万科XXX期目标成本测算表(计价依据详细)
万科天津房地产开发收费及成本构成明细表
文件
小区 建设： 住（含危改） 水12元/㎡， ㎡， 水20元/㎡ 公建按定 及工程量测定收 小区 气量按定 设 ： 测定计收 住宅（含危改）28元/㎡，别
水15元/ 津价房地（2000）705号 续三P98
燃气 40
设 费
建设 文件
公
40元/㎡公建按设计用 津价房地（1998）103号 续
P65
住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收 41 气 文件 天燃气按600元/㎡的2.5倍，液化气按3倍计收 锅炉房建设费40元/㎡，不包括锅炉房征地费（约13—17元/㎡）， 42 供热工程费 文件 外网费25元/㎡，热力公司供热80元/㎡（含热交换器）， 公建：一热150元/㎡，陈、杨热130元/㎡ 号 43 电力工程建设费 83—92元/㎡ ㎡ ：按1280元/ 44 三 ) 市环保局23051672 工 程 及 45 环 响评 费 文件 依 地 建 功能，环 要求， 周 目前，一 0 5—1元/㎡ 环 的 响进 监测评价， 价 有 的 设 费 建设 文件 住宅 、公 ( 46 47 工 48 49 50 小区道路 路灯工程 有线电视 5—10元/㎡ 5—10元/㎡ 300元/户 应按设计测定，目前标准约5—10元/㎡ 按设计要求测定，目前每根约10000—12000元/根 (约2—4元/㎡)+(工程费3—4元/㎡）=（5—8元/㎡） 磁卡：5—10A 618元/户 51 一户一表（ 目） 项 7—10元/㎡ 5—30A 858元/户 5—40A 929元/户 新装 磁卡表 5（10）A 1093.20元/户 机械：5—20A 608元/户 5—30A 653元/户 5—40A 684元/户 机械表 5（20）A 983元/户 注： 过户费：10元/户 费： 表30元/户 装70元/户 52 53 54 A，工程费按设计收 6元/㎡，别 12元/㎡，公建18元/㎡ ： 住宅按50w/㎡ 计 收费83元/㎡ 电 按92元/㎡ 按92元/ 号 危改按50%计收
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及讲明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细讲明。
万科房地产项目详细成本与收益测算表
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
/M )
2
金
额 （元)
备 注 地价30万/亩
57296 57296
338.3 97.6
10.0 4.0 25.0 10.0 0.1 0.5 0.7 1.0 0.6 3.0 1.0 1.0 1.0 3.5 25.0 10.0 1.2
19832308 5592109
57296
6107 51189
860.0
4 电力配套工程 六 直接费合计 七 期间接费 1 管理、销售费 1.1 管理费 1.2 销售推广费 1.3 前期物业管理费 1.4 物业招标服务费 2 产权交易费 2.1 公共维修基金 2.2 房产交易费 2.3 总登记费 2.4 房产测绘费 3 财务费 4 不可预见费 八 税金
万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标
绝密（编号:____ 项目—期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划,为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《_________________ 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1•项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2•设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3•采购管理部：招标工作计划；4•项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5•销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6 •财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部年月曰《________ 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）项目整体目标成本指导书:1.项目概况1) _____ 期规划指标容积率：____ ，绿化率：____总建筑面积：______ m2,计入容积率的总建筑面积 ___________ m2其中：可售面积：________ m2，不可售面积：___________ m2住宅总套数：_______ 套总车位：________ 个入伙日期：_______ 年_______ 月2.成本目标______________ 项目目标成本确定为 __________ 元/ m其中建安成本_______ 元/ m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、_______________________ 《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4.成本设计关注手册、各责任部门成本控制指标1 •成本科目中各部门责任成本划分见附表:2 •各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本），有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明二、各部门作业目标项目事务部项目发展部设计管理部采购管理部项目经理部销售经营部成本管理部项目事务部一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
万科集团产品设计成本对标主要经济指标(第一批)限制值成本管理
分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主 的面积+规划要求的自行量 (Kg/㎡)
含天然基础和承台（不含桩基）
7 硬景面积比例
硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外 的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池， 不含架空层）/总景观面积
≤30% 1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构 筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
地下室钢筋含量 6 (Kg/㎡)
含天然基础和承台（不含桩基）
7 硬景面积比例
硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外 的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池， 不含架空层）/总景观面积
≤30% 1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构 筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。 2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控 制指标.
标准层混凝土含量
2 (m3/㎡)
分母同上
3 窗地比
门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落 地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积 高层≤0.19；TH≤0.23（注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制） （有附加门窗时才计入）
4 地下室层高(米)
地下车位平均面积 5 (㎡/车)
分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主 的面积+规划要求的自行车位或摩托车位 面积）
编号
指标名称
万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域和成都区域版）
指标说明
指标控制值
1
标准层钢筋含量 (Kg/㎡)
1、分子包含上部标准层所有结构钢筋 2、分母=计容积率面积+不计面积部分 [ （落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台 、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑 凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）
万科地产目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)(20201018081500)
万科地产目标成本管理实施细则（含项目成本测算表）12目标成本管理实施细则( 参考)1. 目的提高集团成本管理水平, 建立先进合理的目标成本管理体系。
2. 范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。
为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3. 职责3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实, 集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况, 并结合公司的经营计划, 根据预期售价和目标利润进行预先确定的, 经过努力所要实现的成本指标。
应体现集团”以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4.1.2 目标成本文件分为三个部分: 《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
34.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线, 由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明, 包括控制内容、控制要点和手段, 需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况, 分析原因, 提出成本控制建议。
4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则: 目标成本管理以市场为导向, 确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则: 目标成本指标应科学准确, 每项来源都要有充分依据, 保证目标成本的权威性。
4.2.3 事前控制原则: 目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段, 凡事做到事先控制为主, 事中事后控制为辅, 在立项、设计、施工之前发现问题, 减少无效成本。
4.2.4 动态管理原则: 建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏, 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本（万元）
平均
高层住宅
公寓
会所
车位
*
*
*
合计
分摊标准 说明
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
序 号
成本项目
占地面积
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1
政府地价及相关 费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程
2 结构及粗装修 3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
四地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
《新版目标成本测算表使用指引 万科版 》
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
直接归属
直接归属
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费
1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路
5 室外智能化系统 六 园林环境费
1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明
6 室外零星工程 七 配套设施费
1 游泳池
2 会所
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本（万元）
平均
万科四季花城一期成本分析
万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。
其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。
单价增加约6%。
3.水景设备花费了35万元。
硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。
硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
万科城建安成本(目标)
943.12 899.99
24.64 18.49 125.53 1.67 14.43 109.44 159.67
3
◆ ◆ ◆ ◆
门窗面积
单元数 电梯厅数 单元数 楼梯间面 建筑面积
4
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2169.3 1.38 35783
80 30.5 3200
外墙涂料 遮阳蓬 外墙成品线条
◆ ◆ ◆
外墙面积 个
6.69 80.95 58.08 1000*2400钢化玻璃遮阳 棚 22.86 15.67 29.14 3.83 2.58 4.03 4.34 14.36 27.22 0.93 4.11 1.05 4.82 11.99 4.34 24户首层私家小院 报建图 集团标准化栏杆 报建图 报建图 铁艺空调百叶
原始指标
系数
工程量
单价 (元)
合价(万元) 3346.80 161.71
可售单方 1290.69 62.36
工程量及单价说明
基底面积 26729 60.50 161.71 62.36 15%桩基，85%天然基
2
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2445.55 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 建造面积 建筑面积 47.95 325.51 单元数 户数 户数 24 258 0.288 7467.8 1800 1450 380 4.32 37.41 283.78 414.03 799 800 63.90 25930 900 2333.70
万科地产
内部机密 不得外传
创新多层
序号 三 1
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
成本项目 主体建筑工程费 基础工程费 土方工程 护壁护坡 桩基础 桩基检测费 降水 结构及粗装修 结构及粗装修 砌体 找平及抹灰 防水 半地下室（层高2.2米以下） 其它 变更 门窗工程 单元门 入户门 户内门 窗、阳台门（铝合金） 公共部位装修 大堂精装修 电梯厅装修 单元入口装修 楼梯间 外立面装修
成本测算表
6 地下室 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
7 车站 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
3 室内智能化系统费 #REF! 112180.10 #REF! 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! 825206.20 #REF! #REF!
五 社区管网工程费 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
序号 成本项目 估算基础 计量单位 工程量 单价（元） 合价（元） 工程量及单价说明 成本分摊 成本分摊说明 核对
联排别墅 多层 商业
例 拆迁补偿费 应拆迁户数 户 100 50000.00 500 平均5万元/户
一 土地成本
◆ 公共消防设施配套费 建筑面积 M2 108909.78 1.60 174255.65 公安局消防处 武价行费字[1994]8号
一 土地获得价款 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
1 政府地价及相关费用 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
2 合作款项 0.00 0.00 0.00 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
8 其他 420000.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! #REF! #REF! #REF!
万科南京光明城市一期目标成本测算04.11.22
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 4 1 2 3 4 5 三通一平费 临时设施费 基础工程 结构及粗装修 门窗工程 公共部位装修 室内装修
三 主体建筑工程费
四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 4 5 6 室外燃气系统 室外高低压线路 室外智能化系统 其他
六 园林环境费 1 环境设计费 2 绿化建设费 3 4 5 6 7 8 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他
七 配套设施费 1 游泳池 2 会所 3 4 5 6 7 8 幼儿园 学校 地下室 行政管理及社区服费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 4 5 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 3 销售费用 财务费用 项目总投资
光明城市项目分产品类型成本汇总表
序 号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 4 红线外市政设施 拆迁补偿费 2370.55 2097.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 1464.52 260.93 823.17 127.61 250.14 2.67 286.30 131.03 122.29 32.98 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 5238.90 254.20 65.29 188.91 0.00 5493.10 高层 商业 * * 4272.55 3999.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 2383.69 439.97 1044.90 156.81 636.29 105.73 143.84 82.19 61.64 0.00 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 7917.61 254.20 65.29 188.91 0.00 8171.80 70000 70000.00 70000.00 地下车库 可售车位 268.00 高层 52730.00 52660.00 12483.32 11047.84 0.00 1435.48 0.00 878.06 480.42 305.84 47.03 44.77 7712.19 1374.05 4334.83 672.01 1317.23 14.07 1507.68 690.00 644.00 173.68 737.24 187.87 0.00 18.83 455.23 75.31 0.00 992.99 0.00 992.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1366.58 60.05 226.97 0.00 0.00 1045.45 34.12 0.00 0.00 1910.01 608.38 950.66 151.67 79.28 120.02 27588.1 1338.60 343.82 994.78 0.00 28926.67 商业 4380.00 4380.00 1871.38 1751.98 0.00 119.40 0.00 73.03 39.96 25.44 3.91 3.72 1044.06 192.71 457.67 68.68 278.69 46.31 63.00 36.00 27.00 0.00 61.32 15.63 0.00 1.57 37.86 6.26 0.00 82.59 0.00 82.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113.67 4.99 18.88 0.00 0.00 86.95 2.84 0.00 0.00 158.86 50.60 79.07 12.61 6.59 9.98 3467.9 111.34 28.60 82.74 0.00 3579.25 1876.00 34381.92 1876.0 1876.00 0.00 1876.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 地下车库 合计 57110.00 57040.00 14354.70 12799.82 0.00 1554.88 0.00 951.10 520.38 331.28 50.94 48.49 10632.25 1566.76 6668.49 740.69 1595.93 60.38 1570.68 726.00 671.00 173.68 798.56 203.50 0.00 20.40 493.09 81.57 0.00 1075.58 0.00 1075.58 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1480.25 65.04 245.85 0.00 0.00 1132.40 36.96 0.00 0.00 2068.87 658.99 1029.73 164.28 85.88 130.00 32931.98 1449.94 372.42 1077.52
万科各阶段成本测算指引范本
《项目成本测算及 2、《项目配置标准（方案）》 验算（方案）》
3、方案设计资料 4、历史成本数据 1、《项目技术经济指标（初设）》 2、《项目配置标准（初设）》
《项目目标成本测 算（方案）》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
附件三 项目各阶段成本测算管理工作指引
序号 项目阶段 完成时间 预测内容 预测参考依据 1、土地信息及周边情况 2、项目定位及市调 1 土地投资论 证阶段 土地投资上 会前
《项目预设成本》
成果
责任人
方法及说明
3、概念设计 4、历史成本数据 5、财务数据
《项目目标成本 （土地版）》
发展部 营销 地信息和周边市政配套，参考《重庆公 部 研发部 司造价采购部历史数据库》结合项目实 造价采购部 际情况、地质状况、建造标准、地区市 计财部 场及物价等对历史数据进行修订
《项目目标成本分 解（执行版）》； 《项目目标成本分 解及合约规划》
项目营销经理 项目工程经理 项目研发经理 项目成本经理
参考《重庆公司造价采购部历史数据库 》结合项目实际情况、地质状况、建造 标准、地区市场及物价等对历史数据进 行修订
6
造价采购部 工程实施阶 要求每月30 段 日前
《目标成本回顾》 3、新增项目合同造价及货款、合同结算差异
序号
项目阶段
完成时间
预测内容
预测参考依据 1、《项目技术经济指标（施工）》 2、《项目配置标准（施工）》源自成果责任人方法及说明
5
“目标成本 分解”施工 图设计完成 后30个工作 工程实施阶 日内；“成 段 本分解及合 约规划”前 者完成后15 工作日内
万科模式的目标成本表
第 5 页，共 9 页
分产品类型 分摊原则
责任部门
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 网球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 ……
八 开发间接费
1 工程管理费 1.1 工程监理费 1.2 预结算编审费 1.3 行政管理费 1.4 施工合同外奖金 1.5 工程质量监督费
主要包含内容
项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 ；交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥 集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费 、环境评测费、地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 ；费新 材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住 宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
不存在分摊
土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基检测费、降水垂直运输 、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园
第 2 页，共 9 页
不存在分摊
责任部门
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目
2 结构及粗装修
3 门窗工程 4 公共部位精装修 5 户内精装修
序号 成本科目 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 2 合作款项 3 红线外市政设施费 4 拆迁补偿费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 1.1 勘测丈量费
1.2 规划设计费
1.3 建筑研究用房 2 报批报建增容费
目标成本科目分类及分摊原则
目标成本测算表使用指引万科版
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
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原始指标 建筑面积 建筑面积 建筑面积 装修造价
系数
工程量 21,344 21,344 21,344
单价(元)
合价(万元) 471.23 1399.77 50.23
可售单方
工程量及单价说明
0.03
2,205 1906.12 937.22 300.64 267.75 131.65 42.23 25.75 4.12 12.36
2遍腻子，2遍涂料 钢化玻璃顶棚1500元/个
678 233 3,390 2,712 124,584 49,834 0 0 0 74,751 0 0 0 0 520
3公分厚聚苯板800元/m3 含种植土 外墙：建筑面积＝1.75:1；涂料：外墙砖＝0.6： 0.4 主材30＋人工25＋擦缝、粘结剂10
0 0 0.270 19,222 5,766 13,455
927 2163 0 595 495
◆
窗、阳台门 靠近马路的门窗 其他门窗
141.75 48.20 93.56 254.28 14.32
窗地比按0.27考虑，B类型材 采用LOW-E中空玻璃，工程量按30％考虑,靠一环的 26、27、28三栋楼 采用镀膜玻璃 按造价的3％考虑
原始指标
系数
计算60%基底面积的土方量，开挖面积按基底面积 1.2倍计，开挖深度按4.5米计算 按喷锚支护＋放坡考虑 考虑预制桩基，基底面积上每3.4m2一孔，平均深 度30米，每根桩按3500元计算
◆ ◆ 2 ◆
降水 变更及签证 结构及粗装修 混凝土框架 钢筋 混凝土 模板
按基础造价的3％考虑 含条基或独立柱基等浅基础 钢筋含量55kg/m2，单价4500元/吨（其中材料费 3700元/吨+施工费800元/吨） 砼含量系数为0.37；包括结构砼、屋面、卫生间细 石砼 模板含量系数为3.4 砌块含量0.13m3/m2
5
室内装修
可售面积
21,344
2205
309.66
◆
厨房精装修
建筑面积
21,344
283.29
序号 ◆ ◆ ◆ ◆ 四 1 ◆
成本项目 卫生间精装修 厅房精装修 阳露台地面精装修 变更及签证 主体安装工程费 室内水暖气电管线设 备费 室内供排水系统费 总包给排水 PPR给水管材 钢塑管 PVC排水管材
可售单方 8.25 4.05 49.05 11.57 10.42 23.15 3.91 1.58 0.19 1.39 74.77 4.92 37.43 19.14 13.27 1.75 0.08 0.21 0.05 1.40 当地邮政局制作
工程量及单价说明
◆
电梯厅精装修 地面 吊顶 墙面瓷砖 轿箱装修
按造价的3％考虑
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户数
71,191 71,191 71,191 71,191
25.75 4.12 0 12.36 0 0 0
183.32 29.33 0.00 87.99 0.00 0.00 636.58 300.64 51.33 146.65 3.63 33.31 73.33 14.67 13.02 820.52 0.00 621.09 621.09 0.00
单价(元) 412 309 257.5 412 412 30900 0 87.55 36.05 18.54 1545 0 87.55 61.8 56.65 41.2 66.95 0 66.95 0 40.17 82.4 44.187 76.014 0 0 236.9 51.5
合价(万元) 16.48 12.36 20.60 16.48 8.24 27.81 11.31 0.96 3.94 6.41 0.00 37.63 0.00 4.19 1.32 13.97 18.16 754.16 333.64 330.30 0.00 0.00 330.30 0.00 0.00 0.00 0.00 2.68
◆ ◆
砌体 找平及抹灰 水泥砂浆楼地面 墙面混合砂浆抹面 墙面挂钢丝网 天棚批腻子刮白
◆
防水 厨卫墙面防水砂浆 厨卫地面防水层
屋面防水、厨卫防水 参考佛山金色项目 参考佛山金色项目
序号
成本项目 屋面防水
原始指标 屋面面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户数 建筑面积 结构造价 个数
系数
工程量 600 800
单价(元) 978.5 360.5 0
合价(万元) 58.71 28.84 349.17 82.40 74.16 164.80 27.81 11.26 1.37 9.89 0.00 532.27 35.04 266.48 136.27 94.48 12.48 0.60 1.51 0.37 9.99 0.00
7.高层 主体建安工程费
可售面积 单元数 层数 9 21 户数 588 建筑面积 赠送面积 工程量 单价(元) 合价(万元) 10541.41 410.82 基底面积 护坡面积 0 0 1,000 20.6 103 0 桩数 桩数 项 基础造价 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 0.2 0.03 14,238 2,136 2.16 1.2 1.45 55 0.37 3.4 0.13 4.81 0 153,773 85,429 103,227 0.03 0.2 997 199 0 411 4920.56 71,191 3,916 26,341 242,049 9,255 4635 350.2 22.66 360.5 0 14.42 14.42 12.36 9.27 0 12.36 49.44 3285.77 1814.84 922.45 548.48 333.64 423.02 0.00 221.74 105.59 95.69 60.42 17.60 10.56 31.15 14.83 13.44 8.49 2.47 1.48 691.18 461.54 254.93 129.57 77.04 46.87 59.42 3605 2060 154500 0.00 10.30 400.52 359.44 41.08 0.00 1.45 56.26 50.49 5.77 71191.00 71191.00 2529.00 0.00 可售单方 1480.72 57.71
◆
其它 单元门牌 户门牌 保洁箱 信报箱
1.2mm厚不锈钢钢板喷塑
◆
变更及签证
588 1,810
按造价的3％考虑 30＃、31＃楼精装修，其他毛坯交楼，精装修交楼 户型面积在140平方米以上,成本按1200元/平方米 计算,户型面积140平方米以下,成本按650元/平方 米计算,总造价为:149平方米×92户×1200元/平方 米+83平方米×92户×650元/平方米=2141.3万元 *1.03=2205万元
◆ 4 ◆
变更及签证 公共部位精装修 大堂精装修
门窗造价
1.97
序号
成本项目 地面 吊顶 墙面面砖 墙面石材 踢脚线 部品及灯饰
原始指标 面积 面积 面积 面积 面积 大堂个数 水平投影面积
系数 400 400 800.00 400.00 200.00 9.00
工程量 400 400 800 400 200 9 109 1,093 3,460 3,390 0
588 369.553503 2,529 0.03 9 4,921 8755 0 103
烟道每套310，风帽230，止回阀每个40 钢筋、砼、模板及砌体已含在结构指标中考虑 按造价的3％考虑
◆ 3 ◆ ◆
变更及签证 门窗工程 单元门 入户门 高级入户门：豪华钢 质防火门 普通入户门：钢质防 火门 防火门 楼梯间防火门 管道井防火门
4,000 4,000 8,000
4,000 4,000 8,000 18 2 116 64
206 185.4 206 15450 0 118.45 1545 0 0
◆
单元入口精装修 入口地面铺贴 入口铁艺加玻璃雨蓬
含地面材料、装饰雨篷等，每个单元按8m2考虑 80元/m2材料费+35元/m2施工费 夹胶玻璃5+0.76+5
机械水表/出户排水管道普通铸铁灰口连接
◆ ◆ ◆
室内采暖系统费 室内燃气系统费 室内电气系统费 总包电气安装 PVC穿线管 电线、电缆 弱电箱 配电箱 总配电箱、控制箱、 总电表箱 开关、插座 赠送面积
已考虑于六类公摊费用中 89.42 42.23 7.21 20.60 0.51 4.68 10.30 2.06 1.83 按造价的3％考虑 115.26 多层住宅不考虑 87.24 87.24 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋
46.40
质感涂料42.9元/m2，07年度招标价，质感涂料基 料采用聚合物乳液 金属涂料73.8元/m2，07年度招标价 金属涂料73.8元/m2，07年度招标价 湿贴石材，参考金御华府招标价 湿贴石材，参考金御华府招标价
0.38
参考金御华府价格
序号
成本项目 屋顶玻璃幕墙 装饰铝板百叶
原始指标 平方米 平方米 电梯厅数 面积 面积 面积 个数 单元数 单元数 单元数 建筑面积 单元数 户数 户数 户数 单元数 户数 单元数 户数 装修造价
可售单方 4.53 114.86 41.20 5.15 30.90 30.90 3.05 3.66 167.89 1.11 14.46 14.46
工程量及单价说明 含刚性防水、涂膜防水及保护层 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目
◆
其它 综合脚手架 里脚手架 垂直运输 技术措施费用 烟道 赠送面积
◆ ◆
建筑外保温 栏杆 楼梯栏杆 阳台及露台栏杆 窗户护栏 空调百叶
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