项目开盘前准备工作清单-全端口

2012年3月30日 2012年3月30日
2012年2月1日 2012年3月18日
前置 前置 前置 前置 开盘前10天（通常件齐情况下前置5 到20个工作日，各地情况不同） 根据各地规定提前办理 根据各地规定提前办理
2012年1月10日 2012年3月18日
开盘前60天 （且认购前） 开盘前60天 （且认购前）
开盘前60天 （ 开且 盘认 前购 60前天） （ 开且 盘认 前购 60前天） （且认开购盘前前）60天
（且认购前）
开盘前60天
（且认购前）
已取得 已取得 已取得 已取得
2012年5月8日
2012年3月5日
12 首期开盘报告
项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销 售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细 价格单，付款方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；
5
《商品房销（预）售许可证》
6
面积测绘
7
案名及房号报地名办核准
8
按揭银行、公积金中心等
家具、装饰等物品相关招标采购流程 看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等） 户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际 户型、结构的差异等）
围档、看房通道、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等 即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品
18 规划设计概念、特点等
为营销推广提供素材
19
请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、 用于编写项目销售讲解辞
用材、物业管理等特点
20 掌握项目主要节点计划
掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目 年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议
4、销售证件
可能存在项目名称与推广名称不同的情况 落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等
9
与相门政府部门落实有关手续、费用
例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、 费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等……
2012年3月18日 开盘前60天
2012年3月17日 2012年3月17日 2012年3月17日
开盘前60天
开盘前60天 开盘前60天 开盘前60天 开盘前60天
2011年11月3日 开盘前150天
2011年12月18日 开盘前150天
2011年11月18日 2011年12月18日 开盘前150天 2011年11月18日 2011年12月30日 开盘前150天
现场包装（区 内） 五证
销售手续办理 相关公示
销售团队组建
14 样板间物品采购
15 样板间后续包装
16 销售中心氛围装饰设计 17 销售中心和样板区周围景观设计及施工 18 样板区内标识牌、指示牌、看板设计 19 工地现场包装 20 “精神堡垒”设计、制作
1 《国有土地使用证》 2 《建设用地规划许可证》 3 《建设工程规划许可证》 4 《建设工程施工许可证》
1 制订招投标计划 2 考察选择入围广告策划公司 3 编写招标文件 4 按制度履行审批手续 5 发标、开标、评标、定标 6 签订合同 7 正式开展工作 8 定期对工作效果进行考核与评估
2、营销策划类
规划设计方案完成后10天
2012年3月8日
2012年3月18日 开盘前60天 2012年3月17日 持续进行
根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格 根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区
包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰、验收等
2012年2月2日
2012年2月17日
项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90 天）
—— 2012年2月2日
项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测
2011年9月28日 2011年10月20日
Leabharlann Baidu
包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产 品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容
摘牌后30天内或编制方案规划设计 2011年9月28日 2011年10月10日 任务书前40天
3 各岗位人员招聘及到岗
4 服务人员设置
需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况
5 销售作业指导书或营销部管理制度细则
6 万达集团介绍、开发项目介绍 7 企业文化 8 公司规章制度 9 房地产基础知识 10 项目规划介绍 11 项目建筑特点 12 项目园林、景观特点 13 项目物业管理 14 项目其他卖点介绍 15 销售技巧
2011年12月1日 2011年12月5日 2011年12月6日 2011年12月11日 2011年12月1日 2011年12月20日 2011年12月25日 2011年12月31日
2012年1月1日 ——
开盘前180天 开盘前170天 开盘前165天 开盘前160天 开盘前130天 开盘前125天 开盘前120天 持续进行
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
——
持续进行
2011年11月8日 2011年11月18日 2011年11月21日 2011年11月28日
2011年11月18日 2011年12月30日 开盘前150天
2011年11月18日 2011年3月18日 2012年1月2日 2011年3月18日
2012年12月10日 2011年12月30日
开盘前60天 （ 开且 盘认 前购 60前天） （ 开且盘认前购15前0天）（以7月10日开放为时 间节点）
10
根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段 性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销
制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季 度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报
推广报告》
11 编制开盘前推广计划
细化到天的媒体、活动的排期计划
1
销售中心选址
销售中心 样板间
2 销售中心功能定位
3 销售中心设计建议 4 成本测算 5 《销售中心建设报告》审批 6 实施相关招标及建设 7 销售中心物品采购 8 样板间的户型选择
9 样板间的装修风格选择 10 样板间的选址 11 成本测算 12 《样板间建设报告》审批 13 实施相关招标及建设
竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容
12 《项目产品定位及户型配比建议书》
项目开盘前工作计划
工作内容 1、销售节点
责任人
开始时间
完成时间
完成时间提示
月份 1
2、产品研发
2012年4月10日 2012年5月18日 杨志红 2012年5月19日 2011年6月16日
2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 摘牌后30天内或编制方案规划设计 2011年10月25日 2011年11月10日 任务书前40天 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日
营销策划报告 开盘报告
9
对项目营销的全过程进行策划，形成《某某 项目（某期）营销策划方案》
包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装 方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等； 制订营销费用比
例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）
常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广 告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽 谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等 风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位； 动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参 包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰、验收等 相关招标采购流程 根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量
2012年1月5日，4
月5日，
每季度第一个月5日内上报上季度报
7月5日，
告
1200月 125年日2月18日 项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90
天）
2012年4月18日 开盘前30天；
由项目销售经理以手机短信形式， 当日上报项目管理中心营销部总经 理；开盘次日上午（如星期六开 盘，则为星期一上午）上报开盘简 报。
10 周边环境公示
是否有影响销售的环境因素需要进行告知
11 销售合同公示
12 五证扫描件公示
13 其他内容
如《商品房销售管理办法》，收费项目、标准等
5、销售团队
1
编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核 营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案
方案
2 薪酬方案报集团审批
包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基 金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等
项目分类
序号
工作项目
1
认筹（排号）
2
内部认购
3
开盘
市场调研公司
市场调研报告 产品定位户型
配比
1 制订招投标计划
2 考察选择入围市场调研公司
3 编写招标文件
4 按制度履行审批手续
5 发标、开标、评标、定标
6 签订合同
7
正式开展调研工作
8
完成提交调研报告
9
区域市场调研
10 重点项目调研 11 目标群体消费特征调查
13 开盘简报
各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施 的营销活动
配套设施及经 营性资产
物业策划
14 会所：运作模式策划报告
15 学校：定位及投资方案策划 16 幼儿园：合作事宜洽谈 17 物业管理前期介入、理念 18 物业服务内容及收费标准 19 物业管理示范性服务
14 交房标准
参与制定和报批
15 参与规划、户型、景观等方案优化
全程参与、持续改进
16
图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平 要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图
面图、户型平面图等各类相关图纸
纸
17 经济技术指标
提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等
2011年12月10日 2011年12月30日 开盘前150天 2011年12月10日 2011年12月18日 开盘前150天 2011年12月10日 2012年1月10日 开盘前150天
2011年12月10日 2012年1月10日 开盘前150天
2011年12月29日 2011年5月10日 开盘前60天 （且认购前）
根据《项目管理制度》及《项目管理操作手册》内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位 （人员）
例如智能化系统等
2011年12月29日 2011年5月10日
2012年2月1日 2011年5月10日
2012年1月10日
2012年2月1日 2012年1月10日
2012年3月18日 2012年3月18日 2011年5月10日 2012年3月18日
2011年9月28日
报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深 入的分析并提出结论性建议
摘牌后60天内或编制方案规划设计 2011年9月28日 2011年10月20日 任务书前10天
建造标准 产品优化
项目基础技术 资料对接
广告服务公司 选择
13 《建造标准及精装房标准建议书》
学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订 集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈
服务项目（有偿、无偿部分）
3、售楼处和样板房 根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建 筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于 距离市中心较远的项目）