房地产开发项目管理的含义

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房地产开发项目管理的主要内容

房地产开发项目管理的主要内容

房地产开发项目管理的主要内容1. 介绍房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行计划、组织、指挥、协调和控制的全过程管理。

在这篇文章中,我们将讨论房地产开发项目管理的主要内容,以便更好地理解这个领域。

2. 项目前期工作在房地产开发项目管理中,项目前期工作是至关重要的。

这包括项目定位、市场调研、规划设计、土地选址等工作。

在项目前期工作中,需对项目进行全面评估,了解市场需求和潜在风险,做出正确的决策是非常重要的。

3. 资金筹措和投资分析一项房地产开发项目需要大量的资金投入,因此资金筹措和投资分析是项目管理中的关键一环。

这包括融资渠道的选择、投资回报率的分析、成本控制等内容。

只有在资金充足的情况下,项目才能顺利进行。

4. 工程建设工程建设是房地产开发项目过程中的核心环节。

在这一阶段,项目管理涉及施工单位的选择、进度控制、质量把控、安全管理等内容。

有效的工程建设管理是项目成功的关键。

5. 市场营销和销售房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于市场营销和销售的能力。

项目管理需要对产品定位、营销渠道、销售策略等方面进行有效管理,确保项目能够顺利营销并取得良好的销售业绩。

6. 项目运营与维护项目交付之后,运营与维护阶段也是项目管理的重要内容。

这包括物业管理、客户服务、维护保养等工作。

优质的运营与维护是项目可持续发展的基础。

7. 总结与展望通过对房地产开发项目管理主要内容的探讨,我们可以看到项目管理在整个项目周期中的重要性。

只有在各个环节合理安排和有效管理,项目才能取得成功。

随着新技术和新业态的不断出现,项目管理也在不断发展和演变,需要不断学习和创新。

个人观点与理解房地产开发项目管理是一个复杂而又多样化的领域,需要综合运用项目管理学、市场营销、财务管理等知识。

在我看来,成功的项目管理需要对项目进行全方位、系统化的把控,同时要善于创新和应变,适应市场和行业的变化。

只有不断提升自身的综合能力,才能在这一领域取得长期的成功。

房产管理中的项目开发与运营管理

房产管理中的项目开发与运营管理

房产管理中的项目开发与运营管理随着城市化的发展,房地产项目的开发与运营管理变得日益重要。

项目开发不仅仅是房屋的建设,更涉及到土地的开发、规划设计、预算筹建、施工组织等各个环节。

而项目的运营管理则需要考虑到物业管理、客户服务、维修保养等方面。

本文将探讨在房产管理中项目开发与运营管理的重要性以及如何有效进行管理。

一、项目开发的重要性1. 土地的合理开发项目开发首先需要考虑如何合理利用土地资源。

随着城市土地的有限性和人口增长的需求,开发商需要在有限的土地上实现最大化的效益。

因此,项目开发需要进行合理的选址和规划设计,以确保满足市场需求的同时,最大限度地节约土地资源。

2. 经济效益的实现房地产开发是巨大的投资,对于开发商来说,追求经济效益是首要的目标。

项目开发需要进行预算筹建,确保投入和产出的平衡。

只有在经济效益可行的前提下,开发商才能获得利润,维持项目的可持续发展。

二、项目运营管理的重要性1.物业管理项目运营后,物业管理成为至关重要的一环。

物业管理涉及到房屋的维修保养、安全管理、管理费用的收取等方面。

优质的物业管理能够提升房产的价值,为业主提供舒适便捷的居住环境。

2.客户服务项目运营需要注重客户服务的质量和效率。

开发商需要与业主进行积极的沟通,了解他们的需求和意见,并及时解决问题。

良好的客户服务能够提高客户满意度,增强项目的口碑,有利于项目的长期发展。

3.维修保养房屋随着使用年限的增加,会出现各种维修保养的问题。

项目运营管理需要建立完善的维修体系,及时进行维修保养,保证项目的整体品质和价值。

三、项目开发与运营管理的有效性1.合理的规划与策划房产开发需要面对市场需求的变化和竞争压力,开发商需要进行合理的规划和策划,选择适合市场的项目类型,并制定明确的发展目标和落地计划。

同时,项目运营也需要随时根据市场变化做出调整和优化。

2. 充分的资源整合项目开发与运营管理需要充分整合各种资源,包括资金、人力、技术等方面。

房地产工程项目管理目标

房地产工程项目管理目标

房地产工程项目管理目标概述房地产工程项目管理是指在房地产开发过程中,通过科学、系统、综合管理方法,实现工程项目的规范、高效、可控的管理,以期达到预期目标。

本文将重点介绍房地产工程项目管理的目标,并详细阐述每个目标的意义和实施方法。

目标一:提高项目执行效率为了确保房地产工程项目能够按时完成,提高项目执行效率是一个重要目标。

通过合理的计划安排、科学的资源配置以及高效的沟通协作,可以最大限度地减少工期延误和资源浪费的风险。

以下是一些提高项目执行效率的方法:1.制定详细的项目计划:对项目进行全面细致的规划,明确工程阶段、任务分工、时间节点等,为项目的顺利进行提供指导。

2.建立协同机制:通过团队间的密切合作和信息共享,提高项目执行效率。

例如,定期召开项目例会,确保项目各方的观点得以充分交流,并及时解决问题。

3.使用先进的技术工具:运用信息技术手段,如项目管理软件、云端协作平台等,提高项目管理的高效性和可控性。

目标二:确保工程质量和安全工程质量和安全是房地产工程项目管理中不可忽视的目标。

保证工程质量和安全是提升房地产项目价值的基础,也是维护投资方和用户权益的重要保障。

下面是实现工程质量和安全的关键措施:1.制定严格的质量管理制度:建立质量管理体系,包括相关标准、工作流程和验收标准等。

对施工、环境、设备等方面进行全面管控。

2.加强施工监督:引入第三方专业监理机构,对施工环节进行全程监管,确保施工符合规范,同时及时发现和纠正存在的问题。

3.完善安全管理措施:建立完善的安全管理体系,包括安全教育培训、事故应急预案、安全设施配置等,从源头上控制安全风险。

目标三:控制成本和风险控制成本和风险是房地产工程项目管理中的关键目标,直接关系到项目的经济效益和投资回报率。

只有有效地控制成本和风险,才能确保项目实施的可持续性和稳定性。

以下是实现控制成本和风险的一些措施:1.制定科学合理的预算:在项目规划阶段,制定详细预算,充分考虑各项费用,包括人力、材料、设备等,合理评估项目的经济可行性。

房地产开发项目管理的意义浅析

房地产开发项目管理的意义浅析

房地产开发项目管理的意义浅析一、房地产开发项目管理的意义1. 促进房地产开发项目的计划管理在房地產开发项目中实施计划管理,可以促进工程项目有计划、按顺序、有条不紊地展开开发建设。

简而言之就是,通过制定并且使用一个动态计划管理,将工程项目的全部开发活动归到计划管理中,并且实行全过程管理,使工程项目能够有条不紊地达到预期目标。

2.房地产开发项目的协调管理协调管理可以为开发项目提供和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。

协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行良好的沟通与协调。

这种沟通与协调将更有利于各组织之间的关系,广揽优秀设计、施工队伍,获得更大的市场竞争优势,促进产品的良好销售。

3.减小项目风险房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。

房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性从而更深层次地保障居住者的安全。

在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理则能加强相应的风险意识减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

二、房地产开发项目的风险房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面:1.项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

2.项目的投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。

房地产项目管理中存在问题

房地产项目管理中存在问题

房地产项目管理中存在问题作者:殷尚宏来源:《城市建设理论研究》2013年第11期摘要:利润是任何企业的生命力,房地产开发企业也不例外。

房地产业项目开发周期长,资金占用大,政府宏观政策等市场变化的不确定性因素也很多。

因此,房地产开发企业要持续地创造利润,保持企业强劲的生命力,就必须加强现代化管理。

本文将结合项目开发的几个阶段的现实情况,对项目管理的关键问题进行探讨分析。

关键词:房地产;项目管理;问题;措施中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:引言:项目管理对于任何一个行业都是至关重要的,尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。

从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划,每一步都需要项目管理来监督实施。

但是,由于我国房地产企业项目管理发展时间较短,所以从决策到实施的过程中都存在各种各样的问题,这些问题最终会导致决策失误、高成本、低效率,甚至会把有些项目变成纸上谈兵。

所以一定要解决房地产企业项目管理中存在的问题,创造具有中国特色的品牌企业。

1.房地产项目管理的含义房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,旨在对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。

2.房地产项目管理中存在的问题2.1决策时期主要存在的问题房地产的项目管理在决策时期所存在的问题主要有两个方面:一方面是其决策机制不够完善。

多数的房地产开发商还沉溺于二十一世纪初的房地产黄金时期,他们还一直处于只要手里有房子,就不存在没人要的心态。

从而对项目前期的市场没有进行全面的调查,也没有对其可行性进行深入的研究,对其相关的信息也没有进行充分的收集。

即使收集了相关的信息,也只是偏面的,所以收集的信息不够充分。

这些中小型房地产企业的领导人,多是根据自己在市场中的多年经验,对项目的可行性进行大概的估计,进而对项目市场的定位没有准确的把握,与项目的有利时机擦肩而过。

房地产开发项目设计管理

房地产开发项目设计管理

科技资讯科技资讯S I N &T N OLOGY I NFORM TI ON 2008N O .23SC I ENCE &TEC HN OLO GY I NFO RM ATI O N 工程管理随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对住宅商品的需求日趋高涨。

这几年住宅小区项目的开发红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步。

然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户购房理念也日趋理性,房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。

以往开发商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

1项目管理的关键性建设项目设计阶段的管理有其特殊性。

首先设计的成果是由建筑设计院完成的。

其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。

因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。

这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。

这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。

(有些项目需做扩初设计,并报批。

这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。

)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。

由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

方案设计阶段的重要性是不言而喻的。

其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。

大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。

房地产开发项目管理职责和内容

房地产开发项目管理职责和内容

房地产开发项目管理职责和内容一、项目策划项目策划是房地产开发项目管理的第一步,主要包括以下内容:1.确定项目目标和目标:明确项目的目标和目标,如项目的规模、质量标准、工期和预算等。

2.进行项目可行性研究:对项目的可行性进行全面的研究和评估,包括市场需求、土地政策、投资效益等方面的调研和分析,以确定项目是否值得投资和开发。

3.编制项目计划:根据项目目标和可行性研究结果,制定详细的项目计划,包括项目的时间计划、资源计划、财务计划等。

4.制定项目管理方案:根据项目的特点和需求,制定相应的项目管理方案,包括组织架构、管理流程、责任分工等。

二、项目实施项目实施是指根据项目计划和管理方案,进行项目开发和建设的过程,主要包括以下内容:1.土地和规划准备:进行土地的拿地、规划设计和手续办理等工作,确保项目的合法性和可持续性。

2.资金筹措:负责与金融机构和投资者进行沟通和协商,筹措项目所需的资金。

3.施工管理:负责项目的设计、施工和配套工程的管理,确保项目的质量和进度。

4.市场推广:负责进行市场调研和营销活动,推广项目,吸引客户和投资者。

5.供应链管理:管理和协调项目开发过程中各类供应商和承包商,确保供应物料的质量和供应的及时性。

6.项目监控:监控项目的执行情况,及时发现和解决问题,确保项目按照计划进行。

三、项目控制项目控制是指在项目实施过程中,对项目进行监督和控制,以确保项目能够按照计划进行,并取得预期的效果。

主要包括以下内容:1.进度控制:跟踪项目的进度,及时发现并解决项目延误或提前等问题,确保项目按时完成。

2.成本控制:监控项目的成本,控制项目的开支,确保项目在预算范围内完成。

3.质量控制:负责制定和实施相关的质量管理措施,监控项目的质量,确保项目的建设质量符合标准和要求。

4.风险控制:识别项目可能面临的风险,并采取相应的措施进行管理和控制,确保项目不受重大风险的影响。

5.沟通和协调:与项目相关各方进行沟通和协调,解决项目中出现的各类问题和冲突。

房地产开发项目管理的内涵与意义

房地产开发项目管理的内涵与意义

房地产开发项目管理的内涵与意义房地产开发项目管理是指对房地产开发项目计划、组织、领导、控制和协调全过程的管理工作。

随着我国房地产市场的不断发展,房地产开发项目管理变得越来越重要,其内涵与意义也逐渐凸显。

一、房地产开发项目管理的内涵1. 项目计划项目计划是指对房地产开发项目进行前期调研、确定项目目标、分析项目风险、预估预算等工作,为后续的项目实施提供指导和依据。

2. 项目组织项目组织是指按照项目计划,制定组织架构、职责分工、工作流程等,建立良好的组织管理体系,保证项目能够按时按质完成。

3. 项目领导项目领导是指项目管理者担负起领导项目员工、推动项目进展、解决项目问题、提高项目效率等职责,确保项目按时高效完成。

4. 项目控制项目控制是指对整个项目进行监督、调整、协调和控制,力求实现项目计划的各项目标,同时避免项目运营过程中出现的风险、不确定性因素。

5. 项目协调项目协调是指项目管理者要协调好各个项目部门之间的关系,尽可能地减少沟通成本,提升项目的效率以及整体表现。

二、房地产开发项目管理的意义1. 优化资源配置通过房地产开发项目管理,可以对项目资源进行全面计划、调配和整合,从而实现优化资源配置、提升项目效率的目标。

2. 确保项目质量项目管理者要通过明确项目目标、设置各项指标、建立完善的检查制度等手段,全方位把控房地产开发项目质量,做到合理投资、建设卓越的物业。

3. 降低项目风险房地产开发项目中存在的风险因素很多,如市场风险、金融风险、技术风险等,通过项目管理,可以提前对风险因素进行预警和规避,从而进行风险防控,降低项目风险。

4. 提高项目效率通过房地产开发项目管理,可以提高项目的整体效率,优化项目的运营方式,提升项目的效益和收益。

5. 维护企业形象优秀的房地产开发项目管理,不仅可以确保项目顺利进行,还可以树立企业良好形象,提升企业的市场信誉度和品牌声誉。

综上所述,房地产开发项目管理的内涵与意义是广泛而深远的,对于推进房地产市场规范化、健康发展以及实现企业的长远目标,都具有重要的意义和作用。

浅谈房地产项目管理的意义

浅谈房地产项目管理的意义

浅谈房地产项目管理的意义作者:李旭升来源:《城市建设理论研究》2013年第24期摘要:现代建筑工程随着社会的发展,结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高,因此在建筑工程中项目管理的意义越来越突出。

本文从项目管理控制工程费用、项目管理工程进度、项目管理工程质量等几个方面论述了房地产项目管理的意义。

关键词:项目管理,建筑工程,工程费用,工程进度,工程质量中图分类号:TU198 文献标识码:A 文章编号:项目管理对建筑工程有着十分重要的现实意义[1]-[5],因为现代建筑工程随着社会的发展,结构变得更加复杂、规模变得更大、标准要求也随之更高,而项目管理在建筑工程中的合理使用,是对建筑工程项目进行有效的施工组织,高效率的计划实施,以及严格的质量控制的重要保障。

并且通过科学的项目管理对建筑工程前期的项目策划和项目目标的优化以及项目全过程的动态管理,可使建筑工程项目的费用目标、进度目标和质量目标得以很好的实现。

;首先项目管理在控制工程费用目标方面:因为建筑工程项目多数投资规模都比较大,所以在建设过程中采取有效而科学的项目管理,通过建立健全资金使用管理体系,强化对工程项目的成本等相关费用的控制,使工程各个关键节点的资金投入都能够得到科学有效的管控,从而实现对整体工程投资的有效控制,确保有限的资金在最正确的时间使用在最有效的位置上,从而实现资金投入后的收益最大化目标。

其次是项目管理对工程进度目标的控制:进度控制首先要做好工程项目的关键节点控制,项目在进入实施阶段后,对进度计划的关键节点要予以重点分析和落实,必要时应该倒排计划,对每个关键节点之前的各项工序做好预测,对关键工序提前做好安排,提前对可能影响工作进度的未知因素和环节进行控制。

再者对各分项的交接控制,需提前对交接的条件做出预判,时刻关注交接条件的变化情况;做好预控措施。

作为项目的管理人员对各项工序的进展情况要进行常态化检查,并对施工人员的安排情况进行了解,从而掌控关键节点的进度。

房地产开发项目工程管理难点分析

房地产开发项目工程管理难点分析

房地产开发项目工程管理难点分析作者:马政来源:《城市建设理论研究》2013年第24期摘要:当今社会,管理学被广泛运用于各行各业,目的是为了实现资源的有效利用。

工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重,工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。

本文分别就房地产开发项目管理含义、房地产开发项目工程管理内容、房地产开发企业项目管理难点以及解决房地产开发项目工程管理难点的措施进行了探讨。

关键词:房地产开发;项目管理;难点分析中途分类号:C93 文献标识码:A文章编号:引言:随着经济水平的迅速发展,我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。

与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化,但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点,如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果,提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。

一、房地产开发项目管理含义房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。

房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。

二、房地产开发项目工程管理内容1、总体规划人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。

2、配合协调房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。

房地产投资中的项目开发与运营管理

房地产投资中的项目开发与运营管理

房地产投资中的项目开发与运营管理房地产业作为一个重要的经济支柱,对于国家经济发展具有重要作用。

在房地产投资领域,项目开发与运营管理是至关重要的环节。

本文将从房地产投资项目的规划阶段、开发阶段以及运营管理阶段三个方面,探讨房地产投资中项目开发与运营管理的重要性及相关内容。

1. 项目规划阶段项目规划是房地产投资过程中的第一步,关乎整个项目的发展前景和成功与否。

在项目规划阶段中,主要包括以下几个方面的内容。

首先是市场调研与分析。

项目规划的前提是对市场进行深入研究和了解,包括需求分析、竞争对手分析以及市场趋势等方面。

通过市场调研,可以为项目的定位和规模提供科学依据。

其次是土地评估与选址。

土地的选取对于项目的投资回报和发展潜力具有重要影响。

在土地评估与选址过程中,需要考虑土地价值、地理位置、交通便利度以及规划政策等因素,以确保项目的可行性和盈利能力。

最后是项目可行性研究和预测。

根据市场调研和选址结果,对项目进行可行性研究,包括财务预测、投资回报率计算以及风险分析等。

通过项目可行性研究,可以为投资方提供项目实施的决策依据。

2. 项目开发阶段项目开发是根据项目规划确定的目标和要求,将土地转化成可使用的房地产产品的过程。

在项目开发阶段中,主要包括以下几个方面的内容。

首先是项目设计与规划。

项目设计与规划是项目开发的核心环节,涉及到建筑设计、土地规划、功能布局、市政工程等方面。

通过科学规划和合理设计,可以提高项目的使用效率和降低成本。

其次是资源整合与运作。

项目开发需要整合各类资源,包括资金、人力、材料等方面。

通过合理运作和有效管理,可以确保项目的顺利推进和实施。

最后是施工与监管。

项目开发的最后一步是实施施工和监管工作。

在施工过程中,需要进行工程进度管理、质量控制、安全监督等工作,确保项目按时按质完成。

3. 项目运营管理阶段项目运营管理是项目开发完成后的重要环节,关乎项目的长期盈利和发展。

在项目运营管理阶段中,主要包括以下几个方面的内容。

浅析房地产开发工程项目管理

浅析房地产开发工程项目管理
建 筑工 程
C h i n a s ci e n ce a n d T e c h n ol o g y R e v i e w


浅 析 房 地 产开 发 工程 项 目管 理
梁 忠成
( 淮安 市 建 源建 设监 理有 限公司 江苏 淮 安 2 2 3 0 0 0 )
文章编号: 1 0 0 9 - 9 1 4 X( 2 0 1 4 ) 0 5 —项复杂的系统工程 , 具有开发周期长、 投资金额大、 面
临风 险多 的特 点 。 一般 划分 为项 目决策 阶段 和项 目实施 阶段 。 房地 产 项 目开 发
在问题大都转嫁给施工单位、 物业管理单位, 使问题得不到有效解决, 尤其是当 前市场条件下对许多房产企业而言面临生死考验。 ( 二) 、 房 地 产项 目成 本管 理现 状 无论 是从 项 目决策 阶段 以及设计 阶段 , 到 房地 产施工 以及 竣工 阶段 , 每 时 每 刻都 涉及 到工程 造 价 , 优化项 目成 本管理 , 意义 重大 。 在 决策 阶段 , 一部 分房 地产 开发企 业 因错 误 的决策 , 导致 工程投 资增 多 , 有形 和无形 的投 资比例增 加 。 在招 投标 中 , 有 的企 业只是 一味地追 求造 价最低 , 忽 略了实 际建设 中的 问题 , 导 致在 实 际工程施 工 中, 签证变 更量 大 , 施 工进程 无法保 证 , 从而变相 地增 加的工
研究和应用 , 把项目制管理作为一种新生的、 先进的、 高效的管理模式, 给予积
极 关注 。
( 一) 、 房地 产项 目质 量管 理 现状 现 阶段 , 由于房地 产商追 求利润 最大化 , 因而在选择 设计 、 施工 、 监理 、 材料 供 应等单 位 时, 往往 采用 低价 中标 , 在 合同履 行过程 中 , 又常拖 欠进度 款 、 垫资, 中标单 位对 质量保 证 体系 缺少 经济支 撑 。 在设 计上 , 专业 不配 套 不齐 全 ; 在施 工 图设 计上 , 对 方 案、 套型、 结构 体系 、 内部功 能 、 空 间利用 、 节 能节地 等方 面缺 少研 究 , 施工上 , 层 层分 包 , 材 料进场 检验 、 质量 验评走 过场 一 售后 服务等 方面存

浅谈房地产开发领域的项目管理

浅谈房地产开发领域的项目管理

浅谈房地产开发领域的项目管理作者:曹子建任秀丽来源:《城市建设理论研究》2014年第05期摘要:随着我国经济的快速增长,房地产业越来越重要的地位体现在国民经济中,逐渐成为我国经济的支柱产业。

房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点,每一个房地产项目的开发都是一个系统工程,具有很强的综合性。

在房地产行业的管理中,项目管理最为广泛和重要的手段,它有利于提高工程项目的整体效益和竞争力。

本文对房地产开发工程的项目管理进行了探讨。

关键词:房地产开发;项目管理;问题;建议中图分类号:F293.33 文献标识码: A一、房地产项目管理的含义房地产项目管理包含于工程项目管理,是其中的一项重要内容。

房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理,主要通过系统工程的点、理论和方法来实现,使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。

成本是企业项目管理中的核心环节,贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程,而成本管理则由多项内容构成,其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。

二、房产企业工程项目特点1、位置固定、项目单一房地产企业项目建设及使用均具有固定的地理位置,项目论证要考虑到地区差异。

项目开发是以单个的项目为对象,由于项目在选址、规模、用途等有很大不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等独立特点,各开发项目存在很大的差异性。

项目点多面广,各个项目部的权力很大,公司管理起来比较困难,常见的控制方式就是以报表为主、监督为辅。

2、资金占用大、回流周期长房地产企业项目开发往往需要投入大量资金,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求,完成一个项目要很长时间,大量的资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间,资金回流很慢,要求企业要高度关注资金的可持续投入和保障经营资金的流动性。

3、风险大项目开发周期长,非常容易受到政策、市场需求变化及竞争对手等影响。

房地产开发项目管理

房地产开发项目管理

房地产开发项目管理1. 介绍房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、执行和监控的过程,以确保项目按时、按预算、按质量要求完成。

在房地产开发领域,项目管理的重要性不言而喻,它可以帮助开发商和投资者有效地管理项目风险,确保项目的成功实施。

本文将介绍房地产开发项目管理的基本原则和流程,包括项目规划、项目执行、项目监控和项目收尾等阶段。

同时,还将提供一些建议和实用工具,以帮助项目管理者在房地产开发项目中取得成功。

2. 项目规划2.1. 目标设定在项目规划阶段,项目管理者需要与项目相关方(开发商、投资者等)明确项目的目标和要求。

这些目标和要求可能包括项目的预算、时间表、质量标准等。

明确项目目标的同时,还应该考虑项目相关方的利益和需求,以确保项目能够满足他们的期望。

2.2. 范围定义项目的范围定义是确定项目的工作内容和交付物的过程。

在房地产开发项目中,范围定义可能涉及土地选址、设计规划、工程施工等方面。

项目管理者需要与相关的领域专家和团队成员合作,确保项目的范围定义清晰明确,并考虑到项目目标和要求。

2.3. 时间规划时间规划是制定项目的时间表和里程碑的过程。

在房地产开发项目中,时间规划需要考虑到开发周期、审批流程等因素。

项目管理者可以使用项目管理软件或工具来帮助他们进行时间规划,确保项目能够按时完成。

3. 项目执行3.1. 资源分配在项目执行阶段,项目管理者需要分配适当的资源,包括人力、物力和财力等。

他们需要与团队成员和供应商紧密合作,确保项目所需资源的有效调配和利用。

3.2. 进度控制项目管理者需要对项目的进度进行实时监控和控制。

他们可以使用项目管理工具来跟踪项目的进展,并及时调整计划,以确保项目能够按预期完成。

3.3. 风险管理在项目执行过程中,项目管理者需要识别、评估和管理项目风险。

他们可以通过制定风险管理计划、进行风险评估和采取相应的风险应对措施,降低项目风险对项目目标的影响。

4. 项目监控4.1. 绩效评估项目管理者需要对项目的绩效进行评估,以确保项目按照预期的目标和要求进行。

房地产行业项目管理

房地产行业项目管理

国际工程管理专业资格认证
PMI 工程管理专业人员资格认证 Project Management Professional ---
PMP IPMA 四级证书认证 Certificated Program Director---
CPD 工程主任认证 总经理级 Certificated Project Manager---CPM
工程经理认证
ISO 10006
第一版公布时间:1997-12-15
文件名称: Quality management -- Guidelines to quality in project management
中国工程管理历史和开展
80年代在云南鲁布格水电站工程首次引 入工程管理;
90年代末国家经贸委和外专局与中科院 开始工程管理知识推广;
第二章: 房地产工程的组织 系统
开发商的管理模式 房地产工程的分标 房地产工程的管理组织
开发商的管理模式
现行的房地产工程管理模式主要可分为: 部门制 公司制 事业部制 专业管理制
部门制工程管理模式
根据管理学中组织结构的分类,按照工程开 发流程,一般设置开发、工程、财务、设备材 料、销售、办公室等部门。
项目范围管理 项目核准 范围规划 范围定义 范围核实 范围改变控制
项目质量管理
质量规划 质量保证 质量控制
质量风险管理 风险鉴别 风险估量 风险对策 风险控制
项目时间管理 活动定义 活动排序 活动时间估算 进度计划 进度控制
项目人力资源管理
组织规划 人员招聘 伍组织
项目采购管理 采购规划 询价与招标 资源选择 合同管理 合同终结
建筑施工阶段
工程建设阶段,是指房地产开发工程从 列入年度施工方案起,到工程施工全部 完成,通过建设主管部门主持的综合验收, 到达客户可以住用程度的过程。

房地产开发项目管理的内涵与意义

房地产开发项目管理的内涵与意义

房地产开发项目管理的内涵与意义2010-03-12 清华领导力培训百度知道房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

(一)房地产开发项目管理的含义房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。

成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。

除此之外,房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。

房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门,近百个单位,以及最终用户消费者的相互制约和相互影响,因此,房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系,来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

(二)房地产开发项目管理的意义房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。

1.房地产开发项目的计划管理。

对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。

这就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,项目有序地达到预期总目标。

2.房地产开发项目的组织管理。

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。

3.房地产开发项目的协调管理。

其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。

房地产开发经营的工程管理

房地产开发经营的工程管理

时间管理
确保项目按时完成,并对项目 的时间进度进行管理和控制。
质量管理
确保项目的质量符合要求,并 对项目的质量进行管理和控制 。
发展趋势与展望
绿色建筑
随着环保意识的提高,绿色建筑将成为 未来房地产开发的主要趋势。
多元化居住需求
随着社会经济的发展,人们对居住的 需求将越来越多元化,房地产开发商
需要提供多样化的住房选择。
成本核算与分析
成本核算
对项目开发过程中的各项费用进行统计和计算,包括直接成本和间接成本,以 便为决策提供数据支持。
成本分析
通过对比实际成本与计划成本,分析偏差原因,提出改进措施,以实现成本控 制目标。同时,还要对项目整体效益进行评价,为今后项目开发提供参考。
05
房地产开发项目的进度管理
项目进度计划的编制
对施工队伍进行有效的组织协调,确保施工进 度和质量。
监控施工进度
对施工进度进行实时监控,及时调整施工计划 ,确保项目按时完成。
优化资源配置
根据实际施工情况,及时调整人力、物力、财力等资源分配,提高资源利用效 率。
施工质量的控制与验收
实施质量管理体系
建立完善的质量管理体系,明确各环节的质量控制要求,确保施工 质量符合标准。
在施工前,需要对施工计划进行详细规划, 包括施工进度、资源分配、质量控制等。
确定施工方案
根据项目特点和难点,制定合适的施工方案,包括 施工方法、工艺流程、安全措施等。
准备施工材料和设备
根据施工计划和方案,提前准备所需的施工 材料和设备,并确保其质量和数量满足要求 。
施工过程的组织与协调
组织协调施工队伍
进行质量检查与验收
对已完成的施工项目进行质量检查与验收,及时发现并处理质量问 题。

房地产项目管理

房地产项目管理
维普资讯

2 6 ・ 0
第3 2卷 第 1 9期 2 6年 1 0 0 0月
山 西 建 筑
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V0. 2No. 9 13 1 0c . 2 06 t 0
文章编号 :0 96 2 {0 6 1 —260 1 0 —8 5 2 0 )90 0 .2
2 房地产 项 目管理 的概 念
招投标 、 同的签署 等等 )建设 阶段 、 售阶段 ( 合 、 租 还可能包括 物业
房地产项 目管理是 工程 项 目管理 的一个 分类 , 房地 产项 目 管理阶段 ) 是 。做 好房地 产项 目的进 度管 理 , 就应 在这 些环节 上做 的管理者运用项 目管理 的观点 、 论 和方 法 , 房地 产开 发项 目 好时 问上 的安排 。1应 对参与各方进行 范 围管 理 , 一参与方 何 理 对 ) 某
房地 产项 目管理 是以开发商为核 心的 , 目的实施 当然会 考 项
虑市 场的变化 , 与开 发商 的决 策互 动。所 以说 , 目实施 围绕着动 项
公共 工程 、 军事工 程等等 , 弹 营销策划部 : 重要 性越 来越受 到重 视。它 制定 营销计 划 , 态的业主 。而建筑 项 目中政 府工程 、 其 性相对较小 , 承包商主要是满足现实的使用需求生产 , 实现功能 。 负责 已建成 房地 产 的推 广 、 传 、 售 ; 可直 接联 系销 售 代理 宣 销 也 商 , 进行相 应的管 理工作 。更 为重要 的是 , 并 由于它直接 面对市 3 房地产项 目管理的实施 场 , 以充 分了解 市场需要 , 可 对市场进行 调查和预测 , 进而指 导产 3 1 房地 产项 目管理 中的 成本控 制 . 品的策划 。 成本 控制直接决定企业是否能 够获利 , 获利 多少的 问题 。在 财务部 : 负责编 制并贯 彻财 务收支 计划 进行 项 目融资 , 加强 整个 房地 产开发过程 中, 从前期 的土地开发 一直 到最 后 的房 屋销 对固定 资产 和流动资金 的管 理 , 进行项 目开 发成 本的 核算 , 编制 售 以及管理 费等都 可 以通 过采取 合理 措施 降低 成本 。例 如在 规 工程概预算及进行工程竣工决算 。 划设计环 节 , 降低成本一方 面体 现在好 的设计 、 较低 的价格 ; 另一 工程 管理部 : 负责 项 目的规划 设计 委托 及 审查 、 办理施 工许 方面也体 现在 找好的设计单位 , 免所设计 的产 品一 旦得不 到市 避 可证 , 负责现场施 工准备工作 , 组织项 目招标 发包工作 , 管理现场 场认 可而 出现滞 销等情 况。但是 , 建筑安装 成本依然 是房地产 开 施工 , 审查工程进度报 告及 工程 款支 付 申请报 告 , 调施工 过程 发项 日中的重 要部 分 , 协 占整 个 房 地 产 项 目开发 成 本 的 3 %~ 0 中的参与 各方 的关 系 , 包括政 府 主管 部 门、 设计 单位 、 监理单 位 、 4 0% , 建筑安装成本能不能得 到有效 控制 , 是房 地产项 目成 本控 承包商 、 供应商等等 , 负责工程竣工验收 的管理工作 。 制 的重点 。其 中尤 应注意降低材料成本 。 人力 资源部 : 照 公 司发 展 需要 , 责 所需 员 工 的招 聘 、 按 负 录 3 2 房地 产项 目管理 中的进 度控 制 . 用, 同时对 员工进行 职 业培训 , 定激励 、 制 奖惩 措施 , 对员工 进行 房地产 开发项 目涉及 进度控制 的活 动有 : 投资机会选 择与策 绩效考评 , 编制公 司人力资源规划 。 划、 可行性 研究 、 前期 工作 ( 包括 土地 开发 、 目融资 、 项 规划 设计 、
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一、房地产开发项目管理的内涵与意义(一)房地产开发项目管理的含义房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。

成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。

除此之外,房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。

房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门,近百个单位,以及最终用户消费者的相互制约和相互影响,因此,房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系,来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

(二)房地产开发项目管理的意义房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。

1.房地产开发项目的计划管理。

对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。

这就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,项目有序地达到预期总目标。

2.房地产开发项目的组织管理。

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。

3.房地产开发项目的协调管理。

其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。

协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。

这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。

在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

4.房地产开发项目的控制管理。

其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。

控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

二、房地产开发项目的工程管理房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。

由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的,所以开发项目的工程管理,主要是以合同管理为手段,运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法,对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动,按照国家标准、规范和合同规定的目标,进行严格监督、控制和管理,以确保开发项目总体目标的最终实现。

(一)工程施工管理对于房地产开发企业来说,开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务,它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品,而且从经济角度分析,施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。

因此,有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

鉴于上述特点,房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型,如图所示。

这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统,工程进度计划控制系统,质量控制,合同履行保证系统,经济效益保证系统等五个子系统。

所以,只有五个子系统的协调有效运转,才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。

房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。

1.项目组织与协调工作。

一方面,选择施工、供应等参建单位,明确各自在业务往来中应遵守的原则;另一方面,落实项目施工阶段的各项准备和组织工作,包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

2.费用控制。

主要包括编制费用计划,审核费用支出,研究节支途径。

3.进度控制。

主要进行进度分析,适时地调整计划,协调各参建单位进度。

4.质量控制。

提出质量标准,进行质量监督,处理质量问题,组织工程验收。

5.合同管理。

对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

(二)开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等,开发的内容构成了一项系统工程。

而施工控制是整个开发项目管理的主要内容,也是项目经理的主要职责。

因此,必须加强施工控制,以保证开发项目按计划有序地实施。

1.工程进度控制。

工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用,而工程进度通过工程计划来具体实现。

(1)进度计划的形式。

按照工程项目阶段划分,进度计划一般分成三类:第一类,客观进度计划。

从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划,常用横道图法和网络图法表不。

①横道图法。

在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法,如图所示,空白横道表示某项工作实际花费的时间。

图中A工序已按计划要求时间完成;B工序已完成大约60%,虽然B的生产按计划时间开始,但在第四周末中断了,半周后继续工作;C工序第一部分按计划完成,但工作时间推迟了1.5周,第二部分提前完成。

横道图法简单明了,但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系,看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程序度,看不出哪些属于关键工作。

②网络图法。

其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系;其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线,在计划执行过程中进行有效的控制和监督,保证合理地使用人力、物力、财力,完成目标任务。

第二类,总进度计划。

由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等,在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。

根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况,求出施工工期,进而编制整个工程的施工进度计划。

总进度计划也可通过横道图和网络图表示。

第三类,单位工程进度计划。

以单位工程为对象进行编制。

(2)进度计划的监测——防止进度滑动。

定期取得工程实际进展情况,与原进度计划对比、检查,找出进度滑动原因,保证工期按时完成。

“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象,但应该引起工程管理人员的高度警惕。

(3)进度计划的衡量、分析和修订。

衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。

衡量、分析与修订工作一般每月一次。

2.质量控制。

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。

质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判。

工程质量控制工作主要包括以下几项:(1)对原材料的检验。

为保证材料质量,应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准,并将这些标准列入订购合同。

有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品,材料到货后再与样品对照检查。

未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。

(2)对工程中的配套设备进行检验。

工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查,可考虑到制造厂监督和检查。

(3)确立施工中控制质量的具体措施。

检查各项施工设备、仪器,保证在测量、计量方面不出现严重误差;严格控制混凝土质量,设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段,专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的质量检查和评定方法,以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。

(4)建立有关质量文件的档案制度。

3.成本控制。

实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下,将工程的实际成本控制在预算范围内。

通常在施工阶段,要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

(1)直接费用监测分析。

直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。

对直接费用逐月提出统计报表。

将实际费用与工程预算进行比较,并且根据实物工程量和花费的比较,计算出实际工程单价,最后与预算工程单价比较,研究存在的问题。

(2)间接费用监测分析。

间接费的预算数量是以直接费为基础,按照间接费率计算出的。

一经确定就要不断进行监测,采取措施来降低施工管理费用的支出,费用支出时要做支出报告和支出审计,并要定期将实际费用与预算费用比较,进行有效控制。

三、房地产开发项目的工程建设监理(一)工程建设监理的概念工程建设监理简称为工程监理。

所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理,使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求,实现房地产开发商的预期投资目标,同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

(二)工程建设监管的层次工程建设监理可分为两个层次,即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。

1.政府对工程建设监理。

这是指政府建设主管部门或被授权单位,对本地区、本部门的工程建设项目,进行统一的、强制性的监督管理,以及对由社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。

政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。

这一监理工作由国家建设部负责,在其下设立有建设监理司作为具体办事机构,地方各级政府的建设主管部门,下设建设监理处、科、室作为办事机构。

它们的主要职责是:制定法规、规章、条例细则并组织实施;审核批准和管理工程建设监理单位;审核监理工程师资格;参与审批开工报告、工程竣工项目验收;参与重大工程事故的处理等。

2.社会对工程建设监理。

社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理,其主要监理机构有:工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。

房地产开发商可以委托一个监理单位,也可以同时委托几个监理单位对其开发项目进行工程建设监理。

工程监理范围可以是开发项目建设的全过程监理,也可以是阶段性监理。

社会性工程建设监理单位在接受开发商委托后,须与开发商签订监理委托合同后,方能对开发项目进行工程建设监理。

(三)工程监理的内容1.工程进度监理。

即监理单位受建设单位或业主委托,对工程进度情况所进行的监督管理活动,以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。

主要任务是对项目建设周期进行具体的论证,编制项目总进度计划和阶段详细进度计划,监督阶段详细进度计划的执行,对施工现场进行调研和分析。

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