长期的、全国性行业良好口碑。
口碑传播是产品推广最经济、最有效、最高境界的传播方式。
——始终保持景区的变化性，高品质性。
这点和景区的决策层性格有关系。
虽然是政府管理体制下的景区，峨眉山在专业运作上一点不逊色企业性经营景区。
由于产品在优化，给营销推广机构的内容就丰富。
对外形象也是越来越好。
——营销渠道、媒介关系的丰富性、稳定性。
远郊盘营销策略
远郊盘是指位于城市远郊地区的房地产项目。
由于地理位置较远、交通不便等因素，远郊盘的销售策略需要特别注意。
以下是一些远郊盘的营销策略建议：
1. 定位清晰：明确远郊盘的定位，强调其独特的卖点和优势。
例如，可以突出远郊盘的绿化环境、宽敞的房屋、相对较低的价格等。
2. 交通便捷性：尽可能提供便捷的交通方案，例如与公共交通站点的接驳、设置免费班车等。
同时，突出远郊盘的交通优势，如离高速公路出口近、未来规划的轨道交通线路等。
3. 配套设施：强调远郊盘周边的生活配套设施，如商业中心、学校、医疗机构等。
如果有相关的规划和建设计划，可以提前进行宣传，吸引购房者。
4. 价值回报：强调远郊盘相对较低的价格，并突出投资回报的潜力。
例如，可以提醒购房者远郊地区的房价上涨空间，以及未来的发展潜力。
5. 举办活动：组织各类宣传活动，例如开放日、品鉴会、户外运动等，吸引购房者前往远郊盘参观和体验。
同时，可以结合当地的特色文化和活动，增加吸引力。
6. 灵活销售策略：针对远郊盘的特点，可以采取一些灵活的销售策略，如提供分期付款、购房补贴、优惠折扣等，以吸引购房者的兴趣。
7. 线上推广：利用互联网和社交媒体等渠道进行线上推广，通过精准的定向广告和内容营销，将远郊盘的信息传达给潜在购房者。
8. 口碑营销：注重口碑传播，提供良好的售后服务和居住环境，让购房者成为远郊盘的忠实粉丝，并通过他们的口碑推荐吸引更多购房者。
需要注意的是，远郊盘的销售策略要根据具体情况进行调整，考虑目标购房者的需求和关切点，并与开发商、销售团队等相关方进行良好的沟通和协作。
大昆明区域别墅市场分析(0413)
35 林与堂 广福广福-经开区 36 银海畅园 37 新亚洲体育城 38 奥宸橙郡 广福广福-经开区 39 40 41 42 43 彼岸 云大知城 思兰雅苑 果林湖畔 都市高尔夫
注：含昆明主城四区、呈贡；同时，安宁、阳宗 海、抚仙湖等重点片区，普遍意义上被认作昆明 别墅市场范畴，也纳入到本次统计
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2009—至今
富民 世博片区 西城片区 安宁片区 双龙板块 嵩明
滇池片 区 阳宗海
滇池片区 阳宗海
滇池片区 太平片区
广福经开 滇池片区 太平片区 阳宗海 呈贡大渔 抚仙湖
抚仙湖
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拱王山系 碧鸡 山 滇池 梁王山 系
米。南濒滇池，三面环山，周边山势起伏，森林茂密。自然 条件优越。年均气温14.7°C，四季温差小，享誉“春城”。
环山伺水，四季如春，自然秀美： 环山伺水，四季如春，自然秀美：昆明中心海拔1,891
待旅游接待人数历史性突破1500万人次，旅游收入突破200 亿元。“昆明世博”成为年度旅游最热词语。昆明正式奠定 起全国重要旅游城市的地位。
郊区项目
上海千亩大盘案例集161926658
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1
u泰晤士小镇采用英国
建筑风格－英伦风貌
特有的红与黑相协调的 建筑元素，配合乡村自 然的田园生活氛围
u以英式风貌为主要风
格，在各种居住空间 中，穿插进英伦风情浓 郁的文化及休闲会所、 超市、酒店、诊所、学 校、幼儿园等公建配 套，着力塑造英国风情 的生活情态。
大盘的成熟度、影响力
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项目概况—项目地理位置或区位
u项目区位
位于浦东金桥以北区域，高行镇边缘地带
u总占地面积：60万 u总建筑面积：60万 u容积率：1 u绿化率：40% u物业形态：多层小高层 u配套：酒店
1
项目定位 社区定位
项目定位
F 上海主题旅游住宅地产的成功范例
F 大型英式风情社区 商业街定位 F 集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于 一体的沪郊时尚生活中心
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1
布局规划
以自然流畅的道路系统与优美 的河道作为骨架，由连续的多 功能步行街以及河畔英式广场 为主轴线，在沿河岸及临近河 道的地块，布置低密度和私密 性强的独立别墅，将联排住宅 设于中心区域，构成英式小镇 最富有特色的街道风情 规划数据 规划面积1平方公里；总建筑 面积35万平方米 公建和商业面积达到10万平方 米
项目区位
位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之 间，东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区， 西 面是松江科技园区，南面是松江古城
交通
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例
国内主题公园的品牌经营初探以华侨城“欢乐谷”为例一、本文概述主题公园作为一种集合娱乐、休闲、观光和文化体验的综合旅游形式，在全球范围内得到了广泛的关注与发展。
作为中国特色文化的重要组成部分，国内主题公园在品牌经营方面面临着独特的挑战和机遇。
本文旨在通过深入剖析华侨城“欢乐谷”的品牌经营策略，为国内主题公园的品牌建设和发展提供有益的启示。
华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，凭借其独特的品牌魅力和成功的经营模式，吸引了大量游客，成为行业内的佼佼者。
本文将从品牌定位、产品创新、营销策略、顾客体验等多个方面，对华侨城“欢乐谷”的品牌经营进行深入探讨，以期为国内主题公园的品牌建设提供有益的参考和借鉴。
通过本文的研究，我们期望能够揭示华侨城“欢乐谷”品牌经营的核心要素，为其他主题公园提供可复制的成功经验，推动国内主题公园行业的健康、快速发展。
二、华侨城“欢乐谷”品牌概述华侨城“欢乐谷”作为国内主题公园行业的佼佼者，自其诞生以来，便以其独特的品牌魅力和经营理念，引领着国内主题公园的发展潮流。
华侨城“欢乐谷”不仅是华侨城集团旗下的核心品牌，更是国内主题公园市场上的一块金字招牌。
“欢乐谷”品牌自创立之初，就明确了以提供高品质娱乐体验为核心的品牌定位，通过不断创新和完善产品服务，成功打造出一个集游乐设施、演艺表演、主题活动等多元素于一体的综合性主题公园品牌。
品牌以“欢乐”为核心理念，致力于为游客带来欢乐、刺激和难忘的游玩体验。
在品牌经营方面，“欢乐谷”注重品牌形象的塑造和品牌文化的传承。
通过精心设计的主题公园景观、富有创意的游乐项目以及高水平的演艺表演，成功塑造了“欢乐谷”品牌形象，使其成为了游客心目中的欢乐圣地。
同时，“欢乐谷”还积极传播品牌文化，通过举办各类主题活动、推出特色纪念品等方式，让游客在游玩的过程中感受到品牌的独特魅力。
在品牌发展方面，“欢乐谷”始终坚持创新驱动，不断推出新的游乐项目和主题活动，以满足游客日益增长的需求。
华侨城的swot分析
S：华侨城的优势是显而易见的。
一方面，央企背景，有先天的获取资源的优势，正如其高管所指出的，华侨城是被各地政府请去的，可见其地位处于强势。
从华侨城和各地政府协议拿地来看，也体现出了其背景力量的强大。
可以说，华侨城在获取土地项目方面，是具有非常强劲的优势的，而且成本很低，再加上其开发的产品都是高档豪宅，所以，我们可以看到，华侨城在众多地产股中，毛利率是名列前茅的。
另一方面，其主营业务结构有比较好的互补作用，旅游与酒店业务可以持续获得现金流，可以在一定程度上为其地产业务提供后续资金（当旅游项目开始经营后），这就规避了作为纯粹地产开发商的“卖完房子就要新拿地再盖房子来卖”的不足之处。
而且，其旅游酒店业务也大大地提升了其地产物业的价值。
最后，可以感受到的是，其品牌价值比较突出，连锁复制的效果已经有所体现，商业模式有一定的合理性，易于扩张。
W：华侨城的不足也是显而易见的。
一方面，其旅游业务的投资回报期相对于住宅开发商要低，资产周转率要差一些的。
另外，旅游酒店业受到宏观经济的影响也是比较明显的，也属于周期性产业。
O：华侨城的机会比较多。
一是从旅游酒店业务来看，旅游产业已经上升为国家支柱产业，产业面来看，这个产业必定是未来的朝阳产业，旅游产业从某种意义上说，是一个庞大的“低碳经济产业”，尤其在我国人口众多、旅游资源丰富的条件下，发展空间不言而喻。
二是从地产业务来看，国家仍旧会适时地对房地产行业进行调控，尤其是在低碳经济概念下，房地产行业的减排任务很重，生态建筑会越来越受到重视，尤其有强制性执行的可能。
华侨城的地产开发历来是强调“生态”型的，是善用环境，并且重视科技水平的典型代表，节能建筑深圳是走在全国前列的。
总体上看，华侨城的“欢乐谷”开遍全国各大城市的可能性是不足为奇的，也有走向全球的可能，这种都市旅游方式在我国仍有非常大的发展空间，目前还是非常初级的阶段。
这些，都是华侨城的机会。
T：华侨城的挑战也很多。
一方面来自于跨国巨头如迪斯尼、环球影城等的巨大竞争，另一方面也有来自于本土的巨头的竞争，如广州长隆集团的，其模式也类似于华侨城的欢乐谷。
华侨城集团战略分析
客前来参观。在这之后各种类型的主题公园在国内迅速发 展，产生了很好的经济效益和社会效益。随着深圳市经济和 社会的不断发展，华侨城的主题公园的影响力将不断扩大。
华侨城集团近年围绕“城镇化”践行“文化 + 旅游 + 城镇 化”和“旅游 + 互联网 + 金融”创新发展模式，实现了跨越式 发展。华侨城集团积极主动融入“新型城镇化”战略，围绕这 两种创新发展模式，深挖新型城镇化、特色小镇开发、全域旅 游、大众旅游时代、PPP 模式、地方国企重组等战略富矿。据 官方数据显示，2016 年华侨城集团接待游客 3 120 万人次， 营业收入达到 536 亿元，利润突破 90 亿元，企业发展迈上新 台阶。
旅游综合业务和房地产业务是华侨城集团的核心产业两者都占有支配地位的市场份额但是增长率不同房地产业务受到资源和政策的限制在短期内会达到集团发展的饱和状态相对来说处于低增长状态属于现金牛业务而旅游综合业务发展前景广阔市场仍然处于高增长状态属于明星型业务
产业与科技论坛 2019 年 第 18 卷 第 7 期
一、知识管理对企业管理者经营决策的影响
在知识经济时代的大背景下知识管理系统是企业经营 决策的基础与条件。知识可以分为显性知识和隐形知识两 类，显性知识包括期刊、图书等便于获取、整理、储存的内容， 而隐形知识则需要依附于企业内员工本身，它是员工在长期 的工作生活 中 形 成 的 经 验 和 积 累 的 心 得 体 会、看 法 和 观 点 等，是一个企业 文 化 精 神 与 价 值 观 的 集 中 体 现［3］。 因 此，知 识经济时代的管理变革即是企业知识的有效管理，是知识经 济的内在需求在企业管理方式上的客观反映。诺贝尔奖获 得者 simon 教授指出“管理及决策”［4］，群决策又是管理的重 要方式，而对事件做决策前各决策主体都需要先进行独立的 思考，然后对自身 掌 握 的 知 识 及 信 息 进 行 提 炼，对 思 考 的 内 容和结果互相间 进 行 交 流 探 讨 及 共 享，最 终 达 成 共 识，形 成 决策，这就是群决策的过程。知识的学习、知识的共享、知识 的转移和知识的应用等始终伴随着整个决策过程，这就是知 识管理的特征。而在企业中，群决策的过程与知识管理的过 程在企业的管理过程中是密不可分的管理活动［5 ～ 6］，企业决 策的效率及准确的程度是由企业内的知识管理水平高低来 决定的，有效的 知 识 管 理 的 可 以 提 高 群 决 策 系 统 的 效 率［7］， 从而决定企业的发展战略。
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因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
项目定位
总占地约6000亩 总投资约80亿元 总建面约320万方 220万方住宅体量 100万方商业体量
郊区大盘营销模式
陈艳
2012年12月25日
10几年来房地产紧锣密鼓的开发，对房地产市场的改变是多方面的。 其一，市区内可用建设用地只剩点点滴滴，失去了做大盘的可能性；其二，伴随着中国房地产调控政 策的连续出台，国内房地产市场集中度不断提高，房地产市场与金融市场的联系也日益紧密，越来越 多的房地产开发商具备了大规模土地开发的实力；其三，中国的城市化进程则为大规模房地产开发提 供了广阔的平台。 在这样的环境和背景下，郊区大盘应运而生，50万以上的大盘、百万大盘甚至几百万的大盘一夜间占 据了房地产开发的半壁江山。中国房地产开发已经进入大盘开发时代。
常规的推广运用，只是告诉客户我们有什么，其实客户心里明白和自己没太大关系，
而且容易为区域竞品做嫁衣。 而业态运用的核心是让业态、产品和客户产生关联，只需要设计好营销产品，所有问题就一一化解了：
业态运用到营销全过程
营销产品——华侨城
在这方面，华侨城是做的相对不错的：
刚需、首改、终极改善 客户需求
相互支撑 形成合力
客户引导 渠道导入 转化成交 业主维系
（看房车、看房通道）
输入客户
（渠道客户、团购客户）
转化客户
维系客户
（电访客户、意向客户）
（认购客户、签约客户）
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
超级现场
•
大规模项目重在启势，启动区的规模一定要够大，通过节点的布置诠释生活方式，示范项目定位 ，资源展示要聚集、联系、延伸。值得注意的是启动期往往要有多种产品组合，以体现生活方式 为目标，要复合而不要单一，要关注规模的感知价值。 启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质，“超值感”，通过强强联手及商业联盟给消费 者信心。同时，启动区要利用部分核心资源集中展示。启动区选择的原则的一般原则为：规模取 势、定位示范、品质展示、资源利用。
第一部分：郊区大盘开发建议
开发策略 产品建议 发展引擎
开发策略
郊区大盘动辄上百万㎡，一个超级大盘从亮相到成熟需要几年甚至几十年的时间。开发周期相对较长 ，在这个漫长的过程中，开发策略显得尤为重要，如何制定整体开发策略？ 价值
现金流阶段
业态引爆
产品对位
实现地标
兑现承诺
区域提升 品牌落地
高利润阶段
时间
业态形式
高尔夫、欢乐谷、创意岛……
产品形式 别墅、洋房、高层……
营销产品——华侨城
针对别墅客户赠送高尔夫会籍 针对高层客户赠送创意岛体验卡
针对洋房客户赠送欢乐谷终身免费畅游卡
其他业态运用
将地产与业态进行多维度嫁接，充分利用品牌自有资源，有效带动地产营销，华侨城为例：
线上支持 现场支持 活动支持
将欢乐谷动态信息与项目销售节点进行捆绑，通过欢乐谷知名度带动项目传播
项目定位 核心价值 业态运用
超级现场 营销手段 品牌作用
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
项目定位
大盘关注的是城市层面的机会，如人口转移，城市某类供应短缺。而小盘主要瞄准市场的空白 点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要引导市场需求, 引导市场是否成功关键也在核心 吸引力。 大规模开发项目尤其是陌生区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。因此，大盘开发，首期 一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一 个阶层的思路来吸引客户归属。
L3共享空间 8.40㎡ L4赠送阁楼 22.21㎡ L(端)四层 平面图 L(端)阁楼 层平面图
L(端)首层 平面图
L(端)二层 平面图
案例——仁爱逸湖岸
南向看
北向看
仁爱逸湖岸洋房拼接原理模型
发展引擎
郊区资源大盘，一般在区域内销售时间极长，除了商业、会所等常见配套以外，建议增加强劲发展引 擎，在增加部分开发成本的前提下，可以帮助地产快速高价销售，同时增加运营部分收入，最终成为 区域地标。 华侨城模式 获得大量土地 提高人气 改善配套 景区招商 文化表演 纪念品 门票收入 餐饮住宿 庆典活动 提供建设和运营 期的现金流支撑 增加土地价值 销售回笼
•四岛——“娱乐岛、创意岛、会议岛、 中心岛” •双公园——“天津欢乐谷主题公园”和 “国际级滨水体育主题公园” •2区3群3中心——以文化旅游区、生态 居住区“2区”为依托；开发建设主题酒 店集群、现代商业集群、文化演艺集群 “3群”及会议会展中心、生态示范中心、 当代艺术中心“3中心”。
项目定位
2013.9.15
2014 2015 2016
一期南区联排、洋房入住
纯水岸湖岛低密度住宅逐步呈现 小学建成并开始招生 C地块二期南区高层开发、南区别墅交房入住 酒店开放 高尔夫呈现、别墅现房销售
在我们实际的工作中，除了开发建议，开发商更需要我们提供产品建议——
产品建议
从规划角度而言，充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系； 不同物业类型与资源及配套的匹配关系。
发展引擎
高尔夫
优势：
客群非常高端 经营收入高且稳定
劣势：
客群量较少且固定 季节性明显，春夏季为旺 季 经典案例： 深圳观澜湖 （不断扩张为世界最大高 尔夫球场216洞）
发展引擎Байду номын сангаас
奥特莱斯
优势：
客群多且购买力强 客群不固定 无季节性制约 经营收入高且稳定
劣势：
品牌依赖度高 经典案例： 佛罗伦萨小镇
发展引擎
其他建议
解决业主的后顾之忧：
医疗
•建造社区医疗机构，配备2名医生、3名护士; •为社区居民体检（首次体检免费），建立健康档案; •提供“绿色通道”，方便社区业主预约专家、主任; •小病可在社区内就诊，配备的医师有开处方的资格。
第二部分：郊区大盘营销建议
营销建议
针对郊区大盘营销中经常遇到的区域认知度低、区域配套不成熟、开发周期长、客户导入困难等问题， 我们从以下六个关键点出发探索郊区大盘营销的一般规律。
天津华侨城是一个以文化创意、生态环保、休闲娱乐、旅游度假等元素为核心，辅以主题商业开
发、主题文化产业开发的大型综合文化旅游主题城区项目。
华侨城总体定位——北中国文化旅游新地标
项目定位 核心价值 业态运用 超级现场 营销手段
品牌作用
核心价值
大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。 它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖半径。
成功案例： 深圳观澜湖
全球首个以导演个人命名的电影主题旅游项目“冯小刚电影公社”2012年10月21日正式成立，建成后景区内可感受 《唐山大地震》的震撼场景，品味《非诚勿扰》里的恋爱氛围等，冯氏电影里的一切似乎触手可及。
其他建议
解决业主的后顾之忧：
教育
•建造社区内“四点半教室”，为社区内不能按时接孩子的业主解除烦恼； •设置社区校车，学校放学时，在校门口接社区业主的孩子； •邀请外教，教英语、与孩子一起唱歌、跳舞等。
下面我们以华侨城开发策略为案例，印证一下：
品牌落地
固有资源（东丽湖）利用；
区域提升
产品对位 业态引爆 兑现承诺 实现地标
华侨城品牌入驻引发天津市场关注；
先期导入住宅，以造城概念获得市场影响力； 欢乐谷主题公园落成引爆板块，并迅速聚拢人气； 高尔夫、酒店等高端资源的创造和兑现； 确立并巩固市场地位，实现地标由“东丽湖”向“华侨城”的转变。
案例——东丽湖万科城
九期小镇里
三期北岛 联排 五期中心 二期城市天籁 八期南岛别墅 七期鹭湖洋房 四期北岸 六期正湖
一期独栋
案例——仁爱逸湖岸
L2赠送小院 48.49㎡ L3赠送小院 29.43㎡ L2赠送露台 3.72㎡ L3赠送露台 6.47㎡
仁爱逸湖岸洋房户型图
L2共享空间 14.56㎡ L1赠送小院 16.42㎡ L1赠送小院 43.59㎡ L(端)地下 室平面图 L1赠送门斗 1.85㎡ L2赠送露台 6.57㎡ L(端)三层 平面图