历史文化街区的商业化改造研究报告

b 现状概况
客源构成 对于商业化程度的评价
本地游客 省内游客 省外游客
过度 适中
偏低或不明
省内和省外游客都占到接近半数，而本地游 客也比锦里增多，同时还有部分国外游客
宽窄巷子偏重于现代生活，注重年轻化 和精品化，商业气息很是浓重
c 现状概况业态
街道 功能 定位
宽巷子
“闲生活”区 以旅游休闲为主题
总结建议
提倡公众参与 突出蜀文化特色
注重细节打造
加强街区对当地 居民的吸引力
THANK YOU
街巷宜人尺度
沿街建筑高度在5～ 8米，形成街道断面 高宽比约为1∶1 宅中有园 园里有屋 屋中有院 院中有树
建筑小品细部 充满风情特色 的处理
c 研究分析消费分析
消费金额
0 10元以下 10-100元 101-500元 500以上
消费意愿
很满意 满意 一般 不太好 糟糕
实地考察还发现，宽窄巷子消费水平普遍高 于锦里，但量少价高的现象比较少
当然现代“景观社会”的消费往往是为了满足“被意象激发的需 要”,因此这种刻意营造的商业景观在宽窄巷子也赢得游客的认同。
但由于宽窄巷子在改造过程中，对整体功能进行了置换，将居住置 换成了商业，导致了传统精神的丧失。失去了居民的居住街区，在 怎么营造，最终也不能形成原真的居住文化，这对历史街区来说不 能不算是一种遗憾。
B 研究目的与意义
研究目的
改善历史街区环境 调整历史街区功能
研究意义
学习商业化改造方法 吸取商业化改造经验
保护历史遗产
激活街区生命力 振兴历史街区
总结商业化改造优异
提供改造理论支持
C 研究方法
概念辨析
实地调研
分析总结
文献调查法 • • • 概念释义 研究范围 历史街区与商业 化改造模式
成都历史街区商业化改造方法研究 结题报告
——以宽窄巷子、锦里为例
CONTENTS
研究前期准备 项目概述 实例研究 项目总结
研究前期准备
研究背景 研究目的和意义 研究方法 研究框架
A 研究背景
城市在发展过程中的大拆大建往往给文化遗产带来了无可
挽回、难以估量的损失
历史街区是城市演进历程的见证和传统文化的体现
遗产的内涵得以传承、延续。
A 以宽窄巷子为例
背景区位 现状概况 研究分析 归纳总结
a 背景区位
宽窄巷子最早由成都满城布局发展而来，曾 是清代有名的满城
千年 少城
成都 心脏
今天“少城”已经不复存在，但是“少 城”里的3条巷弄，以及大批兼具北方四合 院与南方建筑风格的老房子却保留了下来。
b 现状概况
遗产保护的必要性和城市发展的必然性．对历史街区进行适当 的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可 和应用．并且许多城市引入了商业开发的改造模式 实践证明，成功的商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，
满足居民生活需要,提供历史建筑、文物保护资金， 提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新 焕发生机和活力。
细部处理
建筑今化
水系处理
生态利用
创造性利用原 生态—— “水岸锦里”
可观、可戏、 可赏、有声、 有色、有乐
改造老建筑使其 更通透、兼具现 代商业功能
建筑小品细部 充满风情特色 的处理
c 研究分析经营模式
“无政府”主义
国资参股
量化&严格筹备
量化前期策划
错位、分散经营
• • • • 避免内部价格竞争
市场化运作
b 现状概况
位于成都市武侯祠大街231号，占地16.4亩，建筑面积6500余平方米，街 道全长340米。 整体建筑以清末明初四川民居风格为基础，以三国文化和四川传 统民俗文化的丰富内涵为线索。 依托武侯祠，扩展了三国文化的外延，并融入川西民风、民俗，集吃、 住、行、游、贩、娱于一体，成为成都文化旅游的新亮点。
• • 企业股权结构多元化 所有权属武侯祠，经 营权属管理公司
严格定向招商
• • 大批史学专家 全国大批文化产 业经营人士
的恶性循环
行会代表沟通制度 日常绩效考核制度 商家末位淘汰制度
•
分配收益给股东外，
缴纳管理费用
•
严格按照策划方
案一步一步实施
•
•
按营业额收取租金
细节的有效管理
c 研究分析消费分析
实例研究
以锦里为例
以宽窄巷子为例
综合两大改造总结
B 以锦里为例
背景区位 现状概况 研究分析 归纳总结
a 背景区位
锦里古街前身是武侯祠旁的一条名为“曹营 坝”的小巷。街道长约 100米，宽约6米。
三国 文化
武侯 祠街
该小巷于上世纪30年代由当地居民修建的 一些土坯房逐步铺展而成，没有特别的历史 文化背景与传统特色建筑。
B 商业化改造释义
狭义上指在维护历史街区传统风貌的基础上，对历史街
区进行经济重构，功能性质向商业转化的一种改造方式。
广义的范围，即以历史传统文化为立足点，通过对历史街区经济 结构的置换，发展历史街区经济的改造方式。
除了标准意义上的商业，还包括开发创意产业、餐饮业、旅馆酒 店、商品住宅等服务行业的商业服务活动。除了金融商务和办公
问卷调查法 现场踏勤法 访谈调查法 • • 锦里 宽窄巷子
实例阐述
比较分析 总结归纳 • 存在的问题
•
•
解决问题思路
解决问题建议
•
总结可行性条件
•
模式应用研究
D 研究框架
项目概述
历史街区 概念 历史街区 商业化改造释义 历史街区 商业化改造原因
A 历史街区概念
不论大小，包括城市、镇、历史 中心区和居住区，也包括其自然 和人造的环境。它们不仅可以作 为历史的见证，而且体现了城镇 传统文化的价值。
位于成都市中心，占地108亩，建筑面积44000平方米。 街区以巷子为中心，以院落为单位，形成街-巷-门厅-院落的空间层 次，建筑沿着巷子由外层向内层逐渐由高层向低层过渡。 由清代少城四十二条兵丁胡同中的三条发展而来。街巷形态是“鱼刺” 中的几根。街巷成并列式布局，是胡同文化在南方的孤本。
消费金额
0 10元以下 10-100元 101-500元 500以上
消费意愿
很满意 满意 一般 不太好 糟糕
实地考察还发现，小吃普遍量少价高，价 格通常比外面翻番，做的主要是游客生意。
锦里零售商品整体价格水平偏高，说明来锦 里购物的顾客都有相当高的消费能力。
c 研究分析改造措施
创造适宜 的文化商 业环境
宽窄巷子零售商品整体价格水平偏高，说明 来购物的顾客都有相当高的消费能力。
c 研究分析改造措施
创造适宜 的文化商 业环境
营造宜人 的空间环 境和建筑 环境
打造地方 特色商品 商铺
举办地方 特色活动
d 归纳总结
对于宽窄巷子，46%的受访的本地居民认为宽窄巷子的商业气息过于 浓厚，感受不到老成都的气息,但65%的外地游客认为宽窄巷子商业 气息适中。 总体来说，就目前的情况而言，宽窄巷子的商业化是比较成功的。 改造后宽窄巷子所体现的“传统风貌”本质上已经是一种对历史街 区传统风貌的商业化重构是一种拼贴和营造出来的商业景观意象。
营造宜人 的空间环 境和建筑 环境
打造地方 特色商品 商铺
举办地方 特色活动
dຫໍສະໝຸດ Baidu归纳总结
锦里从遗产保护过程中的操作方法来说．是利用历史遗存的内在灵 魂进行重建、恢复，将非物质性的文化遗产寓于物质性的空间环境 之中。辅以特色活动和体验性项目作为载体，使其得到充分体现。
在物质层面上．锦里街道两侧的客栈、茶坊、商铺全属新建，几乎 不具备作为遗产的历史价值：但在精神层面上，通过对街巷尺度、 建筑风格的准确把握和民俗活动，民族工艺的积极强调，与相邻的 武侯祠相辅相成，复兴、发扬了三国时期遗留下来的古蜀文化。使
针对怀旧休闲客群
针对精品消费客群
针对都市年轻人客群
b 现状概况
宽窄巷子业态统计一览表
分巷 餐饮 休闲 零售 住宿 其他
宽巷子
窄巷子 井巷子
50%
17% 20%
25%
53% 30%
10%
26% 40%
5%
—— ——
10%
4% 10%
合计
87%
108%
76%
5%
24%
c 研究分析环境营造
细部处理
院落式景观
窄巷子
“慢生活”区 以品牌商业为主题
井巷子
“新生活”区 以时尚年轻为主题
以精品酒店、私房餐饮、 特色民俗餐饮、特色休 业态 闲茶馆、特色客栈、特 业种 色企业会所、SPA为主题 的情景消费游憩区 目标 客群
打造成以各国西餐、各 以酒吧、夜店、甜品 地品牌餐饮、轻便餐饮、 店、婚庆、小型特色 精品饰品、艺术休闲、 零售、轻便餐饮、创 特色文化主题店为主的 意时尚为主题的时尚 精致生活品味区 动感娱乐区
b 现状概况
客源构成 对于商业化程度的评价
本地游客 省内游客 省外游客
偏低或不明 适中 过度
半数以上顾客来自四川省内，反映出成都作 为四川省省会，具有强大的影响力和吸纳力
各类商家、店家混杂，未能充分体现古蜀风 与锦官城的风味以及区域风格
b 现状概况
锦里商铺业种统计一览表
锦里餐饮商铺统计一览表
c 研究分析环境营造
功能外，也包括中介、旅游等一系列能支撑较高级差地租的产业。
C 商业化改造原因
现在，已经大大减少对历史街区进行大规模的拆除和再开发， 历史建筑也获得很高的关注与保护，然而历史建筑原有的和 目前的功能仍然在逐渐衰退，甚至从城市的历史景观中
消失了
历史街区的保护与更新离不开旅游文化产业和商业活动，缺
乏经济理由的保护在没有特殊原因的情况下都维持不了多久 历史街区需要具有一些有用的城市功能，而不是仅仅保 持那种脆弱或几乎荒废的空间形式