青岛居住小区调研报告

居住小区调研报告

--—海信·天悦

班级：建筑10-1班

姓名：张开河

学号：10126125

调研对象：青岛海信·天悦

指导老师：王灵芝

一、地理区位及简介

海信·天悦位于整个麦岛地块的最东南侧，在极地海洋世界对面，由东海路、海江路、海口路和海游路围合而成，步行5分钟即可到达雕塑园，项目总占地面积约9.3万平方米，总建筑面积16.9万平方米，地上建筑面积约11.3

万平方米，容积率约1.2，绿地率约50%，总户数共353户，车位配比约为

1:1.5，包括住宅、商业，是整个麦岛地块定位容积率最低、绿化率最高的区域。

二、居住区现状分析

海信·天悦占地近10万平米，容积率仅有1.2，这个数字几乎与一些高密度的别墅社区相同，而按照现在沿海一线一些在建的高端项目的容积率，我们的建筑面积将是现在的4.25倍。以目前天悦项目仅建有300多套房子计算，天悦项目可能被建成一个1300套住宅的社区，这样一来，天悦必定成为一个遮天蔽日的建筑森林。这个项目最早控规批准的的容积率是非常高的，但是海信地产本着对城市负责、对资源负责的开发理念，注定了这儿只能建成天悦这样的低密度、观海多层次景观大宅。

仅有300多户的天悦项目，户型却多达三十种，就是说平均每一种户型只针对十多个客户而作，这是户型上的定制。全部为180-450㎡阔景户型，大面宽、小进深，最大的南向客厅开间长达14米。

天悦项目的地理位置得天独厚，既远离城市的喧嚣，拥有优质的海景、山景资源，同时又能够充分享受城市生活的完善配套，是其他海景社区无法比拟的。麦岛片区是环境资源极为丰富的片区，南面朝黄海，北面与青岛大学、海洋大学一路之隔，背靠浮山，周边配套设施齐全，教育、医疗、娱乐、休闲、旅游、购物、交通等设施一应俱全，国家级石老人旅游度假区、中国国际啤酒城、国际高尔夫俱乐部、国际游艇俱乐部、青岛极地海洋世界、海信广场、佳世客购物中心距本项目仅10分钟车程，区位价值正逐步展现。天悦地理位置优越，整个地块北高南低，背山面海，南北落差大约在7米，东西落差较小，用地东西长约684米，南北宽约175米，沿海岸线展开。住宅包括小高层、多层和联排别墅相结合，户型面积在160-450平米之间，建筑布局北高南低，北面高层成组布置围合成庭院，南面以多层和联排别墅形成组团。

海信天悦地块西段设置步行休闲商业区为政府意向规划，并利用大型的休闲商业广场将东海路与海口路联系起来，体现了麦岛片区的整体城市空间。

项目配套

【商业方面】：海信广场、阳光百货、海景花园大酒店、丽晶大酒店、香格里拉大酒店、书城、佳世客、家乐福、麦凯乐、市政府、五四广场、麦岛特色海鲜美食府。

【娱乐方面】：毗邻银海国际游艇俱乐部、奥帆基地、青岛极低海洋世界、SPR 白宫会馆、石老人旅游度假区、国际高尔夫俱乐部、麒麟大酒店、啤酒城、青岛大剧院、现代艺术中心、雕塑艺术馆。

【医疗方面】：青岛市立医院东部院区、青医附院东部院区为你的家人健康提供了有力的保障。

【教育方面】项目周边分布着多所岛城知名学校，如大苹果双语幼儿园、海大幼儿园、燕儿岛路小学、江苏路小学分校（银海学校）、青大附中、青岛大学、海洋大学、形成完备的5级教育体系，方便小区内的子女就近上学。

交通状况

海信天悦项目位于崂山东海东路5号，316、31、321、501等多条公交线路可以直达。私家车出行同样方便。

楼层状况

洋房、小高层、联排别墅

车位信息

停车位:车位配比约为1:1.5

三、总结

海信·天悦中国首个全程定制化高端社区

海信·天悦位于青岛市崂山区与市南区的结合部位，依山面海，周边汇集了大量的高端住宅社区，是青岛滨海罕有的低密度亲海花园大宅。住宅形态包括小高层、多层和联排别墅多种类型，户型面积为160-450平米。

定制化生产模式超出行业最高水平

相对于行业内常见的装修风格单一的精装房，海信地产通过对海信·天悦从建筑规划、户型设计到装修风格、材料和施工工艺的全程定制化实践，已经创新性地建立起了成熟、稳定、高效的高端住宅全程定制化生产模式。

超低容积率的限量化定制

低密度多层次的景观社区

精装修风格

新古典和现代主义经典

施工工艺定制化

玫瑰米黄、凯撒灰石材

居住区是城市的有机组成部分，是道路或自然界限所围和的具有一定规模的生活聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生活的需求。

四、我国居住区规划设计的现状及发展趋势

居住区环境作为城市空间环境的重要组成部分，与人的生活休戚相关，居住环境的优劣直接影响着居民的生活质量。随着物质和精神文化水平的不断提高，人们从起初对住房建设数量的追求逐渐地过渡到对居住质量的追求。因此，创造一种合适的居住区环境已成为时代的要求并具有迫切的现实意义。

㈠、我国居住区规划设计的现状

1、居住区规划缺乏人性化人的一生三分之二以上的时间是在居住区内度过，上下学，上下班，购物，游憩等日常的行为活动都与居住区的环境密不可分，好的住区环境能使人心情舒畅，提高工作的学习效率，增进居住区内邻里关系的融洽，因而对居住区的规划设计必须考虑居民对文化、生理和心理的需求，以便为居民创造良好的居住生活环境。这就要求设计者从居民行为需要出发按照其行为轨迹掌握居民的日常生活规律来设计居住区内的空间环境。然而当今居住区设计普遍不够深入，停留在表面的形式美学上，只重视空间的形式和规模,没有给人们提供充足的闲暇时所需求的交往、展示、娱乐、体育、文化等设施和活动场地，轻视景观品质,没有把“人” 的需求放在第一位,设计缺少人情味。

2、规划设计只注重局部生态表象，而忽视生态系统合理性现在许多开发商为了适应市场的短期需求，一味追求居住区的外部环境，以景观代生态，在居住区的景观设计和建设方面下了一番苦心，在没有对居住区生态系统进行全面分析的情况下，不考虑居住区自然生态系统的客观实际，便在居住区内建绿地，造水景，以此赢得购房者青睐，并以生态居住区的铭牌进入房地产市场，这样不仅会增加投入，误导消费，而且会给今后的物业管理、居住者的长期消费带来不必要的经济负担。

3、居住区智能化混乱智能化居住区是指配备有智能化系统的居住区，达到建筑结构与智能化有机结合，并能通过高效的管理与服务，为住户提供一个安全、舒适与便利的居住环境。智能化系统是由安全防范系统、管理与监控系统和通信网络系统组成。我国从2000年一些楼盘开始运用智能化系统，然后等到居住区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需的运行费用则很少考虑，存在着盲目建设。设计部门对智能化产品和智能设计方法也很不熟悉，所设计的建筑结构的灵活性、适应性欠佳，对智能化系统设备的安装空间、管线、路由等考虑不周。施工组织与管理不够健全、形面指挥不灵、协调不力，施工中相互扯皮，施工效率低。由于智能化系统在国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业管理，目前管理混乱，加强对小区智能化管理势在必行。

㈡、我国居住区发展的趋势

1、居住区空间布局将会“以人为本” 一是从"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较低时期主要解决"有房可住"的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化......等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。

2、居住区的环境生态化随着社会经济的发展，人们的生态自觉意识的提高，人们会逐渐摒弃以高昂的资源为代价和巨大的能源消耗来维持的建筑，人们会选择节能材料和技术，会更加重视城市的健康发展。因此，将生态思想引入到城市居住区规划设计中来，以此来指导我们的设计，这是社会发展的趋势。在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。本着" 以人为本"原则，基于可持续发展的思想，确立绿色消费观，树立人与自然和谐共生的主旨，提高居住区的绿地率，尽可能的节约用地，减少资源的消耗和住宅区污染的排放，积极考虑资源的循环利用，注重住宅区的环境保护，推广生态住宅，促进居住区的可持续发展，实现人和自然共生。

3、居住区的智能化越来越合理科学智能化是人居环境发展的必然，城市智能化也是建立在住区智能化的基础之上。随着智能化越来越多的推进，人们会越来越重视智能化系统的运用，形成多学科工作人员的合作，充分利用智能化的特点，使得居住区内环境更加美好，人们居住更加舒适。