一级开发—九通提案(华夏幸福基业)汇编

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【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享

公司已开发项目分布
产业园案例园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，华夏幸福基业并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划基础设施投资建设与管理市政公用设施建设与管理土地整理产业发展服务（招商引资服务）物业管理厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产开发”模式成败的关键
华夏幸福基业风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约，新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地区，今年受益于限购所引发的投资性需求溢出效应。项目过于集中于单一区域导致公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，具备较强的投资建设能力

华夏幸福基业案例分析-产业园

部分市建工程及投资额
中央公园、五星级酒店、固安工业区行政服务中心等建筑面积1.2 万平米的疾控中心建设工程
占地面积2.16万平米的健身中心和文博馆建设固安工业区配套设施建设工程
投资7.8亿元投资1.2亿元投资1.4亿元投资4.2亿元
10
2020/9/21
2. 廊坊市及固安县亮民政店批准幵委托华夏并福基业开发建设河北固安工业园区。委托工作内容包括但不限区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资与业化服务等）、园区综合服务等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60 平方公里，其中经河北省亮民政店已批准的固安工业园区面积为24 平斱公里。委托期限为50 年。
园区示例-固安工业园区
1. 截至2011 年6 月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，签署入园协议258 仹，其中已投产企业53 家、试生产企业12 家、在建企业45 家、已签约未进场企业103 家，解约40 家，其他情形5 家；有效协议的签约总投资额为325.3 亿元。
2. 固安工业园区2011 年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约投资额84.56亿元，占比为65.2%。2011 年底，固安工业园区累计签约企业266 个，占比为60.7%；累计签约投资额347.24亿元，占比为70.9%。
2. 固安县对城市建设的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国馆，其中孔雀城已迕入热销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅项目，价格在10000 元左右；中低端产品线，均价6000元左右。公司的贩买客户10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北京客群，因地理位置较好，处二北京轨道交通延长线上，客户贩买意愿较高

华夏幸福产业园运营模式研究分享

华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部沉淀人：丁维卿
产业园案例公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，华夏幸福基业以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越：产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为资源节约型、生态友好型的产业新城城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业区、现代服务业、先进制造业产业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，华夏幸福基业并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划基础设施投资建设与管理市政公用设施建设与管理土地整理产业发展服务（招商引资服务）物业管理厂房建设租赁

华夏幸福基业专题研究

通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实
20
开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年第二年第三年第四年第五年第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正，第四年达到峰值，而后逐年下降，合计总净现金流为44.8亿。政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业投资的减少或将在未来放慢，公司将面临以更多园区开发来弥补单个园区收入下降的局面。而适宜开发园区的区域在目前来看或许在数量上还能有不少，但单体规模将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同时运作多个园区以维持高增速，这将对公司的管理半径提出挑战。
5
本报告是严格保密的。
〃 2 〃
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市公司已开发项目分布

华夏幸福产业新城开发模式

6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人下岗
管控指标管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议签订
5.发布公告
整体规划发展规划资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地出让金
工业土地出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑二、区域开发全流程三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展规划资源建设运营
结算
发
现
价

华夏幸福调研结果报告

住宅集团
研发副总市场策划
开发、规划、策划
工程副总工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理筹划策划
运营副总
计划运营总监组织绩效总监
人力
财务
片区总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部维修
职能中心
体系搭建
片区营销总监
十大片区
廊坊片区
北部新区空港开发区
片区工程总监
合约
企业组织架构
G45区域事业部环北京区域事业部
五大集团
产业发展集团住宅集团商业地产集团物业集团城市发展集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域事业部
苏皖区域事业部
直属区域事业部
成渝区域事业部
沈大区域事业部
一带一路事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。

华夏幸福基业项目介绍

八达岭下葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间，一个水边的创意园；通过合理的规划和开发，创意园的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街创意水乡
国贸正东30公里百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫

(完整版)华夏幸福基业模式简析

华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。

在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。

（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。

表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。

固安华夏幸福基业房地产开发有限公司介绍企业发展分析报告模板

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告固安华夏幸福基业房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:固安华夏幸福基业房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分固安华夏幸福基业房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发、工业厂房开发与经营、楼房销售（凭许可证1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

华夏幸福基业产业地产研究 ppt课件

不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
长三角地图
天津市城区图
以总价2.07亿元的价格竞得天津一商住用地，总面积17.27万平
方米
山东省地图
无锡（南长）国家传感信息中心
镇江京口大禹山创意新社区
ppt课件
1313
2.7 产品组合
综合园区
Байду номын сангаас
开主题园区
发区
总部园区未成熟或待开发项目
产业港
兰亭系列
大卫城系列
房地产
华夏系列
ppt课件
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1.3 盈利模式
1.主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实
现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地
如上海金山的上海石化工业园区。
ppt课件
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1.2 开发模式
4.综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混
合运用的工业地产开发模式。
5.私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房
租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。

华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)

最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改赠人玫瑰，手留余香。

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

华夏幸福基业商业运营模式分析

华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP 模式）。

企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。

➢资金整合：华夏幸福基业资金创新性企业技术地方政府•借壳上市（股票代码600340）•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。

➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。

签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。

➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。

签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。

➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。

二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判，形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。

华夏幸福基业调查报告

目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。

其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。

二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。

截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。

公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。

如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。

并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。

三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。

该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。

华夏幸福基业基本资料

华夏幸福基业基本资料一、概述华夏幸福基业股份有限公司总部设在北京，是全球领先的开发区投资运营企业集团，致力于为城市发展制定精准的战略定位、构建产业集群；投资基础设施及城市核心区建设，全方位匹配企业和区域发展的需求；以庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速实现产业集聚，促进开发区持续发展。

华夏幸福基业核心事业领域包括开发区投资运营和房地产开发，事业版图已经遍布河北、天津、山东、沈阳、长春等地，形成多个开发区连锁运营的规模优势，已在北京周边投资运营的开发区包括：位于天安门正南公里的固安工业园区、位于国贸正东公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、元。

雀城一期开盘，创立生态小镇连锁品牌。

3. 积累年月，大厂潮白河工业区正式签约，并成立大厂鼎鸿投资开发有限公司。

月，被建设部批准为房地产开发一级资质企业。

月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。

年月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。

年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了“一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。

年月，大卫城一期盛大开盘，创立京郊轻轨新城连锁品牌。

年月，华夏幸福以地产资产借壳国祥上市。

国祥拟以全部资产及负债与华夏幸福基业持有的京御地产股权进行整体资产置换,置入资产、置出资产评估净值分别为亿元和亿元, 国祥将向华夏幸福发行股份购买置换差额。

三、固安工业区固安工业园区位于天安门正南公里，地处大北京核心位置，周边公里范围内拥有涿密高速等十一条高速公路、六条国家级铁路，公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，北京新七环亦由此经过，具备了国际上最具魅力的“小时工业区”区位交通条件。

产企业家,试生产企业家,在建企业家,已签约未进场企业家, 解约家,其他情形家。

四、“园区地产”模式成功借壳以来,华夏幸福的“圈地”动作让人目不暇接。

自资产重组交割日年月日至今,公司发出的有关竞得土地使用权的公告多达则,累计竞拍土地的成交金额超过净资产的一半。

(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例(汇编)

华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

华夏幸福基业案例分析-产业园

其它业务（城市地产、物业、酒店）合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
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得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指标的波动。近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大，使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率为95.0%。净资产负债率为1014.1%。华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷，之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
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2018/2/12
园区概况-房产企业
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园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。