重庆永川项目地块前期策划报告PT

永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
经济文化特色
➢ 加工制造城 ➢ 商贸物流城 ➢ 职业教育城 ➢ 休闲旅游城
以商贸、物流、文化、旅游为主的城市产业特征， 更利于人居环境的打造。
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
➢2009年，永川GDP总值排重庆各区 第10位，人均GDP排重庆各区第12 位。
永川房地产市场概况
永川房地产板块
永川房地产市场主要划分为四大版块： 新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。
自然生态资源丰富 高端物业集中地 别墅、洋房为主
城北板块
老城经济中心 中档品质楼盘云集 高层、单体为主
城区环境优美 中高档物业汇集 高层、小高层、花园洋房为主
新城区板块
本项目
城乡结合部 楼盘品质较低 多层为主
学院
枫叶
国际
学校
新永川 中学
目前项目周边配套大多尚未呈现，现有配套主要为兴龙大道左侧人民公园 商圈及其周边项目的部分配套。
外部环境分析
规划方向
“建三个湖、造一座城”
以兴龙湖片区为核心，打造永 川“三湖时代”，带动及提升 三个产业集群，集约成片、联 合发展，构建永川新的城市经 济发展体系。
本项目地处兴龙湖片区中央商务区核心区域内， 作为永川市CBD商务服务区内物业，有打造高 端居住\综合商业\配套商务功能的可能。
重庆房地产市场现状及预测
重庆地位
被美国《时代》周刊和英国《金融时报》评为
“亚洲十大最佳投资城市”第七位
重庆房地产市场现状及预测
重庆地位
• 2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保 税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。
• 根据“两江新区”公布的20建06设年 时间表，到2020年，主要经济指 标要达到地区生产总500天0亿津滨元海以新区上纳，入国占全市总量的1/4；实现
住宅未来一段时间内仍然是调控的重点， 商业、商务将延续目前的政策（特别在 区县甚至是鼓励发展的）
重庆房地产市场现状及预测
重庆房地产经济指标分析
从2008年经历金融风暴冲击，2009年政 策“救市”回暖到今年宏观调控房价，全 市房地产开发市场区域格局正在发生变化， 呈现出“圈内”由主城九区向外扩张， “两翼”高速发展积极跟进的总体特征。 永川作为重庆“一小时经济圈”的经济强 区，房地产市场的发展也是日新月异。
成渝高速公路
本项目
外部环境分析
周边配套
医疗：永川人民医院以及 项目旁的第二人民医院
动漫
教育：文理学院、枫叶国
基地
际学校、新永川中学等
商业：金科主题商业街、 人民公园商圈及周边零散 社区商业
其它：永川市政府、体育 公园、创意产业园、动漫 基地等
人民公 园商圈
兴龙湖
中央商
务区
本项 目
金科主题 商业街
文理
家整体发展战略。
工业总产值超过10000亿元。
2010年5月5日 国务院正式批准回复同 意设立重庆两江新区。
重庆，发展机遇史无前例！
1990年4月18日 党中央、国务院做出 开发开放浦东决策。
1980年8月26日 全国人大常委会通过《广 东省经济特区条例》，深 圳等经济特区成立。
重庆房地产市场现状及预测
重庆房地产发展历程
第六个阶段：是2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片， 不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。2010年，在一系列相关相关政策的 作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，通过我们对房地产市场长期以来走 势的分析，我们对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不 会仍然不会改变。
【永川项目】
地块前期策划报告
目录
CONTENTS
Part One
市场简析
Part Two
地块分析
Part Three
项目定位
Part Four
项目设计建议
重庆房地产市场现状及预测
重庆地位
西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、 内陆开放高地和国家级的交通枢纽。 （《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》）
wenku.baidu.com
比率
70% 90% 85% 70% 65% 85%
成交客户区域
次要
比率
永川本地
30%
重庆主城
10%
重庆主城
15%
重庆主城
20%
重庆主城
30%
重庆主城
15%
再次
外地 外地
比率
10% 5%
除【金科·中央公园】以外，其他项目客户群多为永川本地的购房者，重庆主 城的购房者比例较小。但【金科·中央公园】重庆主城的购房者占到70%，也可 以看出，“金粉”的忠诚度较高，也是价格为何如此之高的重要原因之一。
两室两厅84㎡
昌龙·阳光尚城
20.22
2.5
高层
三室两厅102㎡
4000
总体90%
三室两厅+院馆120㎡
单间配套36㎡
朝野·水晶城
11.74
2.7
高层
两房80㎡
4200
总体90%
三房97㎡
金域蓝湾二期
14.15
1.92
花园洋房
三房109-117㎡
3850
总体80%
青年根据地 昕晖香堤漫城
2.5
3.5
本项 目
建设大道
内部条件分析
地块现状
地块周边仅主干道完全成型，与 其它地块相邻的支路都尚未建成， 整个片区基本尚未开发，区域成 熟为时尚早。
地块现状丘陵山地地貌，与道路 路面有较大高差，场地平整工程 量巨大。
地块平整后地形较为平坦，沿主 干道路呈南高北低的缓坡状分布， 较利于规划及建造。
➢城北版块
昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山角下等区域。本版块地处西北，自然生态资源丰富，环境秀美， 适宜高端物业，以别墅、花园洋房为主，是永川未来高端物业的集中地。
永川房地产市场概况
永川房地产发展趋势
趋势一：永川新城区将是房地产发展的重点版块 趋势二：永川房地产市场正逐渐成熟，三四十万方体量的项目也已经开始出现 趋势三：产品多元化、品质化、高端化发展 趋势四：轨道交通的发展，吸引主城购房群体的能力增加
永川房地产市场概况
目标客户群分析
年龄层次 数据显示购房年轻化和改善性需求购 房明显。 区域统计 乡镇购房比重上升明显，反映永川乡 镇购房群体较大，对楼市起到重要支 撑。 购住性质 自住型86%，投资型占14%。
目录
CONTENTS
Part One
市场简析
Part Two
地块分析
Part Three
高层
一室40-50㎡
两室两厅72-81
三室二厅88-90
20.0
2.5
花园洋房
四室二厅90-126
五室三厅164-187
3900 未售
总体90% 未售
永川房地产市场概况
项目周边竞盘分析
竞盘客源区域分析
项目名称
金科·中央公园城 荷塘月色
昌龙·阳光尚城 朝野·水晶城 金域蓝湾二期 青年根据地
重点区域
重庆主城 永川本地 永川本地 永川本地 永川本地 永川本地
➢近年来，永川生产总值增幅逐年提 高，人均地区生产总值提高明显。
➢近5年来城市居民的生活水平日渐 提高，消费力逐日提升；居民生活逐 步富裕，除了具有最基本的温饱需求， 也产生了对高层次精神文化消费的需 要。
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
永川房地产供需情况 ➢08年受金融危机影响，房地产市 场冷淡，新开工面积有所减少； ➢09年房地产市场快速复苏，永川 销售面积达到150万方，增幅达到 55.6%。
项目定位
Part Four
项目设计建议
外部环境分析
区位属性
项目位于永川新城中 心区域，兴龙湖中央 商业商务CBD，城市 稀缺中央地块，区位 优势明显。
兴龙湖中 央商务区
本项目
外部环境分析
交通环境
区域交通
距成渝高速公路出口仅1.5公 里； 距成渝高铁永川站仅1公里。
成渝高铁
市内交通
交通通达性良好，但尚无公交 线路开通，目前仅有109路车 经过兴龙大道。
第三个阶段：是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策， 房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。
第二个阶段：是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激 了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动 了房价的快速上涨；
神女湖片区 旅游服务产业聚
集区
兴龙湖片区 以城市商务功能 为核心、以服务 外包产业为特色 的和谐生态新城
凤凰湖片区 承载永川千亿级 园区产值重要支
撑的工业园
内部条件分析
四至范围
项目东临建设大道（永川 一环路），西邻兴龙湖东 路，南北为两块性质相近 的未开发地块。项目建设 用地总面积近58亩。
兴龙湖东路
（数据来源：重庆市统计局）
重庆房地产市场现状及预测
未来重庆房地产发展方向
重庆房地产发展起伏向上，前景看好。
短期判断
宏观调控趋缓，重庆房地产市场变化周期缩短，开发 企业应变市场能力加强。
中期预测
房价和房屋供给结构性调整，对于重庆房地产发展中 期利好。
长期趋势
重庆区域优势，决定了重庆房地产未来趋势向好。
第一个阶段：是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此 期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
在房价不断高涨的压力下，2010年房地产市场的调控政策由2009年“宽松”逐渐转为“严 厉”。中国人民银行两次上调存款存款准备金以收紧货币、要求非主营房地产央企退市、中 央政府连续下发“国11条”和“国19条”文件明确调控方向，而4月底出台的“新国十条” 要求“实行更为严格的差别化住房信贷政策”以购房贷为着力点，是近年来少有的严厉调控 政策。 而重庆5月底出台的“渝十条”新政相对于中央政策较为“温和”，未对三套房停贷调控措施， 并同时对首次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，虽然 在短 时间内对重庆房地产市场造成一定影响，但在“两江新区”等利好规划的影响下，重庆 楼市迅速恢复火爆局面。
➢老城区版块
由原胜利路、中山路两大版块组成，是永川老城的经济中心。本板块有着新城缺乏的成熟配套设施，但土 地受限，拆迁困难，楼盘的品质以中档为主，主要为高层、小高层、单体楼居多，新项目较少，价格在 3350-4000元/㎡。客户以具有区域不舍情结的原住民为主。
➢城南版块
原铁路以南区域，永川的城乡结合部。本版块由于受成渝铁路的分割，将其与城区分开，经济相对较差， 市政配套不完善，主要以多层为主，价格在3500元/㎡左右。
第五个阶段：是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，不少城市2008 年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。
第四个阶段：是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房 价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行 情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国， 5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨 进一步蔓延到了许多二三线城市。
永永川川区区位位宏观环区境分位析宏观环境分析
➢重庆1小时经济圈 ➢六大区域中心之一 ➢大重庆城市核心经济区
成都 276km
重庆 58km
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
➢ 是重庆市规划建设的职业教育基地和区域 性中心城市。 ➢ 是重庆规划建设的现代大城市和区域性中 心城市。 ➢ 永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区 建设推进，成为重庆西部交通枢纽。 ➢ 到2011年城镇面积将达到100平方公里， 城镇人口达到100万人，永川将建设成为别 具一格、名至实归的现代大城市和区域性中 心城市！
永川房地产市场概况
项目周边竞盘分析
竞盘基本资料及销售价格
项目名称
建筑体量 （万方）
容积率 在售物业类型
主力户型 面积区域
销售均价 （元/㎡ ）
销售率
金科·中央公园城
36.5
2.5
花园洋房
洋房两房、三房 90-150㎡
5500~8000多
一期70%
【秀的金荷物科塘业·月中色管央理公，园获】1得6在.0了永消川费创2者.1造的了认价同格多。神层一话期，推以出其两的三品房房28牌1830/881的套9㎡㎡效，应已、售高703品%9。0质0 产品、再总加体9上0%优
永川房地产市场概况
永川房地产板块现状
➢ 新城区板块
望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘品质高, 近 两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价格在3800— 4200元/㎡之间，在售洋房价格最高价达到1万元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配 套尚不完善，核心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业发展缓慢。同时由于缺乏商务物业的供 应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住品质的客户为主。