绿色建筑的运营管理教材

绿色建筑工程为了保障其建设目标在运行中 的实现，必须建立监控系统，通过实时运行的 数据来分析建筑物的节能与环境保护的效能及 缺陷。这一监测不是对绿色建材与节能设施的 性能测试，而是从工程整体验证绿色建筑的实 际效益。
运营管理是绿色建筑评价的关键，必须用真 实的数据说话!
二、现代物业设施管理概述
❖ 缺乏生命期成本评价
现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。 建设投资+生命期内维持功能的费用
=生命期的成本
绿色建筑所设节能环保设备及可再生能源设施 的建设成本是很大的，大多设备的寿命远低于 建筑物的寿命，而且运行维护的费用不菲。 然而这些投入之后，是否获得了预期的收益？ 设施节能/产能的成本究竟是多少？设施运行的 环境代价?
❖ 重形式与理念，轻实效与长效
一些绿色建筑的实验性项目，强化了绿色理念， 把各种绿色建材、绿色设计方法、节能技术、 节能设备等组合在一幢孤立的建筑物中， 虽然 获得各类绿色建筑示范工程的称号，但却没有 完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与 运行的成本资料。示范工程或零能耗建筑，多 以设计的理想值表示效能，而太阳能光伏发电 系统提供的能量、太阳能制冷系统的出力，地 源热泵的供能热量；建筑物内的舒适度等等， 或为数据不全，或是羞于启齿。
❖ 人类的建设行为及其成果—建筑物在生命周 期内：消耗了全球资源的40%、全球能源总量 的40%，建筑垃圾也占全球垃圾总量的40%。
❖ 绿色建筑强调人与自然的和谐，避免建筑物 对生态环境和历史文化环境的破坏，资源循环 利用，室内环境舒适，符合中国可持续发展的 基本国策，因而受到了各级政府、工程界与房 地产业的高度重视。
❖ 综上所述，中国近年来在绿色 建筑领域所做的这些工作，反映 了政府、工程界和房产业的建设 行为正从生态意识走向生态尽责， 这是中国可持续发展的重大转折 点。
❖ 在绿色建筑的工程建设过程中每一专业都 是绿色建筑建设链的一部分，任何阶段都在 绿色建筑的生命周期之中。
❖ 为能有效实施，绿色建筑的生命期必须具 有一个协同支撑的模式。
❖ 为实现绿色建筑的建设目标，工程实施与 运行管理涉及大量的技术与政策ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ题。
❖ 建筑设备、资源利用、管理信息、生态等 领域，有大量需要解决的智能控制与信息管 理的课题。如果不能有效地实现各类设备系 统的智能控制，不能完备地进行建筑物建设、 运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的主 要目标是不可能达到。
FM定义：“以保持业务空间高品质的 生活和提高投资效益为目的，以最新的 技术对人类有效的生活环境进行规划、 整备和维护管理的工作”。
FM目标三大要素
❖ 质量目标 ❖ 财务目标 ❖ 供给目标
绿色建筑物采用现代的通信技术、计 算机技术及控制技术，提高建筑物的自动 化与信息化水平，能为用户提供大量的生 活服务与信息服务，提供更好的服务质量 与服务效率，并且为物业设施管理提供了 先进的技术手段去实现 FM 的工作目标。
❖ 我国采用限制性政策与鼓励性政策并举的方 式推动绿色建筑发展。对达不到节能设计标准 的建筑采取禁止投入使用等强制性措施；对节 能达标或应用可再生能源的建筑，采取减免税 收费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。
❖ 经济政策实施的重点领域是新建绿色建筑、 既有建筑的建筑节能改造、可再生能源的规模 化应用等。
不同维护水平的可靠性曲线
T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期
三、绿色建筑运营管理特点
❖ 如何体现绿色建筑的建设目标得到实现? ❖ 如何保证绿色建筑的技术措施运行正常? ❖ 如何使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会效
益得到长期的实现？ ❖ 必须有良好的运营管理！这也是《绿色建筑评价
标准》设立“运营管理”章的意义。
❖ 普通建筑物的运营管理是指建筑使用期的物业服 务，常规为给排水、燃气、电力、电讯、保安、 绿化、保洁、停车、消防与电梯等的管理以及公 用设施设备的日常维护等。
❖ 绿色建筑运营管理则在传统物业服务的基础上进 行提升，要求坚持“以人为本”和可持续发展的 理念，从建筑全寿命期出发，通过有效应用适宜 的高新技术，实现节地、节能、节水、节材与保 护环境的目标。
主要内容
一、绿 色 建 筑 的 实 践 二、现代物业设施管理概述 三、绿色建筑运营管理特点 四、绿色住宅运营管理评估 五、绿色公建运营管理评估
六、小 结 与 考 核 要 点
一、绿色建筑的实践
❖ 进入廿一世纪，全球城市化进程加快、经济 快速增长，但是人口急骤增加、资源萎缩、环 境恶化，人类生存面临着严峻挑战。
❖ 绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护 环境、节约资源（节能、节水、节地、节材）和 减少污染，为人们提供健康、适用和高效地使用 的空间。
❖ 绿色建筑将环保技术、节能技术、信息技术、 控制技术渗透入人们的生活与工作，用最新的理 念，最先进的技术去解决生态节能与居住舒适度 问题。使建筑物与自然环境共同构成和谐的有机 系统。
❖ 物业设施管理FM （Facility Management）
❖ 建筑物的使用寿命在60-70年左右， 而设施设备的寿命则在6-25年不等。 建筑物一经投入使用，就需要良好的 经营管理和维护管理。
❖ 国际物业设施管理协会IFMA (International Facility Management Association）
❖ 绿色建筑是人类的建筑物第四阶段，其主要 特征：大量利用可再生能源和未利用能源，强 调能源节约和建筑材料资源的循环使用，尽量 减少建筑过程中对自然生态环境的损害。
❖ 第一阶段 遮风避雨建筑
❖ 第二阶段 舒适建筑（1700年-1970年）
❖ 第三阶段 健康建筑（1970年-至今 ）
❖ 第四阶段 绿色建筑：建设不仅是为了自身的 需要，更要为人类的后代留下生存的环境与资 源、历史文化遗产。
绿色建筑工程实践中的问题
绿色建筑因符合中国政府可持续发展的国策 与世界节能环保主流，得到了快速发展，无论 是工程界还是房地产业都已经把绿色建筑的建 设作为主要的工作内容。但是作为新技术集成 的产物，绿色建筑在中国还是处于初级阶段， 就如20年前的智能建筑，人们在以高涨的热情、 前卫的理念去构造心中的理想物时，往往缺失 了科学严谨。