万达招商项目管理与筹备期要点
万达招商-项目管理与筹备期要点
计划制定
总结词
制定详细、可行的项目计划
详细描述
根据市场调研结果和资源整合情况，制定详细的项目计划，包括项目定位、招商策略、营销推广、运 营管理等，确保项目的顺利进行。
04
招商策略与方案
招商策略
01
பைடு நூலகம்
02
03
定位明确
根据项目特点和市场需求， 明确招商对象、招商区域 和招商价格等关键要素。
差异化竞争
万达招商-项目管理与筹备期 要点
目录
• 万达招商项目概述 • 项目管理要点 • 筹备期工作要点 • 招商策略与方案 • 案例分析 • 结论与展望
01
万达招商项目概述
项目背景
万达集团作为中国领先的商业地 产企业，致力于打造集购物、娱 乐、休闲、餐饮等功能于一体的
城市综合体。
随着城市化进程的加速和消费升 级，万达集团不断拓展商业版图， 以满足消费者日益增长的需求。
万达招商项目旨在通过招商合作， 引入优质品牌和资源，共同打造 具有市场竞争力和品牌影响力的
商业项目。
项目目标
实现商业项目的顺利 开业和运营。
创造商业价值和社会 效益。
提升万达品牌知名度 和美誉度。
项目范围
01
万达招商项目的范围包括商业地 产项目的规划、设计、建设、招 商、运营等全过程。
02
具体涵盖市场调研、项目定位、 品牌策划、空间设计、工程建设 、营销推广等方面的工作。
资源整合
总结词
整合内外资源，提升项目竞争力
详细描述
对内整合企业自身资源，如品牌、资金、人才等，对外寻求合作伙伴和投资者， 共同参与项目开发，提升项目的整体竞争力。
团队组建
总结词
购物中心商管系统筹备期招商管理
步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编 制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。
购物中心商管系统筹备期招商管理
第5页
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决议 文件
招商政策 文件
租赁协议
管控关键点 项目开启：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部，地产 研究部共同参加。
100万以上
商业地产董事长
主力店、次主力店业态调整
购物中心商管系统筹备期招商管理
第21页
三、招商实施管控
招商职责界面 租赁期限
租赁指标管控
类别
标准
最终审批人
各项租赁指标均在决议指标内，租期不
超出决议期，单个品牌不符合品牌落位
商管总部
且面积小于300平方米（不含），业态 营运中心总经理
不变
采取抽成租金计租方式，调整品牌
购物中心商管系统筹备期招商管理
第14页
二、品牌落位管理
业态配比标准
Байду номын сангаас
室内步行街餐饮 品牌落位标准
品牌落位 品牌百分比
管控关键点 总体要求
其它关键点
要符合定位、遵照业态规划、满足品类组合 标杆品牌优先、高租优先、相同度高不能重复
品牌落位管控
案例
南京江宁项目落位及布局关键点
购物中心商管系统筹备期招商管理
第一步 项目解读及定位提议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨
★业态规划、品类组合
购物中心商管系统筹备期招商管理
第6页
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
万达商业招商管理重点细节
第二节、招商管理
（三）招商推广
1、招商启动前，招商中心招商推广部负责指导编制完成 《××万达广场招商推广计划及费用预算》，报商管总部总 经理批准后执行。若费用预算≥ 100万元，须报分管商管副 总裁最终审批。 2、对于未列入《××万达广场招商推广计划及费用预算》 的招商推广项目，须进行单项报批，经商管总部总经理批准 后执行，但不能突破已批准的费用预算总额度。 3、新项目商管公司须在每月15日前向商管总部招商推广部 上报下月度《招商推广及预算执行计划》，经商管总部分管 招商副总经理批准后执行。
第一章、租赁决策文件管理
（一） 承租方分类的界定
主力店、次主力店名单由租赁管理委员会每年审 核一次，租赁管理委员会主任批准后，更新股份 公司次主力店品牌库的品牌。 主力店、次主力店以及所有承租方进驻万达广场 之前，必须在国内外拥有三家以上使用同一商号 的经营良好的成熟店面。
第一章、租赁决策文件管理
第一章、租赁决策文件管理
（五） 租赁决策指标调整的审批
1 须报董事长审批事项：
1.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策 指标，且减少额 > 200万元；
1.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 > 200万元。
第一章、租赁决策文件管理
（五） 租赁决策指标调整的审批
2 须报股份公司总裁审批事项： 2.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策 指标，且减少额≤ 200万元； 2.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 ≤ 200万元； 2.3 超出租赁决策文件规定期限的招商合同。
知名品牌次主力店的租期最长不超过10年含）；
万达招商过程管理规定
万达招商过程管理规定整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、一年后正常营业四个阶段组织实行。
各阶段招商工作要求规定以下：1招商准备阶段从项目立项至完工前四个月为招商前准备阶段。
由物业总企业配合商业总企业有关部门进行项目市场检查、企业筹建、班子装备、骨干招聘、商场定位、经营布局确立、重要品牌客户接洽等工作。
在商业总企业招商部及物业总企业的指导下，成立招商领导小组，由各地商业（购物）广场总经理任组长，招聘有品牌资源和经验的招商人员，负责整个招商工作。
各地商业（购物）广场招商人员要经严格培训后上岗；根绝在招商过程中出现乱承诺和其余违纪现象。
各地商业（购物）广场要对商圈范围，同业营销，人均收入，花费习惯，租借市场价钱，当地品牌经营，市场品牌生产商、代理商、经销商等状况，进行宽泛细致的市场检查，在拟订招商实行方案前编写出《招商检查报告》。
依据总企业的招商规定，联合当地实质，依据检查状况确立租借（参照）价钱、招商激励政策等，拟订《各地商业（购物）广场详细招商实行方案》，报物业总企业，经商业总企业审批后实行。
争取当地政府及有关方面的支持，为进场经营商户争得政府主管部门赐予的房屋租借手续费、土地利润金、工商管理税、营业税等方面的书面优惠政策。
商业总企业负责一致编印万达商业招商画册，成立国内品牌商源信息库；各地企业负责编印项目招商宣传简介、首层平面图等，就地取材策划并实行招商广告宣传活动。
商店开盘要与招商同步进行，招商服务于商店销售。
招商工作主要进行咨询、介绍、招待和登记工作。
商店促销广揭公布的同时公布商业（购物）广场管理企业及一致招商的介绍。
2开业前招商从项目完工前四个月至商场开业为开业前招商阶段。
详细招商视销售状况而定，并经过总企业同意实行。
在当地媒体开始进行招商专题宣传时，整体销售广告停止。
要点宣传商业（购物）广场新业态优势、主力店散布、管理团队、管理经营的优惠政策等有关内容，并充足利用自己建筑进行现场宣传。
万达运营万达集团新场筹备及开业企划工作要点
万达运营万达集团新场筹备及开业企划工作要点IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】【万达运营】万达集团新场筹备及开业企划工作要点一、把握开业节点—营销企划工作的总思路团队组建：企划经理、主管等与招商团队同时到位，共同参与项目解读；布置办公环境氛围及文化市场调研：媒体及广告市场（类别、发行量、刊例、折扣、目标客群媒体及接触习惯等）；合作方资源（公关策略、活动执行、设计制作等）；竞争对手情况；城市消费文化特征等业态规划、定位研讨至租赁决策文件确定之前：与招商部共同提炼商圈优势、发展前景、项目优势、经营管理优势、推广亮点等，进一步对项目推广优势进行深度解读招商推广方案：提炼并确定项目推广主题；明确总体推广节奏；确定各阶段推广主题和亮点；媒体及专业渠道选择、组合；招商手册、宣传单页、项目及招商中心包装、报版、广播稿、媒体通稿（软文类）、宣传片等内容及设计、制作。
招商大会前：策划方案和执行；项目推广及招商充分预热；正式启动招商；项目及招商中心包装完成招商推进：结合招商进度把控节奏、密度；与招商部共同制定针对性招商推广策略进场装修和开业运营前：转向开业预热、开业造势宣传；开业客流积累、蓄水活动启动；开业美陈及氛围布置全面启动；开业及活动筹备启动。
二、项目整体包装及推广策划推广主题定位SLOGN推广渠道策略policy载体设计表现VISION项目核心优势USP1、项目核心优势USP——核心“卖点”、富有影响力和吸引力的要素（1）万达集团及万达广场品牌、形象、实力展示（集团概况、四大支柱、万达广场全国布局等）（2）万达广场产品解读①产品模式方面——a零风险的“订单商业地产”模式；b先进的“城市综合体”产品模式带来极强的聚客效应，产品设计优越（动线合理；步行街贯通主力店；通透中庭；大型停车场；公共广场等）c国内唯一的商业地产产业链；d紧密的商业合作伙伴；e经济和社会效益的高度统一。
万达广场筹备期项目招商管理规范
目 录
1 2 集团商管招商系统 筹备期项目招商工作流程 筹备期项目招商管理要点 招商--开业筹备的核心工作
3
4
1
集团商管招商系统
集团商管招商系统
集团商管
招商中心：
营运中心：
筹备期项目招 商管理
Hale Waihona Puke 营运期项目招 商管理筹备期万达广场招商体系
租赁决策委员会 集团 招商中心 主力店 步行街 联发品牌 政策、定位 规划 品牌落位 地方商管 招商部 区域品牌 地方品牌 代理商
招商工作三级管控
集团管控 租赁决策文件 1、总规划定位 2、总租金指标 3、标准招商政策 （年限递增优惠） 4、战略品牌规定 5、品牌库使用要求 集团商管
招商通知
1、步行街定位及业 态规划 2、总租金指标及各 楼层租金指标 3、招商政策及使用 4、战略品牌规定 5、开业日期
地方商管 招商申请 1、步行街品牌落位 2、品牌库使用情况 3、步行街租金分解 4、招商完成日期 5、装修完成日期
4
招商-开业筹备的核心工作
招商-开业筹备的核心工作
企划 营运 行政
工程
招商
物管 财务
开业筹备
精品招商
步行街生活 精品招商 1、战略品牌 2、项目业态 品牌落位
招商推广
1、品牌管理 2、计划及策 略管理 3、媒介管理 4、活动管理 5、设计管理
综合业务
1、招商中心 行政管理 2、招商计划 管理 3、合同、技 术条件管理 4、招商政策 管理 5、规划及政 策执行管理
2
筹备期项目招商工作流程
筹备期项目招商工作流程
招商中心综合业务部
招商中心组织机构
主力店 服装 服饰 餐饮 美食 生活 精品 招商 推广 综合 业务
万达招商运营管理
万达招商运营管理引言万达集团是中国最知名的房地产开发商和商业地产运营商之一，其拥有众多商业地产项目，如购物中心、写字楼、酒店等。
招商运营管理是万达集团成功运营商业地产项目的重要组成部分。
本文将重点介绍万达招商运营管理的相关内容。
1. 招商运营管理的定义及重要性招商运营管理是指在商业地产项目中寻找合适的租户，管理租赁合同，并协调商家之间的关系。
招商运营管理对于商业地产项目的成功运营至关重要。
它不仅能够为项目带来租金收入，还能增加项目的知名度和吸引力，提高整体经营效益。
2. 招商策略与运营流程2.1 招商策略招商策略是招商运营管理的基础，它包括以下要素：•目标市场分析：分析项目所在地的人口结构、消费能力以及竞争对手情况，确定适合的目标市场及定位。
•租户分析：根据项目的定位，确定适合的租户类型，并进行租户的筛选和评估。
•租金设置：根据目标市场和租户的特点，合理设置租金水平，确保租户的经营可持续性。
2.2 运营流程招商运营管理的流程可分为以下几个步骤：1.市场调研：通过市场调研了解目标市场的需求和竞争情况。
2.租户招募：根据招商策略，积极寻找适合的租户，并进行招募。
3.租赁谈判：与租户进行谈判，商定租赁细节和合同条款。
4.合同签订：确保与租户签订合同，并保障双方权益。
5.租后管理：与租户保持良好的合作关系，解决租户的问题并提供支持。
3. 招商运营管理的关键要点3.1 定位与策划项目定位是招商运营管理的基础，决定了项目的发展方向和商业模式。
合理的定位能够吸引目标市场的租户和消费者，提高项目的竞争力。
策划则是在定位的基础上，制定详细的招商计划和实施方案，确保招商运营的顺利进行。
3.2 租户管理租户管理是招商运营管理的核心内容之一。
租户管理应该包括租户关系的维护和租户经营的支持。
与租户建立良好的合作关系，加强沟通和协调，能够促进租户的积极参与，提高租户满意度和忠诚度。
同时，提供租户经营支持，如市场调研、推广活动等，有助于提升租户的经营水平和业绩。
2019年万达营运期季度招商调整管理要求-招商管理标准
****万达广场季度招商调整计划审批表 （201*年第*季度）
广场名称：****万达广场
所属区域：**区域
180.00 -25.00% 5.0%
2014.12.5- 2015.9.16-
0
2016.9.24 2017.9.15 24
0
2014.12.5- 2015.9.162016.9.24 2017.9.15
24
库外品牌介绍
二、季度招商调整-注意要点
租金递增： 年度内有租决及大面积调整的项目，季度招调的租金递增应参照大调递增比例 租金递增除满足《万达广场招商管理办法》相关规定外，需充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况 面积、位置基本相当的同批次调整品牌，租金递增应基本持平
6、商务条件
2、商务条件
7、方案审批
3、方案审批
8、方案变更
4、方案变更
招商执行
考核评审
专项调整
1、业态规划 2、租金测算 3、品牌落位 4、商务条件 5、方案审批 6、方案变更
季度招商调整业务模块
1、品牌落位 2、商务条件
1）品牌储备 2）市场调研、项目定位 3）业态规划
3、租金测算 4、方案审批
二、季度招商调整-文件组成
1、《季度招商调整-方案审批表》 2、《季度招商调整-楼层平面图》 3、《季度招商调整-方案执行管控计划》 4、《库外品牌说明》 5、《原品牌月均销售，坪效 及租售比汇总》 6、《租金收益测算》（如租金负增长或低于决策指标，则需填报此表，且须区
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项目筹备工作周期划分(18个月)
?项目启动期 (1-3月) ?项目预热期 (4-6月) ?项目高峰期 (7-12月) ?项目攻坚期 (13-15月) ?项目冲刺期 (16-18月) ? 项目开业 ?项目开业后调整期 (3个月) ?贯穿四条主线 -----开发设计/工程/招商/推广
项目筹备工作计划关键环节
9
10
14 后期工作
15
项目行政部基础资料准备清单
资料目录 公司注册的内部申请审批 公司注册的资料记录/公司执照等资料原件的归档
企业大事记
临时办公区的租赁合约 固定资产的采购计划与申请 临时固定资产的采购协议
非业务类归档合同 各项重要会议记录 使用公章/借阅合同申请记录 各项公司制度的培训,文件归档 各部门月度/季度计划与总结 员工工服的采买记录 正式办公室固定资产的采买记录
市调
方案 设计 (可研 报告)
初步 功能 设计
深化 设计
立面、景观、内装、 照明、导示系统、 强弱电等，车流 提供多功能点位
砌墙 施工图 设计
各专业 设计
招商及进场装修
宣传手册、招商政策、 租金方案、招商策划方案、 招商宣传方案、合同文本
多角度、多层面推广 （政府、销售、招商等）
体现在规划设计上
工程、招商、物 管等部门联合成立
◆设立公司 ◆团队建设和市场调研 ◆费用测算和编制计划 ◆规划设计和施工建设 ◆招商及宣传推广 ◆物业介入接管及进场装修 ◆开业筹备及营运管理 ◆开业及后续推广
设立公司
编制筹备 工作计划
先沟通学习地 方政策,有地址
管理层 到岗
政策 咨询
注册 申请
核名
注册
申办 资质
获得 审批
团队建设
入职培训、 两次次主要业务培训
品牌资源数据库模型；
招商部制度与流程汇编表 招商部工作安排时间与分工表表； 项目对外宣传资料（招商手册出台前的 PPT 形式项目介绍）； 招商手册（对项目优势的提炼总结和对外宣传统一口径、主题语）；
项目品牌落位规划图； 招商展示中心建立方案；
招商会的筹备方案； 招租奖励机制方案（微调） 合同规范版本及合同管理系统模型； 运营服务手册及物业服务手册（为租赁合同副本）；
装修小组
业态
市调
形象 策划
招商 定位
规划
租赁 决策 文件
招商 准备
启动 招商
技术 条件 对接
进场 装修
上柜 布货
时间段 前期工作
中期工作 后期工作
序号 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
项目招商部基础资料准备清单
资料目录 项目商圈调研、分析报告； 项目商业定位、业态规划布局 ,招租面积报告； 招商决策文件及对某项目招商的各项指标
人力 市调
确立 架构 编制 薪酬
到岗 按计划 计划 招聘
企业 文化 建设
两次 主要 培训
规范 人事 内控 管理
时间段 前期工作
序号 1 2 3 4 5
6
7
8 中期工作
9
10
11
12
后期工作 13
14
项目人事部基础资料准备清单
资料目录 当地劳务市场调研资料
人事架构申报资料 各部门的年度目标责任书 确定各部门各岗位薪资范围
人员到岗计划表 录用人员的合同归档 录用人员的审批记录 录用人员的背景调查/五险一金的资料
完整的人事制度 两次大型培训的计划和资料(照片)及考核记录
半年考核的完整记录 人员升降,调职,奖惩,离职的完整记录
开业动员大会的计划与记录 年底考核的完整记录
时间段 前期工作
序号 1 2 3 4 5 7
8 中期工作
?以 团 队 建 设 为 前 提 ?以 招 商 开 业 为 核 心 ?以 项 目 筹 建 为 主 线 ?以 制 度 管 理 为 基 础 ?以 高 效 执 行 为 准 绳 ?以 完 成 任 务 为 目 标
筹备工作计划实施流程
设定目标 （做什么）
计划
调整计划 调整实施
成
物业服务合同拟定
合同 文件
二装 管理
保洁 车场 招标 管理
保洁 开业 拓荒 安保
消防 培训 演练
物业 接管 验收
开业准备
计划
庆典 执行案
现场协 调会议
盛大 开业 答谢 酒会
厂家装修 进度
商家准备 证照 ,人员
商品
工程进度 水电气
收费系统 人员培训
选场美陈 宣传活动
保安保洁 应急方案
费用测算和额度申请
须编制薪酬 到岗计划获批
建立固定资产台账
启动费
招商 筹建期开办费 代理费
推广费(招 商大会, 推广,开业 庆典)
开业后 一年 宣传费 营运费
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
项目财务部基础资料准备清单
资料目录 项目费用预算(招商推广费用/人事,办公考核费用) 项目年度费用预算(招商推广费用/人事,办公考核费用)
LOGO
项目筹备期工作计划实施与管理
万达广场------新的城市综合体的诞生
★ 全面认识筹备工作脉络 ★ 重视筹备工作计划管理
千头万绪
◆关联步骤
千丝万缕
◆沟通协作
千变万化
◆动态管理
筹备工作计划依据
◆ 项目筹备计划执行书 ◆ 制度体系及各项规范,文件 ◆ 制定各类重要的基础表单
筹备工作基本原则
资金使用计划及进度月报 项目融资计划报告 项目收支平衡预算
项目业务类同归档建制 建立台帐及各项财务制度 开业后收银制度与管送流程
收银系统采买协议 固定资定期产盘点报告及其他各项月报报表(费用使用进度报告)
开业后收银制度监控抽查记录
参与规划设计
业态规划
主力店平面天花图 第二版业态规划
物业用房位置 动线规划,各项尺寸
店铺二装手册； 店铺进场装修时间计划表；
宣传推广
批复后使用
市场 调研 宣传计划 (消费者) 费用申请
选择 媒体 方案
开业
招商 推广 招商 宣传
手册 活动 大会 活动
宣传 资料
(软性,硬性) (方案宣传 )
方案
开业 美陈 设计 布置
开业 庆典 后续 宣传 活动
物业管理
市场 调研
参与营销策划 销售合同、租赁合同审核