市场比较法例题

⑤评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。 参考答案： 676元/平方米
例题2：
估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需 要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四 宗已Fra Baidu bibliotek成交案例，几宗地块的交易情况与待估地 块一致，其它条件比较如下表。
项目 用途 成交日期 成交价格 容积率 位置
2
住宅 2007.8.2 1400 元/m 4 0 +2% +3% 0 +5% 0
2
住宅 2006.4.9 1000 元/m 2 -3% 0 -2% -2% -4% -2%
2
区 域 条 件 个 别 条 件
基础 设施 交通 地势 形状 其它
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案 例地块条件比较结果如上表，表中数字为正值，表示待估 地块优于成交案例地块，数字大小表示优劣的程度。 又知该城市地价指数在 2006 年 1 月为 100， 以后每月上涨 一个百分点。容积率修正系数如下表。 容积率 修正系数 1 100 2 180 3 240 4 300 5 350
⑥确定待估地块单价。 因为上述4个试算价格差别不大，采用算术平均 法得待估地块单价为： 1/4（A+B+C+D）=980.05（元/m2）
⑤计算各案例地价修正后的价格。
情况 修正 期日 修正 容积率 修正 区域因 素修正 个别因 素修正
A：1200*100/100*122/109*1.8/2.4*95/100*98/100 =937.84（元/m2） B：1300*100/100*122/111*1.8/2.4*95/100*98/100 =997.68（元/m2 ） C：1400*100/100*122/119*1.8/3.0*105/100*105/100 =949.44（元/m2 ） D：1000*100/100*122/103*1.8/1.8*95/100*92/100 =1035.23（元/m2 ）
例题1：估价对象概况：在某一城市， 需要评定的地块H，现收集到与待估地 块条件类似的7宗土地，条件如下表：
地块 A B C D E F G H
宗地 成交价 （元 /m2） 580 620 660 700 680 730 740 ？求算
交易 时间 2004.10.20 2005.5.8 2005.7.12 2006.9.10 2006.2.20 2007.6.21 2007.5.6 2007.10.30
估价要求：请按以上条件，估算该住宅用地在 2007 年 11 月 2 日的单位地价。
估价过程：
根据上述条件，应采用市场比较法进行 评估。 ①交易情况一致，免于进行交易情况修正。 ②编制当地地价指数表。 根据所给条件：2006年1月的地价指数 为100，以后每月上涨一个百分点，则 当地地价指数表（如表1）：
估价过程：
评估方法采用市场比较法。 ①计算该城市地价指数： 年代 地价指数 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 100 112 124 136
②计算该城市容积率修正指数： 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
修正指数 100 105 110 115 120 ③计算位置、形状、区域因素、个别条件对地价的修正指数。
待估土地 住宅 评价期日 2007.11.2 ？求算 2 0 0 0 0 0 0
比较案例 A 住宅 2006.10.5 1200 元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3%
2
比较案例 B 比较案例 C 比较案例 D 住宅 2006.12.2 1300 元/m 3 -3% -2% 0 +1% 0 -3%
容积 位置 率 比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0
形状 比较 -5% 0 -2% 0 0 0 0 0
区域因 素比较 0 0 0 -3% +3% -5% 0 0
个别因 素比较 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0
• 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每 年同2004年相比增长率为12%。对于容积率， 此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块 的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价 比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域 因素、个别因素对地价的修正，都与待估地 块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的 条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成 交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗 地地价修正幅度。 • 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年 10月30的评估价格。
表1 地价指数表
年 月
2006 2006 .01 .02 2006 2006 2006. 2007 2007 .10 12 .01 .08 .04 2007 .11
地价 100 101 指数
103
109
111
112 119
122
③容积率修正已有相应的系数修正表。
④确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与案 例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和 个别条件为100，待估地块与各案例地块分别 相比，数字为正表示待估地块优于案例地块， 即因素条件大于100。又因本题中区域因素个 别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因 素的因子修正应当先求和再修正。
④计算各案例宗地修正后的价格： 交易情 期日 容积率 区域因素 个别因素 位置 形状 况修正 修正 修正 修正 修正 修正 修正
A 580×100/100×136/100×100/115×100/100×100/100×100/100×100/95=722 B C D E F G 620×100/100 ×136/112×100/110×100/100×100/96×100/103×100/100=692 660×100/100 × 136/112×100/120×100/100×100/100×100/100×100/98=681 700×100/100 × 136/124×100/120×100/97×100/100×100/100×100/100=660 680×100/100 × 136/124×100/115×100/103×100/100×100/100×100/100=630 730×100/100 × 136/136×100/110×100/95×100/100×100/102×100/100=685 740×100/100 × 136/136×100/115×100/100×100/97×100/100×100/100=663