国内外城市土地集约利用研究进展与展望

国内外城市土地集约利用研究进展与展望作者：邓旭晖吴佳来源：《安徽农学通报》2017年第22期摘要：集约利用土地是我国在城镇化快速发展背景下建设节约型社会的必然要求。

在对国内外城市土地集约利用相关文献进行研读的基础上，梳理和归纳了国内外城市土地集约利用研究进展，指出了我国现状存在的问题和不足，并对未来的发展方向进行展望。

关键词：城市土地集约利用；研究进展；展望中图分类号 F323 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2017）22-0012-03Abstract：Intensive utilization of land is a key work in building a conservation-minded society under the rapid development of urbanization in china.Based on the domestic and foreign intensive urban land use literatures， the paper reviews the research advances of the intensive urban land use，and points out the existing problems and shortcomings of our country.Finally， the future direction of development is prospected.Key words：Intensive urban land use；Research advances；Expectations土地资源是人类社会生存与发展的物质载体。

随着我国城镇化水平提高，城市人口迅速增长，城市土地资源供给不足已日益明显。

一方面城市快速发展时不断蚕食周边农业用地和林地，而另一方面城市建设用地使用效率过于低下，因而集约利用土地是我国在城镇化快速发展背景下建设节约型社会的必然要求[1]。

国务院下发的《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》中指出与发达国家相比我国经济增长方式依然是粗放型的[2]，今后必须扭转这种资源能耗高、浪费大的经济增长方式，加快建立节约型的经济增长方式，从而达到高效循环利用资源，促进经济社会可持续发展，文件中明确提出“节约集约利用土地”的政策导向。

1 国外研究进展西方学者很早就认识到土地集约利用的重要性，其概念研究始见于经济学家们针对农业用地提出的地租理论。

李嘉图指出，农业土地集约利用是针对一定面积的农业用地，通过深化资本构成和劳动力，提升技术流程和管理方法，从而提高农业产量的经营方式[3]。

马克思则在其著作《资本论》中从经济学角度进一步明确了“耕作集约化”的概念[4]。

随后地理学区位理论对土地资源优化配置进行了一番探索和研究[5-6]。

德国著名的古典经济学家杜能则在著作《孤立国对农业和国民经济之关系》中对农业土地集约利用的规律进一步探讨，首次将区位与土地利用合理集约度研究相结合，在同心圆布局理论上阐明了农业用地的最优区位布局思想[7]。

随后美国土地经济学开山鼻祖伊利在《土地经济学原理》中指出“土地利用的集约是对指在现有已利用的土地上增长劳动和资本”[8]。

由此可知，该阶段主要是有关农业用地的集约利用的理论研究。

在土地集约利用定量评价上，国外最直接研究集约度的理论始见于英国古典政治经济学创始人威廉·配第提出的土地报酬递减理论[9]。

他指出，土地生产物和劳动在开始阶段呈现等比例增长的趋势，土地收益往往伴随某一投入量的不断增加而递增；当超过一定的限度时，土地收益将随着某一投入量的不断增加而产生递减现象。

显而易见，土地报酬递减规律开创了土地集约度研究的先河，所探讨的也正是土地如何进行合理投入的问题[10]。

虽然国外文献中并没有直接提出“城市土地集约利用”这一概念，但各国在土地规划和城市规划中都贯彻了这一思想。

如在土地利用规划方面的地域结构理论和门槛理论等，而在城乡规划方面则产生了基于“城乡一体化”的田园城市理论和针对大城市弊病的有机疏散思想以及从环境保护到永续发展的规划思想等[11-14]。

这些理论为城市土地集约利用的研究提供了较为系统的总结，从生产、生活等不同方面反映了城市土地集约利用的具体内涵[14]。

随着社会经济发展，国外研究更多地侧重于从土地利用强度等方面来充分挖掘城市土地利用的潜力 [15-17]。

2 国内研究进展我国土地集约经营思想也最早始于农业用地的研究，明崇祯末年的《沈氏农书》反映的就是农业生产集约经营思想。

20世纪90年代以来，随着我国城市城镇化水平位于中期加速发展阶段，人地矛盾迅速膨胀，围绕中央提出的“建设节约型社会”这一政策目标，国内学者开始针对集约土地利用进行有益的探索。

2.1 概念内涵的界定虽然国外土地经济理论和城市规划思想都涉及了城市土地集约利用的内涵，但并没有直接提出“城市土地集约利用”这一概念，故国内学者从不同角度研究其概念的本质，具体观点如下：一部分学者依托西方农业用地集约化的研究进行拓展，认为“集约利用” 相对“粗放经营”而言，通过加大土地投入强度获得产出最大化的经营方式[18]。

国内学者如毕宝德、马克伟、丘金峰、宋春华等都持有类似观点[19-21]。

其中在著作《房地产法辞典》中，丘金峰指出城市土地利用集约程度的衡量指标有资金集约度、技术集约度以及人口集约度[21]。

另一部分学者则认为城市用地远比农业用地更为复杂，城市用地的合理布局和永续发展是城市土地集约利用的首要条件，国内学者如郑新奇、邹玉川、李元等学者则持有类似观点[22-24]。

随后李元在其著作《生存与发展》中也提出城市土地利用要与城市土地合理配置和置换相结合，共同作为城市土地集约利用的有效途径[24]。

2.2 定量评价的研究伴随着新一轮的国土资源大调查，定量评价的研究开始陆续开展。

其子课题“城市土地集约利用潜力评价”便是通过对城乡土地利用动态变化情况的调查来测算出全国不同城市土地的集约利用潜力，从而为我国土地资源开发、保护和整治提供科学依据。

国土资源部后续出台的《开展开发区土地集约利用评价工作的通知》，进一步引发学者们新一轮的探索高潮。

其研究方向主要集中在以下3个方面：（1）在集约利用评价对象方面，一些部分学者如王秀等从宏观尺度着手，研究我国各省市在新型城镇化背景下整个区域范围以内的土地集约利用的时空分异[25]，而吴佳等从微观尺度着手，对城市具体地块进行集约利用潜力分析[26]。

（2）在集约利用评价方法上，一些学者如崔娟敏等探讨AHP层次分析法在定量评价中的运用[27]，岳秋丽等引入国外“压力—状态—响应”PSR模型[28]，而任秀金等应用GIS空间模型[29]。

（3）在集约利用评价指标选取方面，有些学者如王广杰认为综合集约度应针对研究区域城市土地现状变化，指标体系涵盖土地利用强度、土地产出效益和土地永续度这3个目标层，具体指标因子选取时应全面系统地反映出城市土地集约利用的各个方面[30]。

3 现状存在的问题与不足虽然我国自20世纪90年代以来的城市土地集约利用文献汗牛充栋，仍然存在一些问题与不足。

首先，是对“城市土地集约利用”内涵的分歧。

虽然我国学术界对农用地集约利用的认识一致，但对于“城市土地集约利用的本质是什么”仍是仁者见仁，智者见智。

城市集约用地涉及更多其他方面的影响，鉴于此，城市土地“集约”的概念与内涵拓展也就成为必然。

于是“集约” 这一原本清晰明确的概念被赋予了多方面内涵。

与“粗放”相对应的“集约”被拓展成为城市土地合理利用、城市土地节约利用、城市土地永续利用等各种土地利用方式的代名词，造成概念纷杂，越来越模糊，令人无所适从。

其次，城市土地集约利用评价指标的偏误。

由于对城市土地集约利用的本质在理解上的差异，导致在评价指标体系选取和评价模型构建上均存有主观随意性的影响[31]。

大部分学者都认同指标选取不在多而贵在精，但由于城市土地集约目标模糊概念纷杂，许多指标相互之间往往存在关联和重叠信息，故在指标选取时，要对错综繁杂的指标根据贡献关联度进行筛选，避免重复计算。

另外指标的权重和目标值缺乏科学统一的标准。

如土地未利用率、土地开发率怎样才是集约的理想状态？而政府出台的相关文件范围过于宽泛，指标权重值和目标值主观性过大，很难形成统一的意见。

4 未来发展方向鉴于城市土地利用不同于农业用地，其影响机制更为复杂。

今后城市土地集约利用在研究中值得关注和发展方向如下：（1）城市土地集约利用的本质。

科学界定城市土地集约利用的本质是现有研究深入下去的起点。

城市土地集约利用内涵的界定，不应脱离经济问题这一基本属性，即约束条件下目标最优化。

同时城市土地以其资源条件为基础，又受到自然条件、社会发展、经济发展与政策制度等各种因素的影响。

如何根据影响因素作用机理赋予城市土地集约利用科学的内涵？这些概念的明确才能为后续定量研究提供基础。

（2）城市土地集约利用的评价。

集约度的定量评价城市土地利用研究的核心工作。

如何在科学界定其本质的基础上建立一套全面、有代表性、可操作的指标体系，定量评价各个城市土地集约利用水平的相对高低？所选取的具体评价因子能否全面客观地反映城市土地集约利用的经济效益、社会效益和环境效益等诸多方面？指标理想值采用国家标准、地方标准还是依照类推法进行经验比照，如何避免主观随意性？这些问题都是构建评价指标体系的关键所在。

（下转16页）（3）城市土地集约利用的监管。

由于我国土地市场机制不够成熟与完善，政府往往通过制定相关土地管理政策来保证城市土地市场的健康运行，从而充分发挥城市土地利用效果与资源配置效率。

如何确保政策制度有效诱导或强制干预人们的行为，使得制度执行有可操作性？如何针对具体情况进行监管和奖惩？这些都是直接影响城市土地集约利用制度的实施效果。

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