房地产企业涉税处理热点及难点分析
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。
但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰，给税收管理工作带来很大难度：一、房地产业税收管理的难点（一）纳税主体认定难。
政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。
为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设，种种政策导致了“先上车、后买票”的行为发生。
即许多地区的工程开工了，但国土部门的批复还没办理。
加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。
（二）政策不清界定难。
从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实。
又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。
这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。
容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。
（三）控管不力征管难。
由于管理不到位，造成税源不清、申报不实。
在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节，负责税源的只管申报，负责征收的只管征收，负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅，造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性，稽查环节缺乏系统的分析或反馈。
加之从事房地产开发业除预收款外，工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。
因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。
（四）帐务不全核算难。
随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
房地产企业税务风险及其管理措施探讨
房地产企业税务风险及其管理措施探讨房地产行业一直是国民经济中的重要组成部分，也是税务管理中的重点对象之一。
随着我国房地产市场的不断发展和完善，房地产企业在税务管理方面面临的风险也日益增加。
本文将从房地产企业税务风险的特点、存在的问题以及相应的管理措施等方面展开探讨。
一、房地产企业税务风险的特点1. 复杂性：房地产企业的税务风险具有复杂性，主要表现在涉及的税种多、征税标准繁多、税收政策频繁变动等方面。
房地产交易涉及增值税、土地增值税、所得税、印花税等多个税种，企业需要同时熟悉并遵守相关税法法规。
2. 法规变化快：房地产行业受政策、市场等众多因素的影响，其税收政策也常常变动。
政策变动可能会导致企业原先符合规定的行为不符合新政策的规定，从而增加企业税务风险。
3. 经营模式多样化：房地产企业的经营模式多样，包括开发建设、销售租赁、资产管理等多个方面。
不同的经营模式可能涉及不同的税收政策和税务风险。
二、房地产企业税务风险存在的问题1. 税收政策不清晰：税收政策频繁变动，导致企业难以及时了解最新政策的内容和影响，容易出现违规行为。
2. 税收规避行为：部分房地产企业为规避税收，采取虚假交易、偷逃税款等手段，从而增加了企业及相关人员的税务风险。
3. 税务报表不规范：部分房地产企业在税务报表的编制过程中存在规范性不高、真实性不强等问题，增加了企业被税务机关审查的可能性。
4. 税收风险管理不完善：一些房地产企业对税收风险的认识不足，缺乏相关管理措施和内部控制机制，容易出现违规行为。
三、房地产企业税务风险的管理措施1. 加强政策宣传和培训：房地产企业应建立健全的政策宣传和培训机制，及时向企业员工通报最新的税收政策和法规，并加强相关人员的税收法律法规培训，提高员工对税收政策的理解和遵从能力。
2. 健全内部控制和管理机制：房地产企业应建立健全的内部控制和管理机制，规范税务报表的编制流程，健全内部审核程序，提高税务合规性，减少误操作和偷逃税款的可能性。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
新时期房地产公司主要涉税风险点及应对措施探讨
新时期房地产公司主要涉税风险点及应对措施探讨在新时期，房地产公司面临着各种税收风险。
本文将讨论主要的涉税风险点以及房地产公司应对这些风险的措施。
首先，房地产公司可能面临的一个重要涉税风险是逃税或避税行为。
逃税是指企业通过不合法途径，通过偷漏税款等手段从而减少纳税金额。
避税是指企业通过合法途径，通过推迟纳税时间、利用税收优惠政策等手段从而减少纳税金额。
为了应对这些风险，房地产公司应该遵守相关法律法规，确保按时足额地缴纳税款，避免出现逃税和避税行为。
同时，房地产公司应加强内部控制，建立和完善财务管理制度，加强对涉税问题的监督和管理，及时发现和纠正可能存在的问题。
其次，房地产公司可能面临的另一个重要涉税风险是应税所得认定和计算错误。
应税所得是指企业的实际收入减去允许扣除的费用后的金额，根据该金额计算所得税。
如果企业在认定和计算应税所得时存在错误，可能会导致纳税错误和税款偏差。
为了应对这个风险，房地产公司应开展合规风险的自查工作，定期对企业的财务报表、税务申报等进行审核和核对，确保所得额的准确和合法。
再次，房地产公司还可能面临的重要涉税风险是资金流向不清晰。
房地产公司通常涉及大量的资金流动和交易，如果公司的资金流向不清晰，可能会引发税务问题。
例如，公司可能存在虚假合同、假发票等行为，以掩盖资金流向。
为了应对这个风险，房地产公司应建立健全内部审计和风险管理机制，加强对公司内部资金流向的监控和审计，及时发现和纠正问题，确保合法使用和交税。
此外，房地产公司还可能面临的另一个涉税风险是税收政策变化带来的风险。
税收政策的变化可能会对房地产公司的税负和税务处理方式产生影响。
例如，政府可能会调整房地产税率、减免税费等。
为了应对这个风险，房地产公司应密切关注税收政策的变化，积极了解和研究相关政策，及时调整企业税务筹划方案，避免因新的税收政策而导致的涉税风险。
综上所述，房地产公司在新时期面临着各种税收风险，包括逃税或避税行为、应税所得计算错误、资金流向不清晰以及税收政策变化等。
房地产企业涉税疑点解析与风险防范
房地产企业涉税疑点解析与风险防范随着房地产市场的火爆发展，房地产企业也成为了国民经济中的重要组成部分。
然而，在房地产企业涉税方面，也存在一些疑点和风险，需要加以认真分析和防范。
首先，房地产企业涉税疑点之一是税收逃避。
一些房地产企业为了减少纳税额，在购买土地、完成房地产销售交易等环节上存在人为蓄意的遮盖和隐瞒，以逃避相应的税收。
比如，在土地出让环节，企业采用虚报、隐瞒购地价格等手段降低购地成本，以减少应纳税额。
此外，在销售环节，企业可能利用“二手房转岗”、“内部人事变动”等方式，将应纳税额转嫁给消费者或其他企业，以规避税务部门的税收监管。
其次，房地产企业涉税疑点之二是虚开发票。
房地产企业为了骗取国家和政府相关补贴或降低纳税额，可能会与不法商人合谋，采用虚开发票的方式进行欺诈。
例如，企业与不法商人合谋，虚报或伪造建设装修费用、房地产销售款项等，然后通过虚开发票的手段，将实际不存在的支出或收入正当化，并获得相应的财务和税务减免。
此外，房地产企业还存在税收资金占用问题。
一些房地产企业可能会将应纳税款暂时挪作他用，用于购买土地、扩大企业规模、追加资本金等，以获取更大的利润。
这种做法往往导致企业难以偿还应纳税款，进而引发税务部门的关注和调查，给企业带来经济和声誉损失。
针对以上涉税疑点，房地产企业应采取相应的风险防范措施。
首先，房地产企业应加强内部管理，建立完善的内部控制制度，明确各项业务流程，设立多层次的审核和审批制度，防范人为的虚报、伪造行为。
其次，企业应加强内部培训和问责机制，引导员工严格遵守税法和相关法律法规，并对不合规行为进行追责，形成有效的风险防控机制。
此外，房地产企业可以与税务部门建立良好的沟通与合作机制，加强信息共享与交流，及时了解税收政策和法规的最新动态，主动解决涉税疑点问题，减少潜在风险。
最后，房地产企业应积极引入第三方权威机构进行审计和评估，定期进行财务、税务等方面的外部审查，进一步增强企业的透明度和合规性。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解（作者：肖太寿老师）（2014-05-10 17:59:05）转载▼标签：分类：财会与税务转载原文地址：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解（作者: 肖太寿老师）作者：好东西是值得收藏、学习、分享的！一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本----- 拆迁补偿费贷：应付账款 ---- 拆迁补偿费借：应付账款----- 拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本一一土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
房管行业热点难点问题分析及应对策略
房管行业热点难点问题分析及应对策略随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，一直备受关注。
在房地产行业中，房地产管理是一个重要的领域，其重要性不言而喻。
房地产管理涉及到房屋的租赁、交易、维护等多个方面，其工作内容繁杂，工作难度大，所以在房地产管理行业中存在众多热点难点问题。
为了更好地应对这些问题，本文将对房地产管理行业的热点难点问题进行分析，并提出相应的应对策略。
一、热点问题分析1. 目标群体多元化房地产管理面向的客户群体非常多样化，包括业主、租户、物业公司、政府部门等多个目标群体。
这些不同的目标群体拥有不同的需求和利益诉求，导致房地产管理工作复杂多变，难以进行统一管理。
2. 信息化管理难度大随着社会的发展，信息化已经成为房地产管理的必然趋势，物业管理信息系统、智能化设备的应用已成为行业发展的重要方向。
但是房地产管理信息化管理需要大量的资金投入和技术支持，管理过程中还存在着信息安全和隐私保护等问题，使得信息化管理难度大。
3. 建筑质量和安全问题房地产管理行业与建筑行业密切相关，建筑的质量和安全直接关系到业主和租户的生活安全和利益保障。
当前一些开发商和物业管理公司为了追求利润最大化，可能会忽视对建筑质量和安全的重视，导致一些住宅小区存在施工质量问题和安全隐患。
4. 环境保护和社区共建现代社会对环境保护和社区建设提出了更高的要求，社区的环境卫生、绿化建设和公共设施的完善都需要物业管理公司的有效管理和维护。
一些物业公司只关注经济效益，缺乏环境保护、社区共建的意识，导致社区环境问题和居民投诉频发。
二、难点问题分析1. 经验不足房地产管理行业属于新兴产业，市场需求不断变化，此时缺乏经验的管理者和从业人员很难有效应对市场动态，很容易导致管理不到位，出现问题。
2. 人员素质参差不齐由于房地产管理涉及到多方面的工作内容，需要物业管理公司拥有一支专业化、高素质的员工队伍。
目前一些物业公司的员工素质参差不齐，存在着工作责任心不强、服务意识薄弱等问题，导致服务质量不达标。
房地产企业税务风险管理及解决对策
房地产企业税务风险管理及解决对策房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，在我国的经济发展过程中起着非常重要的作用。
随着税收政策的不断调整和国家对税收合规的要求不断提高，房地产企业在税务方面面临着越来越多的风险和挑战。
如何有效地进行税务风险管理，化解税务风险，成为了房地产企业面临的一个重要课题。
本文将从税收政策的变化、房地产企业税务风险存在的问题以及解决对策等方面进行阐述，以期为房地产企业提供一些参考。
一、税收政策的变化在我国，房地产行业的税收政策一直都是一个比较敏感的话题。
随着国家宏观经济政策的不断调整和市场环境的变化，税收政策也在不断变化。
近年来，国家对房地产行业的税收政策进行了一系列的调整，主要体现在以下几个方面：第一，增值税政策的调整。
2016年，我国对房地产销售环节的增值税政策进行了重大调整，取消了老式营业税并引入了增值税。
这项政策的实施使房地产企业面临了新的税务挑战。
第二，房地产税政策的调整。
在近年来，国家加大了对房地产税收的立法和实施力度，特别是对于房地产企业的财务、会计等方面提出了更加严格的要求。
个税政策的调整。
国家对于房地产企业的从业人员也提出了更高的纳税要求，包括提高纳税起征点、调整税率等。
以上政策的调整对于房地产企业的税务风险管理带来了一定的挑战，房地产企业需要根据国家的税收政策变化及时调整自己的税务管理策略，避免因政策调整而引发的税务风险。
二、房地产企业税务风险存在的问题1. 税收优惠政策不清晰。
由于国家对房地产行业的政策不断调整，使得房地产企业在享受税收优惠政策时存在一定的不确定性，从而增加了纳税的风险。
2. 不完善的财务会计体系。
一些房地产企业的财务会计体系不够健全，存在着资金流向不清、资产负债管理不当等问题，导致了税务管理的不规范和不完善。
3. 不合规的税收行为。
一些房地产企业为了规避税收，在税务申报、财务报表编制和资金运作等方面存在着不合规的行为，增加了纳税风险。
4. 对税收政策不了解。
房企税务管理存在的3大难题及2大优化对策
房企税务管理存在的3大难题及2大优化对策房地产企业是我国重点纳税企业，对于拉动地区经济发展发挥着重要作用。
但近年来，国家为了调控房地产市场，针对房地产行业出台了一系列税收政策。
在加强市场交易管控的过程中，由于开发项目涉税种类较多、税务成本较高，因此，房地产企业历来都是税务机关稽查的重点。
为了合法控制纳税成本、降低税务管理风险，逐步完善税务管理体系尤为重要。
本文以房地产开发企业为例，分析税务管理工作中存在的难题，并提出针对性的改进建议。
一、房地产企业税务管理存在的难题（一）税务管理体系有待健全从管理意识层面来说，房地产开发企业普遍存在着风险意识淡薄、危机驱动意识不强等问题。
尤其在税收政策不断改革的当下，如果企业对重点涉税环节缺乏监管，不仅会增加不必要的纳税成本，还可能会给企业带来诉讼风险。
例如：房地产企业在签订材料合同、施工合同以前，对合同的风险评估往往以法务部门意见为主，财务部门与税务部门参与较少，没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响，则会影响企业的成本与效益。
从管理组织层面来说，部分房地产开发企业的税务管理工作由财务部门兼任，而财务会计的主要职能是会计核算、报表编制、财务报销等。
财务会计人员对税务管理以及税收政策了解不够充分，再加上财务部门与业务部门存在知识壁垒，税务筹划方案的可操作性有待提升。
（二）票据管理环节缺乏控制在国家实施“营改增”政策以后，各行各业都能够享受到进项税抵扣政策，但需要出具增值税专用发票作为抵扣凭证，因此，票据管理将直接影响到企业的税务管理水平。
但在实践过程中，部分房地产开发企业尚未将票据管理工作落实到岗位层面，也没有针对不同类型的票据凭证进行分类管理。
尤其在采购环节，无论是物质还是设备引进，都需要供应商开具专用发票。
如果企业在选择供应商的过程中，没有考虑到供应商是否具备一般纳税人资质，在交易完成以后则不能获得抵扣凭证。
另外，增值税专用发票从业务部门流转到财务部门，还需要经过信息核对、交易核实以及分类保管等工作。
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理（一）房地产企业不同阶段的收入处理从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。
税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。
案例分析A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。
2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。
该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。
B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。
若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。
B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。
C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。
房地产企业涉税疑点解析与风险防范
房地产企业涉税疑点解析与风险防范房地产行业是一个涉及的税种繁多的行业，因此在企业经营过程中存在着一些涉税疑点，这些疑点可能给企业带来潜在的风险，因此有必要对其进行分析并采取相应的风险防范措施。
首先，房地产企业涉税疑点之一是关于土地增值税的问题。
土地增值税是指房地产开发企业在取得土地出让使用权后，在土地转让时应缴纳的税款。
在实际操作中，企业可能存在虚报土地成本、虚增土地增值等行为，以减少土地增值税的缴纳金额。
为防范风险，房地产企业应严格按照相关政策和法规进行税收申报，并配合税务部门进行核实和检查。
其次，房地产企业在购置房产、购建厂房等过程中存在着契税的涉税疑点。
契税是指通过土地使用权出售、转让、赠与、继承等形式获取不动产所有权而产生的税款。
有些企业可能会采取虚构房屋价格、隐瞒交易价格等手段，以减少应缴纳的契税金额。
为避免涉及税务风险，企业应确保交易价格的真实性，准确申报交易金额，并及时缴纳相应的契税。
此外，房地产企业在房屋租赁方面也存在税务问题。
例如，企业可能在租赁合同中虚报租金、隐瞒租金收入等，以减少应缴纳的增值税、企业所得税等税款。
为规避风险，企业应严格按照租赁合同约定的租金金额申报税款，确保租金收入和税收申报的真实性和准确性。
为预防涉税风险，房地产企业应建立健全的内部控制制度，加强与税务部门的沟通合作，确保税务申报的合规性。
同时，加强员工的税收培训和教育，提高他们的税务意识和风险意识，避免因为个人操作失误造成涉税风险。
此外，企业还可以积极主动地与税务部门进行沟通，通过申请税务事项的解释、咨询等方式，明确涉税问题的合理解释和税收处理方式，降低税务风险。
综上所述，房地产企业涉税疑点的解析与风险防范对企业的健康发展至关重要。
只有加强税务合规管理，完善内部控制制度，提高员工的税务意识，与税务部门加强沟通合作，才能减少涉税风险，确保企业经营的可持续发展。
房地产行业作为一个重要的经济支柱，扮演着推动经济发展和促进城市建设的重要角色。
浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策
浅析当前房地产业税收征管难点及治理对策发布时间：2014-3-5随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业出现发展过热问题，主要表现在房价上升过快，群众改善居住条件难度加大。
房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。
房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和税源增长点。
但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
本文对当前房地产业偷逃税现象进行初步分析，并提出相应对策，仅供参考。
一、房地产业偷逃税的主要手段通过近年来对阿克苏地区房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。
（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。
部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。
二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。
房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。
三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。
国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。
房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。
房管行业热点难点问题分析及应对策略
房管行业热点难点问题分析及应对策略1. 引言1.1 背景介绍房地产市场一直是我国经济中的重要领域，而房管行业作为保障房地产市场运行和保护消费者权益的一项重要工作，也备受关注。
随着中国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场也呈现出了一系列新的特点和问题。
为了更好地解决这些问题，房管行业不断探索创新，完善监管措施，提升服务质量。
在当前的背景下，房管行业面临着许多热点和难点问题。
一方面，房地产市场存在着房价过高、交易不透明、炒房现象严重等问题，需要加强监管执法力度，规范市场秩序。
房屋质量问题、物业管理混乱、住房租赁市场不规范等也需要引入更多科技手段和提升服务水平来解决。
本文将围绕房管行业的热点和难点问题展开分析，并提出相应的应对策略，以期为当前房地产市场的健康发展提供参考和支持。
【字数：247】2. 正文2.1 房管行业热点问题分析1. 人口增长和城市化带来的住房需求增加：随着人口的增长和城市化进程的加速，住房需求呈现出快速增长的趋势。
这给房管行业带来了巨大挑战，如何满足不断增长的住房需求成为了热点问题。
2. 住房价格波动及投资炒房风险：目前，一些城市的房价出现了快速上涨，这引发了人们对投资炒房风险的担忧。
房价波动不仅会影响市民的生活质量，还可能对整个经济产生负面影响。
3. 旧城改造和棚户区改造难题：许多城市存在着大量老旧小区和棚户区，需要进行改造和提升。
但是由于各种利益关系纠纷和资金困难，这些改造工作进展缓慢，成为了困扰房管部门的热点问题之一。
4. 二手房交易中存在的合同纠纷和信息不对称现象：在二手房交易过程中，经常出现合同纠纷和信息不对称的情况。
消费者对市场信息的获取渠道有限，容易受到欺骗，这成为了房管行业监管的难点问题之一。
2.2 房管行业难点问题分析一、政策执行与监管不到位房管行业存在着政策执行与监管不到位的问题，导致了一些违规行为屡禁不止。
一方面，一些地方政府对于违法违规行为处罚不力，缺乏有效的惩罚措施，使得一些开发商和中介机构敢于冒险违法操作。