二手楼交易流程须知

「二手楼交易流程须知」

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课程大纲

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一. 深圳的房地产管理体制

1.房地合一

产权的确认是要到主

。

国内很多

这就是分开管理。)的过户和

一个是土地

使用权证书，另一个是房屋使用权证书。而房地合一的意思就是房地产(房屋和土地)的使用权是用同一个证书。而深圳的房地产管理就是利用「房地合一」这个模式，它所发的房地产权利证书(由规划国土局发出)也是一本制的，叫《房地产证》。在这个《房地产证》当中已同时包括了两种权力，就是土地使用权和房屋使用权。

在深圳与房地产管理有关的有三大局─

1.规划国土局：功能有三方面：

-规划(包括城市的规划及个别楼宇的规划)；

-卖地(作为政府代表卖地)；

-房地产管理。

2.建设局：管理工程建设的质量及工程的队伍，处理施工过程等问题。

3.住宅局：负责物业管理。

2.三级管理

三级管理是指规划国土局内部对核下各个机构的职能有所分工，在深圳市的职权分为市局、分局及管理所三个体制，三级管理的原则下，规划国土局将业务划分，互不重叠。市局主要管行政，不管具体业务；分局及管理所管具体业务，如房地产登记及发证业务是在分局(或一部份于管理所)办理。

二.深圳市的土地使用权种类

上面提及，深圳的房地产管理是采取房地合一，即房屋和土地一并管理在一个体制，但在这个前提底下，究竟有没有侧重点呢？是有的，房地合一以地为主─「房随地走」。这个概念关系着

交易上将会发生的一连串事情，举例说：福利房、微利房之所以不能够随便转让主要是因为土地使用权的问题，而要判别一所房子的使用年期、价格及转让条件，亦必须先辨别土地使用权的种类。

《深圳经济特区土地使用权条例》是作为表明有权利使用土地的证明。土地使用权分为四种：

1.历史用地：这是指一九八零年六月之前的土

地，用地单位取得土地使用权。历史用地是没有任何

资料的，所以我们在发证、登记时只采用公告方式就

可以，只要你能证明在一九八零年六月前，已在该地

兴建房子使用，即使没有任何土地的资料也是可以的。

因此这种土地的管理较为宽松。

2.行政划拨用地：是指在一九八零年六月至一

九八八年一月二日期间的土地，这一种土地使用权种类在现在的深圳已经成为历史，但是在国家来说还是存在的，国家目前的房地产管理局还沿用这种方式。于一九八零年六月至一九八八年一月二日期间，深圳还未进行土地使用权改革的时候，那时的用地全部都采取行政划拨的，为甚么一九八八年一月二日后又没有行政划拨用地呢？因为在这天《深圳经济特区土地管理条例》的颁布明确说明所有的用地采取协议、招标、拍卖的方式，不论是谁，即使是市政府本身亦必须依从。

还有一个值得注意的地方，是土地使用期限顺延的问题。跟据人大公告，住宅用地的使用期可由五十年顺延至七十年，商业用地由三十年顺延至五十年，但是顺延是必须有条件的，凡是与土地部门签订合同的，方可以顺延。即是说凡是与国土局签订合同的都可以顺延，反过来说，没有与国土局签

土地可否获得顺延，

一可取的办法，将来有可能有其它解决办法。

3.协议：协议、招标及拍卖土地，是从一九八八年一

月二日至今深圳唯一的土地使用权方式。协议分为两种：一种是协议市场地价；一种是协议减免地价，如福利房、微利房等。

4.招标、拍卖：与协议不尽相同的是招标及拍卖用地，肯定

是市场地价。

三.

1.

-

-

-

把它视作转让一般：

-合作建房

-抵债

-住家户

-实业合并

以上七项被视作转让及转让方式，也是转让(交易)行为，都必须按照转让的规定交纳税费。如果不属于转让，则不需交纳税费，例如把房地产分割，则不算是转让的一种，无须缴纳税费。

2.房地产转让的条件

从法律上来讲，如果拥有房地产的产权，便可将之转让，但按照实际情况，转让是需要有条件的，并不是说房地产是属于某人的，便可随其意愿而转让，而要先考虑该房产是否能转让，因为有些能够随意转让，有些却不能。因此，中介人接受业主委托出售房屋时，应先了解该房地产是否能卖，如果能卖的话又需具备甚么条件。常见的例子是军产房，按规定这类房屋是不能买卖的，但规定还规定，国情是不少人还是转让该类房地产，若当中

不涉纠纷，问题不大，但要注意的是这类房地产是不能够办房地产证的，作为代理便要理解当中的利害，以免不知不觉间误导买卖双方。

转让条件大致分为两种，一种是不准转让，另一种是限制转让(只要符合一定条件便可随便转让)，除了上述两种规定外，其它的一概能够自由转让。不能转让会出现在下列几个情况下：

-被法院查封、被冻结的物业；

-双方诉讼、闹纠纷、房屋还未定下来是谁的，即房地产在使用权利上有争议的情况；

-

-

(例如酒楼

)，对这些

而有条件的转让，则转让之前必须经过批准，并需要补回地价。因为当初政府以折让价出售，因此当转售时候，首先要把足够的钱纳回，但能不能补，准不准卖要先得到批准。地价的可补资格和金额主要是参照土地使用的性质。分别有三种，包括历史用地、行政划拨用地和协议减免地价的用地，当你要转让这三种用地时，必须得到批准人同意并补交地价。譬如说是行政划拨土地，要先补足地价，将其变为商品房，方可随意转让。

3.房地产转让的税费

房地产的税费主要包括有营业税5%，契税1%，印花税0.1%，单位所得税15%，个人所得税20%，城市建设维护税和登记费等。

目前有优惠政策，个人拥有的普通住宅住满一年的，可免营业税及城市建设维护税，要交的只是契税1%，印花税0.1%。而个人的普通住宅又怎样介定呢？就是个人的房子卖给任何人，个