成都市年度商铺市场分析报告(doc 17页)

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2011年成都市商铺市场

分析报告

四川中原物业顾问有限公司

目录

图表目录

注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。

一. 市场环境分析

1. 宏观经济环境

1.1 GDP及第三产业平稳增长

近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成都。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。

图1：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.2 社会零售商品销售总额节节攀升

2011年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁荣景象。

图2：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月）

数据来源：成都市统计局

1.3 居民购买力继续增强

2011年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实际增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人

均消费支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。

图3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月）

数据来源：成都市统计局

1.4 商铺建设加快

2010年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平米，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开发比重，商业项目加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。

图4：成都市商铺建设情况（2004年-2010年）

数据来源：成都市统计局

2. 市场动态

➢麦格理收购凯丹广场

2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询

公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金III号(MGPA Asia Fund III) 收购成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场建筑面积达53619平方米。该物业由环达通房产中国有限公司(下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司持有商场50%的权益。

➢领盛收购瑞安建业城北新天地49%股权

2011年9月，仲量联行集团成员领盛投资管理有限公司表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金以4.4亿元人民币向瑞安建业成功收购成都一地块之49%股权｡项目位于成都市青牛区的东北部二环，地块及所属区域已经被成都市政府纳入旧城改造计划的目标区域。该项目计划建设成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方米的购物中心，33000平米的办公室楼面，2550个高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。项目原名成都金牛购物中心，由成

都金牛置业在2002年8月开始开发。2008年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，通过收购东方家园成都金牛置业有限公司所得。

➢鹏瑞利收购龙之梦购物中心

2011年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币）的价格，向上海长峰集团总裁童锦泉等人提出收购成都一综合性购物中心龙之梦（Chengdu Longemont Mall）的50％股权独立房地产咨询公司世邦魏理仕，给予的估价是每平方米1万2500人民币。成都龙之梦购物中心的共有45万5260平方米的总建筑楼面，大约有36万5000平方米预计作为零售楼面，也是规模达170万平方米的龙之梦综合发展项目的组成部分。

二．销售市场分析

1. 整体特征

2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加

70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。

图5：成都市商铺供需情况（2004-2011年）

数据来源：中原地产数据库

2. 供应特征

2.1供应逐渐趋热年末井喷

2011年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供应达到10.88万平米，上半年月均仅为4.63万平米，月度供应波动较大，年度峰值出现12月，供应达到19.57万平米。

供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住