绝密博加苏河湾2015 0309提报

未来的苏河湾
苏河湾的一天
中央公园
美术馆
天后馆
全球时尚中心
国际游艇码头
宝格丽全球第四家酒店
滨水独院大宅
行政公馆
塔尖住宅
势能之变 标签之变 趋势之变
盛世雄姿 再次发力
苏河湾整盘定位语：
中国当代 塔尖 生活形态模板
住
别墅
真正市中心，仅有17栋
塔尖
行政公馆
浦西第一高楼，绝对的景观资源
厨房
想象之外 趣味至上
苏河湾
衣柜 旅行
24大社会领袖人物
24小时高级生活闭环
24项苏河湾高端服务
万宝宝 令狐磊 谢定伟 BRIAN LEE 保罗・惠伦 欧阳中石 张灿玾 欧阳英
艺 术
蔡崇达 秦朗 陈幼坚 张京淳 王培沂 陈瑞麟 田馥甄 刘洪悦
时 尚
沈宏非 顾晓光 管家 戴亦轩
朱伟 舒淇 李娜 柴静
生活
苏河湾的厨房 华人世界的胃口
——沈宏非非常诱惑相约苏河湾
唯美食和爱不可辜负
——柴静的厨房的约会，尽在苏河湾
厨房 大咖
相聚在厨房/聚焦话题人物，几何级舆论扩散
1/2 8 OTTO MEZZO行政大厨——舌尖上的艺术 柴静——环保厨房行
李娜——在厨房聊网球
F+P——建筑设计沙龙，美味互动 仲夏音乐会——人人听说的好滋味
华成烟草公司老板戴耕莘、 中国经济学名宿薛暮桥、 前上海市委副书记孟建柱、 沪剧表演艺术家王盘声等 政治家、富商、艺术界名流等 都居住在此
曾经，这里影响着中国近代顶尖生活形态
2015，苏河湾价值裂变图景
势能之变 标签之变 趋向之变
势能 之变
上海总商会、天后宫修缮开放 中央公园修建完工
政、商、经人物再次聚集，用者、居者价值凸显
是时候，必须、必然在苏河湾达到顶点
叫 汤臣一品 板
中国都市首席豪宅
超时代地标
在所有一线滨江豪宅中， 其他的是一线资源 只有我们和汤臣一品是一点资源
“第一点”
“Old Money”
PK
“第一线” “New Money”
苏河湾有资格、有能力问鼎中国都市首席豪宅
Part 3
核心价值提炼
苏河湾不只是一个住宅
五分行政，五分居家
商
Mall
酒店
休闲、奢适、前卫等多维体验
全球第4家宝格丽酒店
公
绿地 美术馆 历史建筑 游艇码头
纽约中央公园般大型中央绿地 国际一流水准，拟一线艺术大咖展览 天后宫等历史传统文化保留 塔尖生活方式配套
苏河湾
产品族系 独到卖点
住宅
商业
公共建设
别墅
塔尖
行政 公馆 五分 行政 五分 居家
休闲奢 适前卫 等多维 体验
全球第 4家宝 格丽酒 店
纽约中 央公园 般大型 中央绿 地
国际一 流水准 拟展览 一线艺 术大咖
天后宫 塔尖生 等历史 活方式 传统文 配套 化保留
为塔尖人物的生活形态进行筑底服务
内容生态链闭环
场景
苏河湾
人物 服务
2015锐点营销生态系统
筑底服务 艺术升华
2015锐点营销生态系统
• • 锐 • 锐
锐• 锐
客户＝钱包
客户是享受者
在这个承诺失效的年代 情绪与场景就是传播之针
全年做足一个点，做到极致
形象
秀场
卖象
组织闭环
产品体系生态链
住
苏河湾
商 公
苏河湾
产品族谱图
住宅
商业
公共建设
别墅
塔尖
行政 公馆 五分 行政 五分 居家
Mall
酒店
绿地
美术馆
历史 建筑
游艇 码头
真正市 浦西第 中心， 一高 仅有 绝对的 17栋 景观资 源
曾经
天后宫
中国第一座官办庙宇
见证了赴外官员、留学生、 商人往来中外的繁华盛景
曾经
徐园“又一村”
中国首次营业性放映电影 的场所
曾经
会审公廨
早年清政府设在租界的司 法机构，是中国第一个 “西式衙门”
曾经
上海总商会大楼
上海总商会大楼曾举行过蒋 介石和宋美龄的西式婚礼
曾经
慎余里 上海顶级富商与名流聚居地
华侨城苏河湾整合推广方案
上海博加
2 0 1 5
CONTENTS
一、豪宅营销逻辑
二、苏河湾的企图 三、核心价值提炼 四、传播形象包装 五、2015花钱计划
Part 1
豪宅营销逻辑
但凡豪宅，资源故事的丰满是必由之路。
溢价理由 ：唯一性
比稀缺更有溢价能力的就是唯一 唯一性是豪宅必争的宝座
购买驱动 ：占有欲
Mall 休闲奢 适前卫 等多维 体验
酒店
绿地
美术馆
历史 建筑
游艇 码头
真正市 浦西第 中心， 一高 仅有17 绝对的 栋 景观资 源
全球第 4家宝 格丽酒 店
纽约中 央公园 般大型 中央绿 地
国际一 流水准 拟展览 一线艺 术大咖
天后宫 塔尖生 等历史 活方式 传统文 配套 化保留
在苏河湾，我们看到的是你想象中的所有上海
在正确才是合格线的年代 “上海心无止境” 这句话TA仅有情怀，却无画面感；画面仅有景色，却无故事空间
核心震撼的创意点 是让人一听悦心，一见钟情，身临其境
“窗含陆家嘴 独倨外滩头 ”
Part 5
2015花钱计划
互联网时代的痛点？
用非常锐的点来刺破市场 •
锐•锐
一根串连线
准备期
舒淇有约
约在苏河湾
以宠爱之名
2015 栩栩如生 苏河湾
策略回顾
年度企图：问鼎中国都市首席豪宅
整盘定位：当代中国 顶尖生活形态模板
价值定义：想象之中的上海，想象之外的苏河湾 形象锐点：窗含陆家嘴 独倨外滩头
闭环营销：服务筑底 艺术升华 “衣柜、厨房、旅行”三大情境主题，24人、24小时、24项服务
苏河湾的衣柜 & 宝格丽的诱惑
深度联袂宝格丽
顶尖奢侈品展、独家珠宝试戴会、超模配饰走秀 包艺工法展、名品定制、男模香水鉴赏沙龙、宝格丽艺术大赏……
It’s Suhe Creek Time
欢迎来到苏河湾的衣柜时区！
出柜？出轨？
在苏河湾的衣柜，你总得做项选择！
衣柜的秘密，苏河湾的魔力
宝格丽带给上海关于美的108项魔鬼法则
城市精神标签再次在此无缝对接
标签 之变
宝格丽酒店入驻 法国春天百货洽谈
高端住宅
富人特区
高端综合性生活体 型格展露
住、商、游、购、娱
24小时生活闭环形成
VLGARI
生活锋向标签 显性化
趋向 之变
塔尖住宅的现场呈现 行政公馆一期的盈利口碑
全产品线出动
苏河湾版的《清明上河图》
可兑现、可实见的尊荣与繁华
陆家嘴
京剧
交际舞
茶馆
咖啡馆
大宅门
老洋房
城市文化基因
北京
政治中心 国粹、传承
VS
上海
经济大都会 国际、时尚
由此勘测，上海出现中国都市NO.1豪宅更为顺畅
1000米看上海 都市豪宅族谱图之可能
静安 新天地
徐家汇
古北
现象-1
单价破10万的公寓项目基本上都扎推在外滩周边、黄浦江两岸
市中心其他核心位置偶尔零星出现
衣柜 大牌
打开你衣柜/将宝格丽作为跨界品牌集，做势能最大化贩卖
宝格丽文化展——History Of Time
春天百货预售专场
宝格丽主题样板间
苏河湾的旅游 身动 心动
苏河湾：Discovery 之旅
——全球宝格丽酒店出游季
你我皆行者 旅行皆修行
——首席都市豪宅联袂旅游卫视，探索生活真质感
浦西第一高楼美景 移动给你看
——苏河湾移动样板间 极致呈现
旅行 大家
秀出你旅行/辐射更广泛人群，打造豪宅舆论影响力
全民文艺之旅——移动样板间
香港、新加坡、洛杉矶等海外华人世界巡展
宝格丽酒店全球联袂游——成交业主特享服务
媒体闭环
传播渠道生态链
大V
大众
大炮
3大营销场景 24个人物、24小时体验闭环、24大顶尖服务 取之不尽的市场话题，但，还需要爆点
但是，真正来到苏河湾 你会发现很多你根本不知道的价值
想象之中的上海，想象之外的苏河湾
企图心定位：
问鼎中国都市首席豪宅
整盘客户价值： 当代中国 塔尖 生活形态模板
我们的价值定义： 想象之中的上海，想象之外的苏河湾
Part 4
传播形象包装
苏河湾，
201
5
大产品
就推售形态而言，苏河湾产品多达五种 但，整盘形象的密匙还是在于 整个产品族谱的价值锐点——唯一性的绝对占有
时光底蕴是苏河湾的优势，但未来潜力才是TA真正的价值
底蕴的背后，是当时远东第一都会盛世描绘的具体图景 也是当时最顶尖人物的生活形态标签
曾经
礼查饭店
上海第一家现代化饭店
最早使用了煤气、自来水、 安装中国首批电灯等现代文 明产物，是中国最早接受现 代事物的传奇场所
曾经
上海总商会
现代上海的起源 成为民族工商业的策源地
现象-2
外滩和陆家嘴，同为商务区，都是滨江豪宅的源头，即爷爷辈
我们发现越靠近发源地的豪宅价值越高，反之，逐次降低
2007年
汤臣一品开盘标价每平方米11万元，刷新了上海乃至全国房价的最高纪录。
2010年
华侨城夺苏河湾1号地块，刷新全国单价地王纪录。
2012年
华润外滩九里，以成交均价13万元／平方米，刷新上海顶级公寓市场成交的最高单价。
价值信心——世界城市中心江景豪宅销售价格
因而，苏河湾应该更有企图
Part 2
苏河湾企图
谁有资格问鼎中国都市首席豪宅？
10000米看中国 都市豪宅族谱图之可能
从城市能级考量 在大陆,最有可能产生中国都市首席豪宅的有且只有两个地方
北京
&
上海
市场容量比较
上海不仅有江浙经济作为腹地，更有国际市场作为支撑 其经济潜力更胜北京一筹
唯一性资源的占有是高端客户最根本的购买意愿 越是少的越是被争藏的
消费属性：超低频
这是一个信息高速，客户不断进入的市场 我们需要不断讲诉自身的价值，培养客户群
溢价理由：唯一性
购买驱动：占有欲
消费属性：超低频
资源故事的丰满 是我们策划工作的重中之重
并且，苏河湾到目前为止还存在
极大的市场机会和升值空间
滨江凯旋门，以最高价格26.4万元／平方米，刷新了上海公寓类物业最高价。
2014年
绿城・黄浦湾,一套总价高达2.3亿元的豪宅面市，刷新上海滨江豪宅的天价纪录 汤臣一品,一套顶楼复式单元以2.3亿元的总价成交，再次刷新了上海公寓房wenku.baidu.com成交总价。
现象-3 刷新中国的单价榜，总价榜纪录的上海都市豪宅
其实就是靠近外滩周边的滨江这几个楼盘
Thanks
谢谢阅读
流速健康性比较
上海豪宅10万以上天价豪宅，每年都以115套的流量在走 中国高净值人群的变化在未来更趋利上海
受外界干扰比较
北京豪宅的购买驱动是资源型经济在驱动，受环境污染、政策因素影响大
上海主要靠贸易型经济和科技型经济拉动，受外界干扰较小
除此之外，还有城市文化基因的对比
北京
VS
上海
天安门
外滩
长城