湖州市商业地产业务机会分析报告

湖州篇一、湖州城市概况：

湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。湖州东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主，是长江三角洲地区重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东先行规划、先行发展的十四个重点城市之一。

1、人口构成

2009年末户籍人口259.17万人，其中男性129.78万人、女性129.39万人；非农人口81.84万人，比上年增加1.09万人；60岁及以上人口47.46万人，占总人口的18.3%，同比提高0.6个百分点。全年出生人口1.93万人，出生率为7.45‰；死亡人口1.89万人，死亡率为7.29‰；人口自然增长率为0.16‰；计划生育率为98.3%。

2、行政区划

湖州市下辖吴兴、南浔两个建制区和德清、长兴、安吉三个县以及7个街道、48个镇、19个乡。全市总面积5794平方千米，其中市区面积3068平方千米。

3、经济概况

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。2010年人均GDP为50153元，人均可支配收入为25779元。

4、区位优势

湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一，具有较好的区位条件。距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。

二、湖州城市经济发展概况:

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。分产业看，第一产业增加值104.61亿元，增长4%；第二产业增加值714.61亿元，增长11.6%；第三产业增加值482.34亿元，均实现了不同程度的增长，其中工业增加值增长最多，为637.18亿元，增长11.74%。三次产业比例为8.1:55.6:36.3。

2010年，全市实现财政总收入172.35亿元，比2009年增长17.5%。市区城镇居民人均可支配收入为25572元，增长10%，农村居民人均纯收入为13288元，增长13.1%。经济快速发展还促进了投资规模的迅速扩张，2010年，全市限额以上固定资产投资717.83亿元，比2009年增长21.1%，新开工的项目达1432个。同时，2010年，全市社会消费品零售总额516.09亿元，增长18.3%，汽车、电器、金银珠宝、化妆品等成为消费热点。

湖州具备优厚的地域资源优势，又有政策扶持，所以近年来经济高速发展，其经济产业结构已经形成从原有的丝绸、建材业为主向新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电、电子信息和环保产业快速发展的格局。另外，农业、交通、邮电、商贸、金融、科技等也都欣欣向荣，社会各项事业成绩显著。

附表1：湖州市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比湖州市各项指标及数据新城市发展评价标准

一、城市指标：

1、人口指标：

2009年末户籍人口259.17万人，其中城镇人口81.84万人。进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于１００万人的城市；城区常驻人口不低于３０万人；

2、GDP指标：

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，比上年增长12.1%，人均GDP为50153元，达到7500美元。城市GDP总量应不低于１００亿元；人均GDP应不低于３０００美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于１２％；

3、产业比重：

第二产业增加值714.61亿元，占GDP比重55.6% 。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到５０％以上

4、投资开发度指标：

非公经济比重54%；非公经济比重，占经济总量５

０％以上

二、居民指标：

1、全市城市居民人均可支配收入25572元1、城市居民人均可支配收入１万以上，农

民７０００元以上

三、房地产指标：

人均住宅面积53.9平方米人均购房不低于０．７平米

三、湖州市房地产发展现状

2009年完成全社会固定资产投资637.84亿元，比上年增长

20.8%。按产业划分，第一产业投资4.49亿元，下降6.9%；第二产业投资341.92亿元，增长14.2%，其中工业投资337.73亿元，增长

16.0%；第三产业投资291.43亿元，增长29.7%。全年限额以上固定资产投资项目2246个，完成投资额591.76亿元，增长21.9%。其中，基础设施投资140.47亿元，增长36.7%；非国有投资439.02亿元，增长14%，占全部限额以上投资的74.2%。

全年完成房地产开发投资110.47亿元，增长3.4%。全年房屋施工面积1155.34万平方米，增长15.7%；房屋竣工面积200.70万平方米，增长9.8%；商品房销售面积432.01万平方米，增长120.0%，其中住宅

361.48万平方米，增长129.8%；商品房销售额218.76亿元，增长165.9%，其中住宅183.88亿元，增长184.7%。

一直以来，湖州的住宅地产和商业地产存在明显的倒挂现象，这也是民间资本不愿意流入商业领域的主要原因。前几年，湖州的商业地产增速缓于住宅地产，背后有着多重原因。首先，商业地产和实体经济紧密相连，在其他行业萎缩的情况下，投资者变得更加谨慎，投资实力也受到影响；其次，由于对未来的通胀预期，住宅被渲染了投资保值、规避风险的功能，所以很多人认为投资住宅更安全；再次，不少人都认为湖州的商业地产供大于求，而且思维定式中觉得湖州商业地产的消费力限于湖州本地企业。最后是优惠政策原因，不少政策推动了住宅地产的发展，但是对商业地产而言，却没有太多的优惠。

这几年来，湖州商业地产品质逐渐提升，商业格局逐步拉开，湖州经济高速增长，目前出现的“商住倒挂”只是短暂现象，随着湖州经济不断上升，其他行业的经济复苏，必将刺激商业地产价格再次提升。目前商业地产价格相对较低，而建设以及销售成本偏高，因而从理性角度看，商业地产价值应该被低估了。从长远来看，湖州的商业还将持续快速发展，会吸引长三角范围内其他周边城市企业及投资人的目光，那时，湖州商业地产的需求量将不能从往年的数字中估值。

从2010年宏观经济形势来看，今年整个经济持续稳定发展的势头非常明显，按经济增长态势和动力格局分析来看，情况会稳健转好，而这样的经济形式也有利于实体经济和商贸流动领域的发展和回升。据统计，今年湖州出现不少吸引视线的新型商业地产，比如：嘉年华国际商务广场、织里童装城、南浔国际建材城、悦文·铂宫、湖州国际小商品城、湖州红星美凯龙家居生活广场、东吴国际广场、新城国际广场等，即将开盘的丽阳商务大厦等等，都采用了多重高端配置，颠覆了传统的模式，商业地产的开发及销售沉稳而有序地进行。

四、湖州市商业地产投资机会分析

1、湖州市城市发展规划