房地产项目开发流程PPT页

作日）；
取 ④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2 个工作日）；
得 ⑤依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。
程
序
土 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理
地
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地
使 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
用
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于：
项 一、概述
目
开 项目的前期调研程序，就是通过开发 商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集
发 大量市场信息，来探询投资的可能性，寻 前 找投资机会的过程。
期
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管
调 部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并
研 向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计
房地产项目 开发流程
房地产项目开发流程概述
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进 行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：
一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序
三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得 项目建设用地。
程
序
土百度文库二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
④建设用地规划意见；
取 ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明；
得 ⑦工程项目总平面图。
程 序
土 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理
地 （3）申办程序：
使
用
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）；
权 ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 的 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工
取 二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；
得 三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三 程 级市场取得）。 序
土 一、概述—征地
地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用
使 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准
用 书。
权
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在
复。
过 程 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以
批复可研报告。
程 序
土 一、概述—用地取得方式
地 使 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可
证,方可办理取得土地使用权的手续。
用 权 在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用地
的取得方式有三种：
的 一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；
程 勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计
程 划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：
序 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。
（5）收费标准：
如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费
。
二、实施程序 2.建设项目年度投资计划审批
项 目 立 （1）承办部门：XX市计划发展委员会投资处 项 （2）申报资料： 过 ①书面申请；
程 建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审 意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序 水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项 目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管
立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土
项 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》
过 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。
得
实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆
程 迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。
序
土 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理
地 （1）承办部门：所属地区国土资源局 使 用 （2）申报资料：
①用地申请；
权 ②计委批复的当年投资计划； 的 ③建设用地规划许可证；
②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；
程 ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； 程 ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投
资计划。
序
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项 目 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政
部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上
立 报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在 项 收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批
程 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 序 （国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程 告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
使 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并
用 对原用地者进行补偿、安置的行为。
权 根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，
的 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 取 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的 地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土 一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施