房产测绘中的房屋面积预测和实测

房产测绘中的房屋面积预测和实测

随着近年房地产行业的发展，人们逐渐提高着对房屋的关注度，特别是房屋测量面积。房屋面积直接影响着房屋价值，多采用坐标解析法、实地测量法进行房屋各要素的测量，然因测量误差的出现，加大房屋预测、实测面积差距，引发地产商、买房人纠纷。基于此，本文从房屋面积预测和实测概述出发，总结预测、实测差异的原因和解决措施，为日后测绘提供保障。

标签：房产测绘；房屋面积；预测；实测

房屋面积测量是房产测绘业的重要组成，测量结果直接影响着人们利益。但从实际看，因各因素影响，预测、实测面积存在巨大差异。因此，需制定有效措施减少预测、实测之间的差异，从而保护人们利益，现从以下几点综述。

1、房产测绘中的房屋面积预测和实测概述

在房屋测绘中，所谓的预测面积也就是未竣工前，测量机构通过观察图纸、实地考察等，进行面积的预测。预测面积是进行房屋销售的依据，也是房地产的管理依据。而实测面积则是工程竣工后，在相应机构审核下，房地产委托测绘机构测量房屋面积，从而得到的数据。房屋面积测量时，多根据预测数据、建筑图纸进行，通过最终计算机得出实际面积。房屋的实测面积，是业主、房地产开发商的法律依据，也是业主结算物业费、办理产权证的主要依据。

2、房产测绘中的房屋面积预测和实测差异原因

房屋面积预测、实测差异的产生原因主要包括这样几点：①房屋开发企业在施工时，未完全按照设计图纸，比如：调整了阳台面积、房屋共有面积等；②在对房屋面积进行预算时，未充分掌握测量技术，导致房屋测算面积出现差错；③房屋开发企业私自更改规划设计，当规划影响到房屋的使用功能、大小时，就会影响到房屋的总面积。房屋大小变更影响着整体面积，而房屋的使用功能，是公用面积变化到公摊的变化，影响着分户面积；④房屋建筑竣工后，测量机构在面积测量、预算时出现错误；⑤技术原因。由于测绘单位工作人员技术水平有限，工作素质、专业技能参差不齐。实际工作中，不存在完善的工作程序，工作质量意识淡薄，使用设备、仪器落后，测量数据记录失误等，都会影响着房屋面积。并且，房屋面积的预测、实测由不同机构完成，这也是导致房屋测绘结果不同的因素。因上述原因的影响，导致买房人签订契约合同和领取的房屋权实际面积存在巨大差异。

3、减小房屋面积预测和实测差异的措施

减少预测、实测面积之间的差异，不但能提高施工质量，还能提高管理力度、测量精确度。要想更好减少预测、实测面积差异，需从组建优秀的测量团队，强化房屋面积测量管理等方面进行。

3.1组建优秀的测量团队

房屋测绘是一项难度比较大、技术性强的工作，除要求测量人员深入了解建筑图纸、设计知识外，还要了解产权管理、审批知识等。测量人员作为房屋测绘的主要人员，工作素质、专业技能和测量结果密切相关。因此，需提高工作人员的测量水平，组建优秀的测量团队，从而为日后的测量工作奠定基础。首先，加大工作人员的教育、培训力度，提高工作人员的操作技能、业务能力，保证房屋面积测量结果的精准度，提高工作效率，推动测量工作进行；其次，强化工作人员的道德教育，提高工作责任意识，保证每位工作人员充分了解测量工作的意义。同时，还要了解到买房人、房屋开发商及测量机构的關系，真正做到认真工作，不能为自身利益随意更改测量结果；最后，还要建立规范、系统的管理制度，健全激励机制，将房屋面积的测量和员工利益挂钩，明确工作职责，在保证测量结果精准度的基础上，从根本上减少测量误差带来的纠纷。

3.2把控房屋测量要点

3.2.1做好资料的准备工作

房屋面积测量前，做好前期资料的准备工作是非常重要的，包括产权证、总平面图、执业执照、施工平面图等。进行房屋面积的测量时，必须正确分析施工图纸、规划图纸差异，一旦遇到有差异的地方，立即核对并准确、全面的记录。该过程中，将房屋核准图作为基准。

3.2.2做好成果资料的检查、归档处理

房屋预测资料经由整理后，书写说明报告，经过专业人员验收后，才能交由委托人，归档使用。成果资料的检查，多指测绘人员之间的相互检查和测绘机构所设置的检查人员、质量检查机构，重点检查项目为房屋性质，分户界限，公共面积是否和房屋设计图纸一致；房屋设计图纸上标准的名称，是否合理、规范；房屋数据的采集是否准确；房屋面积的计算结果是否准确，公共面积的分摊计算是否规范；房屋室号、幢号是否符合要求；委托人名称、房屋层数、结构等是否准确。另外，还要在预测成果上说明面积只供房屋预售使用，不是办理房产权的依据。房屋竣工后，凭工程竣工图纸、规划等手续来实测房屋面积。

3.2.3比对预测资料和实测资料

在实测房屋面积时，可通过对预测资料的比对，或不一致地方的记录，来进行实测的检测。房屋面积实测资料、预测资料比对期间，若发现两者存在巨大差异，需立即采取有效措施改进，以此提高测量结果精准度。通常情况下，实测、预测资料比对中差异以公用部位、套内尺寸变化为主。基于此，应在房屋面积的实际测量中，做好相应的记录工作，通过对测量数据的比对，了解差异上的层次性，这对改进房屋面积测量工作具有重要作用。

3.2.4合理使用CAD文件

当前，CAD被广泛用于房屋建筑设计中。因此，房屋测绘中要合理使用该文件，进一步提高测量结果的精准度。

3.2.5重视局部和整体的结合

在对房屋进行实测时，首先需观察房屋整体，便于了解各立面的不同之处。同时，还要将阳台的测量结果作为基准，先进行外围尺寸的测量，再进行内部尺寸的测量，最后再归类所测量的数据。从实际工作看，测量房屋墙体的轴线多无法实现，这就要依靠套内尺寸、墙厚度等数据计算。

3.2.6重视细节处理

3.2.6.1做好房屋内部的上空处理房屋内部上空处理是没有明文规定的，不同地区、不同工作人员对它的计算方法不同，尤其是墙体面积。并且，在众多的面积计算软件中，也对其有着不同的理解。计算软件中，多按层计算外墙面积，未充分考虑房屋内部和外墙相关的上空，导致重复计算墙体面积。针对这种情况，需强化正确方法的探究，当房屋外墙由上空一面单独支撑时，如复式房屋的大厅，只能计算复式下层面积，不计算上层面积。

3.2.6.2做好阳台尺寸的准确测算

阳台是房屋的附属设施，多分为封闭、未封闭阳台。在对阳台处理时，多数会直接按照投影面积测量。显然，这种做法是错误的，需将结构外围的投影面积作为基准。测绘行业明确规定：封闭式的阳台应按照外围的投影面积，来计算全部面积；而未封闭阳台则按照外围投影面积的一半，进行面积的计算。但对于封闭式阳台是以批准文件，还是设计文件为标准，尚未给予明确规定。实际操作中，计算一半与否，还和结合阳台现状和建筑规划。另外，针对存在空调机位的阳台，因相关规定的缺乏，在测量中需根据实际情况分析。若核准图上明确设置了阳台、空调机位界限，并标注了尺寸。那么，房屋面积预测时就未将空调机位面积预测在内。总之，阳台的预测、实测面积存在差异，這就要求根据层次不同且类型相同的阳台进行反复测量，根据测量结果行平差处理。

3.2.6.3做好虚拟分割的产权测绘

所谓的虚拟分割多指开发公司用界址的形式将办公用房、大型商场分割成各小型单元出售，各单元不具备围护，而是用界址钉将其围合成特定空间。并且，各单位还有着独立、唯一的编号。这种虚拟分割的产权符合房地产行业规定：权利人享有支配特定物的权利。同时，该产权也符合房屋登记规定：房屋需按照单元登记。房屋单元多指存在固定界限，能独立使用，编号唯一的房屋或空间。实际测绘中，多按照界钉进行面积的测量和计算，并用虚线成图。

另外，在确定粉层厚度时，需遵循建筑设计，加深对房屋外立面材料厚度的