成本法概述
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（四）现行商品房和经济适用住房价格构成 商品房=成本+利润+税金+地段差价 经济适用房=成本+利润+税金
三、成本法的计算公式
成本法 （一）最基本的公式
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
估算价格=重新购建价格 - 折旧
（二）适用于新开发土地的成本公式
新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征 用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁 改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。
《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和 拆迁估价工作的指导性文件 。
城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁 房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置 补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、 停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府 规定的其他有关税费。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土 地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100%
步骤
1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出 的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用 年限、容积率等进行适当的增减修正。
【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该 荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五 通一平”熟地的正常开发成本和管理费用 为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为 10%，销售税费和开发利润为可转让熟地 价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土 地面积的比率为60％。试求该荒地开发完 成后可转让熟地的成本价格为每平方米多
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。
非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本
（二）理论依据：
从卖方的角度来看：
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价
房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中的估价
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
成本法使用条件
难
采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减
1. 自由竞争(即可以自由进入市场) 2.该种商品本身可以大量重复生产
征地估价内容及补偿标准 ： ➢（1）土地补偿费：
为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；
➢（2）征用耕地的安置补助费：
每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征 用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补 偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；
➢（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费； ➢（4）征地房屋拆迁补偿费。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是 指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆 迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房 地产市场价格进行的评估。
土地取得成本 开发成销本售利润率 管理费用
开发利润 开发完成后的房地产价
值
投资利息
销售费用
销售税费
开发利润
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
二、房地产价格的构成
成本法 （二）农地征用的估价规定
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征 用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿 价格进行的评估。
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润
三、成本法的计算公式
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
对于新开发区土地的分宗估价
新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的 总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投 资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发 利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面 积的比率) × 用途、区位等因素修正系数
第四章 成本法
房地产估价
成本法
学习内容
主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧
5.6成本法运用举例
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、 构筑物和依托在其实体上的权益。 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面 积等因素，以房地产市场评估价格确定。 拆迁估价的工作方式 。
成本法估价步骤
搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等
资估料算；重直新接成购本建利价润格率；
开发利润 土地取得成本 开发成本
估利算用折相投旧应资利；的润公率式求土取地取积得算成价本格开。发开利发润成本 管理费用
二、房成本地利产润率价 土格地的取得构成本成
开发利润 开发成本 管理费用
销售费用
（一）房地产价格的基本组成：
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。
特别适用于既无收益又很少发生交易的
适 房地产的估价 用 单纯建筑物的估价 对 市场不完善或狭小市场上无法运用比较 象 法估价的房地产。
注意：1.区分实际成本和客观成本 2.依据市场供求确定评估价值
供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式
重置价格
建筑物折旧
运用举例
三、成本法的计算公式
成本法 （一）最基本的公式
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
估算价格=重新购建价格 - 折旧
（二）适用于新开发土地的成本公式
新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征 用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁 改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。
《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和 拆迁估价工作的指导性文件 。
城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁 房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置 补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、 停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府 规定的其他有关税费。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土 地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100%
步骤
1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出 的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用 年限、容积率等进行适当的增减修正。
【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该 荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五 通一平”熟地的正常开发成本和管理费用 为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为 10%，销售税费和开发利润为可转让熟地 价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土 地面积的比率为60％。试求该荒地开发完 成后可转让熟地的成本价格为每平方米多
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。
非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本
（二）理论依据：
从卖方的角度来看：
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价
房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中的估价
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
成本法使用条件
难
采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减
1. 自由竞争(即可以自由进入市场) 2.该种商品本身可以大量重复生产
征地估价内容及补偿标准 ： ➢（1）土地补偿费：
为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；
➢（2）征用耕地的安置补助费：
每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征 用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补 偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；
➢（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费； ➢（4）征地房屋拆迁补偿费。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是 指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆 迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房 地产市场价格进行的评估。
土地取得成本 开发成销本售利润率 管理费用
开发利润 开发完成后的房地产价
值
投资利息
销售费用
销售税费
开发利润
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
二、房地产价格的构成
成本法 （二）农地征用的估价规定
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征 用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿 价格进行的评估。
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润
三、成本法的计算公式
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
对于新开发区土地的分宗估价
新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的 总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投 资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发 利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面 积的比率) × 用途、区位等因素修正系数
第四章 成本法
房地产估价
成本法
学习内容
主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧
5.6成本法运用举例
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、 构筑物和依托在其实体上的权益。 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面 积等因素，以房地产市场评估价格确定。 拆迁估价的工作方式 。
成本法估价步骤
搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等
资估料算；重直新接成购本建利价润格率；
开发利润 土地取得成本 开发成本
估利算用折相投旧应资利；的润公率式求土取地取积得算成价本格开。发开利发润成本 管理费用
二、房成本地利产润率价 土格地的取得构成本成
开发利润 开发成本 管理费用
销售费用
（一）房地产价格的基本组成：
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。
特别适用于既无收益又很少发生交易的
适 房地产的估价 用 单纯建筑物的估价 对 市场不完善或狭小市场上无法运用比较 象 法估价的房地产。
注意：1.区分实际成本和客观成本 2.依据市场供求确定评估价值
供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式
重置价格
建筑物折旧
运用举例