业主委员会是民间的非法人组织
什么是业主委员会,业主委员会能代表业主起诉吗
什么是业主委员会,业主委员会能代表业主起诉吗国家的法律规定着方方面面，是我们的行为准则，更是不可逾越的杠杆，那么，国家的法律到底规定着什么，又有那些强制性规定，就以什么是业主委员会,业主委员会能代表业主起诉吗为例，下面就由我来为你介绍相关内容，希望对你有所帮助。
什么是业主委员会,业主委员会能代表业主起诉吗一、什么是业主委员会所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务公司管理运作的民间性组织。
业主委员会的权利基础是全体业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项进行管理和监督。
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督业主对建筑物享有以上权利，但业主权利是分散的，因此必须存在一个组织机构来代表全体的业主执行和保护其享有的合法权益，此即构成了业主委员会产生的理论条件。
产生的业主委员会为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。
二、业主委员会能代表业主起诉吗?业主委员会的职责决定了其在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体。
《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应该依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业无关的活动。
因此，业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。
由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体。
当然，业主委员会在行使此项权利时，必须是基于业主大会的授权。
根据《物业管理条例》的有关规定，本文认为，业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：1、物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的;2、业主大会决定提前解除物业服务合同，物业服务企业拒绝退出的;3、物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;4、其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会法律地位的变迁
中国 第一 个具 有 民事 主体 地 位的 业 主大 会登 记 成立
■
文／ 顶 封
颁 行之 前， 律层面 的法 律规 范 对于 会 的决议 门槛 甚高 ， 法 导致 业主委
业 主 大会 和 业 主委 员会 的规 定 几为
当下， 求明确 业 主委员会 法律 空 白。 要 只是 行政 法规 层面 的 《 业管 物
对于业 主委员会的法律 地位 ， 世 主委员会 的组织性 条款 ， 相关规 定可 界范围 内的学 界和实 务中， 大体有 以 视 为当时关于业 主委员会法律 地位的
下几 种观点和 立法 ： 主委员会系社 最权 威界定 。 条例第十五条 的表述 业 该
团法人 、 非法人组 织或 系业 主团体 的 执行机构 。 第～种观点认 为业主委员
界定 了业 主委 员会 的性 质 ，“ 主委 业 员会 是业 主大会 的执行 机 构 ” 换言 。 之 ， 时业主委 员会被 视为业主 团体 其 的执行 机 构 即前 述 立法 例 中的第 三
种情 形。
会属于社会团体法人 ， 能够独立享有民 事权利 ， 其行 为后果 由自己承 担， 不及 于各个业主； 第二种观点认为业主委员 会属于具有民事主体 资格 的非法人组
事务决策程 序的规定 繁琐复 杂， 需赋 设 置了业 主大会及 业主委 员会 。 对于 予业 主委 员会临机 独断之权 。
员会在 司法层 面上 的 “ 他 组 其
业 主 委员会 ， 例 主要 就 其 名称 、 条 组 格。 这两 个答复与 《 高人 民 但 最
织 方 式和 运 作 中的职责 作 一般 性 规 关于 适 用 民事诉 讼 法 若干 问题
依笔 者的观 察 ， 主委员会 还很 业 难称得上典 型的非法 人组 织， 亦非 典 型的业主 团体 执行机 构 ， 竟其被 赋 毕 予了一定 的实体 性权 利 。 以 业主 委 可
论业主委员会民事主体资格问题
【 关键词l 业 委 会 法 组 ;诉 主 主 员 ;非 人 织 讼 体
《 物业管理条例》 虽然对业主委员会的成立、 职责等均作了较为 详尽的规定， 但对其民事主体资格问题却没有涉及 ， 以至于我国法学 界和实务界对业主委员会是否具有法人资格、 是否具有诉讼主体资格 长期争论不止， 并给实践带来混乱。 因此， 我们就业主委员会民事主体 资格问题予以探究和研析， 具有重要的理论价值和现实意义。 一、 目前我国关于业主委员会民事主体资格的几种观点 业主委员会是否具有独立的民事主体资格， 理论界和实务界一 直存在着争议。归纳起来 ， 主要有三种不同观点: (一) 、 业主委员会属于独立的社团法人。此种观点认为， 业主委 员会作为社会团体法人， 完全独立于各个业主， 享有拟制的人格， 能够 独立地行使民事权利， 承担民事责任。 也就是说， 业主委员会能有自己 完全独立的意志， 不仅仅是对各业主意志的简单反映， 并可根据自己 的独立意志独立行事。同时， 业主委员会行为和决策的后果应由自己 承担， 其效果不能直接归于各个业主。 持这种观点的人主要理由有:第
有一定 的行 为能力
织， 也有自己的章程;第二、 现实中已经成立的业主委员会绝大多数有 自己的财产和经费; 第三、 业主委员会能够以自己的名义而非以业主 的名义行使职权， 如对外签订合同， 起诉或应诉等。 (二) 、 业主委员会属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织。 这 种观点认为， 业主委员会虽然不具备法人条件， 但是在民事诉讼中享 有独立的诉讼权利， 有独立的主体资格。由于此观点认为业主委员会 不是法人， 没有独立的拟制人格， 其行为的后果、 责任应当由全体业主 共同承担。 持此种观点的人主要理由有:第一、 业主委员会不属于社会 团体的一种。因为， 物业管理法规规定的业主委员会登记为行政登记 而非民事登记。一般说来， 一个物业管理区域就应设立一个业主委员 会， 一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域， 从而存在众多 的业主委员会。这样一来， 将会导致在同一个行政区域内存在许多名 称相类似的社会团体。第二、 业主委员会是经过特定的法定程序成立 的， 具有合法的地位， 有一定的组织机构和运营财产， 应该属于《 民事 诉讼法》 第49 条规定中 所称的“ 其他组织” 的一种。第三、 业主委员会 虽然不具有法人资格， 但作为一个合法组织 ， 有一定的组织性和稳定 性， 就应可以行使民事权利， 承担民事责任， 在民事诉讼中应享有独立 的诉讼权利， 有独立的诉讼主体资格。 ( 三) 、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组 织。 此观点认为， 业主委员会既不是法人， 也不属于是独立的非法人组 织， 不享有《 民事诉讼法》 其他组织” 中“ 的独立诉讼主体资格， 而仅仅 是特定的民事主体 — 业主团体的代表机构。因为:第一、 业主委员 会没有自己独立的财产。业主委员会既不从事经营活动， 业主也不缴 纳款项给业主委员会运作。第二、 业主委员会作为业主大会的执行机 构， 只是一种内部自 治性机构， 类似于公司内部的董事会， 没有独立的 法律地位， 不能以自己的名义进行法律活动。 第三、 当在实践中涉及诉 讼事务时， 往往由全体业主授权业主委员会 ， 再由其作为全体业主的 代表参加民事诉讼活动， 其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。第 四、 业主委员会成立的目的， 只是为了能够代有进行法人登记的企业或非企业组织， 它与社会团体中的法人团体相对应的概念。在司法实践中， 我们习惯 把“ 非法人组织” 称之为“ 其他组织” 最高人民法院《 。 关于适用<中华人 民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》 其他组织” 对“ 做了明确界定: 合法成立、 有一定的组织机构和财产， 但又不具备法人资格的组织。 承 认不具备法人资格的“ 其他组织” 具备民事诉讼当事人资格， 这是对我 国民法的一大突破。 现在， 民法理论上，其他组织” “ 已经成为市场交易 中除法人、 自然人之外的第三类民事主体。例如， 在我国《 合同法》 2 第 条规定: “ 本法所称合同是平等主体的自 然人、 法人、 其他组织之间设 立、 变更、 终止民事权利义务关系的协议。”
业主委员会法律地位之探析
业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。
由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。
因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。
一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。
（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。
其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。
二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。
明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。
但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。
2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。
2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。
业主委员会法律地位问题探解
说 ， 为我 国业主 委员会应 当属于社 会 团体 法人 。 理由 认 其 是 ，这种 业主委员会经政府 有关机关依 法核准后 ， 即具 有 以 自己的名义实施民事法律行为和参加民事诉讼 活动 的能 力， 并以 自己独立的财产对外承担法律责任。 这种模 式，在 法国 、 新加坡 和我 国香港特别行政 区均 有规定。 非法人组 “
诉讼 ，部分业主诉讼 ，全体业主诉讼 。 主个 人诉讼 以业 业 主个 人名义 进行即可 ； 部分 业主诉讼可以采取推 荐代表的 集团诉讼。 对此 ， 我国 民事诉讼法 有相关规 定 ：当事人一 “ 方人数众 多的共同诉讼 ，可以 由当事人推选 代表人进行诉
讼 。 表 人 的 诉 讼 行 为对 其 所 代 表 的 当事 人 发 生 效 力 ， 但 代
一
、
问题的提 出
“ Ｉ 人说 ” “ 社 法 、非法 人 组织 说 ” “ 他 组 织说 ” “ 团法人 ” 、其 。社
我国住房制度的改革 ， 催生出了物业 自治管理的一个新 模式—— 以业主委员会和业主大会为主体 的公共物业 自治 管理体制 。０ ２世纪９ 年代 ， ０ 我国城市住宅分配制度开始 改革。 开 启了住 宅私有化的潮流 。 同住 在一个商品花 园小 区或一
责 任 最 终 由 全体 业 主 来 承 担 。 大 利 和我 国 台 湾 地 区 均 采 意
系。 他们对所购买 的住宅享有专有权 ， 同时对住所的公共部 分也享有共有权。 而形成 了房屋产权个人专 有， 从 公用部位 和共 用设 施 、 备 由业主 共 同共 有 ， 设 物业 管理 费用共 同分 摊 ， 业小区业主社会化等特 点。 物 正是这些特点 ， 要在物 需 权制度 、 物业管理制度上重新 建构 一套合理 有效 的公共物 业 自治 管理 的规范体 系。 如何有效地管理住宅小区的公共物业 ， 使业主充分享有 其 建筑物区分所有权 中的公共事 务管理 权？ 我国于２ ０ 年 ０３ 施 行的 物业管理条例 以行政法规的形式 ， 确立 了业主大 会和业主 委员会并存 ， 业主大会决策 ， 业主委员会执行的业 主 自治管理制度。 实践证 明，物业管理条例 在规范物业管
业主委员会能独立承担责任吗
业主委员会能独立承担责任吗业主委员会能独立承担责任吗来源：河北法制网□徐向军裁判要旨业主委员会不具有民事主体资格，当事人辩解称，应由业主委员会承担责任，不予支持，应由行为人自行承担。
基本案情原告侯某从2011年开始向被告吴某提供花园小区冬季取暖用煤。
每次送煤后，吴某在过磅单上签字确认。
被告吴某共拖欠原告侯某煤款38万元，原告请求法院依法判决令吴某给付。
被告吴某辩称，我是业主委员会主任，原告的煤是小区锅炉供暖所用，煤款应由小区业主委员会给付。
当时，小区业委会财务给原告出具了欠条，但签字只能证明业委会欠原告的煤款，并不能代表个人欠原告煤款。
经审理查明，2011年，吴某担任某小区业主委员会主任。
之后，吴某与部分业委会成员成立小区服务区(未进行工商登记)，为小区业主提供物业服务并向业主收取物业费。
原告侯某为该小区服务区提供冬季取暖用煤。
每次供煤后，由吴某在过磅单上签字确认。
经双方核对，尚欠侯某煤款共计38万元，吴某在欠条上签字确认并加盖了小区业主委员会的收费章。
裁判结果张家口市宣化区人民法院经审理认为，合法的债权债务关系应受法律保护。
吴某在为花园小区供暖期间向侯某购买采暖用煤，理应支付相应煤款。
吴某辩称，该煤款应由小区业主委员会负责给付，因小区业主委员会不具有能够独立承担民事责任的主体资格，故对吴某的主张，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决吴某给付侯某煤款38万元并承担案件诉讼费用。
法官说法本案的关键在于，业主委员会是否具备民事诉讼主体资格、能否独立承担民事责任。
物权法第83条规定：业主大会和业主委员会对任意丢弃垃圾等损害他人合法权益的行为，要求行为人停止侵害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。
从上述规定来看，并没有赋予业主委员会民事主体资格，若提起诉讼仍由业主行使权利。
从《物业管理条例》第60条规定来看，对业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促限期交纳，物业服务企业可以向法院起诉。
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨
现行法律视野下浅析业主委员会的法律地位探讨[摘要]目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出详细规定。
文章试图从实体法和程序法两方面，结合我国现行法律和司法实践探讨业主委员会作为非法人组织的法律性质和在特定情况下具有原告和被告资格的法律地位。
[关键词]业主委员会；法律地位；非法人组织；有条件的诉讼主体业主委员会由物业管理区域内业主代表组成，全体业主选举产生，代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会负责执行业主大会的各项决议，是业主大会的执行机关，是业主行使业主自治权的机构，它具有如下特征：1.业主委员是由业主大会选举产生。
我国《物业管理条例》第十一条相关规定：“（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；”业主委员会的性质是业主大会的执行机关和常设机关，是由全体业主组成的业主自治性组织，业主委员会的产生是由业主大会选举产生，负责处理在业主大会闭会期间的各项决议和日常事宜。
2.业主委员会的权利行使范围应限于物业管理活动和不动产公共区域、设施设备相关事宜。
《物业管理条例》第十九条第一款规定，业主大会、业主委员会在行使职权时基本上依照“法无授权即禁止的原则”，即业主大会、业主委员会在行使职权的时候要严格依照法律的授权，不得进行与其职权无关的活动。
3.它的职责为代表和维护全体业主的合法权益。
在物业管理活动的范围内，业主委员会的权力来源于业主大会的授权，代表全体业主的利益，其行为应当向业主大会负责，同时应当是有效沟通大、小业主之间的桥梁。
业主委员会伴随物业管理和市场经济制度逐步发展起来的。
1981年，我国第一家专业物业管理公司在深圳正式成立，标志着市场化管理住宅的开始；1993年，全国第一个业主委员会在深圳正式成立，标志着业主自治管理的开始；1994年《城市新建住宅小区管理办法》正式出台，标志着国家开始关注业主自治管理和物业管理的问题；2003年，《物业管理条例》正式实施，标志着我国从行政法规的层面关注这个问题；2007年，《物权法》正式实施，标志着我国在法律上确立了区分所有权法律制度。
由业委会是否属民事主体引起的思考
04
业委会作为民事主体的法律分析
相关法律法规的梳理和分析
《中华人民共和国物 业管理条例》
业委会成员应当遵守 法律法规和业主公约 ，不得利用职权谋取 私利。
业委会是业主大会的 执行机构，由业主大 会选举产生，对业主 大会负责。
相关法律法规的梳理和分析
业委会的职责包括监督物业服务、协调业主纠纷等。 《中华人民共和国物权法》
05
业委会是否具有民事主体资格对 现实的影响
对业主自治管理的影响
业主自治管理的基础
业委会作为业主自治管理的代表，若具有民 事主体资格，将有助于更好地维护业主权益 ，促进业主自治管理的发展。
有效沟通的保障
具有民事主体资格的业委会能够以平等的地 位与物业服务企业、相关政府部门进行沟通 ，确保业主的意见和诉求得到充分表达。
对相关法律法规的完善和发展
法律法规的完善
针对业委会是否具有民事主体资格的问题， 相关法律法规需要进行不断完善和调整，以 适应社会发展的需要。
促进地方立法的发展
各地对于业委会民事主体资格的规定不尽相 同，因此需要进一步促进地方立法的发展，
明确业委会的法律地位和权利义务。
06
结论与建议
研究结论总结
业委会是业主大会的常设机构，由业主大会授权行使权利和义务。
相关法律法规的梳理和分析
业委会应当维护业主的合法权益，代 表业主与物业服务企业及其他主体进 行协商、调解等。
VS
业委会的职权包括监督物业服务、协 调业主纠纷、提议召开业主大会等。
业委会与业主、物业公司等法律关系
与业主的关系
业委会代表业主维护业主的合法权益，对业主负责。业委会成员 应当积极履行职责，不得利用职权谋取私利。
物业管理条例释义-第十五条
物业管理条例释义-第十五条业主委员会的地位和职责第十五条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
【释义】本条规定了业主委员会的地位和职责。
(一)业主委员会的地位是业主大会的执行机构。
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会由业主会议选举组成,统一领导自治权限范围的物业管理各项工作,但必须对业主大会会议负责并报告工作,不享有自治管理规范订立权,因此,业委会必须服从业主大会会议,受业主大会会议的隶属,处于从属于业主大会会议的法律地位。
业主委员会应有以下特点:1.业主委员会应由业主大会选举产生。
业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构,其行为应向业主大会负责。
因此,业主委员会也应由业主大会来选举产生,反映绝大多数业主的意愿。
2.业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理,也就是说,业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使,使得各业主意见能够得到统一,并贯彻于具体物业管理事项中。
业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动,不是一个以经营为目的的实体。
同时,业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。
3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构,应该向业主大会负责,即应向全体业主负责。
业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益,不能只顾及大业主的利益,被大业主所把持和控制。
小区业主委员会是基层自治组织吗？
Just because I wanted to survive, I started to learn and understand to let go.精品模板助您成功（页眉可删）小区业主委员会是基层自治组织吗？小区业主委员会不是基层自治组织，小区中的业主委员会，是业主自己的组织，不属于基层自治组织，不享有法人资格。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
说白了，就是居民们组织起来管理和监督物业的。
一、小区业主委员会是基层自治组织吗?(一)小区中的业主委员会，是业主自己的组织，不属于基层自治组织，不享有法人资格。
(二) 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
说白了，就是居民们组织起来管理和监督物业的。
二、业主委员会法律困境一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。
因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
(一)困境一：业主委员会的法律地位不明确1、中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人必须符合下列四个条件：(1)依法成立;(2)有必要的财产或者经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所;(4)能够独立承担民事责任。
其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
物业业主委员会知识讲座
1、明确交接的范围：竣工总平图等图纸，验收资料；设 施设备安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修 文件和物业使用说明文件，物业管理所需的其它资料。物 业管理用房。
2、明确前期物业服务企业遗留的问题：水电费是否结清 的问题；维修资金的问题；欠缴的物业费的处理问题等等
3、及时与主管部门沟通。避免矛盾的激化，或者旷日持 久地得不到解决。
（一）公益性。业委会代表物业管理区域内的业主的公共利益。 （二）非营利性。业委会不以营利为目的，业委会不得直接从事经营
活动。 （三）执行性。业委会系业主大会的执行机构，必须充分贯彻业主大
会的决议。 （四）特殊性。是特殊的民事主体。非法人机构，也非民法通则上指
的其他组织，因为它不具有独立财产，没有对外独立承担民事责任的 能力。但为执行业主大会的决议，法律承认它一定范围的民事主体资 格，比如签订物业服务合同。 （五）非行政性。业委会不是基层群众自治组织，业主拥有业委会的 选举权和被选举权是经济权利，而非政治权利，业委会作为民间组织 不具有行政或政治色彩。
业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据 业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的业 主大会的执行机构。
业委会的宗旨：代表本物业管理区域内全体业主 的合法权益，实行业主共同管理与专业化管理相 结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻 执行国家有关物业管理的法律法规和政策规定， 维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁优 美安全和文明的环境。
1、业主委员会做出的决定要向业主公示，决策的过程要向业主 解释。
2、业主委员会的大多数决定要在公示时附业委会成员的亲笔签 名。
3、业主针对物业管理问题向业委会提出建议，业委会应当督促 物业公司落实改进。
4、业委会本身没有自己的财产，无法对他进行处罚，因此对业 委会的处罚表现在对委员的处罚上，不仅要承担行政责任，还 要承担民事责任，甚至刑事责任。
论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格
中共郑州市委党校学报2010年第5期(总第107期)J oIl r I】|al0f t he P砷y Sch00l0f cPc zhe ngzhou M11I lic ipal com I I l i n ee N o．5，20l O(s啪，10r7)法学研究论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格李小博(中共河南省直机关党校，河南郑州450002)摘要：业主委员会应当被赋予特定的民事主体资格，它既不是法人，也不是自然人，应当界定为非法人组织；其在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围仅限于保护业主的共同权益。
关键词：业主委员会；民事主体资格；诉讼主体资格中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1671—6701(2010)05一0061—03业主委员会的法律地位以及其在诉讼中的主体资格问题，一直是理论界和实务界关注的热点问题。
在2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，虽然部分解决了业主委员会的民事诉讼主体资格问题，但在实践中仍然会产生一些问题。
因此必须从法律的层面上对这一问题作出明确的解释，才能真正解决现实中遇到的问题。
一、对业主委员会民事主体资格的比较分析业主委员会的民事主体资格如何，涉及到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，也是业主委员会是否具有当事人能力的先决问题。
对业主委员会民事主体资格的不同定位，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。
考察各国的立法，我们可以看出，对待业主委员会的法律地位问题，总体上可归纳为四种模式：一是德国模式，认为这类团体不具有法人资格，也不具有诉讼当事人能力。
二是法国、新加坡模式，认为该类团体具有法人资格，在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面，与法人均无区别。
三是日本模式，认为该类团体具有附条件的法人资格，可成为管理团体法人，而在日本理论界、实务界则认同其为无权利能力社团。
业主委员会的法律性质辨析
第１条规定 ， ５ “ 业主委 员会是业主大会
的执行机构 。该规定是对业委会法律 ” 性 质的明确界定。 从法理学角度分析 ，
践中业委会成为物业管理合同一方当
事 人的法律 依据 。既然业 委会 是物业 管 理合同的一方 当事 人 ，当然在发生
合同纠纷时 ，也应 当将其 作为一方诉 讼 当事人 。 这显然与第 １ 条业 委会是 ５
权来源于并受限于业主大会，它不具
有独立于业主大会的利益 ，其产生的
根据和存续的理由在于执行业主大会
决定 ， 维护全体业 主共 同利益 。 其次 ， 业委会不是一个独立于业 主大会的组
泰华家 园物业管理 公司返还 灭火器案 中，法院判决原告胜诉 ，而在 上海华
宇物业有限公司诉上海怡华苑业委会
业 主大会作为组织机构是通过业 主大
会 这一议事 制度来形成其意思 即业主 大会决议 ，然后通过其执行机 构—— 业委会将这种意思付诸实施。 最后， 业 委会履行法 定或业主大会赋予 的职责
业主大会的决定使用。 条例 ） ９ 《 ） 第３ 条 规息 “ 物业管理用房的所有权依法属
于业主 。未经业主大会 同意 ，物业管
织 ，只是其 内部的执 行机构。业主大
会既是全体业主 自我管理的议事制度 ， 也是全 体业主 自我管理 的组织机 构。
物业管理费 纠纷案 中，法院就 以业委
会是业主大会的执行机构 ，不具有诉 讼 主体资格为 由，驳 回了原告 的诉讼
请求 。 二 对业委会在民辜诉讼法上的
性 质 辨 析
能 以 自己的名义从事 。但是 ，《 条例》
管理诉讼 中成为原告或被告？各地实
践差别很大 。笔者认为 ，这些问题的
由业委会是否属民事主体引起的思考
2023-10-30
目 录
• 引言 • 业委会概述 • 业委会是否属于民事主体 • 业委会作为民事主体的法律问题 • 结论与展望
01
引言
背景介绍
业主委员会（简称业委会）作为城市社区治理的重要参与主体，其地位和权利在 法律上仍存在争议。
目前，学界对于业委会是否具备民事主体资格这一问题仍没有统一的定论，因此 对业委会民事主体资格的认定及其权利义务进行深入研究具有重要的实践意义。
业委会的权利义务
业委会具有管理小区公共事务、维护业主合法权益等权利，同时 具有遵守法律法规、维护小区秩序等义务。
业委会在实践中的法律地位和权利义务
01
02
03
法律地位
业委会在实践中被视为一 种非法人组织，其法律地 位尚不明确。
权利
业委会可以代表业主提起 诉讼，但其在民事法律关 系中的权利范围尚不明确 。
对未来研究的展望和建议
深入研究业主委员会的法 律地位和职责
进一步深入研究业主委员会的法律地位和职 责范围，为完善相关法律法规提供理论支持 。
研究业主委员会与物业公司 的关系
进一步研究业主委员会与物业公司之间的关系和职 责边界，为规范物业管理市场提供理论支持。
研究业主委员会的发展趋 势和挑战
针对业主委员会的发展趋势和面临的挑战， 开展深入研究和分析，为推动物业管理行业 的健康发展提供理论支持。
加强组织建设
鼓励业主加强业委会组织建设，建立健全的监督机制， 提高业委会的运作效率和公信力。
强化培训和教育
加强对业委会成员的培训和教育，提高其法律意识和专 业素养，促进其更好地行使职权、服务业主。
05
结论与展望
业主委员会的法律地位
业主委员会的法律地位第一篇：业主委员会的法律地位我国关于业主委员会的立法现状及具体实践在《物业管理条例》颁布之前，对于业主委员会的法律地位，理论上和实践中都有不同的观点。
2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。
《物业管理条例》第十五条的表述是：“业主委员会是业主大会的执行机构”。
从这一表述上看，该条例主要从业主大会与业主委员会的关系上或者说从内部关系上来定义业主委员会的性质。
至于在对外交往中，业主委员会的性质及法律地位如何，该条例也没有明确规定。
在案件诉讼中，我们认为业主委员会属于《民事诉讼法》第四十九条规定的“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。
理由如下：《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。
”依据当时的相关规定，业主委员会具备了其他组织的几个必要条件：第一，合法成立。
建设部33号令<城市新建住宅小区管理办法)第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
最高人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的有关答复
最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函[2002]民立他字第46号安徽省高级人民法院：你院[2002]皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。
经研究，答复如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
2003年8月20日附：《安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示》内容一、案件主要事实原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥市常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团公司)出资成立联营企业——合肥兴泰房地产开发公司(以下简称兴泰公司)。
兴泰公司开发三金湖新村住宅小区，在尚未综合验收的情况下，对外销售了商品房。
但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定，向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料，未提供配套公用设施，也未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用(包括公用设施专项费、公共部位维护费)。
现由于兴泰公司已被吊销营业执照，2002年4月5日，金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务。
二、原审法院审查情况及请示问题合肥市中级人民法院审查认为，金湖新村业主委员会，既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。
金湖新村业主委员会不服向安徽省高级人民法院提起上诉。
安徽省高级人民法院的审理该案中，审判委员会形成两种意见：第一种意见认为，金湖新村业主委员会不是根据法律规定成立的，也未经工商、民政部门登记备案，又无独立财产，不具备《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的“其他组织”的条件，不具备诉讼主体资格；第二种意见认为，金湖新村业主委员会根据省市暂行规定成立，属合法成立的组织，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有物业管理费，具有一定的财产，符合最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》(以下简称《适用{民事诉讼法)若干问题的意见》)中的“合法成立，有一定的组织机构和财产”这一其他组织的条件，具备民事诉讼主体资格。
业主委员会章程(章程,业主委员会)
业主委员会章程 ( 章程 , 业主委员会 )业主委员会章程目录第一条组织名称与地址名称 -- 业主委员会（以下简称“本委员会”）地址：所辖地区范围：第二条本委员会是在本住所区物业管理中代表全体业主、使用人合法权益的民众自治组织。
本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生。
第三条本委员会的主旨是：仔细贯彻执行国家物业管理政策法例，代表和保护全体业主和使用人的合法权益，推行业主自治管理与专业化管理服务相联合的方式，保障物业的合理、安全使用，保护本住所区内的公共次序，创立整齐、优美、安全、舒坦、文明的工作和居住环境。
第四条本委员会接受市和区、县（市）物业管理行政主管部门的监察、指导。
第五条本委员会不从事以营利为目的的经营性活动。
第二章组织机构第六条业主大会是本住所区物业管理权益机构。
主要职责是：（一）选举、免除本委员会的构成人员；（二）鉴定经过或订正本委员会章程和业主条约；（三）听取和审议本委员会的工作报告和年度计划；（四）改变或撤除本委员会的不妥决定；（五）决定住所区内物业管理的重要事项。
第一章总则第二章组织机构第三章业主委员会委员第四章业主委员会会议第五章经费与办公场所第六章附则第一章总则第七条本委员会是业主大会的执行机构，推行民主磋商制度，决定问题采纳少量听从多半原则。
第八条本委员会的构成：设主任 1 名、副主任 1 名，聘用执行秘书1名。
第九条本委员会的权益：（一）招集和主持业主大会；（二）拟定业主条约、本委员会章程；（三）选聘物业管理公司，签订、更改或排除物业管理拜托合同；（四）审议物业管理公司年度物业管理计划和花费估算；（五）检查、监察物业管理公司的物业管理工作状况；（六）审议物业管理服务收费标准和使用状况；（七）负责物业维修基金的筹集和监察使用；（八）业主大会给予的其余权益。
第十条本委员会的义务：（一）向业主大会报告工作；（二）执行业主大会经过的各项决策，接受业主的监察；（三）监察业主、使用人恪守《业主条约》，辅助物业管理公司落实各项管理工作；（四）执行物业管理拜托合同，保障物业管理地区内各项管理目标的实行。
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业主委员会是民间的非法人组织
一、业主委员会的含义及特征
业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选
择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的
民间性组织。
从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主
自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理
相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关
政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。
与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征
１．业主委员会是由业主大会选举产生的。
根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员
会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。
因为，业主委员会并非独立的法
人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。
基于此，业
主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选
举产生。
《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。
２．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。
业主委员会设立的目的在于使广大业主的自
治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。
基于这一目的，业主委
员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。
除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从
事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
３．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。
业主委员会代表全体业主的意
思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。
因此，业主委员会不是代表和
维护部分业主、特别是大业主的意志和利益。
应注意的是业主委员会维护的只能是全体业主的合法
权益，不能因为业主委员会的组成人员均为业主，其行为和活动通常都涉及业主的自身利益，便从
事超越法律、法规和政策以及损害他人合法权益的行为。
４．业主委员会必须办理备案手续。
业主委员会虽为自治性的组织，但并非自立的闲散组织，其有具体的法定职责和法律地位。
为了规范业主委员会，使其更好地为全体业主服务，依据我国《物
业管理条例》及相关的规定，业主委员会自产生后３０日内，应当将业主大会成立的情况、业主大
会议事规则、业主公约及业主委员会委员的名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政
主管部门备案。
为了进一步明确业主委员会与所在地的区、县人民政府有关行政主管部门间的关系，《物权法》
第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导
和协助。
”根据有关行政法规的规定，业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共
同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理期间，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
二、业主委员会的性质
关于业主委员会的法律性质，学界认识不一。
我国现行立法并未就业主委员会的法律性质作出明确的规定。
实践中对此主要有两种意见：
１．业主委员会为社团法人。
该种意见认为，业主委员会从其权利和职责来看，它应为社会团体法人。
依此观点，业主委员会必须具备社团法人的条件，即自然人自愿组成的从事非生产经营性业务活动的社会组织体。
根据我国《民法通则》第五十条的规定，社会团体法人设立程序与具备法人条件的事业单位相同。
这样就意味着业主委员会完全独立于各个业主，享有法律上的人格，并能够独立地享有和行使民事权利，独立承担民事责任。
然而，业主委员会事实上并不独立享有民事权利和承担民事责任。
故该种观点显然是不能成立的。
２．业主委员会为非法人组织。
该种意见认为，业主委员会是非法人组织，即它是一种没有取得法人资格的社会组织。
对非法人组织的内部关系，按合伙人之间的关系对待而以该组织的名义对外发生的外部关系，则按一个人或共同行为人为一方与其他民事主体发生的民事法律关系对待。
如涉及诉讼事务时，业主委员会在取得全体业主授权后，可作为全体业主代表参加民事诉讼活动，其诉讼活动的结果也应归全体业主。
通过法律、法规对业主委员会的解释，以及业主委员会的职责来分析，业主委员会的法律性质应为非法人组织。
至于业主委员会的登记问题，应当明确该种登记仅为行政登记而非民事登记。
因此，业主委员会的性质可以概括为民间的非法人组织。
三、业主委员会的效力范围及限制
为了进一步明确业主委员会的地位和职责，《物权法》还就业主委员会决定的效力范围及效力限制问题作了明确规定。
《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
”这是对于业主委员会权威性的进一步确立，同时也是对业主委员会权利的约束。
这是由上述业主委员会的性质及其职责所决定的。
业主委员会属于业主自治管理性质的组织，所谓自治管理，是指特定物业的复数业主对该物业共用部位的共用权资本，依法组成业主社团凭借对该共有物业的复有权和业主们的成员权，通过一定的民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，并形成具有组织性纪律性的制度，从而依靠业主们民主制度、自律制度、公益保障制度和国家法制支持制度，来实现组建和运作团体的目的的一种由特定物业业主们形成单元性的社会的组控方式。
因而，《物权法》的这条规定，从法律层面上明确了业主有服从业主大会和业主委员会决定的义务。
对于一些业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由，提出与业主大会或者业主委员会的决定事项相反的意见，并且要求法院支持其请求的情况，只要业主大会或业主委员会是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加情况下，所作出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，具
有约束力，所产生的权利和义务都必须享有和承担，单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。
这既是由业主委员会的性质决定的，更是维护民主决策的权威性。
同时，在建筑物区分所有的情形下，业主的合法权益的内容非常广泛，涉及多方面的权利和利益。
根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主享有的专有权、共有权和成员权受法律保护，不受任何单位和个人侵犯。
业主大会或者业主委员会的决定限制或者剥夺了业主合法权益的，自该决定作出后，业主有权请求人民法院撤销该决定。
关于业主请求撤销该决定的期限以及从何时开始计算期限问题，我认为，可依据《民法通则》有关可撤销的民事行为原理，自行为成立时起超过一年当事人才请求撤销的不受法律保护的规定，适用于《物权法》中的类似情形。
此外，为了充分发挥业主委员会的职责，维护小区内最广大业主的合法权益，《物权法》还增加了业主委员会对业主行为的管理职责。
如《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
”
（作者为《法学杂志》副主编）时间:2007年04月12日00时16分作者: 苗延波新闻来源:检察日报。