城市更新模式思考

旧城更新模式思考——贵州、成都考察总结近期我院旧改项目较多，为了更好的为各地城市建设服务，在院长的带领下，我们考察了贵州、成都的诸多旧改项目。

这里结合本次考察，在诸多已有理论研究的基础上，谈谈本人对旧改问题的认识。

一、国内旧城更新的现状、模式及问题城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。

它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。

城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。

它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。

（一）旧城更新的目标一般而言，旧城更新的目标包括：1)提高城镇居民生活环境质量和居住水平；2)改善和美化城市容貌；3)满足城市经济结构和产业结构调整,迅速发展第三产业需要；4)促进基础设施建设,改善投资环境；5)保护历史文化环境；6)完善社区结构等。

目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，给城市可持续发展创造更好的条件。

真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。

从这个意义上说，旧城更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。

（二）旧城更新的模式城市更新方式一般可分为重建、整建及保护三种模式。

1、重建：即破坏原有结构的基础并建立新的城市规划布局，对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”，让其作合理的使用。

这种方式最为激进，耗费最大，也最具有创意性，但进行缓慢，且容易遭受阻难，除非其他模式不可行时才可使用。

2、整建：即或多或少的从根本上改变原有结构，结构的变化决定于发展的需要。

将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，是实施于结构上尚可继续使用但因维护不当及设备未予换新的不良建筑区域。

这种方式是较重建模式迅速完成，也可免除拆迁安置的因扰，不需庞大资金而较缓和的模式，适用于现已衰落，但仍可复原而无须重建的地区或建筑物，在防止其继续衰落后，进而改善其环境。

3、保护：即保留历史上已形成的结构特点而不作过多的改变，对于旧城历史地段的保护，适用于建筑物有健全并充分的保持，且状态良好的区域。

如果维护得好，重建、改建就可大为减少，这种方式最为缓和而灵活，也是耗资最低的方法，具预防性。

（三）目前旧城更新中存在的问题及原因当前在我国的城市更新过程中存在着一些普遍问题，如城市特有风貌消失，城市走向雷同；城市的文脉被切断；过分重视城市物质环境的改造；片面追求经济利益，社会矛盾突出等等。

之所以出现这些问题，主要是因为在这种大规模的城市更新和改造大潮的冲击下，从理论研究到人们的价值观、审美观，以及规划方式、保护利用等，都缺乏充分的准备和坚实的基础；也就是说理论、观念、法规、规划管理的更新速度都落后于城市的更新和建设速度，没有起到应有的引导、促进和制约作用，反而造成了许多的失误。

主要原因是：1、落后的城市更新与城市改造的理论和观念我国在城市更新与保护的研究方面的理论研究上相对比较落后，缺乏—套完善的理论体系。

城市更新和保护的观念比较陈旧，把城市更新简单地理解为——“拆旧的、建新的”。

在更新中重视硬件的更新，讲究规模，追求高大，缺乏有机的、自然的、历史的、连续的更新理念，而且保护的观念十分淡薄，对历史文脉和传统风貌以及城市特色保护的认知程度上，存在很大的差距。

2、原始的城市更新与城市改造的方式目前采取的最普遍的城市更新方式是：大拆大建。

这种城市更新和改造的方式是一种原始的落后的方式。

在城市更新中有保留价值的建筑和古木、街道景观等消失了，城市发展的历史轨迹和标志也随之消亡了，城市的历史被割裂了，展现城市发展的历史文化氛围和环境消失了，城市的丰富感和厚重感丧失了，城市更新和建设变成了赶潮流赶时髦。

3、急功近利的城市更新与城市改造的模式急功近利的后果是为了眼前的利益，可以丢掉城市的历史，可以牺牲城市的长远利益，会给城市造成永久的遗憾和无法挽回的损失：官员通过城市更新，追求政绩；开发商追求利润；建筑师曲意迎合；公众参与意识差，形成了一个不利于城市有机更新和保护的环境。

旧城改造问题需要耐心、细致的去做工作，需要充分认识对象的复杂性，不能搞“简单化”。

中国的城市大都历史悠久，有着深厚的历史积淀。

旧城区的复杂性不仅仅体现在空间形式与功能的混杂上，从土地权属、房屋水平，到居民阶层、户籍关系以及商服、就业、教育、医疗等等，各种社会经济因素往往都呈现出混合交织的形态，彼此关联形成城市整体的复杂性。

旧城更新规划没有完全可以套用的模式，必须在基于深入了解对象的影响因素、文化特质后，根据城市的发展需要合理定位，制定一条合乎自身条件的发展路径。

可喜的是，在我国的很多地方也有旧区改造比较成功的案例，如上海的“新天地”、成都的“锦里”、北京的“什刹海”“白塔寺”等，在这里做一个简单分析，期望能有所借鉴。

二、考察案例分析（一）文殊坊文殊坊位于成都市中心人民中路旁，依托省级重点文物保护单位——文殊院，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，总规划用地面积为33.25公顷。

项目由中房集团成都房地产文殊坊区位图开发总公司具体运作，分两期开发，现在一期已经开始运营。

作为成都市政府规划的三大历史文化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一，文殊坊可以说是以佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。

一期按照经营和活动内容的不同，大致划分为几大片区：旅游民俗用品区、特色文化餐饮区、旅游精品古玩区、旅游主题形象区，以及川西民居建筑文化博物馆—成都会馆。

各片区活动也会有穿插，可以提供休闲度假、餐饮美食、特色购物、古玩字画鉴赏收藏、养生康体、娱乐演出、会议研修、商务洽谈、展示展街景街景览、中外商务信息和文化艺术交流等。

文殊坊内的商业业态种类繁多，既有为外来游客服务的，也有很吸引本地市民休闲的项目，初步统计如下表所示：文殊坊的开发成功，我认为有几个重要因素：⑴依托古建区，具有浓厚的历史氛围；⑵有固定的开发企业进行长期、分阶段开发，便于管理和经营；⑶业态种类丰富，能够吸引不同收入阶层、不同兴趣爱好的人；⑷对川西民居特色挖掘透彻，空间形态地域特征明显；⑸符合宏观发展政策，有政府的大力支持。

（二）宽窄巷子1、概述康熙五十七年（1718年），准噶尔部窜扰西藏。

清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城——即少城。

风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。

宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一（大慈寺、文殊院），是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。

按改造规划，将努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。

街景2、规划解读宽窄巷子改造规划中规划控制面积为479亩，核心保护区108亩。

由于宽窄巷子原有的的居住功能将被置换成具有成都传统特色和现代商业和其他性质的用地，区内的大部分居民将迁出，为保持这一地区的活力和符合本次改造建设的目标，势必进行改地区的用地功能调整和平衡。

规划后的建控区将承担起大部分的居住功能，同时服务于宽窄巷子核心区。

在建筑的改造上，将原有房屋分五个等级分别对待：一级房屋是各方面均完好；二级房屋是拥有历史价值，部分保存完好的；三级房屋是上个世纪80年代的建筑，这三类建筑是需要进行保护的，采取保留维护、改造更新、保留改造三种形式。

四级、五级建筑则属于乱搭乱建以及破旧得不能保存的建筑，对这两类予以拆除。

此外，综合考虑地下空间的开发利用，改造中对地下空间的开发建设进行了认真的考虑，力图通过对地下空间的合理开发利用，提高土地利用效率，分担部分功能用地，净化地面设施。

以地下通道联系各个地块，形成地下交通空间、商业空间和基础设施综合通道的一体化设计。

3、业态三条巷子的业态各有不同：⑴宽巷子：老成都的“闲生活”宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化；原住民、龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆……构成了宽巷子独一无二的吸引元素和成都语汇；宽巷子，呈现了现代人对于一个城市的记忆。

在业态上，宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。

街景⑵窄巷子：老成都的“慢生活”“窄巷子的特点则是老成都的慢生活。

”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。

一为收藏，一为丰富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。

院落，上感天灵，下沾地气。

这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。

宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月……这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。

通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。

在业态上，窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。

⑶井巷子：成都人的“新生活”“井巷子的定位是成都人的新生活。

”通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代界面，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间。

在业态上，将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。

⑷业态统计：4、评价对宽窄巷子如今的改造，人们评说不一。

宽窄巷子改建之初，政府就希望在保护老成都原真建筑风貌的基础上，借鉴上海“新天地”市场运作的全新模式，通过招商引资、资产经营，形成一个汇聚街面民俗生活体验、公益博览、特色策展、高档餐饮、宅院酒店、金融服务等业态的“院落式情景消费街区”，并最终将“宽窄巷子历史文化保护区”，打造成“老成都原真生活情景体验街区”，使其形成极具老成都特色的“会馆经济”。

一部分人对这样的规划很认同，称之“传统入髓、时尚入骨”。

但是，另有一部分人对于宽窄巷子的重建却不认可。

认为改建之后，商业气氛太浓，而且真古董被“假古董”所替代，老成都文化最后的遗存也会随之消失殆尽。

即宽窄巷子变得崭新美丽了，但时间的积淀在这里却再不能看到。