十五期间济南市城区土地价格调查和地价监测工作总结
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“十五”期间济南市城区土地 价格调查与地价监测工作总结
山东师范大学 阎弘文 副教授 2006年4月
汇报内容
一．城市基本情况 二．土地价格调查与地价监测情况 三．主要技术说明
四．主要成果及应用
五．存在的问题与建议
第一部分
城市基本情况
一、济南市社会经济状况
“十五”期间，济南市国民经济保持快速协调 健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长 14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民 人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人 均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用 面积19.8平方米。
表3-2
2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表
1 2 3 4 5
土地级别（2003）
基准地价 （2003.1.1）
交易地价标准化均值 （2005.12.31）
2810
2791
1880
1895
1350
1247
1020
1096
820
708
05交易价与2003年 基准地价比%
99
101
92
107
86
2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商 业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由 济南市人民政府公布实施。
表2-1
土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地
济南市城区国有土地级别基准地价表
1 2 3 4 5 820 594 6 735 409 7 900 660 338 3815 2750 1926 1613 1400 1150 2810 1880 1350 1020 2055 1480 1056 725
表3-3
土地级别（2003） 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化值 （2005.12.31） 05交易价与2003年 基准地价比%
2005年济南市城区工业用地级别地价分析表
1 2055 2005 98 2 1480 1309 88 3 1056 1014 96 4 725 759 105 5 594 606 102 6 409 407 100 7 338 366 108
二、城市建设格局
东拓、西进、南控、北跨、中疏
第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况
一、基准地价完成情况
（一）适时更新城区基准地价
2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区 基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南 市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。
二、地价动态监测情况
（一）更新地价区段 表2-2
商业用地原始区段
商业用地更新区段 住宅用地原始区段 住宅用地更新区段
济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 合计
2
4 Fra Baidu bibliotek 2
6
6 2 4
3
5 3 5
3
5 3 3
3
5 2 2
2
5 3 3
2
4 2 2
2
6 2 2
2
• 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)
• 房地产交易统计数据（商品房、二手房） • 统计数据 • 计算参数依据
2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵）
•
• • • •
网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据
第三部分 主要技术说明
宏观调控条件下地价监测把握的三个层次
2005
二、中观层面
将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。
表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 土地级别（2003） 1 2 3 4 5 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化均值 （2005.12.31） 05交易标准价与2003年 基准地价比% 3815 4231 111 2750 2732 99 1926 1990 103 1613 1979 123 1400 1600 114 6 1150 1357 118
• 城市居民住宅消费分析
• 房地产价格构成分析
• 住宅租售比分析 • 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
（四）房地产市场的协调性分析
%
济南市主要经济指标增长率对照图
40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
固定资产投资增长率% 房地产开发增长率% 地区生产总值增长率%
元/平方米
8 805 605 9 700 10 610
（二）及时制定城乡结合部基准地价标准
2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合 部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过 渡期控制性地价标准。
（三）完善基准地价系数修正体系
• 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）
• 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 • 编制城区基准地价应用技术手册
• 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、
相关经济指标的协调性分析（地价调控）
• 中观层面----城区基准地价实施情况分析 • 微观方面----城区地价动态监测点数据分析
一、宏观层面
（一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设
1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起， 以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进 行综合研究。
（二）市区土地市场分析
• 土地供应总量分析 • 土地供应方式分析
. • 土地供应用途结构分析
• 土地供应区域分析 • 土地供求关系分析 • 土地资产收益状况分析 • 土地交易价格分析
• 土地供应对房地产价格的影响作用分析
（三）市区房地产市场分析
• 商品住房市场分析
• 住宅二手房市场分析
• 商品住宅销售户型分析
6
2
1
24
47 19 23
工业用地原始区段
工业用地更新区段
0
1
2
2
2
3
2
4
2
4
2
3
2
4
12
21
（二）更新地价监测点
济南市2003年城区新级别地价监测点分布图
30 25
监测点个数
20 15 10 5 0
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ
商业用地 住宅用地 工业用地
土地级别
（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）
2001
2002
2003
2004
2005
济南市房地产开发投资与GDP关系图、
26.00 24.00 22.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2001 2002 2003 2004
房地产开发投资占 GDP比重% 房地产开发投资占 固定资产投资比例%
山东师范大学 阎弘文 副教授 2006年4月
汇报内容
一．城市基本情况 二．土地价格调查与地价监测情况 三．主要技术说明
四．主要成果及应用
五．存在的问题与建议
第一部分
城市基本情况
一、济南市社会经济状况
“十五”期间，济南市国民经济保持快速协调 健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长 14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民 人均可支配收入年均增长10.3%。 2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人 均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用 面积19.8平方米。
表3-2
2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表
1 2 3 4 5
土地级别（2003）
基准地价 （2003.1.1）
交易地价标准化均值 （2005.12.31）
2810
2791
1880
1895
1350
1247
1020
1096
820
708
05交易价与2003年 基准地价比%
99
101
92
107
86
2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商 业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由 济南市人民政府公布实施。
表2-1
土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地
济南市城区国有土地级别基准地价表
1 2 3 4 5 820 594 6 735 409 7 900 660 338 3815 2750 1926 1613 1400 1150 2810 1880 1350 1020 2055 1480 1056 725
表3-3
土地级别（2003） 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化值 （2005.12.31） 05交易价与2003年 基准地价比%
2005年济南市城区工业用地级别地价分析表
1 2055 2005 98 2 1480 1309 88 3 1056 1014 96 4 725 759 105 5 594 606 102 6 409 407 100 7 338 366 108
二、城市建设格局
东拓、西进、南控、北跨、中疏
第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况
一、基准地价完成情况
（一）适时更新城区基准地价
2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区 基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南 市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。
二、地价动态监测情况
（一）更新地价区段 表2-2
商业用地原始区段
商业用地更新区段 住宅用地原始区段 住宅用地更新区段
济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 合计
2
4 Fra Baidu bibliotek 2
6
6 2 4
3
5 3 5
3
5 3 3
3
5 2 2
2
5 3 3
2
4 2 2
2
6 2 2
2
• 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)
• 房地产交易统计数据（商品房、二手房） • 统计数据 • 计算参数依据
2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵）
•
• • • •
网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据
第三部分 主要技术说明
宏观调控条件下地价监测把握的三个层次
2005
二、中观层面
将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。
表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表 土地级别（2003） 1 2 3 4 5 基准地价 （2003.1.1） 交易地价标准化均值 （2005.12.31） 05交易标准价与2003年 基准地价比% 3815 4231 111 2750 2732 99 1926 1990 103 1613 1979 123 1400 1600 114 6 1150 1357 118
• 城市居民住宅消费分析
• 房地产价格构成分析
• 住宅租售比分析 • 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析
（四）房地产市场的协调性分析
%
济南市主要经济指标增长率对照图
40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
固定资产投资增长率% 房地产开发增长率% 地区生产总值增长率%
元/平方米
8 805 605 9 700 10 610
（二）及时制定城乡结合部基准地价标准
2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合 部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过 渡期控制性地价标准。
（三）完善基准地价系数修正体系
• 制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）
• 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表 • 编制城区基准地价应用技术手册
• 宏观层面----市区土地市场分析、房地产市场分析、
相关经济指标的协调性分析（地价调控）
• 中观层面----城区基准地价实施情况分析 • 微观方面----城区地价动态监测点数据分析
一、宏观层面
（一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设
1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起， 以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进 行综合研究。
（二）市区土地市场分析
• 土地供应总量分析 • 土地供应方式分析
. • 土地供应用途结构分析
• 土地供应区域分析 • 土地供求关系分析 • 土地资产收益状况分析 • 土地交易价格分析
• 土地供应对房地产价格的影响作用分析
（三）市区房地产市场分析
• 商品住房市场分析
• 住宅二手房市场分析
• 商品住宅销售户型分析
6
2
1
24
47 19 23
工业用地原始区段
工业用地更新区段
0
1
2
2
2
3
2
4
2
4
2
3
2
4
12
21
（二）更新地价监测点
济南市2003年城区新级别地价监测点分布图
30 25
监测点个数
20 15 10 5 0
Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ
商业用地 住宅用地 工业用地
土地级别
（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）
2001
2002
2003
2004
2005
济南市房地产开发投资与GDP关系图、
26.00 24.00 22.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2001 2002 2003 2004
房地产开发投资占 GDP比重% 房地产开发投资占 固定资产投资比例%