2019合富辉煌-济南章丘高铁熙水台营销策划竞标方案-55P
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铁路货场地块
土地面积 （万㎡）
2.39 3.47 9.14 10.18 11.04 7.32 10.87
容积率
土地单价 （万元/亩）
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
699
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
447
1.3 ≤地上≤2.5； 地下≤ 1.0
694
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
市内六区：历下区、市中区、槐荫 区、天桥区、历城区和高新区。 （长清、章丘除外）
市槐高（内荫新长六区区清区、。、：天章历桥丘下区除区、外、历）市城中区区和、市荫长（内区清济八、区阳区天、、：桥章平历区丘阴下、区、区历。商、城河市区除中和外区高）、新槐区、
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏wenku.baidu.com政策
加快重点项目建设步伐，夯实项目发展基础，树立“项目为王”理念
目前市场已呈现井喷式爆发
一、章丘市场及竞品情况
（三）、市场供求
➢ 章丘区普宅库存房源约8629套，主要集中在100㎡-140㎡户型，共计约6665套，占比达77.2%； 100-180㎡主力户型面积段，去化周期约为19.8个月。
➢ 章丘区普宅库存房源中多为3、4房功能性产品，2房户型去化周期最短为18.5个月。
➢ 济莱城际铁路：建设章丘南站，预计2020 年完工；
➢ 济南大东环：未来将穿过章丘西部；
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好二：“江北乌镇”——明水古 城
明水古城项目占地约430亩，东起 百脉泉公园广场，西至车站街，南起 汇泉路，北至双泉路。预计2021年完 工，将打造成集观光旅游、休闲度假、 商务会展、文化创意为一体，具备独 特性、高品质的国际一流旅游休闲度 假综合目的地。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
➢ 济南最严限购令出台，扎紧外来客户口袋，以济南为主的外来购房人群大幅降低； ➢ 调控背景下，成交量有所下降，购房客群以当地地缘性客户为主。
类别 执行时间 政策内容
限购区域
调控政策
调控政策升级
济南最严限购令出台
2016.10.2
2016.12.26
2017.4.19
国家层面：国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，落实长效；地方上落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效调控机制；继续加大户籍制度改革力度，大型城市要全面取消落户限制，小型城市要 全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；住房金融监管加强继续遏制房地产泡沫化，控制居民 杠杆率过快增长。 山东层面：明确济南以国家中心城市和美丽宜居泉城为发展定位，围绕济南目标定位，战略规划制定了分解实 施的八大行动；首次明确各区县功能定位，推动济南高质量发展，建设“大强美富通”现代化国际大都市。 章丘层面：章丘区保障重点工程项目顺利实施，加快重点项目建设步伐，夯实重点项目发展基础， 树立“项目为王”理念。
4月25日章丘区政府召开工程项目建设工作推进会，区长 韩伟指出，要保障涉及到科创平台、文化旅游、城市更新、 教育卫生、交通提升、乡村振兴等各个领域，项目规模大、 科技含量高、带动能力强的重点项目工作顺利进展。各级 各部门必须要统一思想、提高认识，扭住发展这个根本， 牢固树立“项目为王”理念，靠抓项目、抓发展来扭转不 利局面，争取经济工作主动权。各个街镇必须时时刻刻把 项目抓在手上，以项目建设成效体现工作能力和水平；每 个部门要主动担当、积极配合，以对项目的服务优不优、 保障好不好体现工作实绩。
限贩：本市户籍家庭已有三套住房 的，暂不得再购房。非本市户籍限 购一套。 限贷：首付本市一套由20%提高至 30%、二套由30%提高至40%。
限购收紧：本市户籍限购2 套住房。非本市户籍限购1 套住房（需提供连续24个 月以上在市区缴纳个人所得 税或社会保险证明）。
提高首付：本市户籍家庭第二套 住房贷款，首付比例提高至60%， 非本市户籍家庭购买住房贷款首 付比例提高至60%，商业按揭贷 款最长年限缩短至25年。
709
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
709
1.5 ≤ 地上≤ 2； 地下≤ 1.0
530
1.3 ≤ 地上≤ 1.6； 地下≤ 1.0
450
楼面地价 （元/㎡）
6550 4186 5058 4250 4250 3180 4217
建筑面积 （万㎡）
在售均价 （元/㎡）
3.82 7.4 24.72 20.36
一、章丘市场及竞品情况 （一）、城市利好
利好三：璀璨明珠——济南华侨城
济南华侨城项目是继明水古城之后， 章丘区开工的又一重大文旅项目，项目 纵贯风景秀美的绣源河景区，南北长约 20公里，总规划用地范围12平方公里。 实施新旧动能转换、推动产业融合，将 起到极大的推动作用。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
一、章丘市场及竞品情况 （三）、土地市场
区域竞品楼面地价在3180-6550元/㎡，在售均价9500-11000元/㎡。
项目
土地编号
碧桂园江山一品
2018-1
南益名士观邸
2017-22
黄金生态城 中麓府 玖珑府
山水泉城尚城 本案
2018-4~2018.9
2017-13-1 2017-13-2 2017-13-3 2017-13-4 2018-18-1 2018-18-2
——
预计洋房 12000-13000
洋房10500 别墅13000
小高层11000（精 装）；10200（简装）
22.08
高层9500
14.64
高层9700
18
——
一、章丘市场及竞品情况 （三）、市场供求
市场进入品牌、品质竞争时代，竞争将更加激烈！ 鲁能、万科、恒大、碧桂园、海信、世茂等地产大鳄纷纷布局章丘市场
高铁熙水台营销代理 竞标方案
目录
CONTENTS
1 章丘市场及竞品情况 2 项目本体分析 3 营销思路及执行分解 4 人员保障
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好一：多维通道打造 章丘——济南半 小时生活圈
➢ 济青高铁北站：建设章丘北站，已于2019 年1月5日试运行；
➢ 济南轻轨：R2线由济南东沿线至章丘预计 2023年完工；
一、章丘市场及竞品情况 （四）、竞品分析
2019年章丘区所有项目继续调整价格，总体市场销售均价趋于稳定；部分项目推出特价房、送车位等优惠政策。
土地面积 （万㎡）
2.39 3.47 9.14 10.18 11.04 7.32 10.87
容积率
土地单价 （万元/亩）
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
699
1.3 ≤地上≤1.6； 地下≤ 1.0
447
1.3 ≤地上≤2.5； 地下≤ 1.0
694
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
市内六区：历下区、市中区、槐荫 区、天桥区、历城区和高新区。 （长清、章丘除外）
市槐高（内荫新长六区区清区、。、：天章历桥丘下区除区、外、历）市城中区区和、市荫长（内区清济八、区阳区天、、：桥章平历区丘阴下、区、区历。商、城河市区除中和外区高）、新槐区、
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏wenku.baidu.com政策
加快重点项目建设步伐，夯实项目发展基础，树立“项目为王”理念
目前市场已呈现井喷式爆发
一、章丘市场及竞品情况
（三）、市场供求
➢ 章丘区普宅库存房源约8629套，主要集中在100㎡-140㎡户型，共计约6665套，占比达77.2%； 100-180㎡主力户型面积段，去化周期约为19.8个月。
➢ 章丘区普宅库存房源中多为3、4房功能性产品，2房户型去化周期最短为18.5个月。
➢ 济莱城际铁路：建设章丘南站，预计2020 年完工；
➢ 济南大东环：未来将穿过章丘西部；
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好二：“江北乌镇”——明水古 城
明水古城项目占地约430亩，东起 百脉泉公园广场，西至车站街，南起 汇泉路，北至双泉路。预计2021年完 工，将打造成集观光旅游、休闲度假、 商务会展、文化创意为一体，具备独 特性、高品质的国际一流旅游休闲度 假综合目的地。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
➢ 济南最严限购令出台，扎紧外来客户口袋，以济南为主的外来购房人群大幅降低； ➢ 调控背景下，成交量有所下降，购房客群以当地地缘性客户为主。
类别 执行时间 政策内容
限购区域
调控政策
调控政策升级
济南最严限购令出台
2016.10.2
2016.12.26
2017.4.19
国家层面：国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，落实长效；地方上落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效调控机制；继续加大户籍制度改革力度，大型城市要全面取消落户限制，小型城市要 全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；住房金融监管加强继续遏制房地产泡沫化，控制居民 杠杆率过快增长。 山东层面：明确济南以国家中心城市和美丽宜居泉城为发展定位，围绕济南目标定位，战略规划制定了分解实 施的八大行动；首次明确各区县功能定位，推动济南高质量发展，建设“大强美富通”现代化国际大都市。 章丘层面：章丘区保障重点工程项目顺利实施，加快重点项目建设步伐，夯实重点项目发展基础， 树立“项目为王”理念。
4月25日章丘区政府召开工程项目建设工作推进会，区长 韩伟指出，要保障涉及到科创平台、文化旅游、城市更新、 教育卫生、交通提升、乡村振兴等各个领域，项目规模大、 科技含量高、带动能力强的重点项目工作顺利进展。各级 各部门必须要统一思想、提高认识，扭住发展这个根本， 牢固树立“项目为王”理念，靠抓项目、抓发展来扭转不 利局面，争取经济工作主动权。各个街镇必须时时刻刻把 项目抓在手上，以项目建设成效体现工作能力和水平；每 个部门要主动担当、积极配合，以对项目的服务优不优、 保障好不好体现工作实绩。
限贩：本市户籍家庭已有三套住房 的，暂不得再购房。非本市户籍限 购一套。 限贷：首付本市一套由20%提高至 30%、二套由30%提高至40%。
限购收紧：本市户籍限购2 套住房。非本市户籍限购1 套住房（需提供连续24个 月以上在市区缴纳个人所得 税或社会保险证明）。
提高首付：本市户籍家庭第二套 住房贷款，首付比例提高至60%， 非本市户籍家庭购买住房贷款首 付比例提高至60%，商业按揭贷 款最长年限缩短至25年。
709
1.5 ≤地上≤2.0； 地下≤ 1.0
709
1.5 ≤ 地上≤ 2； 地下≤ 1.0
530
1.3 ≤ 地上≤ 1.6； 地下≤ 1.0
450
楼面地价 （元/㎡）
6550 4186 5058 4250 4250 3180 4217
建筑面积 （万㎡）
在售均价 （元/㎡）
3.82 7.4 24.72 20.36
一、章丘市场及竞品情况 （一）、城市利好
利好三：璀璨明珠——济南华侨城
济南华侨城项目是继明水古城之后， 章丘区开工的又一重大文旅项目，项目 纵贯风景秀美的绣源河景区，南北长约 20公里，总规划用地范围12平方公里。 实施新旧动能转换、推动产业融合，将 起到极大的推动作用。
一、章丘市场及竞品情况
（二）、宏观政策
一、章丘市场及竞品情况 （三）、土地市场
区域竞品楼面地价在3180-6550元/㎡，在售均价9500-11000元/㎡。
项目
土地编号
碧桂园江山一品
2018-1
南益名士观邸
2017-22
黄金生态城 中麓府 玖珑府
山水泉城尚城 本案
2018-4~2018.9
2017-13-1 2017-13-2 2017-13-3 2017-13-4 2018-18-1 2018-18-2
——
预计洋房 12000-13000
洋房10500 别墅13000
小高层11000（精 装）；10200（简装）
22.08
高层9500
14.64
高层9700
18
——
一、章丘市场及竞品情况 （三）、市场供求
市场进入品牌、品质竞争时代，竞争将更加激烈！ 鲁能、万科、恒大、碧桂园、海信、世茂等地产大鳄纷纷布局章丘市场
高铁熙水台营销代理 竞标方案
目录
CONTENTS
1 章丘市场及竞品情况 2 项目本体分析 3 营销思路及执行分解 4 人员保障
一、章丘市场及竞品情况
（一）、城市利好
利好一：多维通道打造 章丘——济南半 小时生活圈
➢ 济青高铁北站：建设章丘北站，已于2019 年1月5日试运行；
➢ 济南轻轨：R2线由济南东沿线至章丘预计 2023年完工；
一、章丘市场及竞品情况 （四）、竞品分析
2019年章丘区所有项目继续调整价格，总体市场销售均价趋于稳定；部分项目推出特价房、送车位等优惠政策。