市场比较法应用练习题
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（ A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
3 市场比较法练习题
市场比较法练习：一、多选题：1、市场比较法中。
房地产市场状况修正包括（CDE ）方面的修正。
A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况2、在搜集交易实例时，下列内容（ABCE ）一般应包括在内。
A 交易目的B 建筑物和土地状况C 成交日期D 成交方式E 付款方式3、建立价格可比基础具体包括（ABDE ）A 统一付款方式B 统一采用单价C 统一采用总价D 统一货币和货币单位E 统一面积内涵和面积单位4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（ABCE ）A 母子公司之间B 出手房地产用于偿还债务C 买方不了解房地产市场行情D 相邻房产的合并交易E 土地增值税有买方负担5、权益状况修正的内容包括（ABC ）A 繁华程度B 公共设施设备完整程度C 楼层、朝向D 建筑容积率E 建筑规模1 为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例，有关资料如下。
正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年11月1日平均每月比上月上涨1.8%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
（2001年房地产估价师考试试题）1 【答案】（1） 交易情况修正系数可比实例 A ：1031003100100=+ 可比实例 B ：991001100100=- 可比实例 C ：1021002100100=+ （2） 交易日期修正系数 可比实例 A ：（1+1.2%）2×（1+1.8%）4 =1.0999 可比实例 B ：（1+1.2%）4×（1+1.8%）4 =1.1265 可比实例 C ：（1+1.2%）×（1+1.8%）4 =1.0869 （3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重 =4/（1+1.67+4） =0.6 或（60%） 因素2的权重 =1.67/（1+1.67+4） =0.25 或（25%） 因素3的权重 =1/（1+1.67+4） =0.15 或（15%） ②房地产状况修正系数的计算 可比实例 A ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(35101100101100156100253100602100100 可比实例 B ：.=%×)+(+%×)(+%×)+(45102100102100152100251100604100100 可比实例C ：.=%×)(+%×)+(+%×)+(8100100101100153100255100600100100 （4）计算比准价格）（元）（242/3.76343101100%8.111.2%)(11031006000比准价格A m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格244/20.6470102100%8.111.2%)(1991000085B m =⨯+⨯+⨯⨯=）（元）（比准价格24/56.6456101100%8.111.2%)(11021006120C m =⨯+⨯+⨯⨯= （5）估价对象价格 =（6343.73+6470.02+6456.56）/3=6423.44（元/m 2）2.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
42市场价格比较法习题PPT课件
102、被评估的捷达车比参照物车辆的使用年限少1年， 则其价格差异调整系数为10.44％，参照物车辆的市 场价为4.5万元，则被评估车辆的评估值P为（ ）。
A、4.97万元 B、3.98万元 C、5.1万元 D、5.3万元 参考答案：A
103、市场价格比较法中的比较因素是指（ ）。 A、影响销售的因素 B、影响外观的因素 C、影响使用的因素 D、影响价格的因素 参考答案：D
Pc=PcK厂K年K技 =2.86×1.05 ×0.89 ×0.94
=2.51（万元）
参照A、B、C 三个参照物得评估物评估值 P= （ PA+PB + PA ）/3 =(3.122+2.82+2.51)/3 =2.82(万元)
例7—4为有多个参照物，所以需要把每个参照 物的市场价格经调整后，再求其平均值，作 为被评估车辆的评估值。若在市场上只能找 到一个参照物，则被评估车辆的评估值就是 参照物交易价格调整后的价值。
在二手车市场找到A、B、C 3个相似的参 照物。进行综合分析比较后，其有关情况列 于表7—2中。
以A为参照物评估： 1. 使用年限调整系数
使用年限调 K年整 参 评系 照 估物 物 数 售 售76年 年 价 价） ） 比 比（ （ 00..2373611.2 2. 技术状况调整系数
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
技术状况调K整 技系 参 评照 估数 物 物技 技术 术状 状值 值 况 况综 综合 合分 分
6.8 6.4
1.0
6
参照B参照物评估值： P=P0K厂K技 =2.54×1.05 ×1.06 =2.82（万元）
以C为参照物评估： 1. 不同厂家调整系数
市场比较法应用举例
35
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
市场比较法习题
第三章市场比较法习题一、单项选择题1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( )。
A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.房地产的市场交易2.搜集交易实例时应注意所搜集内容的( )。
A.相关性和规范化B.统一性和相关性C.统一性和规范化D.统一性和准确性3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( )的方式支付。
A.支付定金B.分期付款C.一次付清D.预付房款4.房地产正常成交价格的形成方式，是( )方式。
A.招标、拍卖B.合同定价C.通过市场交易成交D.买卖双方经过充分讨价还价的协议5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( )。
A.往往偏高B.往往偏低C.往往高于或低于市场价D.也基本与市场价吻合6.正常成交价，是指在( )应缴纳的交易税费下的价格。
A.买卖双方缴纳B.买方缴纳C.卖方缴纳D.买卖双方各自缴纳自己7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( )。
A.应与该宗土地的面积相等B.可大于或小于该宗土地的面积C.应与该宗土地的面积近似D.应与该宗土地的面积保持一定差距8.可比实例的交易类型应与( )吻合。
A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.估价方法9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( )的交易实例为可比实例。
A.抵押、抵债B.类似C.一般买卖D.市场实际成交10.交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的一般不宜采用。
A.半年B.1年C.2年D.3年11.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比，实例即可。
A.5个以上B.10个以下C.5—10个D.3—10个12.估价中为便于比较，价格以( )为基准。
A.房地产总价B.房地产单价C.一次付清D.分期付款13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
市场比较法习题课
2001.4.1
2001.2.1
2001.5.1
其中交易情况的分析判断是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于 其正常价格的幅度，负值表示低于其正常 价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上 涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。 （4）房地产状况的比较判断结果如下表
3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期如下表 （2）交易情况的分析判断结果如下表
可比实例A 成交价格 （元/m2） 成交日期 6000 可比实例B 5800 可比实例C 6120 交易情况 可比实例A ＋3％ 可比实例B －1 ％ 可比实例C ＋2 ％
房地产状况 因素1 因素2 因素3 可比实例A ＋2％ －3％ ＋6％ 可比实例B ＋4 ％ －1 ％ ＋2 ％ 可比实例C 0 ＋5％ －3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重 要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是 因素3的1.67倍。房地产状况个因素的正值 表示可比实例的状况优于估价对象状况的 幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
3
1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、 乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
可比实例甲
1000 m2 240万人民币 2001年11月初 －5％ 0％
可比实例乙
1200 m2 300美元/m2 2002年8月初 0％ ＋2 ％
[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析
![[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/f22cc402647d27284b7351d4.png)
市场比较法练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 市场法适用的估价对象是具有( )的房地产。
（A）交易性（B）收益性（C）特殊性（D）再开发潜力2 市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的( )。
（A）完全相同的房地产（B）相关的房地产的交易（C）类似房地产的交易（D）房地产的交易3 市场法通常是( )房地产市场价值评估的首选方法。
（A）收益性（B）非收益性（C）特殊性（D）再开发潜力4 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
（A）替代原则（B）均衡原则（C）外部性原则（D）供求原则5 搜集内容( )的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
（A）充实和完整（B）丰富和完整（C）广泛和真实（D）完整和真实6 价格换算是对价格( )的处理，或者说对价格表达方式进行标准化，这种处理称为建立价格可比基础。
（A）表现形式（B）内在因素（C）外在因素（D）计算结果7 下列不适用利用市场法评估的房地产类型为( )。
（A）商品房开发用地（B）普通商品住宅（C）写字楼（D）学校8 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
（A）同一省（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地区（D）B或C9 采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。
10 市场比较法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
（A）标准宗地（B）待估宗地（C）类似宗地（D）比较宗地11 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是( )。
（A）同处与一个领域（B）同一供求范围内的类似地区（C）同处与一个稳定的环境（D）同处与一个公平竞争的环境12 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
收购中资产评估市场比较法例题
收购中资产评估市场比较法例题一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)基本思路假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围待开发土地的评估将生地开发成熟地的土地评估待拆迁改造的再开发房地产的评估基本公式地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（）。
A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的在开发土地答案：ACD二、操作步骤调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）确定被估房地产的最佳开发利用方式预测房地产售价1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用1、估算开发建筑成本费用―建筑费2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计3、确定开发建设工期，估算预付资本利息(1)利息的计算采用复利(2)预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】(3)建筑开发费和专业费的利息①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;②期初一次性投入：全期计息;③均匀投入：计息期为开发期的一半;④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
（作业）市场比较法
例题1. 解题过程解题过程根据题意采用市场比较法进性评估。
根据题意采用市场比较法进性评估。
1、编制某城市住宅地价指数表、编制某城市住宅地价指数表 表4-1-5 某市住宅地价逐年指数某市住宅地价逐年指数日期日期 2000年12月1日 2001年8月1日 2002年6月1日 2002年12月1日 2003年5月1日 2003年10月1日地价指数地价指数100 108 118 124 126.5 129 2、编制土地使用权年期修正指数、编制土地使用权年期修正指数土地还原利率为8%，以住宅用地法定最高70年的指数为100。
则：。
则：50年期修正指数为：年期修正指数为：40年期修正指数为：年期修正指数为：3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。
、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。
4、确定区域因素和个别因素条件指数、确定区域因素和个别因素条件指数根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。
中给定数据确定。
表4-1-6 条件指数条件指数项目项目区域因素条件指数区域因素条件指数 个别因素条件指数个别因素条件指数 比较实例A 103 90 比较实例B 98 97 比较实例C 104 101 比较实例D 96 98 待估宗地待估宗地100 100 5、比较修正各交易实例价格、比较修正各交易实例价格 A B C 6、待估宗地价格的确定、待估宗地价格的确定经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：84.95]%)81/(11/[]%)81/(11[1007040=+-+-´32.98]%)81/(11/[]%)81/(11[1007050=+-+-´74.1366901001031008.22.21001001001291250=´´´´´作业题答案：作业题答案：解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数房地产状况修正系数 （2）交易情况修正系数）交易情况修正系数可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105 （3）交易日期调整系数为：）交易日期调整系数为：可比实例A=0.985×A=0.985×1.026×1.026×1.026×1.013×1.013×1.013×1.028×1.028×1.028×1.035×1.035×1.035×1.033×1.033×1.033×1.038=1.168 1.038=1.168 可比实例B=1.013×B=1.013×1.028×1.028×1.028×1.035×1.035×1.035×1.033×1.033×1.033×1.038=1.156 1.038=1.156 可比实例C=1.033×C=1.033×1.038=1.072 1.038=1.072 （4）房地产状况调整系数为：）房地产状况调整系数为：可比实例A=100/（95×95×0.4+105×0.4+105×0.4+105×0.35+110×0.35+110×0.35+110×0.250.25）=100/102.25 可比实例B=100/（92×92×0.4+96×0.4+96×0.4+96×0.35+98×0.35+98×0.35+98×0.250.25）=100/94.55 可比实例C=100/（106×106×0.4+109×0.4+109×0.4+109×0.35+97×0.35+97×0.35+97×0.250.25）=100/104.8 （5）计算比准价格）计算比准价格比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m 2）比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m 2）比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m 2）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m 2）估价对象价格（总价）=1388.22×=1388.22×1500=208.331500=208.33（万元）（万元）。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
市场比较法 练习题
市场比较法练习题实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：1.注意特殊交易；2.各项修正不超过20%，总修正不超过30%；3.估价结果确定可按不同权重计算。
4.土地还原率r为6%。
5.容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。
解：运用市场比较法评估的过程如下：1．交易情况修正2.交易期日更正3.区域因素修正4.个别因素修正6. 容积率修正7. 土地使用年限修正 使用年限修正系数()()yx r r +-+-=1/111/11式中：r ——土地还原利率，本例r 取6% x ——待估宗地剩余使用年限 y ——比较实例剩余使用年限 8. 比准价格实例A 比准价格51979867.018.18.19810098100101105951004500=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 实例B 比准价格46209935.010.28.1991001001001031051051005200=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m实例C 比准价格4680110.28.1100100971001021051001004900=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 9. 确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。
由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A 的权重去0.3，实例B 的权重取0.3，实例C 的权重去0.4，地价计算如下：实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见下表：1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%3. 采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1）交易情况修正、使用年限修正。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
市场比较法例题
容积 位置 率 比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0
形状 比较 -5% 0 -2% 0 0 0 0 0
区域因 素比较 0 0 0 -3% +3% -5% 0 0
个别因 素比较 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0
• 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每 年同2004年相比增长率为12%。对于容积率， 此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块 的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价 比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域 因素、个别因素对地价的修正，都与待估地 块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的 条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成 交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗 地地价修正幅度。 • 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年 10月30的评估价格。
表1 地价指数表
年 月
2006 2006 .01 .02 2006 2006 2006. 2007 2007 .10 12 .01 .08 .04 2007 .11
地价 100 101 指数
103
109
111
112 1。
④确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与案 例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和 个别条件为100，待估地块与各案例地块分别 相比，数字为正表示待估地块优于案例地块， 即因素条件大于100。又因本题中区域因素个 别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因 素的因子修正应当先求和再修正。
⑤评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。 参考答案： 676元/平方米
例题2：
估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需 要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四 宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地 块一致，其它条件比较如下表。
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市场比较法应用练习题
一、选择题
1、市场法的理论依据是( B )
A、适合原理
B、替代原理
C、最高最佳使用原则
D、均衡原理
2、比准价格是一种（ A ）
A、公平市价
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )
价格本身是否正常的修正.
A、交易实例
B、可比实例
C、估价对象
D、标准化实例
4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）
调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交
易情况修正系数为（ D ）。
A、 B、
C、 D、
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、 B、
C、 D、
7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数
为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价
格的影响幅度为％
8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情
B、政府协议出让
C、购买相邻地产
D、设立抵押的房地产
9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）
A、高
B、低
C、相等
D、无法确定
10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）
A、繁华程度高
B、集聚规模大
C、交通条件好
D、公共配套设施状况好
11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地
B、待估宗地
C、类似宗地
D、比较宗地
12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D）元/平方米。
A、 B、
C、D、
以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ BC ）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价
格肯定高于其他区域的地块价格。
14、区位状况比较修正的内容包括（ ABE ）修正。
A、繁华程度
B、临街状
况
C、容积率
D、使用年限
E、
周围环境
15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条
件（ ABD ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
16、类似房地产是指在（ ABD ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途
B、所处区域
C、使用年限
D、建筑结构
17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
二、计算题
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。
2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：可比实例交易情况修正系数：
A ：100/100-2=100/98 B:100/100+=100/ C:100/100+0=100/100
1100
10010310010093%5.119810038005
⨯
⨯⨯⨯+⨯⨯=）（比准价格A
=元/m 2
10093100100100
4100101.598100102100
=⨯⨯⨯⨯⨯比准价格B
2
3758.15/m =元
10093100100100
3950100979999102
=⨯⨯⨯⨯⨯
比准价格C
2
3788.24/m =元
(3809.773758.153788.24)3=++÷比准价格
2
3785.39/m
=元
所以房地产2003年10月1日的正常价格2
3785.39/m =元
2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
解：
比准价格A=5000×100/102×（1+1%）^4×100/99=（元/m2）比准价格B=5200×100/98×（1+1%）^4×100/103=（元/m2）比准价格C=4900×100/97×（1+1%）^3×100/101=（元/m2）待估价格=（++）/3=（元/m2）
所以该写字楼2002年10月31日的正常单价（元/m2）
3、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价
人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年11月1日到2002年6月1日平均每月比上月上涨％，2002年6月1日至2002年10月1日平均每月比上月上涨％。
（4）房地产状况分析判断
是因素3的4倍，因素2是因素3的倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）
解：
比准价格A
6000/*100/*102+*97+*106)*(1+%)2*(1+%)4=6322元
比准价格B
5800/*100/*104+*99+*102)*(1+%)4*(1+%)4=6442 元
比准价格C：
6210/*100/*100+*105+*97)*(1+%)*(1+%)4=6469元
比准价格=（6322+6442+6469）/3=6411元
所以该写字楼2002年10月1日的正常市场价格为6411元。