房地产信托融资的典型模式及案例页
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资得典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。
同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。
但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、注：1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。
16第(二)A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。
B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股C 集团集团A公司 B得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。
房地产信托投融资实务及典型案例
房地产信托投融资实务及典型案例2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产信托融资的典型模式及案例27页
【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式（一）基本操作模式资产抵押、股权质押、第二方担保图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30% 1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“ 265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30% ；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
贷款型信托图2:贷款型信托的融资方式简图（二） 案例：Y 项目贷款集合资金信托计划1. 项目背景 1）项目基本情况A 公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B 集 团是A 公司的全资母公司，持有 A 公司100%殳权。
C 集团是B 集团的 控股股东，A 公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50 多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图 3。
图3: A B C 的股权关系图目前A 公司重点开发丫项目，该项目地处H 市大学城中心区域。
《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H 市发展规划中 的重要组成部分。
A 公司具备房地产二级开发资质，丫项目已取得《国 有土地使用证》、“四证”齐 全/自由资 金达到30%/ 二级 以上开发发放贷款（债权）资产抵押（不 动产，抵押率 一般50%左 右）/股权质押 /第三方担保/ 设置监管账户 等期限较短（1 至2年居多） /几千万到几 亿不等/成本 相对较低资质/项目对（公司） 进入 风险控 期限/成本/金额项目要求*方式* 制措施* 偿还贷款本金 （并支付利息）退出 方式《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
地产类信托融资的主要模式
创作：地产类信托融资的i 要模式一、的萩型信托融资钱式 （_）操作彘報绪一步，房地产公司M fl 融资马信托按资方达啟 一致；第二步，就信托产品的殺针与农行获得韦采政府文 管部门的审批； 绪三步，农行信托凭证；绪四步，信托毅張方将农行信托凭证所篆集的资全以信用係戦的方式按入至房产项目；第五步，信托公司回收资金。
係萩型信托融资樸式縣作彘程囹（二丿特点及优势二、股权型信托融资覆式这种方式是信托牧资方在集合资金后，”憎资的方式，向房地产企业谨资，持韦房地产企业魯今股权，房地产企业承错一底期限內"潘价方式術股权回购，这种方式实质是阶段住股权融资的方式。
这种方式农挥了信托的特色，臭辗行所耒饨做的（因岛银行耒滋进行实地投资）。
（_）縣作诡程第一步，信托投资方"农行信托产品的方式以贵金持韦人处获得资金。
绪二步，信托按资方"股权按资的方式向房地产公司注入资金。
绪三步，信托按资方获得房地产公司的股权，俚钱著股权的柑质类何孑优屯股，即对孑公司的日纟殘营、人京妥排著没韦决定权（可饨其韦建衩权、知檳权、石決权域其他韦限的权利）。
绪四步，信托毅張方将曳所持窃的股权委托原韦的股玄管理，同时，B原股£或关瑕方（舉朝是矣麒方）签署股权回购#Uo怎了确保②购伤衩的履行，欽方可滋需要韦一峪拒保条伴第Z步，房地产公司运营卄农项目，获得现全骯。
第矢步，采顼方（或原股£）以房地产公司处获得相疝的资全，回购股权，信托融资过程薙束。
般权嘤信托融资樓式樣作就程囹一股权质押—第三方拥保•（2）持点及优势上述模式饨够憎加房地产企九的资冷金，信托公司的信托针刻篆集的资全进行股权融资矣何孑优屯股的概念，2要朮虚阶段时闻內取得一个合湮回报，弄耒要朮马什农商今專舉终利润的啟專，这祥既满足了充实什农商股譚全的要朮，什农商也没备丧失对项目的实际控制权。
三、混合型信托蔽资棧式（臬层越喷煙）债权和股权相秸合的覘合信托按融资槿式。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
reits投融建管退案例
REITs（房地产信托投资基金）投融建管退的案例有很多，以下是两个比较典型的案例：
•蓝光文商旅集团：2020年7月，蓝光成功发行了国内基建类民营企业首单类REITs，整体募集资金规模是10.6亿。
徐婕表示，该项目从早期2018年拿地，到以类REITs退出，一共耗时28个月，是1:20的杠杆使用率，相对来说是非常典型的案例。
•华润置地：2022年2月，华润置地成功发行了华润有巢REIT，作为首单市场化机构运营的保租房REIT，率先实现持有物业成熟可复制的“投融建管退”生意模式，有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营，推动行业健康发展。
我国房地产企业信托融资分析以RY公司案例为视角
2、提高风险管理水平：对于房地产企业而言，应提高风险管理水平，完善 内部控制体系，提高对市场风险的认知和防范能力。
3、优化融资结构：房地产企业应优化融资结构，结合股权与债权两种方式 进行融资，降低财务风险，提高企业的稳健性。
4、加强行业沟通与合作：房地产企业、信托公司及相关金融机构应加强沟 通与合作，共同推动房地产金融市场的健康发展。
另一方面，随着我国市场经济体制的不断完善，房地产行业的市场化程度也 越来越高。这使得房地产企业的经营风险和财务状况更加透明化，为信托公司在 评估和控制风险方面提供了更好的条件。
然而，尽管我国房地产信托融资得到了快速发展，但在实践过程中也存在着 一些问题。例如，由于我国金融市场尚未完全开放，信托行业的监管仍然存在不 足，导致一些信托计划存在信息不透明、监管不到位的情况。此外，由于房地产 行业的特殊性，如何有效评估和控制风险，也是房地产信托融资中需要解决的重 要问题。
二、RY公司案例分析
1、RY公司概况
RY公司是一家专注于房地产开发和销售的民营企业。公司成立于2000年，总 部位于北京，拥有多个房地产项目，涵盖住宅、商业、酒店等多个领域。近年来， 由于公司扩张过快，资金压力逐渐显现。
2、RY公司信托融资历程
为了解决资金问题，RY公司开始尝试信托融资。2010年，公司将其持有的某 住宅项目委托给某信托公司进行管理和处置，成功发行了一笔5亿元的信托计划。 此后，RY公司陆续将其持有的多个项目委托给不同的信托公司进行融资，累计发 行了数十亿元的信托计划。
（3）加强监管力度：监管部门应该加强对房地产企业信托融资的监管力度， 规范市场秩序，防范潜在的风险和问题。应该加强对违法违规行为的惩处力度， 维护市场秩序和公平竞争环境。
参考内容
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一) 基本操作模式（1）信托资金（2）信托贷款（3）支付利息（4）信托收益及本金偿还本金资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司）进入风险控期限/成本/金额退出项目要求方式制措施方式图2：贷款型信托的融资方式简图(二) 案例：Y项目贷款集合资金信托计划1. 项目背景1) 项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
房地产集合资金信托案例
（2）根据信托资金运用方式划分
（3）依据资金形态在信托 过程中是否发生变化划分
房地产资金信托的案例
（三）案例分析：
3. 优点：与银行存款、国债以及其他企业 债券相比，房地产信托的预期收益率较高。 在此案例中上海金安经济股份有限公司对 本次信托计划的贷款提供不可撤销的本息 连带担保责任，保障了投资人的利益。 缺点：收益越高，常常意味着风险越大。 如果房地产项目做得不好，市场定位不准 确，将来销售就成问题，投资者的收益就 得不到保障。
（三）案例分析：
1.信托三要素： • 委托人：购买信托计划的投资者 • 受托人：上海信托有限公司 • 受益人：购买信托计划的投资者 2.信托类型： （1）根据资金信托委托人的数量和 信托是否由信托机构主动发起划分
房地产资金信托的案例
个别资金信托 集合资金信托
贷款信托 投资信托 融资租赁信托 养老金信托 形成财产信托 不变资金信托 可变资金信托
——金地格林项目集合资金贷款信托
第一组成员: 王吉 王晨 周颖 魏清 刘亚丽
大纲
房地产资金信托的概述
背景 概念
特点
职能 案例简介
房地产资金信托的案例
项目简介 案例分析
房地产资金信托的案例总结
一、房地产资金信托的概述
（一）背景：
随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经 成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、 周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消 费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资 金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融 资手段大有作为。
二、房地产资金信托的案例
（一）案例简介：
• • • • • • • 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8% 信托利益分配：信托存续期间，受托人每年以现金方式向受益人支付 信托收益一次，信托终止受托人将信托财产划付至受益人的银行账户。 投资领域：房地产 资金运用方式：上海信托有限公司将募集到的信托资金贷款给上海金 地格林房地产有限公司，上海金安经济股份有限公司对本次信托计划 的贷款提供不可撤销的本息连带担保责任。 认购起点：单笔信托合同金额应不低于50万元人民币，超过部分按1 万元人民币的整数倍增加。 推介期：2005年8月22日—9月22日
房地产信托案例
引言概述房地产信托是一种投资工具，通过将投资人的资金汇集起来，由信托公司进行房地产开发或运营等项目，从中获取收益，并按照约定的方式与投资人分享。
本文将通过分析一个具体的房地产信托案例，探讨其背景、运作模式、风险管理以及投资者权益保护等方面的内容。
正文内容一、背景1.1房地产市场概况1.2房地产信托的诞生和发展1.3案例背景介绍二、运作模式2.1信托公司角色和职责2.2投资人参与方式2.3项目选择和管理2.4资金运作和分配模式2.5盈利模式三、风险管理3.1市场风险管理3.1.1宏观经济因素的影响3.1.2政策风险3.1.3地区市场风险3.2信用风险管理3.2.1借款人信用评估3.2.2项目风险评估3.2.3风险分散管理3.3流动性风险管理3.3.1风险应对策略3.3.2资金回笼机制3.3.3应急储备措施3.4法律合规风险管理3.4.1监管政策合规3.4.2合同法律风险管理3.4.3信息披露合规四、投资者权益保护4.1信息公开与透明度4.1.1定期报告披露4.1.2事件报告披露4.2投资者权益保护机制4.2.1投资者保护规定4.2.2投资者权益救济途径4.3风险提示与合同约定4.3.1风险提示书4.3.2合同约定的投资者权益保护条款4.4投资者教育与培训4.4.1投资者教育宣传4.4.2投资者培训工作五、案例总结5.1本案例的成功之处5.2本案例的不足和教训5.3对于未来房地产信托的启示总结通过对房地产信托案例的分析，可以看出房地产信托作为一种投资工具，在投资人和信托公司之间起到了有效的作用。
运作模式的合理与风险管理的规范对于确保投资者的权益具有重要意义。
通过透明的信息披露和严格的合规监管，可以保护投资者的权益并提高信托市场的稳定性。
未来，在不断完善监管规定的基础上，房地产信托有望进一步发展壮大。
房地产集合资金信托融资方案1
•信托计划优先级资金来源：银行负责募集资金。
•信托计划清算方式：次级受益人按照约定溢价购买优先级信托份额。
2
HK000MM7
房地产信托融资模式
优先受益人
银行募集 X万元
次级受益人
房企 Y万元 保管 保管费
土地抵押担保
信托 公司
管理 管理费
信托计划
投资回报
银行
房企
Z万元
项目公司
100% 投资回报
地块
3
HK000MM7
交易结构说明
资金进入、退出方式和项目公司资本结构：
►
资金进入方式：银行负责募集资金X万元作为优先受益人，贵司出资Y万元作为次级 受益人，信托计划总额为X+Y万元（X、Y金额可商议），上述资金全部以增资扩股 方式投入到项目公司， 用于支付土地款和前期费用等。其中X:Y不得大于3：1。
信托终止并进行清算，信托公司将全部信托财产（项目公司股权）分配给贵司。
4
HK000MM7ห้องสมุดไป่ตู้
交易说明
还款方式说明： 在我行办理按揭业务的在售项目的销售收入（需剔出应支付银行开发贷款部分 ）。信托计划存续期间，上述销售收入受银行监管，除用于本项目建设资金和 偿还银行贷款外，其他用途将被限制；监管帐户资金余额超过信托计划本金及 应付投资人收益时，贵司可以将超过部分金额用于其他用途。 ► 贵司指定的其他还款来源。
项目公司股权结构：贵司已投入Z万元（项目公司现有注册资金），出资完成后，信
托计划持有的股权比例为（X+Y）/（X+Y+Z），贵司持有股权比例为Z/（X+Y+Z） 。
优先受益人退出方式：
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
房地产集合资金信托案例
房地产集合资金信托案例1、引言1.1 背景介绍1.2 目的和范围2、相关法律法规2.1 房地产信托相关法律法规介绍2.2 相关附属法律名词及注释3、房地产集合资金信托概述3.1 定义和目标3.2 信托受益人3.3 信托财产和资金3.4 建立和管理4、投资策略4.1 选择合适的房地产项目4.2 风险评估和控制4.3 收益分配机制5、资金募集和募资动态5.1 资金募集方式和渠道5.2 募资动态监控6、房地产资产管理6.1 资产运营与管理计划 6.2 收益监控与分配6.3 风险管理与控制7、项目退出与终止7.1 退出策略7.2 终止条件和程序8、投资人保护与权益8.1 投资人权益保护机制 8.2 投资人信息披露8.3 投资人投诉解决机制9、附录9.1 相关合同与文件9.2 相关报告和备忘录附件：1、房地产集合资金信托合同样本2、投资人风险提示函3、资产管理计划书范本本文所涉及的法律名词及注释：- 房地产信托：指通过信托形式，将投资者的资金集中用于房地产项目投资，由信托公司进行管理和运营的一种投资方式。
- 信托受益人：指投资者或委托人所委托信托公司管理的资金和财产的最终受益人。
- 信托财产和资金：信托公司根据信托合同约定，由投资者或委托人提供的用于投资房地产项目的资金和财产。
- 募资动态监控：对房地产集合资金信托项目募资过程中的资金募集情况进行实时监控和管理。
- 退出策略：指信托项目的投资期限结束后，投资人按照约定的方式退出投资，实现投资收益的一种规划和安排。
房地产信托融资方式一览图11页word
房地产信托融资方式一览图第 1 页一、操作流程1、贷款型信托2、股权型信托3、财产受益型信托二、信托公司目前常用的信用增级方式信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。
三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购类”信托产品）来源：2009年7月31日证券日报继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。
日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。
其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。
最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。
四、一点设想鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：超优先级受益权由普通投资者持有；优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。
四、案例第 4 页第 5 页第 6 页第 7 页第 8 页第 9 页房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
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【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式 (一) 基本操作模式（1）信托资金 （2）信托贷款 （4）信托收益 （3）支付利息 及本金 偿还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2.注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司） 进入 风险控期限/成本/金额 退出 项目要求 方式 制措施 方式图2：贷款型信托的融资方式简图 (二) 案例：Y 项目贷款集合资金信托计划 1. 项目背景 1) 项目基本情况 A 公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B 集团是A 公司的全资母公司，持有A 公司100%股权。
C 集团是B 集团的控股股东，A 公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股 控股 图3：A 、B 、C 的股权关系图投资者 （委托信托公司 （受托开发商（项目公贷款型信托 “四证”齐全/自由资金达到30%/二级以上开发资质/项发放贷款（债权） 资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）/股权质押/第三方担保/设置监管账户等 期限较短（1至2年居多）/几千万到几亿不等/成本相对较低 偿还贷款本金（并支付利息） A 公司 B 集团 C 集团目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。
在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3)项目所在地情况Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。
4)关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。
2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。
截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。
2.信托计划方案1)信托计划简介（参见表1）表1：Y项目贷款集合资金信托计划信息表产品名称Y项目贷款集合资金信托计划发行规模3亿起点金额300万信托期限信托期限18个月，自本信托计划成立之日起计算。
预算年化收益率300万以下为8.5%，300万以上为10%资金运用方式信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为15%/年，全部用于Y项目乙区开发建设2) 交易结构图（参见图4） 控股 连带责 连带责任担保任担保 贷款 3亿元 还本付息 利益分配 乙区在建工程抵押担保图4：Y 项目贷款集合资金信托计划交易结构图二、 股权模式(一) 基本操作模式（2）收购股权或（1）信托资金 增资扩股等 （4）信托收益及本金 （3）股权转让变现 抵（质）押、第三方担保 图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。
在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
其二，信托公司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。
房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；其二，房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。
其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。
并且，股权投资类信托产品主要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。
其融资模式参见图6：对公司 风险 期限/（项目） 进入 控制 金额/ 退出 信托计划 投资人C 集团 B 集团 A 公司 Y 项目乙区 投资者 （委托人） 信托公司（受托人） 开发商（项目公司）股权型信托要求方式措施成本方式图6：股权型信托的融资方式简图(二)案例：A 公司Y项目股权投资集合资金信托计划1.项目背景1)项目公司情况A公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y项目而设立的项目公司。
目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。
B公司持有C公司41.93%的股权。
B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。
股权关系见图7：持股51%持股49%图7：A、B、C公司股权关系图本项目地块位于甲市房产开发规划区。
项目周边配套设施完善。
项目公司对项目地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。
2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。
除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。
A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。
2)项目所在地情况该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。
该土地状态良好，不存在任何污染。
此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
3)项目客户群定位（参见表2）表2：Y项目客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、情景洋房，着重项目的综合素质及增值潜力自住兼顾适当投资需求二次及以上置业股权结构相对简单清晰、项目股权转让、增资扩股、增加资本公积向项目公司委派董事或者财务总监、股权质期限相对较长（1至3年居多）/金额较转让、股权、分红、B公司C公司A公司Y项目大型私企主、高端人士全城区域企事业单位、大型私营企业侧重享受型产品，追求高品质、舒适度，注重产品附加值自住兼顾适当投资需求二次及以上置业周边城市区域高收入阶层等周边城市区域行业分布较散侧重享受型高品质产品，注重产品价值、园林景观、户型、配套等因素，对价格的敏感性相对较低自住兼顾适当投资需求二次及以上置业区域和周边产业企业中层管理人员等北部及周边区域周边区域产业侧重产品实用性，注重性价比，对价格敏感度相对较高自住首次置业周边大专院校较具经济实力的教职工周边大专院校教育部门侧重项目地段位置，喜欢在学校周边置业，追求性价比及小区环境自助二次及以上置业4)财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。
该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。
项目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。
A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。
（2）前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。
（3）管理费用：共发生3,375,934元。
（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。
截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。
保证人C公司偿债能力较强，具备为信托计划提供连带责任保证的能力。
5)项目投资完成进度及预测本项目泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升项目价值，并将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。
项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。