上海华润外滩九里案例(5星)
如何优化和完善企业的内部控制提高企业经营业绩【会计实务操作教程】
部控制存在重大缺陷的比例也在 1%左右，99%的上市公司内部控制整体上
都是有效的。 而上市公司实际绩效呢，年报数据显示， 2012年 A 股 2469家上市公 司合计实现归属于上市公司股东的净利润近 2 万亿元，同比出现零增 长，这也是继 2008年负增长后的同比最低增速。在这 2 万亿利润中，仅 16家上市银行的净利润就达到 1.03万亿元，占 2012年上市公司利润总
引》，将“制度”两字删除了。内部控制是一个过程或系统，优化内部控
制最重要的是要优化内部环境、改善公司治理结构，而不仅仅是对内部 控制制度或管理制度的完善。 如果企业的内部环境（包括董事会的职责履行、高管的正直与道德、
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
员工能力承诺、人力资源政策，等等）不好，其他要素（如，事件确 认、风险评估、风险管理策略、信息与沟通、监督等）就很难发挥作 用。 6.强调内控会削弱企业的技术创新和管理创新动力 2014年，我曾受邀 去一家由科研所改制而成的企业讲内部控制（风险管理），公司董事长一 再和我说，本公司的中高层干部，大都是过去的科研技术人员。不少人 都担心，强调内控、循规蹈矩，会影响到企业员工的创新动力。 很显然，这种认识是不正确的。实际上，加强内控，有利于促进企业 的技术创新和管理创新。如果企业的重大风险没有管理好，破产倒闭， 何谈技术和管理创新；并且，对很多企业来说，缺乏鼓励技术和管理创 新的机制，恰是最大的风险。 那么，我们如何优化和完善企业的内部控制，提高企业经营业绩，促 进企业战略实现呢？我提出了十大要点： 1.努力改进企业内部环境（最重要的就是要完善公司治理）2.正确认 识体制、制度和机制 3.关注战略 4.抓住关键风险领域（KFR） 5.坚持实质重于形式原则 6.突出效率与效果目标 7.建立科学的绩效评价与薪酬激励制度
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
邻近色在居室空间里设计师采用了褐色-壹舍室内设计
ONEHOUSE DESIGN WROKS
深棕色、魅惑紫中点缀少许金色，高贵典雅，精致感十足。
孔雀蓝与橙色的撞色对比带着无可比拟的视觉张力，将奢华高贵尽情渲染。
壹舍设计 设计作品在色表里相邻近的颜色可称为“邻近色”。
在居室空间里设计师采用了褐色、棕色、黄色、绿色等邻近色，不同的色彩之间存在着相互渗透的关系，使整个空间氛围协调而有秩序，乍看之下，内敛而沉静，端方而温润，呼吸之间，绅士情怀氤氲而成。
邻近色搭配
曼哈顿情结
深棕色搭配优雅的褐色、闪耀的金色，构成美到极致的时尚诱惑。
活力橙搭配优雅的孔雀蓝，对比强烈却又不突兀，时髦又华丽。
壹舍设计 设计作品极具匠心的新贵居所
在极其隆重、深沉的配色里，设计师寻求更多惊艳效果，给人视觉上的惊喜感。
如下这个案例便是在大面积大地色围合的空间里，通过小面积家具色彩的变化，既形成对
比又协调统一，带给人不一样的视觉冲击力。
同色系中的色彩变化
ONEHOUSE DESIGN WROKS
相
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用餐空间力求简洁明朗。
采用了
古铜色的顶棚走线和丝绒反光质
地的窗帘，而主角餐桌椅却换成
了简单的黑白搭配。
去掉繁复配。
华润外滩九里案例分享
PART3 园林景观
园林设计 园林细节
园林设计—欧式古典园林
园林整体布局沿袭古典园林无限扩张性的总体基调， 以一劢一静景象将东西分区。东区为劢静，将灵劢的水景和 下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪彰 显自然品味。
园林设计
23
园林设计—欧式古典园林
强调仪式感，社区入口对称树阵，配以象征 感的雕像和欧式喷泉。在东区欧式水景下沉广场， 景观道路采用石材铺装。
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建筑细节
门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口； 通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成 门廊的柱子数目确定的。该项目每一幢都设有门 廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。
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建筑细节
底层和顶端分别采用了多联半囿拱卷门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，加配以 造型优雅的塔顶，尽显了建筑的变化及文艺复兴时期艺术的匀称、和谐。
PART1 项目介绍
项目简介 区位 周边配套 案名由来
2
项目简介
项目位于上海南外滩董家渡板块，是上海市规模 最大的高档滨江居住区。板块距离老外滩1400米，世 博板块2400米。 项目总建筑面积为7.43万平米，总户数288套， 由6栋高层组成，新古典建筑风格，全天然石材贴面， 幵拥有繁复、考究具有艺术价值的欧式园林，是集安 全、人性，尊贵于一身的高品质产品。 2009年项目开盘，项目首次开盘，4小时全部售 罄，均价达到7万元。目前均价高达15万元/㎡。
休闲：老码头休闲娱乐中心、 十六铺游艇码头、豫园、老城厢 等。
十六铺码头 豫园
老城厢
陆家嘴 八佰伴
2010世博会
6
案名由来
案名：华润•外滩九里 十里洋场，九里私居。体现本案 “在
外滩”的稀缺地段优势。九，中国文化中 代表尊贵的数字。通“玖”，寓意“似玉 的浅黑色石”，传达本案不外滩石材一脉 相承。本案又是9号地块，故选择九。里， 居住的意思。上海传统、经典的住宅单位。
城市设计典型案例
城市设计典型案例一、上海外滩建筑群上海外滩建筑群是一组以新古典主义和现代主义风格为主的建筑群，它们沿着上海黄浦江的外滩一侧排列，形成了独特的城市景观。
这些建筑代表着上海的历史和文化，同时也是城市设计的典范。
二、深圳福田CBD深圳福田CBD是深圳市中心的一个现代化商业区，其城市设计注重空间开放性和景观形象。
该区域拥有高密度的建筑群，同时设有多个开放式绿地和广场，为市民提供了充足的公共空间和休闲场所。
三、杭州西湖景区杭州西湖景区是中国著名的湖泊风景区之一，其城市设计注重保护自然景观和文化遗产。
该景区通过合理的交通规划和设施布局，实现了自然景观与人文景观的有机结合，为游客提供了优美的旅游体验。
四、苏州古典园林苏州古典园林是中国传统园林艺术的代表之一，其城市设计注重空间层次和景观意境。
这些园林以水景为主，配合山石、花木等元素，营造出幽静、雅致的氛围，是城市设计中融合自然与人文的典范。
五、西安大雁塔周边规划西安大雁塔周边规划通过合理的交通规划和设施布局，实现了历史文化保护与城市更新的有机结合。
该区域以大雁塔为核心，周围设有博物馆、商业街区等设施，同时保留了原有的古建筑群和绿化景观，形成了具有鲜明特色的城市空间。
六、南京明城墙遗址公园南京明城墙遗址公园是一个以明城墙为主题的公园，其城市设计注重历史保护与景观塑造。
该公园通过合理的植物配置和景观规划，将城墙遗址与周围环境融为一体，为市民提供了了解南京历史和文化的好去处。
七、成都宽窄巷子成都宽窄巷子是一组以明清建筑为主的古建筑群，其城市设计注重保护传统风貌和人文环境。
该区域通过修缮和改造原有建筑，形成了以餐饮、购物、文化体验为主的特色商业街区，同时保留了原有的历史文化和建筑风格。
八、北京奥林匹克公园北京奥林匹克公园是2008年北京奥运会的主要场馆所在地，其城市设计注重功能性与景观性的结合。
该区域拥有众多体育场馆和设施，同时设有大型绿地、水景和公共空间，为市民提供了丰富的休闲和运动场所。
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。
华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国
乐税智库文档司法案例策划 乐税网华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国家税务局税务一审行政判决书【标 签】汇算清缴,行政复议,纳税调整【案 由】民事案由【法 院】基层法院【地 域】上海市【裁判时间】2015-12-28【审判程序】二审【裁判单位】上海市黄浦区人民法院【文书种类】判决书 当事人信息: 原告华润置地(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人唐勇，华润置地(上海)有限公司董事长。
委托代理人张爱萍，男。
委托代理人严锡忠，上海左券律师事务所律师。
被告上海市国家税务局第五稽查局，住所地上海市。
法定代表人范佶睿，上海市国家税务局第五稽查局局长。
委托代理人李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人袁虓，男。
被告上海市国家税务局，住所地上海市。
法定代表人过剑飞，上海市国家税务局局长。
委托代理人任捷，男。
委托代理人徐健，男。
审理经过: 原告华润置地(上海)有限公司(以下简称华润公司)不服被告上海市国家税务局第五稽查局(以下简称市国税稽查五局)所作税务处理决定及被告上海市国家税务局(以下简称市国税局)所作行政复议决定一案，向本院提起行政诉讼。
本院于2015年6月26日立案受理后，向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。
两被告分别在法定举证期限内向本院提交了作出被诉税务处理决定和行政复议决定的证据和依据。
本院分别于2015年8月21日及同年10月21日组织原、被告召开庭前会议。
本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。
原告华润公司的委托代理人张爱萍、严锡忠，被告市国税稽查五局的法定代表人范佶睿及其委托代理人李春华、袁虓，被告市国税局的委托代理人任捷、徐健，证人张某某、忻某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
被告市国税稽查五局于2015年2月11日作出沪国税五稽处(2015)6号税务处理决定，认定原告华润公司：(一)2012年12月27日在“管理费用”、“销售费用”科目计提12月份的工资人民币(以下货币单位均为人民币)1，149，538.87元，实际于2013年1月发放。
谁是上海第一豪宅？
谁是上海第⼀豪宅？01 远洋博堡远洋博堡：我是亚洲⼗⼤豪宅之⼀绿城玫瑰园：我也是东郊壹号：我也是汤⾂⼀品：我也是融创中原壹号院：俺也是远洋博堡：@融创中原壹号院兄弟你哪的？融创中原壹号院：俺是河南的02 中鹰⿊森林中鹰⿊森林：郎咸平、陈赫在我这住仁恒河滨城：胡歌在我这住浦东星河湾：⼤S、朗朗都在我这住翠湖天地：明星，呵呵，梁朝伟、钟汉良也得摇号華洲君庭：朋友，你们知道国家领导⼈住哪吗？03 汤⾂⼀品汤⾂⼀品：我最贵，率先破10万中粮海景壹号：我最贵，率先破20万汤⾂⼀品：我最贵，率先破30万绿城黄浦湾：我最贵，率先破35万东郊壹号：我们都按亿算，对万没什么概念檀宫：@东郊壹号对的04 保利ONE56保利ONE56：赏百年外滩，俯千⾥浦江汤⾂⼀品：江景有我好吗中粮海景壹号：江景有我好吗江凯旋门：江景有我好吗保利ONE56：我不限购汤⾂⼀品：拜拜中粮海景壹号：拜拜05 融创滨江壹号院融创·滨江壹号院：《我的前半⽣》在我这取过景中粮海景壹号：《何以箫笙默》何以琛赵默笙的家《微微⼀笑很倾城》肖奈贝微微的家《南⽅有乔⽊》时樾的家都在我这好世⿅鸣苑：看过《欢乐颂》么……融创·滨江壹号院：我不管，我爸爸是融创06 仁恒滨江花园仁恒滨江花园：我是“⼩联合国”，韩国、⽇本、美国、新加坡、意⼤利的朋友都买了我们房⼦汤⾂⼀品：你户型不好仁恒滨江花园：我户型哪不好了？汤⾂⼀品：我们豪宅圈，有137做四房的吗？滨江凯旋门：没有万科翡翠滨江：没有保利ONE56：没有07 华侨城苏河湾华侨城苏河湾：浦西住宅第⼀⾼楼，世界在我脚下绿城黄浦湾：你是下只⾓翠湖天地：你是下只⾓华侨城苏河湾：浦东以前是农村……仁恒滨江花园：……浦东星河湾：……远洋博堡：你们听过美兰湖么……08 绿城黄浦湾绿城黄浦湾：我是外滩第⼀豪宅融创·滨江壹号院：⼤哥，服华润外滩九⾥：⼤哥，服泛海国际住区：⼤哥，服，我是第⼆融创·滨江壹号院：@泛海国际住区能讲脏话吗华润外滩九⾥：@泛海国际住区能讲脏话吗汤⾂⼀品：浦西有什么好的尚海湾豪庭：能带我⼀起吗……09 中粮海景壹号中粮海景壹号：我的江景应该是最好了滨江凯旋门：⼤哥说得对万科翡翠滨江：⼤哥说得对保利ONE56：⼤哥说得对汤⾂⼀品：……绿城黄浦湾：江景是浦西看浦东，⼀群傻X中粮海景壹号：关灯了滨江凯旋门：关灯了保利ONE56：关灯了万科翡翠滨江：等我灯亮了，也关10 陆家嘴壹号院陆家嘴壹号院：我爸是融创融创·滨江壹号院：我爸也是融创外滩188：我爸也是万科翡翠四季：朋友，还记得顺驰吗？仁恒河滨城：就是保利one56：我爸爸……朋友，听过军⽕吗？11 万科翡翠滨江万科翡翠滨江：到我了吗？陆家嘴壹号院：万科会做豪宅吗？仁恒滨江花园：万科会做豪宅吗？绿城黄浦湾：万科会做豪宅吗？浦东星河湾：万科会做豪宅吗？万科翡翠滨江：12 ⼜是万科翡翠滨江万科翡翠滨江：你们有完没完，谁说到我这就不是陆家嘴了？陆家嘴壹号院：这次真不是我汤⾂⼀品：我说的滨江凯旋门：我说的九龙仓壹⼗⼋：我说的保利ONE56：我说的13 佘⼭皇家花园佘⼭皇家花园：市区有什么好的佘⼭紫园：⼤哥说得对佘⼭⾼尔夫别墅：叔叔说得对⾦地佘⼭天境：爷爷说得对远洋博堡：佘⼭有什么好的……绿地黄浦滨江：到我了么？14 翠湖天地翠湖天地：林⼼如苏有朋买我的时候，卖5万；梁朝伟钟汉良买我的时候，卖16万@汤⾂⼀品@浦东星河湾汤⾂⼀品：……能不提涨价吗浦东星河湾：……能不提涨价吗世茂滨江：呵呵绿地黄浦滨江：到我了么？15 仁恒河滨城仁恒河滨城：60%绿化率，夏天真清爽仁恒滨江花园：绿化还是你强绿城玫瑰园：⼤家听过绿城吗？中鹰⿊森林：⼤家见过100%绿化率么？16 世茂滨江花园世茂滨江花园：都把我忘了吗？谁是陆家嘴第⼀个豪宅？谁当年是亚洲最⾼住宅？谁当年请了梁朝伟代⾔？汤⾂⼀品：你⼆⼿房价格是我⼀半中粮海景壹号：你⼆⼿房价格是我⼀半滨江凯旋门：你⼆⼿房价格是我⼀半世茂滨江花园：……陆家嘴壹号院：你赚了100多个亿，真⿊世茂滨江花园：@陆家嘴壹号院你们西⼭壹号院赚多少？17 九龙仓滨江·壹⼗⼋九龙仓滨江·壹⼗⼋：做了⼀百多年豪宅了，⽼来得⼦仁恒滨江花园：向前辈学习绿城黄埔湾：向前辈学习融创滨江壹号院：向前辈学习新鸿基滨江凯旋门：留给年轻⼈吧绿地黄浦滨江：到我了么？18 華洲君庭華洲君庭：2个亿起，没什么优点，就是⼤，按亩算陆家嘴壹号院：⼟豪仁恒滨江花园：⼟豪绿城黄埔湾：⼟豪绿地黄浦滨江：我什么时候才能像你那么优秀19 九间堂别墅九间堂别墅：稀世豪宅，仅49栋，户户邻⽔远洋博堡：稀世豪宅，仅32栋，也是户户邻⽔华洲君庭：稀世豪宅，仅21栋，院⼦好⼏亩，想邻⽔也⾏檀宫：稀世豪宅，仅18栋，邻国家领导⼈严家花园：稀世豪宅，仅1栋，卖10亿20 浦东星河湾浦东星河湾：我是浦东星河湾，我是商⼈的后花园，我紧邻中国浦东⼲部学院汤⾂⼀品：说说你多久没涨价了？滨江凯旋门：说说你多久没涨价了？万科翡翠滨江：说说你多久没涨价了？保利ONE56：说说你多久没涨价了？绿地黄浦滨江：到我了么？21 绿地黄浦滨江绿地黄浦滨江：就说我没我怎么⾏⾦茂府：绿地都上了，该我了吧？静安府：绿地都上了，该我了吧？翡丽甲第：绿地都上了，该我了吧？滨江凯旋门：我还以为是绿城。
华润地产八大系列
华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
华润置地拥有独特的住宅开发+投资物业+增值服务的商业模式，己进入北京、上海、深圳等43个城市,开发中的项目共80个。
住宅开发已形成万象高端、城市高端、郊区高端、城市品质、城郊品质、城市改善、郊区改善、旅游度假等八大产品线；投资物业以持有经营为主，包括万象城都市综合体和五彩城商业中心两大系列，已开业和在建项目共有27个；以收纳空间、活动/变形家具以及公共空间为主体的增值服务已经广泛应用于各条产品线，并深受市场欢迎.住宅项目1) 万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群打造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动.代表项目：深圳幸福里2) 城市高端产品线位于城市市区,交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3）郊区高端产品线位于城市郊区,拥有独特景观或人文资源，为高端置业的家庭,打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品.代表项目:宁波卡纳湖谷4）城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套、追求品质的家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目:上海滩花园、沈阳凯旋门5) 城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭,提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾、上海橡树湾6）城市改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7) 郊区改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市郊区范围提供的具有上佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区.代表项目:无锡太湖国际社区、长沙凤凰城8）旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户所提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
华润商业地产典型项目研究
华润商业地产作为知名品牌，在市场上有着良好的口碑和形象，能够赢得客户的 信任和支持，提高项目的竞争力和吸引力。
广泛的社会影响力
华润商业地产在运营过程中也注重与社会各界的沟通和合作，能够产生广泛的社 会影响力和示范效应，推动行业的发展和进步。
06
华润商业地产的未来发展趋势及挑战
继续深耕核心城市，拓展新兴市场
设计理念：深圳万象城的设计理 念以“都市绿洲”为主题，注重 绿色生态和环保理念，将自然元 素与现代建筑完美融合。
室内外景观：深圳万象城内设有 多个主题景观，如水景、绿植、 雕塑等，为消费者营造宜人的购 物环境。
创新科技：深圳万象城在设计和 运营中积极引入创新科技，如智 能停车系统、无人售货超市等， 提升消费者体验。
详细描述
华润商业地产将主动寻求与各类知名品牌的合作机会，通过共同开展市场活 动、联合营销等方式，提升双方品牌价值和知名度。同时，将积极参与行业 交流活动，扩大行业影响力。
创新商业模式，适应市场变化
总结词
华润商业地产将不断创新商业模式，以适应市场变化和消费者需求。
详细描述
华润商业地产将加强对市场趋势的研究，根据消费者需求变化，不断优化产品和 服务。同时，将积极探索新的商业模式，如共享经济、互联网+等，以适应市场 变化和行业发展趋势。
酒店
华润商业地产的酒店项目以豪华、舒适、服务优质为特点，主要分布在一线城市和旅游热 点城市，如北京华润置地万象酒店、深圳华润深圳湾万象酒店等。
02
华润商业地产典型项目一：深圳万象城
项目概述
地理位置
深圳万象城位于深圳市罗湖区 ，地处深圳市核心地段，交通
便利，人流量大。
建筑面积
深圳万象城总建筑面积达120万平 方米，其中商业面积约60万平方 米，是华润集团在华南地区的旗 舰商业中心。
上海豪宅 黄埔露香园案例分析
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
66 50 126 73 5% 4% 9% 50%5%
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65000元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
20150303_昆山_昆玉九里案例分析
昆玉九里大平层产品去化表现
面积
总套数
销售套数
147－149
Hale Waihona Puke 2910160－169
204
195
173－180
101
79
191－195
93
91
226－243
225
185
281－306
43
41
370
18
17
合计
713
618
去化率 34.5% 95.6% 78.2% 97.8% 82.2% 95.3% 94.4% 86.7%
昆玉九里 蓝色港湾
昆玉九里山庄
亭林公园
区域交通：中心城区虹桥路东侧、万步路北侧，坐卧马 鞍山路、前进西路与萧林路三大景观道之间，中环在侧， 公交路线10条，周边有轨电车也纳入市政规划中； 区位价值：东与亭林公园隔河而望，西临3150亩森林生 态公园，紧靠40万㎡新体育中心与1200亩昆山大学城。
项目配套
持销期
时间
2012.8.8
2012.12.28 2013.1-12
2014.3
2014.4
星辉闪耀爱满鹿城慈
第
营
善晚会
一
销
批
活
交
动
房
平墅、
春看九里，乘坐热气球
泳
别墅持
池
续加推
派
机构拓
对
展结合
2014.5
特斯拉首秀 九里持续销售 会所重点为华润 国际社区接待处
香港明星足球队 昆山副市长
平墅加推
营销诉求
分A1A2A3三个组团
3.B地块洋房及复 式产品分 B1B2B3B4四个组 团开发 现售区域 A地块和B3、B4
中国商墅成功案例
中国商墅成功案例商墅是指具有商业和住宅功能的建筑，它既可以作为商业场所，也可以作为住宅使用。
在中国，随着经济的发展和人们对生活质量的追求，商墅逐渐成为高端房地产市场的热门产品。
下面列举了十个中国商墅成功案例。
1. 深圳华润置地天麓府：位于深圳著名的南山区，是华润置地集团在深圳的旗舰商墅项目。
天麓府占地面积超过50万平方米，包括商业、办公和住宅等多种功能，是深圳市最大的商墅项目之一。
2. 北京燕莎商业住宅：位于北京东城区的燕莎商业住宅项目，是中国商墅发展的典范之一。
该项目既包括商业办公楼和商业街区，也包括高档住宅区，为居民提供了便利的商业和居住环境。
3. 上海浦东陆家嘴商墅：位于上海浦东新区的陆家嘴商墅项目，是中国商墅开发的重要地区之一。
该项目集商业办公、高档住宅和酒店等多种功能于一体，成为上海著名的高端商墅区域。
4. 广州珠江新城商墅：位于广州珠江新城的商墅项目，是广州市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了现代化的商业和居住体验。
5. 成都天府新区商墅：位于成都天府新区的商墅项目，是成都市重要的商业和住宅区域。
该项目以商业办公和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和优质的居住环境，吸引了众多企业和居民入驻。
6. 武汉光谷商墅：位于武汉光谷的商墅项目，是武汉市高端商业和住宅区域。
该项目集商业办公楼、购物中心和高档住宅于一体，成为武汉市重要的商业中心和高档住宅区。
7. 南京玄武湖商墅：位于南京玄武湖的商墅项目，是南京市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了便利的商业和居住环境。
8. 杭州西湖商墅：位于杭州西湖的商墅项目，是杭州市著名的商业和住宅区域。
该项目以商业办公楼和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和宜居的住宅环境，吸引了众多企业和居民入驻。
9. 天津滨海新区商墅：位于天津滨海新区的商墅项目，是天津市重要的商业和住宅区域。
7月上海华润外滩九里营销案例
营销模式借鉴
以高端活动带动项目销售 客户体验最大化（实景展示，园林，样板房，公共大堂，物管）
1、前期形象期：通过对外滩稀缺价值的热炒作，带动豪宅的形象树立 2、中期蓄客期：主要通过高端圈层活动为主，通过与银行高端vip部，汽车高端品牌俱乐
部合作，开拓客源形成口碑 3、中期蓄客期：样品房，园林，物管，等充分实景展示，给客户最大化豪宅品质 4、后期销售期：主要以维系客户关系为主线，配以相关高端论坛，商会等小众渠道达到品
老带新活动 从根本关怀客户 第三方媒体合作
扩大客群面
外滩九里联手辉盛国际，缔造外滩服务室公寓及 国际品质物业
通过此活动，从而关怀客户健康，形成良好口碑
《接班人》杂志富二代客户35组财智新阶层之珠 宝游艇鉴赏会
形象期——项目亮相，外立面落成亮灯仪式
第一财经主流媒体著名财经作家程晓波，品红 酒赏爵士乐，开始外滩豪宅的篇章
2009.10.23 梁祝经典音乐会
2009.10.23 风水主题讲座
联手辉盛国际物管 2009.10.30
行为养生讲座 2010.5.28 2011年9.15
财智新阶层之珠宝游艇
营销诉求
树立品牌 形象
营销要点
立面落成项目亮灯 仪式
营销效果
第一财经主流媒体著名财经作家程晓波，品红酒 赏爵士乐，开始外滩豪宅的篇章
联络业主 感情
实景展示，让客户 更好的体验
实景展示，让客户 更好的体验
著名作曲家陈钢，著名歌唱家王维倩到场，通过 圈层营销，艺术类高端人员蓄水
携手中国银行私人银行部，著名易学家，风水学 家朱伟先生，讲解家居设计风水知识，引入中行 尊贵的私属管家服务，跨界合作为客户提供相应
高端服务
维系业主 感情
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
上海华润外滩九里精神楼书文案
封面：
外滩九里 LOGO+
外滩住宅代表作
THE BOUND OF BUND
扉页： （特殊纸张） P1: 目录 Contents
序：外滩，时间的著作 05 Ⅰ 世 界 WORLD 11 Ⅱ 界 定 STANDARD 23 Ⅲ 拓 界 REALM 63
P2: （空白） P3－4: （空白） P5-8:
世界
WORLD
P14: （空白） P15-16:
Ⅰ 世 界 WORLD
在上海，世界豪宅的诞生地，只能是外滩………………………17 占据“外滩”，占据上海权力和精神的高度所在…………………18 只有站在外滩的那一刻，才能感到最大的荣耀…………………19 外滩一体化，将定义世界的未来眼界……………………………20 P17: （4P 拉页形式-正面） 主标：
感受到高耸入云、摄人魂魄的威仪、气派和风度，它以从地面到塔顶 77 米的 高度最为真实地象征着沙逊家族的万世基业，也向大洋另一边的伍思沃斯大楼 作着它的敬礼。 上海滩的建筑的确是一个奇迹，作为十里洋场中枢的外滩，到处点缀着英国建 筑。最早的英领馆，沙逊大厦，以及有着新希腊风格的海关大楼。“门廊是纯 粹的陶立克风格，灵感来自雅典的巴台家神庙。”这一切在用在夜的侵蚀下， 剥去了陈腐的壳，显出起伏的梦的线条，就像同时象征久远过去和遥远未来的 装饰广义——西洋建筑里的调停角色。 罗马、希腊、维多利亚式样和在印度及东南亚奉行的“买办风格” （Compradoric style）样式的建筑，在黄浦江边泥泞的沼泽地和荒滩上迅速 涌现。外滩成为欧洲之外最欧化的街区，这种中国的华尔街也因“万国建筑博 览会”的驳杂风格而知名。 尽管时光荏苒，城市的历史已经凝固成石头，但是，过去时代的印迹依然隐藏 在建筑的石头缝隙，未被破坏的细部和拱形的门窗里，等待时间去一次次剥 离，一层层蜕变，它们又会重新回来。 外滩九里，传承外滩原筑的新古典主义风格，全石材外立面，将传统的精华与 时代的审美充分融合，整体建筑显得霸气而典雅；以一种地标的仪态，静静伫 立着。 所有人的外滩，少数人的外滩九里。 这里界定了一个圈层的形成，定义了何谓“奇迹缔造者”，即何谓“外滩 客”。这里是一个分水岭，自然形成了某些人和大多数人之间无可逾越的鸿 沟。 时间，著就了那些在外滩内核圈层里手握权杖，留下永恒印记的外滩客们。 开放的上海，不仅吸引了大量的外侨移居到这里，也吸引了物理学家爱因斯 坦、英国哲学家罗素，世界著名电影喜剧明星卓别林和印度诗人泰戈尔等有世 界影响力的外国文化人士到这里访问，讲学。 他们在外滩这条大街上倾听那口大钟在晨曦时分或黄昏时分发出的声响，各自 的心灵是能够感受钟声所包孕的意味的。 时间，更形成了这些聚合着创造力和影响力的身影所界定的脉络和版图，这些 头脑、事件和场景所激活的场景。 20 世纪 20 年代末的上海外滩，沙逊爵士在“金子塔”顶下的套房中，在柳安 地板、柚木护壁和古铜色大吊灯的陪伴下不无愉快地回想着老沙逊自巴格达到 孟买到香港到上海扬子路 16 号这一路烟之日起，外滩就是上海这座城市距离世界最近的地方。 如果说二十世纪有一座城市代表着中国，那就是上海。而外滩自诞生之日起， 就是上海这座城市距离世界最近的地方。 作为与纽约、巴黎、伦敦比肩耸立的一级国际大都市，当年的上海是全球除纽 约之外，最开放、世界主义色彩最浓郁、移民化程度最高的城市。欧人在这里 看到了故乡，国人在这里看到了西方，国际人在这里看到了家园，借取一个多 世纪的悠长历史，满足现代都市人群国际化的时尚和梦想，这才是外滩的本 质。 华灯初上，漫步于外滩，凝目暗夜笼罩下的灯火景色，建筑群落璨若星河，参 差跌宕，处处都将上海的迷人风光凸现无余。 面向外滩，从左向右，汇丰银行 1923 年建成，海关大楼 1927 年，沙逊大厦 1928 年，中银大厦 1937 年，上海大厦 1935 年，整个二十、三十年代，在国 际、国内各种力量的支撑下，外滩，这上海之外的“滩”，已经成为名副其实 的上海滩，正是这样一步步地在城市上空用石块、混凝土、钢铁；用殖民的色 彩、西方的情调，勾画出了雄奇的空中轮廓线。这是一条上海的景观之线，也 是一条上海的精神之线。正是这条线构成了上海都市的须眉，诱引着几代国人 的现代之梦。 自上海滩开埠以来，上海少了一片滩涂，多了一条马路；少了一份自然的气 息，多了一份迅捷的便利；少了一道文化的鸿沟，多了一道全球都市的公共景 象。 外滩的精神，就镌刻绵延 1.5 公里的基石上，永不灭迹。 外滩是石头铸造的。外滩的精神和气质，就隽写在那些绵延 1.5 公里，浑厚而 有质感的基石上，永不灭迹。 他们虽然出自不同的西方建筑设计师之手，但是建筑格调统一协调，灰白色大 理石的基调、廊柱和雕塑，共同诠释着古朴和典雅。这些形态不一但审美指向 相同的建筑，在二三十年代的上海，它们先后出现在外滩的地界上，沿着黄浦 江构成了这座城市一条最为美妙的天际轮廓线，犹如在哈德逊河边上曼哈顿摩 天楼群为纽约构成的美妙的天际轮廓线。 来过外滩，才觉得真正来过了上海。有时面对着东方明珠吹吹风，有时坐在咖 啡馆里看黄浦江的游船，有时只是漫无目的地游走，感受一回那些老建筑的刚 健浑厚，摸一摸冰凉而有质感的石头。 在 1929 年的外滩，你可以看见精致过人的新文艺复兴风格的汇中饭店，你还 能看见气度非凡的折衷主义风格的汇丰银行新楼，傲然伫立的沙逊大厦更让你
房地产商业综合体项目开发经典案例
房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。
这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。
本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。
案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。
该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。
同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。
案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。
该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。
君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。
项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。
案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。
项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。
该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。
坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。
总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。
一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。
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主入口
全石材墙柱，铸铁欧式雕花大门
次入口
消防入口
全石材墙柱结合铁艺围栏，厚实精美
下沉式中心水景设计，极具风情感， 增加社区灵动感
水景区细节设计
欧式铁艺大门划分两区，动静巧妙分离
欧式园林小品，均做精细雕琢
地面铺装样式多变，以拼花样式为主， 精致细腻
总 结
园林整体布局，沿袭了古典园林的总体基调，以一动一静景象 将东西分区。东区为动景，将大片的水景和大气的铺装广场相 结合；西区则是静景，大片的树林和草坪，彰显自然的品位。
上海·华润外滩九里项目研究报告
Report recommendations
2012-09
BY 新聚仁机构 地产研究院
项目地址 物业形态 装修状况
黄浦毛家园路88弄 住宅、公寓 8000-10000元/㎡
所属商圈 楼层 产权年限
浦西滨江 24层/15层 70年
占地面积
33000㎡
3.1
建筑面积
134000㎡
人车分流的道路系统规划
欧式皇家古典园林规划
园林整体布局，沿袭古典园林无限扩张性的总体基调，以一动一静景象将东西分区。东区为动景， 将灵动的水景和下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪，彰显自然的品位。
产
社 区 规 划 建 筑 立 面
品
园 林 景 观
分
户 型 分 析
析
室 内 精 装 物 业 管 理
济南路8号
绿城黄浦湾 汇景天地
100000元/㎡
100000元/㎡ 75000元/㎡
15000元/㎡
10000元/㎡ 10000元/㎡
业态配比
住宅 物业类型 住宅 建筑面积 90000㎡ 配比 67.2% 住宅 球 场
2F会所 以上住宅
酒店式公寓
会所
390பைடு நூலகம்0㎡
5000㎡
29.1%
酒店公寓 3.7%
建筑以外滩最美建筑原汇丰银行大厦为蓝本
建筑风格：新古典主义
立面材料：黄色石材干挂
入户设置台阶及门廊，增加建筑的尊贵感
总 结
传承外滩建筑精髓，新古典主义风格。全石材立面，精雕细琢， 保留了材质、色彩的大致风格，是外滩黄金轴线上真正传承外 滩气质的住宅。
欧式皇家园林景观设计
入口设计大气且精致，彰显社区的尊贵品质
私家精装|Private Design 精装修标准： 8000-10000元/平
•电梯：日本日立 • 厨房橱柜：德国旭勒 •卫浴：瑞士劳芬
•厨房电器：德国博世
• 热水器 ：澳大利亚恒热 • 软水：美国怡口
•新风系统：法国爱迪士
•同层排水：吉博力 •地暖：德国威能
殿堂级别双层大堂设计，奢华气质非凡
品牌 德国旭勒 博世/嘉格纳厨房电器 瑞士乔治费谢尔 德国科鲁迪
私家内部装修
卫生间
地面
墙面 顶部
大理石
大理石墙面、淋浴区马赛克 防潮石膏板吊顶 装修品牌
配备
卫浴 同层排 水 热水器
品牌
劳芬 吉博力
澳大利亚恒热
私家内部装修
卧室
地面
实木复合地板
墙面
石材、实木、床头软包背景设计
顶部
装饰石膏板吊顶
智能系统
40%
容积率
绿化率
项目均价
15万/㎡
物业费
7.7元/㎡。月
华润置地上海物业 公司 现房
停车位 开盘时间
1:1.4 2009-11
物业公司 交房时间
地铁
•地铁4号线南浦大桥
站
•地铁8号线陆家浜路 站 •地铁9号线小南门站 •地铁10号线豫园站 站 公交
•11路人民路大东门
•324路中华路复兴
东路 •64路中华路复兴东 路
会所
会所总体量：5000平米 会所性质：仅对业主开放 运动会所：室内游泳池、网球场、健身房 休闲会所: 养生堂（spa)、咖啡吧、简餐厅
会所
物业管理
Frasers Hospitality Pte Ltd辉盛国际物业顾问提供全程物业服务
辉盛国际（Frasers Hospitality Pte Ltd是来自新加坡的世界顶尖酒店式服务公 寓品牌运营商，隶属于星狮集团（Frasers & Neave Ltd），其管理的金质酒店
生活：洛克外滩源、外滩3号、半岛酒店、华尔道夫酒店、Indigo酒店、waterhouse、J&G 米其林餐厅、依云SPA、AMARNI旗舰店、和平饭店南楼、D&G旗舰店、上海外滩美术馆；
商业：外滩8-1地块（在建）、外滩SOHO（在建）、老码头休闲娱乐中心一期、二期、十六
铺游艇码头、豫园老城厢、人民广场、新天地
走廊设计，气势恢弘
地下车库大堂，电梯直接入户
私家内部装修
餐客厅 地面 墙面 大理石水道切割，无缝拼花设计 大理石墙面
顶部
门窗
花纹状石膏板吊顶
欧式防盗多点式核芯锁、LOW-E玻 璃和断桥隔热铝合金门窗
私家内部装修
厨房
地面
墙面 顶部
大理石
大理石墙面 防潮防火石膏板吊顶
配置 厨具 橱柜 龙头水槽 供水管路
公寓也遍布全球，如伦敦、巴黎、格拉斯哥、首尔、东京、马尼拉、曼谷、
悉尼、迪拜、巴林等。辉盛国际在中国的一线城市，如北京、香港、上海 等也建立了自己的酒店式公寓管理公司服务。
区位优势
项目位于中山南路460号，坐落于外滩核心区域。复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁，并与
黄浦江和世博会互为毗邻。其辐射3公里范围内，外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业
商务中心近在咫尺。
周边楼盘
项目名称 汤臣一品 翠湖天地 白金湾府邸 新华路一号 海珀旭晖 世茂五号 均价 160000元/㎡ 112414元/㎡ （二手） 130000元/㎡ 115000元/㎡ 83000元/㎡ 98000元/㎡ 装修标准 15000元/㎡ 10000元/㎡ 7000元/㎡ 10000元/㎡ 10000元/㎡ 8000元/㎡
•四卡合一系统，门禁、停车管理、信报箱、 电梯四张智能卡合一，以更高集成化带来 生活便利。 •地源热泵系统，降低空调噪声，环保节能。 •软水及净水系统 •采用吉博力同层排水系统
•闭路电视监控系统 •24小时电子巡更系统
•红外线围墙报警系统 •可视智能系统 •FTTB+LAN宽带系统
总 结
奢华的建材配件标准，国际知名品牌的运用，支撑豪宅品质； 智能化、环保系统运用，迎合国际化潮流； 人性化细节设计，彰显奢华品质；