项目定位报告ppt课件
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项目策划报告之项目定位
建筑细部：四坡屋顶、清水砖墙……。
会馆实景
3、案名建议
• 关于本案的案名，最主要的是体现三大核心要素，即 人文、教育和景观；因此，案名建议采用：
智慧城
智慧城内涵
• 智慧城不仅仅是指教育主题社区，它主要是指 从社区教育、社区运动、商业配套、社区景观 到社区人文环境的综合性为知识阶层量身订造 的新人文家园，其传达的是一种环境优美、品 位高雅、时尚格调的全新生活方式。
• 因此，本案的主流消费群由四个组群构成：
① A型：中文化中收入的“高级白领阶层”。 ② B型：高文化中收入的“知识英才阶层”。 ③ C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。 ④ D型：高文化低收入的“前卫时尚阶层”。
客户购买心理分析
认同实惠、最大限度考虑接受价格 讲究情调、居住品味、较多考虑合理性价比 强调居住文化 投资住宅，期待升值性
– 点出项目地处浓郁的学院氛围中，点出教育社区的主题 概念；
– 代表新长安区作为西安文教区的全新区域形象；用此概 念，即代表了新长安形象，又巧妙的脱掉了“长安县” 楼盘的帽子。
– 代表着一种高雅的居住气质，传达出一种教育小镇的品 味生活气息。
• 景观洋房
– 景观洋房，一方面区别与普通多层住宅； 另一方面代表了不同于自然景观为主的花 园洋房的，以知识景观、人文景观为特色 的新型文化洋房。
是西部大学城的重要配套和组成部分。项目的建设，将有助于 西部大学城从各自为政的封闭院墙经济转向开放的、有机的大 学城经济。
对西安来讲，项目是
南部西安高品位居住、高格调生活的典范；
是位于西部大学城里的高尚社区；
是西安有品位、有素质、有高雅格调的梦想家园。
对长建来讲，项目是：
进入西安主流市场的品牌性项目； 是经营长安区的战略性项目； 是企业品牌和开发理念升级的关键性项目。
会馆实景
3、案名建议
• 关于本案的案名，最主要的是体现三大核心要素，即 人文、教育和景观；因此，案名建议采用：
智慧城
智慧城内涵
• 智慧城不仅仅是指教育主题社区，它主要是指 从社区教育、社区运动、商业配套、社区景观 到社区人文环境的综合性为知识阶层量身订造 的新人文家园，其传达的是一种环境优美、品 位高雅、时尚格调的全新生活方式。
• 因此，本案的主流消费群由四个组群构成：
① A型：中文化中收入的“高级白领阶层”。 ② B型：高文化中收入的“知识英才阶层”。 ③ C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。 ④ D型：高文化低收入的“前卫时尚阶层”。
客户购买心理分析
认同实惠、最大限度考虑接受价格 讲究情调、居住品味、较多考虑合理性价比 强调居住文化 投资住宅，期待升值性
– 点出项目地处浓郁的学院氛围中，点出教育社区的主题 概念；
– 代表新长安区作为西安文教区的全新区域形象；用此概 念，即代表了新长安形象，又巧妙的脱掉了“长安县” 楼盘的帽子。
– 代表着一种高雅的居住气质，传达出一种教育小镇的品 味生活气息。
• 景观洋房
– 景观洋房，一方面区别与普通多层住宅； 另一方面代表了不同于自然景观为主的花 园洋房的，以知识景观、人文景观为特色 的新型文化洋房。
是西部大学城的重要配套和组成部分。项目的建设，将有助于 西部大学城从各自为政的封闭院墙经济转向开放的、有机的大 学城经济。
对西安来讲，项目是
南部西安高品位居住、高格调生活的典范；
是位于西部大学城里的高尚社区；
是西安有品位、有素质、有高雅格调的梦想家园。
对长建来讲，项目是：
进入西安主流市场的品牌性项目； 是经营长安区的战略性项目； 是企业品牌和开发理念升级的关键性项目。
项目介绍项目计划书汇报通用PPT模板(完整版)
垄断 严重
当前我国汽车售后市场，特别是配件和维修市场非常混乱，4S店基本上把持了原厂配 件和零部件的资源，成为了大家普遍认可的正规渠道，服务费也很高。非4S店渠道因 为拿不到厂家的授权，很难获得原厂零部件的售卖，也得不到消费者信任。
政策 利好
《汽车维修技术信息公开实施管理办法》的发布，表明破除汽修行业垄断、促进汽车 维修市场公平竞争成为必然趋势。表现在3个层面：
海东市虽然同行众多，但 是专做某某项目的商家却 很少，而客户均需到省城
才能享受该服务。
地理位置较好
本市距省城最近的服务店 也需要120公里，本地建 一个将享有较好的地理位
置条件。
消费者日趋理性
近两年由于媒体的宣传， 消费者日趋理性，选择做 某项目的人越来越多。
本区域行业调研情况（行业概况）
本市目前有本行业商家近百家，绝大部分是小规 模的街边小商铺，规模较小。
2、展品来源
①由相关厂商给我们免费提供。 ②找大经销商，以保证金的形式由经销商提供。 ③全款买断展品。
销售部经营计划：（第一年）
3、销售部人员配备以及费用情况
开业前30天，销售经理一名、销售顾问三名、销售内勤一名应该到位，并进行必要的培训。 前期销售经理7000元/月，销售顾问1600元/月，内勤2200/月，加上社保，销售部人员开销在 17300元。 加上平时的办公用品费用，销售部总费用在20000元左右。
售后部经营计划：（第一年）
2000平米以上（维修工位20个以 上），人员配置：16-18人
场地 面积
预计前半年为亏损期，半年 以后售后开始盈利，在一年 半到两年时间内收回成本。
经营 目标
非4S店因此没有零件库存压力，和 主要备件代理商签订月结，因新建 店考虑到前期亏损需准备半年的基 本费用约60万左右。
某工业园项目策划定位方案(PPT 77页)
此项目隶属万庄组团，是廊坊未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善， 本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。
案例价值判断
案例所处区域发展潜力
廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位
案例开发地产机会研究
廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测
案例未来机会梳理
区域发展潜力 产业发展机会 职 住 地产开发机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会
廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万 庄则处于环北京产业带上。
“两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托 留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园 区，沿廊泊公路建设环天津产业带。
有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合
廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。
案例发展产业初步判断
依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”
两城两带
怀柔文化科技高 端产业新区
北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城
、未来科技城。 南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带：大兴、
工业园项目策划定位
——经验分享会
2011年8月
分享大纲
引言 顾问工作方法 项目案例经验分享
引言
工业用地占总用地成交比重越来越大
全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面 积2.9亿平米占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现 不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。
某项目前期策划报告(PPT 102页)
项目整体区位条件小结
项目地理位置及周边环境优劣势说明
优势： ✓北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里； ✓周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行； ✓地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。 ✓北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。 ✓作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。
13
14
4
3
1
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9
8 10
5
6
7
2 12
13
案例一：沈阳
1. 玄关 2. 客用卫生间 3. 艺术廊道 4. 客厅 5. 品酒区/麻将区 6. 餐厅 7. 西式厨房 8. 中式厨房 9. 工作阳台 10.11.佣人房 12.阳光花房 13.景观阳台 14.书房 15.16.17.18
主卧室/更衣室 /浴室/观景阳台 19.起居室 20.21.22.卧室A/浴室 /景观阳台 23.24.卧室B/浴室 25.景观阳台
势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”
区域发展
大厂潮白新城——空间规划
空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”
“一城”是指大厂县城；
“两带”：一是102国道经济带， 二是潮白河生态景观带；
“三园”：即夏垫邵府工业园、 祁各庄现代服务产业园和陈府都 市农业示范园。
区域发展
大厂潮白新城——产业规划布局
金地·长青湾
23 24
25
18
21 15
22
20 19
16 17
辅助户型：全景观奢华三居（260 ㎡）
河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页PPT课件
+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
报告大纲目录
二、认识项目
•项目本体研究 •案例解读
五、细节思考
•拆迁户与整 盘的思考 •铁路对项目 的影响 •设计细节建 议
第5页
+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
一、环境分析
➢ 石家庄城市解读 ➢ 房地产业发展特征 ➢ 房地产板块分析 ➢ 重点项目分析
石家庄面积段供应量
5000 4000 3000 2000
3608
4456
2459
3255
1000
0 150以上 120-150 100-120 80-100
供应套数
926 60-80
12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
3975
60以下
石家庄环线供应量 9690
5185
第13页 3804
典型代表项目
案名 金正缔景城 春江花月 优盘 西城印象
总建规模 66万平米 25万平米 6万平米 23.8万平米
房屋类型 高层 高层、联排 高层 高层
均价
面积范围
7300元/平米
20-69
低价6490元/平米 96-235平米
7100元/平米
36-74平米
3900元/平方米 78—130平米
主力户型 小户型 2-4室 小户型 两室、三室
石家庄历年市区商品住宅均价图
05—09年石家庄整体房价涨幅 20%，上涨幅度相对于其他足，城 市而言，幅度不大，主要是近几年 土地供应量充保证了住宅价格的平 稳。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
《项目定位分析》课件
3
目标顾客分析
深入了解目标顾客的需求、偏好、行为等，以提供个性化的产品和服务。
项目定位分析的实施案例
案例一：成功企业的差异 化定位
通过差异化的产品特色和服务理 念，该企业在竞争激烈的市场中 取得了显著的成功。
案例二：市场细分和定位
通过准确定位目标市场细分，该 企业在特定领域中获得了竞争优 势并实现了持续增长。
资源配置
有效规划资源，使其能够最大程度地支持项目 定位和实现目标。
竞争优势
确保项目的特色和价值主张能够在竞争激烈的 市场中脱颖而出。
风险管理
识别潜在风险和挑战，制定合适的应对策略。
项目定位分析的步骤
1
目标市场分析
研究并定义项目的目标市场，包括市场规模、增长趋势、潜在客户等方面。
2
竞争对手分析
评估竞争对手的实力、策略、产品特点等，为项目定位提供参考和竞争优势。
4 执行力
高效的执行能力和团队协作，确保项目按计 划达成目标。
总结和结论
项目定位分析是成功项目的关键步骤之一。通过深入了解市场、竞争和目标顾客，合理定位项目并制定相应策 略，可以深入分析目标顾客需求，该 企业打造了个性化的产品和服务， 吸引了更多的忠实客户。
项目定位分析的关键成功因素
1 市场洞察力
准确判断市场趋势和需求，为项目定位提供 更精准的方向。
2 竞争优势
差异化的产品特色、独有的资源或核心能力， 使项目在竞争中脱颖而出。
3 战略规划
明确的市场定位和可行性的战略规划，为项 目实施奠定坚实基础。
《项目定位分析》PPT课 件
欢迎来到《项目定位分析》PPT课件！在本课程中，我们将探讨项目定位分析 的定义、重要性、步骤、案例、关键成功因素以及总结和结论。
项目市场定位分析篇ppt156
市场调查
武汉市近年来的经济一直是呈现一个上长的趋势，总 体经济总量逐年递增，全市人均收入及消费支出逐年 增长，全市总体经济状况日趋好转。
未来的武汉市内的楼市价格将不断爬升，金银湖地带 的行情更是要稳步增长。
开发商太多，且实力差距很大，造成资源的大量浪费； 大多数开发商的经营理念落后，模式陈旧，品牌意识
从上图可以看出：占总人数69%的人选择“二卫”， 大多数人都希望新房拥有两个卫生间。
从以上的几个图综合起来看，我们可以得出以下的 户型组合：按照最优化的组合，最受欢迎的户型是复 式三室二厅二卫。平均的选择比例为61%，其次是错层 三室二厅二卫、错层三室二厅一卫、错层三室一厅两 卫2）次选
高档楼盘的购房者对建筑类型的选择偏向于小高层，与多层 和高层相比，小高层有着许多优点，这也是它比较受欢迎的原因。
（注：在中档和高档楼盘的房屋类型选择中，带电 梯的多层比例比实际购买比例要高出很多，这主要是 由成本增高所带来的价格增高所致，所以并不能将其 做为有效需求看待。）
2、单套面积 中档楼盘购房面积选择
从上图可以看出，选择101-120平方米的中等面 积的人数占39%，80平方米以下的仅占4%，150平方米 的大户型占9%，121-150平方米和1-100平方米的这两 种户型所占的比例也不小，总的来说选择中等户型的 占绝大多数。
高档楼盘购房面积选择
从上图可以看出：选择101-120平方米和121-150 平方米的中等户型所占的比例分别为41%和32%，选择 150平方米以上的大户型的人数较少，100平方米以下 和200平方米以上的更少。选择250平米以上的几乎没 有。中等户型仍然是主流。
是价格、环境、地段、房型设计、舞业管理。
上面对于购房的购房动机的调查统计结果已经表 明高档楼盘购买者多为“二次置业”者，也就是说对现 有住房条件不满意，希望通过二次置业来改善居住条件， 建立在这个基础之上的购房，自然不会只是满足基本的 居住，更重要的是改善居住环境和提高生活品位。因此，
商业项目市场分析与产品定位报告PPT
降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地，将失去
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
最新出炉湖南一线城市某房地产项目前期定位详细报告142PPT
保障房建设工作重心转向后续管理。 2014年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至
求质求量、发挥实效。2014年3月3日全国政协十二次会议提 出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住 房后续管理。2014年3月8日，在第十二届全国人民代表大会 第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分 配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。 今年各地保障性安居工程建设按照中央政策要求，正在陆续 完善保障房的分配、入住、退出等机制。
各地“新国五条”细则落实力度不一，多数地方温柔出台。
大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，在公布细则的城市 中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上
海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。其中，北京进一
步明确提高二套房首付比例至70%，其他大多城市表明将适时或由人 民银行当地支行确定时机进行调整；此外，关于20%个税征收，仅北 京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提 及。
2014年
xxxx项目前期定位报告
总体目录
第一章：宏观背景 第二章：市场情况分析 第三章：项目属性界定 第四章：项目目标定位 第五章：项目地块分析 第六章：项目产品定位建议 第七章：经济效益测算
第一章
宏பைடு நூலகம்背景
1、经济及房产环境分析
国际经济环境：全球经济增长呈现冷热不均局面，政策空间受到政治和经 济双重约束。世界经济形势存在诸多不确定因素，复苏前景不容乐观。
国内经济环境：受年中“钱荒”的影响，CPI六月虽有所增加，但PMI持续 低位，说明实体经济受挫严重，制造业发展举步维艰。
持续走低的CPI： 6月CPI涨幅反弹至2.7% 创4个月新高。但是仍然低于 3%，食品价格增速有所增加，依旧是影响CPI的主要因 素。 CPI持续在低水平，表明整体通胀压力趋于缓和，给宽 松的货币政策提供较充裕空间。
盐城圣华项目定位方案pPPT课件
2020/2/28
4
小结
同度观点
盐城市整体经济在苏北城市中较高水平，及个私经济无论是 总量还是发展活力都较高的前提下，人民收入水平非常高， 尤其是农村居民收入水平高，全市经济社会实现平稳较快增 长，是盐城不同于苏北各城市的主要特征之一。
2020/2/28
5
城南新区 规划科学合理，发展后劲足。
盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为：东至通榆河，西 至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里。按照总体 规划要求，城南新区将是一个拥有40多万人口的新城区，成为盐城 市新的行政、文化、教育、商业中心和新型居住区。
2020/2/28
7
城南新区
一心、两轴、五廊、四片
一心 是指基于盐城都市圈发展所确立的盐城未来发展 的“新都心”。 两轴 构筑联系城南新区与老城区的功能纽带与历史文 化纽带 五廊 依托利民河、盐塘河、小新河、徐淮盐高速公路 和通榆运河形成由北至南的五条生态廊道。 四片 新兴产业和居住综合区块、行政文化商务区块、 科教与生态居住区块、生态旅游休闲区块。
盐城时代嘉园地块项目定位 建议方案
2020/2/28
1
第一部分 市场环境分析
2020/2/28
2
城市经济 经济总量大，增长后劲十足
城市经济繁荣，经济总量大，全市经济运行 呈现良好态势，综合实力明显增强，城乡面 貌显著变化，人民生活日益改善，以市为单 位总体上达到省定全面小康标准。固定资产 投资总额连年持续加大，增长率稳健上升， 说明城市经济增长后劲十足。
占地面积
110000平方米
建筑面积
200000平方米
开盘时间
2010年4月
目前均价
6100元/平方米
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型
楼
开发商：湖南华康投资有限公司 位 置：郴州市北湖区协作路建材大
盘
市场旁
分
项目概况 用地面积：12802㎡
析
总建筑面积：36000㎡ 容积率：2.4
绿化率：44.2% 住宅总户数： 296户
面积：
一室一厅：40—47 ㎡
二室两厅：64—72 ㎡ 三室两厅：106—115㎡
【客户】
客户由北湖市场、电脑城等生意人、 周边县城及市区青年团体为主。
【客户】
客户由五岭市场生意人、周边县城及 市区青年团体为主
开发商：郴高房地产开发有限公司 承建商：资兴市第一建筑安装有限公司 位 置：郴州市开发区冲口路 项目概况 用地面积：18714.7㎡ 总建筑面积：77270.7㎡ 容积率：3.4 绿化率：38% 住宅总户数： 445户 主力户型为三房和四房 面积： 三室两厅：103.68㎡、105.28㎡、 110.59
㎡、140.64㎡、140.64㎡
四室两厅：156.63㎡、 价格：一期内部认购均价2800 元/㎡。二 期2、7 栋内部认购均价3180 元/㎡.起价 2880 元/㎡，最高价3500元/㎡ 销售进度：一期1 和6栋已经全部售完，二 期11月1日开始内部认购，约认购100 套左 右。 工程进度：一期1、6 栋已做好基础，二期 刚开工不久。
14
同 类
郴高雅苑—产品分析
型
楼
盘
分
析
户型点评：
1、一梯四户；
2、户型方正紧凑，南北通 透；
3、客厅连接景观阳台，采 光自然；
4、户型设计无创新；
15
同
类
型
户型鉴赏
楼
盘
分
析
A 户型 面积 105.28 平方 B 户型 面积 110.59 平方 C 户型 面积 103.68 平方 16
同
类 阳光金苑——生活，超越梦想！“F”城市自由专区
分析楼盘
1
雅安苑
2
福康花园/福康山庄
3
郴高雅苑
5
阳光金苑
6
花样年华
7
福邸名门
11
周
边
楼 盘
雅安苑
分
析
【客户】
主要由卫生监督所家属、县 城、周边生意人及市区青年 团体组成。
开发商：郴州市悦辉房地产开发有限公司 位 置：郴州107国道七里大道20号（相思宾 馆对面）
项目概况
总用地：27597㎡ 建筑面积:38560 ㎡
骆仙岭板块：以电梯房和 单位合作建房为主
南塔公园板块：以精品 多层与电梯物业为主.
苏仙岭板块
北湖公园板块
骆仙岭板块
王仙岭 爱莲湖板块
南塔公园板块 五岭广场板块
本项目位于骆仙版块郴州卷烟厂对面
5
板 块 特 征
从道路规划来看, 本项目处于扩建的 107国道旁，南达五 岭广场，北至北湖公 园，交通便利！
3
报告目录
1
前言
2
区域市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
4
板
郴州房地产市场可以分成六 个板块：
块 苏仙岭板块：以中档的
特 住宅小区为主
征
王仙岭—爱莲湖板块： 以 别墅和多层住宅为主，将
是下阶段的开发热点
五岭广场板块：以中高档 的住宅小区和政府小区为 主
北湖公园板块：以商业和 电梯底商物业为主
在政府大力扶持下进行的两城建设，使房地产市场整体处于快速 发展阶段，这一阶段的住宅需求属于增量型，刚性需求旺盛。价格也 一路飙升，由2007年的1800元/平米（电梯房）到目前已达3500元/平 米。随着外来资本和地产巨鳄的陆续入郴，消费者对地域的要求将日 益淡化，产品的价值、配套设施、环境等已成为购房的关注点，未来 市场品牌将成为郴城地产的经营方向。
价格：均价3600元/㎡.起价3400元/ ㎡ 工程进度：刚出地面
17
同
类
型 楼
阳光金苑—产品分析
盘
户型点评：
分
1、产品丰富，紧凑实用；
析
2、功能分区合理，动静分离，干湿分区；
3、卧室设有飘窗；
楼盘类别：多层 绿化率：31.2% 容积率:1.4 总户数：160户 停车位：108个 主力户型为三房
面积110—135㎡，配有部分87㎡两房和150㎡四 房
价格：均价2500元/㎡（2010年10月售罄） 工程进度：已入住
12
周
边 福康花园
福康山庄
楼 楼梯房（已入住）
郴州市郴江房地产开发有限责任公司开发
盘 位于郴州107国道七里大道（交 位于郴州107国道七里大道（相思宾馆对面）
分 析
警三大队对面）
总建筑面积10512平方米
【客户】
由共三栋多层组成（已入住）。
主要客户为：周边生意人、县城、 【客户】
市区青年组成。
主要客户为：周边生意人、县城、市区
青年组成。
13
同 类 型 楼 盘 分 析Βιβλιοθήκη 郴高雅苑 ——高品质 优生活
拥有郴州市植物园和大岭山游园
目前居住环境较差
周边机关家属区众多 基本上无新开发楼盘 旁边楼盘有：雅安苑、福康山庄、金江大厦、 五里堆大市场、福康花园等
9
板 块 区域内的两大公园： 特 征
南岭植物园
大岭山游园
南岭植物园位于郴州城西的骆
仙岭一带，距本项目仅5分钟车程， 占地面积580亩，园内保存植物种质 资源168科665属1192种，其中包括 “植物熊猫”银杉、“植物活化石” 水杉银杏等国家重点保护植物63种， 是省内仅有的两大植物园之一 。
谨呈:郴州鑫磊房地产开发有限公司
华凌香舍项目定位报告
2011年3月22日
1
报告目录
1
前言
2
区域市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
2
前言
郴州是湖南省的南大门素有“粤港澳后花园”之称，紧邻珠三角 经济圈，交通便利，矿产资源丰富，近年来全市三大产业稳步上升。 房地产行业发展尤为突出，全市2010年完成房地产开发投资68.7亿元， 同比增长了 61.5%；商品房销售面积达224.4万平方米，同比增长了 77.1%。
6
板 块 特 征
从城市用地规划 来看，本项目处于老 城区与西城区的中间 地带，是未来郴州老 城区稀缺的居住领地.
7
板
块 特 征
从城市总体规划 来看，本项目处于旧 城组团，旧城拥有市
政、生活配套齐全的
先天优势，但本项目
离旧城中心区域还有
一定的距离。
8
板 块 特 征
项目地块
紧邻107国道
市政、生活配套齐全
项目背靠大岭山游园，是北湖区政府重点打
造的游园之一，站在山顶上可以俯瞰整个郴城。 岭上空气清新，与南岭植物园相望,目前正在紧 张的建设中，预计今年下半年完工。
现场实拍
10
个案分析
由于本项目规模小，且周边基本无直接竞争楼盘，所以我们选择 周边已入住及市区同类型楼盘进行个案分析，旨在全面了解市场，清 晰项目站位，对比和借鉴有利资源信息。
楼
开发商：湖南华康投资有限公司 位 置：郴州市北湖区协作路建材大
盘
市场旁
分
项目概况 用地面积：12802㎡
析
总建筑面积：36000㎡ 容积率：2.4
绿化率：44.2% 住宅总户数： 296户
面积：
一室一厅：40—47 ㎡
二室两厅：64—72 ㎡ 三室两厅：106—115㎡
【客户】
客户由北湖市场、电脑城等生意人、 周边县城及市区青年团体为主。
【客户】
客户由五岭市场生意人、周边县城及 市区青年团体为主
开发商：郴高房地产开发有限公司 承建商：资兴市第一建筑安装有限公司 位 置：郴州市开发区冲口路 项目概况 用地面积：18714.7㎡ 总建筑面积：77270.7㎡ 容积率：3.4 绿化率：38% 住宅总户数： 445户 主力户型为三房和四房 面积： 三室两厅：103.68㎡、105.28㎡、 110.59
㎡、140.64㎡、140.64㎡
四室两厅：156.63㎡、 价格：一期内部认购均价2800 元/㎡。二 期2、7 栋内部认购均价3180 元/㎡.起价 2880 元/㎡，最高价3500元/㎡ 销售进度：一期1 和6栋已经全部售完，二 期11月1日开始内部认购，约认购100 套左 右。 工程进度：一期1、6 栋已做好基础，二期 刚开工不久。
14
同 类
郴高雅苑—产品分析
型
楼
盘
分
析
户型点评：
1、一梯四户；
2、户型方正紧凑，南北通 透；
3、客厅连接景观阳台，采 光自然；
4、户型设计无创新；
15
同
类
型
户型鉴赏
楼
盘
分
析
A 户型 面积 105.28 平方 B 户型 面积 110.59 平方 C 户型 面积 103.68 平方 16
同
类 阳光金苑——生活，超越梦想！“F”城市自由专区
分析楼盘
1
雅安苑
2
福康花园/福康山庄
3
郴高雅苑
5
阳光金苑
6
花样年华
7
福邸名门
11
周
边
楼 盘
雅安苑
分
析
【客户】
主要由卫生监督所家属、县 城、周边生意人及市区青年 团体组成。
开发商：郴州市悦辉房地产开发有限公司 位 置：郴州107国道七里大道20号（相思宾 馆对面）
项目概况
总用地：27597㎡ 建筑面积:38560 ㎡
骆仙岭板块：以电梯房和 单位合作建房为主
南塔公园板块：以精品 多层与电梯物业为主.
苏仙岭板块
北湖公园板块
骆仙岭板块
王仙岭 爱莲湖板块
南塔公园板块 五岭广场板块
本项目位于骆仙版块郴州卷烟厂对面
5
板 块 特 征
从道路规划来看, 本项目处于扩建的 107国道旁，南达五 岭广场，北至北湖公 园，交通便利！
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报告目录
1
前言
2
区域市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
4
板
郴州房地产市场可以分成六 个板块：
块 苏仙岭板块：以中档的
特 住宅小区为主
征
王仙岭—爱莲湖板块： 以 别墅和多层住宅为主，将
是下阶段的开发热点
五岭广场板块：以中高档 的住宅小区和政府小区为 主
北湖公园板块：以商业和 电梯底商物业为主
在政府大力扶持下进行的两城建设，使房地产市场整体处于快速 发展阶段，这一阶段的住宅需求属于增量型，刚性需求旺盛。价格也 一路飙升，由2007年的1800元/平米（电梯房）到目前已达3500元/平 米。随着外来资本和地产巨鳄的陆续入郴，消费者对地域的要求将日 益淡化，产品的价值、配套设施、环境等已成为购房的关注点，未来 市场品牌将成为郴城地产的经营方向。
价格：均价3600元/㎡.起价3400元/ ㎡ 工程进度：刚出地面
17
同
类
型 楼
阳光金苑—产品分析
盘
户型点评：
分
1、产品丰富，紧凑实用；
析
2、功能分区合理，动静分离，干湿分区；
3、卧室设有飘窗；
楼盘类别：多层 绿化率：31.2% 容积率:1.4 总户数：160户 停车位：108个 主力户型为三房
面积110—135㎡，配有部分87㎡两房和150㎡四 房
价格：均价2500元/㎡（2010年10月售罄） 工程进度：已入住
12
周
边 福康花园
福康山庄
楼 楼梯房（已入住）
郴州市郴江房地产开发有限责任公司开发
盘 位于郴州107国道七里大道（交 位于郴州107国道七里大道（相思宾馆对面）
分 析
警三大队对面）
总建筑面积10512平方米
【客户】
由共三栋多层组成（已入住）。
主要客户为：周边生意人、县城、 【客户】
市区青年组成。
主要客户为：周边生意人、县城、市区
青年组成。
13
同 类 型 楼 盘 分 析Βιβλιοθήκη 郴高雅苑 ——高品质 优生活
拥有郴州市植物园和大岭山游园
目前居住环境较差
周边机关家属区众多 基本上无新开发楼盘 旁边楼盘有：雅安苑、福康山庄、金江大厦、 五里堆大市场、福康花园等
9
板 块 区域内的两大公园： 特 征
南岭植物园
大岭山游园
南岭植物园位于郴州城西的骆
仙岭一带，距本项目仅5分钟车程， 占地面积580亩，园内保存植物种质 资源168科665属1192种，其中包括 “植物熊猫”银杉、“植物活化石” 水杉银杏等国家重点保护植物63种， 是省内仅有的两大植物园之一 。
谨呈:郴州鑫磊房地产开发有限公司
华凌香舍项目定位报告
2011年3月22日
1
报告目录
1
前言
2
区域市场分析
3
项目本体分析
4
项目定位
5
营销策略
2
前言
郴州是湖南省的南大门素有“粤港澳后花园”之称，紧邻珠三角 经济圈，交通便利，矿产资源丰富，近年来全市三大产业稳步上升。 房地产行业发展尤为突出，全市2010年完成房地产开发投资68.7亿元， 同比增长了 61.5%；商品房销售面积达224.4万平方米，同比增长了 77.1%。
6
板 块 特 征
从城市用地规划 来看，本项目处于老 城区与西城区的中间 地带，是未来郴州老 城区稀缺的居住领地.
7
板
块 特 征
从城市总体规划 来看，本项目处于旧 城组团，旧城拥有市
政、生活配套齐全的
先天优势，但本项目
离旧城中心区域还有
一定的距离。
8
板 块 特 征
项目地块
紧邻107国道
市政、生活配套齐全
项目背靠大岭山游园，是北湖区政府重点打
造的游园之一，站在山顶上可以俯瞰整个郴城。 岭上空气清新，与南岭植物园相望,目前正在紧 张的建设中，预计今年下半年完工。
现场实拍
10
个案分析
由于本项目规模小，且周边基本无直接竞争楼盘，所以我们选择 周边已入住及市区同类型楼盘进行个案分析，旨在全面了解市场，清 晰项目站位，对比和借鉴有利资源信息。