拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失费

拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失

费

作者：拆迁评估师范国才

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成

停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

拆迁评估师认为：所谓停产停业损失补偿，是指因征收造成生产或经营性

企业需要重建，并在重建期间征收人对该企业生产或经营损失的补偿，它有两

个量化指标：被征收前效益和停产停业期限。被征收前的效益，是指被征收人

在被征收前，最近三年的平均年生产或经营利润(单位：万元/年)，理论上应以注册会计师出具的专业意见为准，但实践中一般以税务部门提供的数据为依据。停产停业期限，是指从正式停止生产或经营至正式恢复所需要的时间(单位：年)。停产停业损失补偿最合理的计算公式应该是：停产停业损失补偿=年生产

或经营利润×停产停业期限。

实践中，各省市根据自身实际情况，制定了简便易行的计算办法，总结起

来主要有以下几种。

1、按房屋建筑面积计算。

(1)北京市。《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》(京政函[2001]109号)规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500~1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区县房屋、拆迁行政主管部门制定。属出租非住

宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

(2)四川雅安市。《雅安市城市房屋拆迁临时安置补助费停产停业补助费和搬迁补助费标准》(雅府函[2006]93号)规定：停产停业补助费以被拆迁商业用

房的建筑面积为准按月计算，临街商业用房(门面)标准最高35元/m2，最低10

元/m2；取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证，且证照地址与被拆迁房屋地址相符合的旅馆、茶楼不分区段按每月每平方米10元计算。

2、按房屋补偿总价一定比例计算。

(1)安徽巢湖市。《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失并进行产

权调换的，依照非住宅房拆迁货币补偿单价的千分之四点五按月计算。

(2)江苏淮安市。《淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》(淮政发[2007]33号)规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业等损失的，拆迁人应当

按照不超过房屋拆迁补偿总额的8%向被拆迁人支付一次性补助费。

(3)南京市。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发[2007]61号)

规定：拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房(是指是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋)的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房(是指除营

业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等)的，应当给予不超过货币补偿金额5%补偿。

(4)海口市。《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》(海府[2007]20号)规定，拆迁非住宅房屋，实行产权调换，造成停产停业的，

拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿，生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿，其他非住宅用房按该用房

评估价的0.6%/月给予补偿。

3、按平均利润计算。

(1)广东东莞市。《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准》(东府[2005]125号)规定：因

拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的，可由拆迁人按照房屋拆迁

公告发布前6个月，由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿，补偿期限为半年。

(2)海南省。《海南省实施城市房屋拆迁管理条例细则》(海南省人民政府令第97号)规定：因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。

(3)深圳市。《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》(深圳市人民政府令第161号)规定：拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照本标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。

4、按照营业年限计算。

(1)内蒙古阿左旗。补偿标准根据三年内被拆迁户纳税情况，按拆迁公告发布之前6个月每月已纳税税基的20%的比例予以确定。具体为，合法经营期限在1年以内(不含1年)的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的6倍补偿。合法经营期在3年(含3年)以内1年以上(含1年)的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿。合法经营期在3年以上的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照，变为经营性用房，因拆迁造成停业的，将根据经营情况、经营年限及纳税情况参照上述标准执行。

5、由评估机构评估。

(1)广东省惠州市。《惠州市惠城区城市房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿规定》(惠府办[2006]27号)规定：拆迁非住宅房屋(包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋)造成停产、停业损失的补偿，由拆迁当事人协商解决；协商不成的，可委托有资质的中介机构进行评估，并按评估结果进行补偿。