项目开盘前准备工作清单-全端口
开盘前所有准备工作计划表1520133729
定稿 下发执行 5、销售财务报表设计 6、价格建议提交 7、前期登记客户分析提交 8、市场调查前培训 开始调查 调查报告提交 五、开盘前须确定问题 1、分栋工程形象进度表提交 2、分栋交房时间确定 3、一期配套项目落实 4、道路改造开始、结束时间确定
计划资金 (万元)
备注
到位验收 7、物业管理及收费标准对接 物管服务清单及收费标准提交 8、报纸广告设计开始 配合报媒之各档期软性广告组织 设计稿提交 设计稿修改定稿 9、报纸版面排期表提交 版面协调确定 10、置业顾问服装厂商谈判选定 款式提交 开始制作 到位验收 11、开盘活动礼品清单提交 礼品厂商谈判选定 礼品发包制作 到位验收 12、模型底座制作 到位验收 三、置业顾问招聘、培训 1、置业顾问初招面试（推荐人员） 复试 职前培训（新职员---公司规范、地产专业基础知识、销售知识、项目个案知识） 开盘前培训（全体置业顾问----销讲统一说词培训） 四、内部控制 1、销售手册提交 定稿 下发执行 2、价单提交 价单确定 3、按揭银行对接 按揭银行收费标准、还贷标准、还款表、利率表提交 4、销售控制表提交
***开盘前所有准备工作
工作要项 一、售楼部装修及布置 1、售楼部装修协调、监督 2、售楼部所需家具清单提交 开始采购 到位验收 3、现场包装方案提交 开始制作 到位验收 二、策划活动案及销售物料准备 1、开盘前推广活动方案提交 方案修订 方案定稿并开始执行 2、开业庆典活动策划案提交 策划案跟踪定稿 执行案拟定 庆典公司联系(拱门、热汽球、刀旗、礼仪、乐队等等） 庆典物品制作开始 庆典物品到位验收 3、开盘实操手册提交 跟踪定稿 4、楼书、单张、DM、手提袋、信签、信封、档案袋、名片、定购协议设计定稿 印刷厂商选定 发包印刷 到位验收 5、胸牌、部门标识牌、售楼部招牌、外立导视牌设计定稿 制作厂商选定谈判 发包制作 到位验收 6、合同范本拟定提交 合同条款章制作 必须完成 时间 责任人
售楼部进场前准备工作详细清单
c.广告安排 开盘广告发布媒体、时间、版面的确定（乙方提交甲方确定） 确定总体广告计划安排（乙方提交甲方确定） 开盘广告设计、制作、发布（乙方配合甲方完成） 后续广告设计、制作、发布（乙方配合甲方完成） d.新闻安排 重点新闻媒体的确定（乙方配合甲方完成） 媒体配合方案确定（确定炒作重点和内容，乙方配合甲方完成） 确定媒体配合的执行人员（由甲方确定）e.产品说明会安排 制定并确定产品说明会方案（乙方配合甲方完成） 确定负责人（甲方确定） 确定邀请人员名单（乙方配合甲方完成） 落实邀请人员（乙方配合甲方完成） 确定各演讲人演讲内容（乙方配合甲方完成） 确定产品说明会地点（甲方确定） 完成产品说明会现场布置（乙方配合甲方完成） 完成产品说明会宣传资料的设计制作（乙方配合甲方完成） 完成产品说明会信息的广告设计和发布（乙方配合甲方完成） 完成其他相关准备工作（乙方配合甲方完成） １．甲方确定2017年度本案可销售产品和面积 ２．双方确定2017年度本案销售目标 ３．双方确定2017年度可销售产品的销售价格
⑹ 销售基础培训(由乙方完成) a.规范化的接待礼仪及操作流程培训 b.房产品培训 c.销售工作各项具体操作程序培训 d.管理制度培训 以上工作由乙方公司于2017年4月5日前完成 ⑺ 销售文件准备 a.预售合同文本确定、审批、印制（或房管局购买,甲方配合乙方完成） b.合同附件文本确定、审批、印制（甲方配合乙方完成） c.认购协议文本确定、印制(由乙方提交甲方确认，并于2017年4月5日前完成) d.销售宣传承诺统一口径文本确定（统一销售说辞，由乙方完成） e.编制产品销售控制表（对内表、对外表分别编制，由乙方完成） f.准备《银行按揭利率表》（甲方配合乙方完成） g.VIP卡的设计、制作（乙方配合甲方完成） ⑻ 政府部门和衔接 a.销售合同审批/或备案（工商/或房管局，甲方配合乙方完成） b.合同附件审批/或备案（工商/或房管局，甲方配合乙方完成） c.销售价格审批/或备案（物价局，乙方配合甲方完成） d.地名申报及审批（地名办，甲方完成） ⑼ 广告宣传工作准备 a.宣传资料准备 销售部墙面图表设计及制作、布置（乙方配合甲方完成） 宣传单页设计、制作（乙方配合甲方完成） 宣传楼书设计、制作（乙方配合甲方完成） b.城市动线宣传布置 户外广告板设计制作（乙方配合甲方完成） 户外灯箱广告设立、设计、制作（乙方配合甲方完成） 围墙形象广告的设计完成） 看房车的购置设计和制作（乙方配合绘制（乙方配合甲方甲方完成） 项目工地形象设计和制作（围墙形象广告、工地大门形象、工程进度告示牌、各标段门楼形象、警示牌、引导指示牌）
开盘准备工作
开盘准备工作 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998开盘准备工作一、前期准备工作①产品确定，确定开售哪些房源，哪些户型②市场与环境的研究，研究目前其他竞品的开盘时间，开盘方式，以及开盘价格③产品的修改与建议，目前本项目的户型或者项目本身有什么短板，及时修正④项目目前工程进度的一个了解⑤开盘价格的一个拟定⑥付款方式以及优惠政策的一个拟定⑦开盘时间及开盘方案的确定⑧针对集体销售量以及个人销售员的业绩要求⑨各项部门的分工需明确⑩开盘前需做的产品推广方向，目标二、销售执行工作①销售人员的确定（销售经理、主管、置业顾问）②抓一下销售人员对项目的熟悉程度以及业务的熟练程度③销售人员管理制度的明确④空余时间多进行专业知识培训⑤销售人员需熟练价格以及付款方式的各种算法⑥关注销售人员平时接待当中出现的各种问题罗列出来，开会时及时解决⑦定期开会分析客户⑧不定期回访已排号客户，防止这批准客户的流失⑨追访未排号客户，根据客户意向评定客户等级，意向强烈程度⑩销售经理不定期统计置业顾问的意向排号量以及排号户型，制定开盘方案11 置业顾问及时了解周围竞品项目消息，以及制定打击性说辞，防止客户被洗12 了解客户群体以及客户区域进行不定期外展三、策划执行工作①策划根据日常节假日休息进行阶段性的暖场活动及造势活动②制定明确的开盘方案及政策③与上级领导、销售经理研究并制定开盘价格④确定开盘前的媒介传播与推广（DM、广播、电视广告、报纸、桥体等等）研究是否续租或修改内容⑤不定期更新网络推广信息（微信朋友圈、微信公众号）⑥布置开盘当天现场，营造气氛四、产品展示工作①接待中心②项目沙盘③交通区位图④户型模型⑤建筑效果图⑥景观效果图⑦装潢效果图⑧工地规划（场地划分、材料堆放、工房设置）⑨工地摆放大型效果图，看板⑩工地围挡美化11 工地指路牌五、销售道具、物料准备①项目户型图②楼盘说明书③销售海报，单页④置业顾问名片⑤对讲机⑥激光笔⑦认购单、认购书⑧档案袋⑨手提袋⑩成交礼品。
项目开盘前准备工作进度表完整
中堂销售部销售前期准备计划表
九 工作项目 产品基本信息确定（建面、园林、设备等） 项目总平图 面积预测报告书提供 施工蓝图提供 平面及立面剖面图提供 墨线图（即户型白图）提供 前 期 资 料 前四证和预售许可证取得及备案 开发商证明材料提供 物业公司确定 物业管理公约确定 装饰装璜标准确定 贷款银行确定 公积金代办中心确定 银行抵押同意销售证明 网签钥匙盘申请取得 网签前期信息录入 售楼处选址及装璜设计 售楼处施工及使用 样板间装修及使用 办公桌椅及用品配置 电话线及网线配置 工地现场围挡 VI导视（路旗、灯箱等） 规划沙盘及单体沙盘制作 现 场 物 料 户型平面图设计、制作 立面效果图制作 区域规划平面效果图制作 销控板设计、制作 人员工服购置 胸卡及名片购置 销售楼书及海报设计、制作 手提袋制作 其他礼品或纪念品制作 开盘活动现场道具制作 负责人 配合部门 工作周期（天） 月 2 3 4 5 6 7 8 十 月 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六
房地产项目开盘前准备工作清单
□是 □否
按揭办理须知
□是 □否
合同部分
意向书（认购）
□是 □否
合同附加条款
□是 □否
认购须知
□是ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ□否
销售人员持有
工装
□是 □否
上岗证
□是 □否
激光笔
□是 □否
销售代表名片
□是 □否
办公用品
□是 □否
销售人员培训情况
对销售手册内容的掌握
□是 □否
网上销售中心
资料更新完成
□是 □否
销售现场完成
现场包装
工地围墙展示
□是 □否
工地广告牌
□是 □否
立柱挂旗
□是 □否
条幅
□是 □否
销售中心形象背景板
□是 □否
售楼处内各展板
□是 □否
导示系统设计
□是 □否
样板间户型牌
□是 □否
各房间功能牌
□是 □否
玻璃防撞纸贴
□是 □否
销售道具
模型
□是 □否
样板间
□是 □否
标准化用语
□是 □否
法律文件
营业执照
□是 □否
《商品房预售许可证》影印件
□是 □否
其它四证影印件
□是 □否
《新建住宅质量保证书》
□是 □否
《新建住宅使用说明书》
□是 □否
《预售合同》示范文本
□是 □否
物业配合
物业清洁、保安人员到位
□是 □否
所有保安物品、清洁物品到位
□是 □否
房地产项目开盘前准备工作清单
房地产项目开盘前准备工作清单
营销部在开盘前至少一周组织按照《开盘前准备工作清单》检查开盘准备工作情况并及时将检查结果向相关领导汇报，确保项目准备充分、按时开盘。
项目开盘前工作准备完全手册干货
项目开盘前工作准备完全手册干货项目开盘前工作准备完全手册一、确定开盘时间开盘时间一般为周六日，但具体还需要结合当地市场情况。
假如项目打算在“五一”开盘，4月29日是周六、4月30日是周日、5月1日是周一，那该选择哪一天开盘？如果是在5月1日开盘，但万一当地很多人都在五一前出游了呢（这种情况应选在4月28日开盘）？所以在遇上几大重要假期非周六日的时候，更要综合各种因素来定开盘时间。
二、确定推货产品1、推货类型：别墅、洋房（高层、小高层……）、公寓等；2、推货单位：户型、面积、位置，选择单一或组合来推。
此前必须了解竞争对手，以产品、市场把握及项目把握来拉高项目的高度与实力，转变角度让对方与我方竞争，而给我方与对方竞争。
3、推货数量：根据蓄客量来定，一般根据蓄客量的20%～30%作为有效客户来预算，少则推4～5万㎡，多则推8万㎡左右。
值得注意的是，过大量的推货，结果去化率很低，容易造成不好的市场反响。
4、蓄客水分：一般来说，除了蓄客量的20%～30%是有效客户之外，其余都属于蓄客水分。
这些“水分”的包括：①一客多盘、重复下定的占10%；②开盘当天没到的占10%；③未选单位的占30%；④价格犹豫的占20%～30%。
（注：②④两种情况的客户会再次有效客户）三、确定销售目标一般来说，开盘当天能实现40%～60%的销售目标算成功，开盘一周之内能达到60～80%的销售目标算是相当不错。
如果开发商想加速去化率，无非是想快速回笼资金和担心市场风险。
所以如果开发商真的很缺资金，可以做成“日光盘”。
四、物料准备（销售物料）1、售楼部：1.1 内场：沙盘、户型模型、展板、吊旗、报架、资料架、警示牌、项目资料（楼书、户型图、单张等）、装修标准、物业管理、认购须知、按揭须知、证照、导引指示、资料袋、礼品区、销控板、背景音乐、3D片、厕所（香水、装饰）、鲜花、擦鞋机、雨伞、烟灰缸、麦克风、对讲机、接待饮料（咖啡等）、饮水机、垃圾桶等；1.2 外场：拱门、空飘、道旗、挂旗、桁架、宣传牌、导示牌、围板、花篮、竖幅、横幅、灯光、音响、LED、隔离带、植物、花卉、红地毯、警示牌、饮水机、遮阳棚、垃圾桶、医疗服务台、舞台、奖品展示、保安岗、移动厕所、启动仪式道具、选号流程、冷餐区等（提醒公关公司全场录影、摄像）。
开盘前准备
投资者关注投资收益率。因此对价格非常敏 感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首 置客户关注月供与租金比值关系，此类客户 需要进行测算； 当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对 客户意向的分析直接指导价格生成。
31
举例：
本项目客户构成图示
5500
5000
高端自用客户 （游离客户） 中低端自用客户 （主要客户）
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20
价格目标选定
利润 利润导向
投资回报率
销售速度 定价目标 数量导向
市场份额稳步增长
避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场
世聯地産
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21
选择定价方法
价格定得太低就不能产 低价格 在这个价 格上不可 能获利 成本 竞争者的价格 和代用品价格 顾客评估 独特的产 品特点 高价格 在这个价 格上不可 能有需求
世聯地産
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10
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（1）制定培训计划，组织系列培训。
（2）专业知识培训（发展商或建筑师）、200
问、业务流程、竞争分析、项目分析（户 型、价格表、卖点、突破点）、销售策略 及目标、世联规章制度、法律法 规，认 购书、合同等。
参考：项目前期培训计划
世聯地産
目的：
营造市场关注，制造热销氛围，达到短期促销 加强老业主及其亲友对项目的美好印象，通过口碑传播楼盘形象， 形成扩散效应，加大市场影响力 继续巩固项目的市场形象，实现价格支撑
前提条件：
销售法律手段完备
工程形象良好
现场包装到位 宣传资料齐备 销售资料齐备
世聯地産
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售面积测绘报告；预售款监管协议；企业法 人营业执照；房地产开发资质证书；深圳市
房地产集团开盘准备工作清单
要求
分类
检查项目
责任部门
现场状况
责任部门签字
销售资料
印刷完毕
内部资料
销售手册
营销部
□是□否
外部资料
价格表
营销部
□是□否
售楼书
营销部
□是□否
海设计部
□是□否
按揭办理须知
营销部
□是□否
合同部分
意向书（认购单）
营销部
□是□否
合同附加条款
营销部
□是□否
认购须知
营销部
□是□否
营销部
□是□否
代理机构《营业执照》（委托销售代理情况下展示）
营销部
□是□否
《城市商品房预售管理办法》
营销部
□是□否
《商品房销售管理办法》
营销部
□是□否
《新建住宅质量保证书》
工程管理部
□是□否
《新建住宅使用说明书》
工程管理部
□是□否
《预售合同》（销售合同）示范文本
营销部
□是□否
物业配合
物业清洁、保安人员到位
售楼处内各展板
营销部
□是□否
导示系统设计
营销部
□是□否
样板间户型牌
设计部
□是□否
各房间功能牌
设计部
□是□否
玻璃防撞纸贴
营销部
□是□否
销售道具
模型
营销部
□是□否
样板间
设计部
□是□否
标准化用语
标准化用语
营销部工程部
□是□否
法律文件
《营业执照》
财务部
□是□否
《商品房预售许可证》（预售）
2018项目开盘前准备工作清单-全端口
10
根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段 性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销
制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季 度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报
推广报告》
11 编制开盘前推广计划
细化到天的媒体、活动的排期计划
营销策划报告 开盘报告
9
对项目营销的全过程进行策划，形成《某某 项目（某期）营销策划方案》
包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装 方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等； 制订营销费用比
例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）
2018年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2018年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2018年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2018年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
——
持续进行
2017年11月8日 2017年11月18日 2017年11月21日 2017年11月28日
12 首期开盘报告
项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销 售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细 价格单，付款方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；
项目分类
序号
工作项目
1
认筹（排号）
2
内部认购
3
开盘
市场调研公司
(完整版)房地产项目开盘前准备工作清单
房地产项目开盘前准备工作清单
营销部在开盘前起码一周组织依据《开盘前准备工作清单》检查开盘准备工作状况并
实时将检查结果向有关领导报告，保证项目准备充足、准时开盘。
要求分类检查项目现场状况销售资料印刷完成内部资料销售手册□是□否
外面资料价钱表□是□否
售楼书□是□否
海报□是□否
户型图□是□否
按揭办理须知□是□否
合同部分意愿书（认购）□是□否
合同附带条款□是□否
认购须知□是□否销售人员拥有工装□是□否
上岗证□是□否
激光笔□是□否
销售代表名片□是□否
办公用品□是□否销售人员培训状况对销售手册内容的掌握□是□否网上销售中心资料更新达成□是□否销售现场达成现场包装工地围墙展现□是□否
工地广告牌□是□否
立柱挂旗□是□否
条幅□是□否
销售中心形象背景板□是□否
售楼处内各展板□是□否
导示系统设计□是□否
样板间户型牌□是□否
各房间功能牌□是□否
玻璃防撞纸贴□是□否
销售道具模型□是□否
样板间□是□否
标准化用语□是□否
法律文件营业执照□是□否
《商品房预售允许证》影印件□是□否
其余四证影印件□是□否
《新建住所质量保证书》□是□否
《新建住所使用说明书》□是□否
《预售合同》示范文本□是□否物业配合物业洁净、保安人员到位□是□否
全部保安物件、洁净物件到位□是□否。
开盘准备工作清单
a)结合产品定位和市场推广的需要，提供广告创意；
b)与策划公司商讨确定推广计划；
c)根据公司项目目标成本编制营销费用分类预算；
d)提供全面的包装方案（包括销售中心、样板房、看房通道、户外路牌、工地围墙、车身、看房班车等等）；
e)编制销售控制计划；
立柱挂旗
条幅
销售中心形象背景板
售楼处内各展板
导示系统设计
样板间户型牌各房间功Biblioteka 牌玻璃防撞纸贴销售道具
模型
样板间
销售中心
标准说辞
销售讲习、电话接听、销售百问
法律文件
《营业执照》
《商品房预售许可证》（预售）
《房地产权证》（现房销售展示）
代理公司《营业执照》
《预售合同》示范文本
物业配合
物业清洁、保安人员到位
f)制定价格策略，通过《价格方案》及《销售价格明细表》明确楼盘单套价格；
g)制定开盘计划。
销售准备工作实施
3.1销售资料准备：
3.1.1各相关部门需提供如下资料:
a)行政部门提供项目土地资料、预售许可证等；
b)工程及技术部门开盘前30天提供：楼盘表、总平图、交房日期、质保书、户型图、装修标准及特殊条款等；
所有保安物品、清洁物品到位
制表人：
要求
分类
检查项目
负责人
完成状况
是√否×
销售资料印刷完毕
外部资料
价格表
销售楼书
海报
户型图
按揭办理须知
合同部分
意向书（认购单）
合同附加条款
合同用户型贴图
精装交付标准
前期物业管理协议
工程项目开工前的主要准备工作
工程项目开工前的准备工作一、项目准备工作1、认真学习和掌握合同条款及国家的各种法律、法规，响应招标文件的要求，中标后积极办理各种手续，并建立健全项目经理部内部各种规章制度。
2、组织高效精干、管理系统化、规范化的项目经理部，选配强有力的项目部领导班子、技术业务人员和施工力量，强化施工队伍的技术培训。
3、对全体人员进行项目教育和动员，介绍本项目的工程情况和特点，以及工程施工安排，让每个参加施工的人员明确工程的质量、工期、安全目标，明确自己所担负工作的内容和要求二、技术准备1、熟悉图纸，由技术负责人组织项目有关人员认真熟悉图纸和技术文件，并进行图纸自审、会审工作，充分理解设计意图及施工质量标准，技术难点和质量控制关键点，由施工技术组认真编制该项目的施工工艺文件、材料设备质量标准，结构件生产工艺等技术文件，作为工程施工、生产、采购的指导性文件。
以便正确无误地完成项目施工。
2、通过学习，拟达到熟悉图纸内容，了解设计要求，施工所应达到的技术标准之目的。
3、图纸自审，组织各施工管理人员对本工种的有关图纸进行审查，掌握和了解图纸中的细节。
4、协调配合，组织各专业施工队伍共同学习施工图纸，确定施工中的配合事宜。
三、劳动力的准备1、根据确定的现场管理机构建立项目施工管理层，选择高素质的施工作业队伍进行该工程的施工。
2、对工人进行必要的技术、安全、思想和法制教育，教育工人树立“质量第一，安全第一”的正确思想，遵守有关施工和安全的技术法规，遵守地方治安法规。
3、特殊专业工种（焊工、电工），将全部使用经特殊培训并有上岗证的施工人员。
四、材料、设备准备1、根据施工总体实施方案中的施工进度计划和施工预算中的工料分析，编制工程所需材料设备用量计划，作好备料、供料工作和确定仓库堆场面积及组织运输的依据。
2、根据材料、设备需用量计划，做好材料、设备的申请、订货和采购工作，使计划得到充分的落实。
组织材料设备按计划要求进场，并作好保管工作。
项目开盘前准备工作清单-全端口
2017年10月25日 2017年11月10日
2017年10月25日 2017年11月10日 摘牌后30天内或编制方案规划设计 2017年10月25日 2017年11月10日 任务书前40天
2017年10月25日 2017年11月10日
2017年10月25日 2017年11月10日
2017年10月25日 2017年11月10日
项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测
2017年9月28日 2017年10月20日
包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产 品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容
摘牌后30天内或编制方案规划设计 2017年9月28日 2017年10月10日 任务书前40天
14 交房标准
参与制定和报批
15 参与规划、户型、景观等方案优化
全程参与、持续改进
16
图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面 要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图
图、户型平面图等各类相关图纸
纸
17 经济技术指标
提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等
2017年9月28日
报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深 入的分析并提出结论性建议
2017年9月28日
2017年10月20日
摘牌后60天内或编制方案规划设计 任务书前10天
建造标准 产品优化 项目基础技术 资料对接
广告服务公司 选择
营销策划报告
13 《建造标准及精装房标准建议书》
开盘前都要做哪些工作？
【5】开盘前,你的项目通常要做那些部署?: u5 c& g1 u: _5z7 ]*开盘前：1、销售团队、销售资料、准备的整合；2、磨合公司、团队执行与市场之间的价格差异，得出结论；3、打造项目前期内外部软硬环境；4、针对市场、项目品牌所造的势；以上就是我通常主打的套路内容。
开盘前:当然先申明是开盘前短期行为,还有就是根据老板的要求和理念不同,开盘方式是不一样的一\策划方面1\确立开盘时间,有的老板喜欢算个八字什么的,我现在也有点相信了2\根据楼盘特色包装楼盘,要包装的具体东西很多,不过一般售楼部内外和施工现场3\礼仪公司的确立及沟通,包括销售部内和活动现场的细节沟通4\开盘现长的布置,几套方案的确立及应急方安的安排5\最重要的是老板那些表里不一的发言稿6\然后就是细节,包扩剪刀好不好用都要考虑到,礼仪小姐的高根鞋最好也要注意哦7\保安人员的安排MMD,真后悔来做策划,还是销售简单些,.二\销售方面1\开盘时的方案确定,包括价格\优惠措施2\销售人员开盘当天的演练,3\销售现场和开盘活动现场的互动4\前期预定客户的通知5\意向客户的回访6\润喉片的准备MMD真后悔做销售,还是策划好三\综合方面1\上上下下,前前后后通知到位2\上上下下,前前后后安排到位3\最重要的是大家都忙碌了一天后,还要安排晚上的庆功宴,喝到吐了后还要说声"老板走好,明天见"# m. t. s* s7 o" W# b: N; {( t6 i/ Q1 T# X2 Y6 j7 ^6 D$ }" q9 _) ]4 [+ a& W+ s. K' X( `- r/ P9 x1 F# g6 Z" M6 [) f+ o+ Kp$ s& T# w" e2 G) H8 U3 r& b% k9 v: a, j8 e, J1 {5 q. a: Y5y. W+ A+ e) K) u# s+ ]3 z, {+ g. t& ]: D9 l0 g. U" y/ x, ^) e4 ^# w( v( Q/ J- v% T3 K/ v+ [5 s4 n. \, T$ t# l( |0 p& H1 [+ t' c# s4 l" p/ N/ [4 ?- D3\# g) I; {$ o& J3 g; w. U! ?: M* K/ Y4R9 _6 O2 y、确定销售中心、样板间完成待客时间2、确定整体营销及开盘活动主题3、制定开盘执行方案4、媒介组织到位进行造势准备5、销售人员磨练完成，进入较佳状态。
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可能存在项目名称与推广名称不同的情况 落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等
9
与相门政府部门落实有关手续、费用
例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、 费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等……
2012年1月5日，4
月5日，
每季度第一个月5日内上报上季度报
7月5日，
告
1200月 125年日2月18日 项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90
天）
2012年4月18日 开盘前30天；
由项目销售经理以手机短信形式， 当日上报项目管理中心营销部总经 理；开盘次日上午（如星期六开 盘，则为星期一上午）上报开盘简 报。
根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格 根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区
包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰、验收等
2012年2月2日
2012年2月17日
项 目 正 式 推 广 前 30 天 （ 开 盘 前 90 天）
—— 2012年2月2日
12 《项目产品定位及户型配比建议书》
项目开盘前工作计划
工作内容 1、销售节点
责任人
开始时间
完成时间
完成时间提示
月份 1
2、产品研发
2012年4月10日 2012年5月18日 杨志红 2012年5月19日 2011年6月16日
2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 摘牌后30天内或编制方案规划设计 2011年10月25日 2011年11月10日 任务书前40天 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日 2011年10月25日 2011年11月10日
10
根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段 性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销
制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季 度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报
推广报告》
11 编制开盘前推广计划
细化到天的媒体、活动的排期计划
现场包装（区 内） 五证
销售手续办理 相关公示
销售团队组建
14 样板间物品采购
15 样板间后续包装
16 销售中心氛围装饰设计 17 销售中心和样板区周围景观设计及施工 18 样板区内标识牌、指示牌、看板设计 19 工地现场包装 20 “精神堡垒”设计、制作
1 《国有土地使用证》 2 《建设用地规划许可证》 3 《建设工程规划许可证》 4 《建设工程施工许可证》
18 规划设计概念、特点等
为营销推广提供素材
19
请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、 用于编写项目销售讲解辞
用材、物业管理等特点
20 掌握项目主要节点计划
掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目 年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议
10 周边环境公示
是否有影响销售的环境因素需要进行告知
11 销售合同公示
12 五证扫描件公示
13 其他内容
如《商品房销售管理办法》，收费项目、标准等
5、销售团队
1
编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核 营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案
方案
2 薪酬方案报集团审批
包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基 金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等
2012年1月10日 2012年3月18日
开盘前60天 （且认购前） 开盘前60天 （且认购前）
开盘前60天 （ 开且 盘认 前购 60前天） （ 开且 盘认 前购 60前天） （且认开购盘前前）60天
（且认购前）
开盘前60天
（且认购前）
已取得 已取得 已取得 已取得
2012年5月8日
2012年3月5日
2011年11月18日 2011年12月30日 开盘前150天
2011年11月18日 2011年3月18日 2012年1月2日 2011年3月18日
2012年12月10日 2011年12月30日
开盘前60天 （ 开且 盘认 前购 60前天） （ 开且盘认前购15前0天）（以7月10日开放为时 间节点）
项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测
2011年9月28日 2011年10月20日
包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产 品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容
摘牌后30天内或编制方案规划设计 2011年9月28日 2011年10月10日 任务书前40天
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
2012年3月18日 持续进行，建议开盘前60天定稿
——
持续进行
2011年11月8日 2011年11月18日 2011年11月21日 2011年11月28日
3 各岗位人员招聘及到岗
4 服务人员设置
需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况
5 销售作业指导书或营销部管理制度细则
6 万达集团介绍、开发项目介绍 7 企业文化 8 公司规章制度 9 房地产基础知识 10 项目规划介绍 11 项目建筑特点 12 项目园林、景观特点 13 项目物业管理 14 项目其他卖点介绍 15 销售技巧
2011年12月1日 2011年12月5日 2011年12月6日 2011年12月11日 2011年12月1日 2011年12月20日 2011年12月25日 2011年12月31日
2012年1月1日 ——
开盘前180天 开盘前170天 开盘前165天 开盘前160天 开盘前130天 开盘前125天 开盘前120天 持续进行
常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广 告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽 谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等 风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位； 动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参 包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容 设计、施工、装修、装饰、验收等 相关招标采购流程 根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量
2011年9月28日
报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深 入的分析并提出结论性建议
摘牌后60天内或编制方案规划设计 2011年9月28日 2011年10月20日 任务书前10天
建造标准 产品优化
项目基础技术 资料对接
广告服务公司 选择
13 《建造标准及精装房标准建议书》
1
销售中心选址
销售中心 样板间
2 销售中心功能定位
3 销售中心设计建议 4 成本测算 5 《销售中心建设报告》审批 6 实施相关招标及建设 7 销售中心物品采购 8 样板间的户型选择
9 样板间的装修风格选择 10 样板间的选址 11 成本测算 12 《样板间建设报告》审批 13 实施相关招标及建设
竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容
2012年3月18日 开盘前天
2012年3月17日 2012年3月17日 2012年3月17日
开盘前60天
开盘前60天 开盘前60天 开盘前60天 开盘前60天
2011年11月3日 开盘前150天
2011年12月18日 开盘前150天
2011年11月18日 2011年12月18日 开盘前150天 2011年11月18日 2011年12月30日 开盘前150天
2011年12月10日 2011年12月30日 开盘前150天 2011年12月10日 2011年12月18日 开盘前150天 2011年12月10日 2012年1月10日 开盘前150天
2011年12月10日 2012年1月10日 开盘前150天
2011年12月29日 2011年5月10日 开盘前60天 （且认购前）
2012年3月30日 2012年3月30日
2012年2月1日 2012年3月18日
前置 前置 前置 前置 开盘前10天（通常件齐情况下前置5 到20个工作日，各地情况不同） 根据各地规定提前办理 根据各地规定提前办理
根据《项目管理制度》及《项目管理操作手册》内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位 （人员）
例如智能化系统等
2011年12月29日 2011年5月10日
2012年2月1日 2011年5月10日
2012年1月10日
2012年2月1日 2012年1月10日
2012年3月18日 2012年3月18日 2011年5月10日 2012年3月18日
13 开盘简报
各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施 的营销活动
配套设施及经 营性资产
物业策划
14 会所：运作模式策划报告
15 学校：定位及投资方案策划 16 幼儿园：合作事宜洽谈 17 物业管理前期介入、理念 18 物业服务内容及收费标准 19 物业管理示范性服务