北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)

保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
，但由于实物补偿需将补偿的实物进行货币化计算，一
般不建议采取实物补偿方式。
二、工作流程
拟定的收购补偿方案需报区县政府同意后，上报市 中心，按照534号文件规定，组织收购补偿方案审核会， 由市发改、市财政及市国土对收购补偿方案进行审核。
审核的要点主要为被收购土地是否权属清晰、是否 有企业提出的申请、评估是否符合文件要求、补偿方案 是否合理等。
委托评估
收储合同签订 和执行
按照审定方案 签订收储 合同
现场踏勘 权属核查 规划征询
价格洽谈，拟 定收购补偿方
案
收购补偿方案 上报区政府
会同各委办局 进行方案审议
注销原土地权 属文件
土地交接并支 付收购补偿
办理储备土地 登记
期间管理
纳入储备 土地库
储备土地供应 及收尾工作
确定土地供应方 案（规模、成本、 标准、时间安排）
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
二、审批授权阶段
市、区联储项目：分中心向市规委申报取得规划条件后，国 土分局向市国土局提交一级开发授权申请，市国土局审核并 核发土地一级开发授权批复。 分中心为主体项目：分中心向市规委申报规划条后，向国土 分局提交土地一级开发授权申请，国土分局审核并报区政府 同意后，核发项目一级开发授权批复，授权审批相关材料同 时报市国土局备案。 企业为主体项目：企业向市国土局申报土地一级开发授权申 请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复后，向市规 委申报规划条件。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
划图则；
④其他需要的材料。
2.编制实施方案
（2）编制实施方案
编制主体：北京市土地整理储备中心房山区分中心组织编制 实施方案。 实施方案内容：待储备开发地块的范围、土地面积、规划条 件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实 施方式等。
3、实施方案审核
①初审：国土分局及乡镇参加。 ②审核：由房山区土地储备领导小组成员单位召开实施方案审 核会，通过后报区政府批准。 ③市国土局内审 ：市国土局相关科室审核实施方案。
关合同、项目取得的相关审批文件等。 三、开发成本验收：
一级开发成本包括：前期费用；征地、拆迁补偿 费及有关税费；征地拆迁不可预见费；市政基础设施 建设费；贷款利息；一级开发投资回报；两税两费等。
一级开发成本需经审计部门审定后报区政府批准。
纳入土地储备库
验收合格的土地可直接入市交易或纳入政府土地 储备库，由土地储备机构按照供地计划进行入市交易。
土地一级开发相关政策及工作内容
北京市国土资源局房山分局 土地整理储备中心
目录 第一部分 土地一级开发的概念 第二部分土地一级开发业务流程
第一部分 土地一级开发的概念
一、概念
土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体 规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组 织，有计划地由土地一级开发主体负责实施征地、拆 迁、市政基础设施建设，达到土地出让标准的土地开 发行为。
四、验收入库阶段
1、验收： 现场验收； 批准手续、资料验收； 开发成本验收 2、入库：
一级开发验收
土地一级开发完成后，实施单位备齐土地一级开发过程 中的行政审批文件、财务收支证明文件、协议、会议纪要、信 函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等相关验收文 件全套资料，向储备中心提出结案验收申请。储备中心收到结 案验收申请后，依据项目一级开发监管委托协议对土地一级开 发完成内容进行全面结案验收工作。
一、收购储备的相关概念
二、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》 （京国土用〔2005〕534号 ） 第二条 为公共利益需要使用土地或者为实施城市规 划进行改建需要调整使用土地的，政府可以收回企 业国有土地使用权并按照本办法给予适当补偿。
二、工作流程
拟定收储地块
政府批示或收 储申请
确定收储价格
2、一级开发实施内容
1、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、 涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压覆、林地许可、征 地、拆迁等手续。 2、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征 地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议， 并按程序上报征地。 3、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区 政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织 实施拆迁工作。 4、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通 水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”）， 有条件的可达到“五通一平”等。
第十条：下列土地可以纳入土地储备范围： （一）依法收回的国有土地； （二）收购的土地； （三）行使优先购买权取得的土地；
一、收购储备的相关概念
（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； （五）其他依法取得的土地。
第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的， 土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同 。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人 根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地 方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由 土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
一、现场验收
现场验收标准 （1）宗地内达到“场光地净”—场地内无建筑物、构筑物、 电线杆等附着物（树木外），渣土清运完毕。 （2）场地达到自然地平。 （3）在宗地四周设置围挡，满足有关部门的要求。 （4）市政基础设施：需完成一级开发监管委托协议约定的 工作内容，满足入市要求。
一级开发验收
二、资料验收： 土地一级开发验收申请、结案报告、审计报告、相
四、土地一级开发依据的文件
1、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。 2、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 （京国土市 [2006]290号） 3、《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号 4、 《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知 (京国土储[2015]37号文) 5、《关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储 [2014]207号文)
二、工作流程
（3）权属核查及规划征询。核实拟收购储备地块 是否办理国有土地使用证，如尚未取得则需向区（县 ）国土分局核实土地使用权权属情况及抵押、查封等 其他限制条款，并核查是否符合土地利用总体规划； 向规划部门征询拟收购储备地块的规划用途、规划建 设用地面积、容积率等规划情况，核实规划供地范围 是否与收储范围一致。