转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效
已办理产权登记的农村买卖合同应认定为有效
余， 双方签约时都具有相应的民事行为能力， 意思表示真实 ，
标 的物 合法 ， 协议 内容不损害 国家和社会公共 利益 ， 所以该协 议真实合法有效 ， 依法应予保护 ； 对双方当事人均具有法律约 束 力 ，任何一方 未取 得对方同意不得擅 自解除。本案诉争房 屋， 来源清楚 ， 归属明确 ， 叶先 生从高先生 处善意购得 房屋 自 住， 其欠 １％ ２ 房款 与高先生未按 照约定帮助办 理建房等手续 ， 符合本地交易惯例 ， 被告的欠款行为不足导致 合同无效 。 （ ） 中华 人民共和 国合同法 》 ５ 二 《 第 ２条第 １ 第 ５项规 款 定 ：违 反法律 、 “ 行政 法规 的强制性规 定 ， 同无效 ” 合 。但 法律 、
手买 受人 的身份情况结合前述处理原则进行判 断。
３ ８１
ＦＨＩＮＮＩ ＡＩＵ ， 法爿专栏 Ｚ￣ＡＡ
农 民进城 后 能反 悔 所 卖 的农 村 住 房吗 ？
● 蔡 学勤
案情
先 生与被告叶 先生 自愿 签定房屋买 卖契约 ，至今 已 １ ０年有
原告高先生本 为南谯区大王镇郝 郢村的农 民 ，９ ５年得 １８ 到本镇林 楼村 的宅基地 ，并于 １８ ９ ６年建成 ２层楼房 ４间和 ２
后 ， 申请 宅基地 的， 再 不予批
记证 书 。屈某称 对相关政 策
法 规 不 了 解 才 形 成 买 卖 关
准 。农村房屋买 卖涉 及到土 地 使 用权 的转 移和 变 更 ， 故 审查买卖是否 有效要看其房 屋宅基地使 用权 的转移是否 经过合法批准 。
在疑难 问题
法翻专栏 １Ａ 删 Ａ Ｆ Ｎ
已办理产权登记 的农村买卖合 同应认定为有效
● 佚 名
一
在国有划拨农用地上进行建设的应当办理收回手续
在国有划拨农用地上进行建设的应当办理收回手续作者：暂无来源：《资源导刊》 2016年第6期本刊顾问、国土资源部政策法规司调研员陈战杰经市政府批准，某单位于1998年2月28日取得一宗国有土地，作为生态农业实验场项目用地，当时尚不在城市建设范围。
随着城市的扩张，现该宗地已处于城市规划区范围内。
该单位拟改变该宗地原批准用途进行其他项目开发建设。
请问，原批准的生态农业实验场应归入建设用地还是农用地？怎么办理建设用地手续？本案看似简单，包含的内容却不少，相当于一只“麻雀”，可以分为以下五个层次。
一、改变土地用途的，受《城乡规划法》调整在城市规划区范围的土地，不仅有城镇国有土地，还有国有农用地和农民集体所有农用地，土地做什么用，并不是土地所有权人或者使用权人说了算，而是由政府说了算。
按照法律授权，土地用途管理属于城市规划建设部门的职能。
对城市土地用途管理，法律早就有规定，有一个沿革过程， 1984年1月5日国务院颁布施行了《城市规划条例》；1989年全国人大常委会制定了《城市规划法》，同时废止了《城市规划条例》；2007年10月28日经过全国人大常委会修改制定了《城乡规划法》，同时废止了《城市规划法》。
1998年在《城市规划法》施行期间批准的用途是“生态农业实验场项目用地”，现在拟改变用途的，应当受现行的《城乡规划法》调整，由城市规划主管部门行使这一职能。
二、“生态农业实验场项目用地”属于农用地《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
关于集体建设用地流转的案例分析
关于集体建设用地流转的案例分析一、关于宅基地使用权转让合同效力的相关案例及法律分析（一）黎莲英与谢沛婵等土地使用权转让合同纠纷（广东省佛山市中级人民法院）1.案由简介本案当事人何丫女、谢沛婵、方雪莲、方丽莲按份共有一块集体建设用地，地块1属何丫女、方丽莲所有，地块2属谢沛婵、方雪莲所有。
2005年1月7日，何丫女、方丽莲与黎莲英签订《合同协议书》，把地块1的建设用地使用权转让给黎莲英。
现谢沛婵与方雪莲起诉黎莲英、何丫女、方丽莲，请求确认转让合同无效。
2.关于该土地使用权转让合同效力法院的认定一审法院认为：何丫女、方丽莲转让的是集体土地，政府发放的有关文件已予以确认。
根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，集体土地使用权不得转让用于非农业建设。
根据2004年10月21日的国发（2004）28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）之二第（十）规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
根据粤府（2003）51号文（广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等。
根据广东省人民政府令第100号（广东省集体建设用地使用权流转管理办法）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等，但不包括村民住宅用地使用权。
因此，从上述法律法规的规定可知，虽然根据证据可以确认何丫女、方丽莲与黎莲英签订的土地转让协议是当事人的真实意思表示，但该协议已违反了法律、行政法规的强制性规定，因此无效。
最终判决认定：何丫女、方丽莲与黎莲英于2005年1月7日签订的《合同协议书》无效。
二审法院认为依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
土地储备和出让过程中地上建筑物归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分
土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分陕西丰瑞律师事务所罗民，杨安荣摘要：土地与地上建筑物在物理形态上不易分割，土地使用权和地上建筑物所有权之间的法律关系也十分密切。
目前，我国对于土地使用权和地上建筑物所有权之间法律关系的规范，采用的是“房地一体”的立法原则。
但是，实践中有时也会出现土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致的情况；此时，两种权利之间的法律关系就会变得比较复杂。
在土地储备和出让过程中，该问题表现得更加突出和多样。
鉴于此，笔者对土地储备和出让过程中地上建筑物的归属及处分进行了探讨，期望能为实践提供有益的参考。
本文首先对土地使用权与地上建筑物所有权之间的法律关系进行了必要的研究，并在此基础上对地上建筑所有权的归属进行分析；进而结合实践，就土地储备和出让过程中遇到的与地上建筑物处分相关的案例和法律问题进行探讨；最终得出结论：实践中分析和解决问题应以“房地一体”为主要原则和出发点。
土地是城市赖以存在和发展的载体与物质基础，[1]国内外在城市化和城市建设过程中都十分重视城市土地的合理利用与管理。
随着城市化进程的加快，城市规模越来越大；在此过程中，土地资源越来越稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要。
土地储备是我国政府调控土地市场、充分利用土地资源和实现城市社会公共利益的重要措施，是政府调控与管制土地市场的有效手段。
但是，由于存量土地现状多样，情况复杂，在土地储备过程中会遇到不少问题，其中地上建筑物的归属和处分相关问题就比较典型。
实践中，地上建筑物的归属和处分问题比较多样，比如：在纳入储备的土地上留有的建筑物仍具有使用的价值的情形下，如何在合法且有效利用土地资源的前提下进行合理处分；在地上建筑物未随土地一同出让的情形下，如何确定与土地使用权相分离的建筑物所有权等等。
遗憾的是，对该类问题的系统研究和论述较少；鉴于此，笔者就此问题进行一些探讨，以期抛砖引玉。
一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称，是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨，供人出入而具有经济上使用价值的物。
【案例】未经批准出租国有划拨土地行为无效.
【要点提示】国有划拨土地使用权的出租,应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金,并经市、县人民政府土地管理部门批准。
否则,出租合同违反法律、行政法规强制性规定,应属无效。
因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。
【案例索引】一审:河南省正阳县人民法院(2009正民初字第 783号【案情】原告正阳县真阳镇南农管理委员会。
被告正阳县程诚商贸有限公司。
经审理查明:原、被告于 2004年 8月 8日签订土地租赁合同,原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用,租赁期限为 20年,租金每年 6000元。
合同签订后,被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面,同时为生活和消防需要钻井一眼,并开挖了消防池、种植了树木等。
2006年 7月 9日, 正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证, 载明土地使用权者为南农管理委员会,土地使用权类型为划拨,使用权面积 3990平方米。
2008年 2月 2日,被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证,载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会,义务人为程诚商贸有限公司。
原告得知后即提起行政诉讼,请求撤销该土地出租他项权证。
经驻马店市中级人民法院终审认定:从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项(2008第 0001号土地他项权利证书来看,土地他项权利人是南农管委会,并不是程诚商贸有限公司,程诚公司并不享有土地他项权利。
另查明,该宗土地未签订土地使用权出让合同,未缴纳土地出让金。
租赁合同签订时,该宗土地上有临时简易棚三间,无其它建筑物。
被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证,亦未取得房屋产权证明。
合同履行过程中原告收取被告租赁费共计 3万元。
至法庭辩论终结前,原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续,被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证。
如何理解国有划拨土地使用权的转让
如何理解国有划拨土地使用权的转让如何理解国有划拨土地使用权的转让一、国有划拨土地使用权的概念、特点1、划拨土地使用权的概念：国务院1990年5月19日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定，"划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权"；1992年3月8日国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定，"划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权"。
综合上述两项规定，划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。
2、划拨土地使用权的特点：（1）取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权①。
二、国有划拨土地使用权的取得、转让及审批1、划拨土地使用权的取得：除出让土地使用权外，依法无偿取得土地使用权的各种方式中，划拨是一种最重要的方式，且为原始取得方式。
根据《城市房地产管理法》第22条第1款的规定，"土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土规强制性规定的，合同无效。
三、划拨土地转让合同无效的效力补正如前所述，划拨土地使用权在经批准转让为出让土地使用权前，是不得转让的。
但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，"符合下列条件的，经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：......（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
就划拨土地签署的合作建房合同是否合法有效
就划拨土地签署的合作建房合同是否合法有效？裁判结果双方均不具备房地产开发经营资质，以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效城市房地产管理法明确规定划拨土地转让需要报批，那么能否在不报批的情况下以划拨土地与他人合作建房？本案例认为，如果满足特定条件，该合作建房合同可认定为有效。
裁判要旨合作双方以自用为目的，且双方均不具备房地产开发经营资质的，可以在划拨土地上合作建房。
这种行为并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目，以售房等开发行为获益，因此不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。
案情简介一、1993年，中南汽修公司与中行宝丰支行签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质。
合同约定：由中南汽修公司出地（工业用途的划拨土地），中行宝丰支行出资金，合作建设十二层综合办公楼，建成后双方按5∶5分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为中行宝丰支行办理产权转让手续。
二、1997年，办公楼建成，双方依照约定比例对办公楼进行分配，中行宝丰支行占有使用至今。
三、2003年，交通控股公司（中南汽修公司的控股股东）将其持有的中南汽修公司股权转让给中和信达公司。
2004年，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司签订《协议书》，约定《合作建房合同》由中合信达公司继续履行。
四、2004年，中南汽修公司办理了办公楼房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨，但尚未履行为中行宝丰支行办理产权转让手续的合同义务。
五、中行宝丰支行向武汉市中院提起诉讼，诉请中南汽修公司和中合信达公司为其办理产权过户登记手续。
中南汽修公司提起反诉，诉请确认《合作建房合同》无效，中行宝丰支行立即从办公楼腾退。
武汉市中院判决认定《合作建房合同》有效，中南汽修公司和中合信达公司为中行宝丰支行办理转让过户登记手续。
六、中南汽修公司不服上述一审判决，向湖北省高院提起上诉，湖北省高院裁定撤销武汉市中院判决，发回重审。
在他人的国有划拨土地上投资建房后无偿使用十五年的合同性质和效力
在他人的国有划拨土地上投资建房后无偿使用十五年的合同性质和效力甲学校与乙商贸公司签订合同，约定乙商贸公司投资建设甲学校的800平方米国有划拨土地上立项的商业办公楼两层，双方签订引资合作建房合同。
楼房建成后产权归甲学校所有，乙商贸公司租用第一层商业用房15年，不交租金。
租赁期满后，乙商贸公司将承租的一楼商业用房全部无偿移交给甲学校。
后因政府拆迁，甲学校起诉要求解除合同。
乙商贸公司反诉，要求甲学校支付投资损失和预期利益损失。
本案的焦点是所涉合同的性质和效力？一、本案所涉合同的性质对于本案所涉合同的性质，实践中有三种观点。
第一种观点认为，合同约定一方出地、一方出资，双方共同投资，出地方取得房屋所有权，出资方在一定期限内使用房屋，双方共享建成后房屋利益，符合共同投资、共享利润、共担风险的联合建房的法律特征，合同应定性为联合建房合同。
第二种观点认为，合同虽然约定一方出地，一方出资，但所建房屋的所有权归出地方所有，出资人只取得约定期限内建成房屋的占有使用权。
这一使用权的取得以其预付租金（对工程建设的投资）作为前提，这样的约定更符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同的特征，合同应定性为房屋租赁合同。
第三种观点认为，此类合同内容包含联合建房和房屋租赁双重法律关系。
就联合建房法律关系而言，房屋建成后，土地提供者取得房屋所有权，出资建设者占有使用房屋，利润分配完毕，联合建房合同即履行完毕，但因为双方约定以房屋租赁的方式分配利润，故房屋所有权人要保证将房屋交付出资方承租使用，并按照租赁的要求，使租赁物在承租期内满足出资方的使用。
联合建房的约定虽然履行完毕，但是作为利润分配方式的房屋租赁约定还在继续履行，联合建房的约定无法吸收双方对于房屋租赁的约定，因此，合同的性质应确定为联合建房、房屋租赁合同。
笔者同意上述第二种观点。
认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
最⾼⼈民法院关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释(2004年11⽉23⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)类司法解释的决定》修正)最⾼⼈民法院关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释为正确审理国有⼟地使⽤权合同纠纷案件，依法保护当事⼈的合法权益，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国⼟地管理法》《中华⼈民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
⼀、⼟地使⽤权出让合同纠纷第⼀条本解释所称的⼟地使⽤权出让合同，是指市、县⼈民政府⾃然资源主管部门作为出让⽅将国有⼟地使⽤权在⼀定年限内让与受让⽅，受让⽅⽀付⼟地使⽤权出让⾦的合同。
第⼆条开发区管理委员会作为出让⽅与受让⽅订⽴的⼟地使⽤权出让合同，应当认定⽆效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让⽅与受让⽅订⽴的⼟地使⽤权出让合同，起诉前经市、县⼈民政府⾃然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县⼈民政府批准同意以协议⽅式出让的⼟地使⽤权，⼟地使⽤权出让⾦低于订⽴合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定⼟地使⽤权出让合同约定的价格条款⽆效。
当事⼈请求按照订⽴合同时的市场评估价格交纳⼟地使⽤权出让⾦的，应予⽀持;受让⽅不同意按照市场评估价格补⾜，请求解除合同的，应予⽀持。
因此造成的损失，由当事⼈按照过错承担责任。
第四条⼟地使⽤权出让合同的出让⽅因未办理⼟地使⽤权出让批准⼿续⽽不能交付⼟地，受让⽅请求解除合同的，应予⽀持。
第五条受让⽅经出让⽅和市、县⼈民政府城市规划⾏政主管部门同意，改变⼟地使⽤权出让合同约定的⼟地⽤途，当事⼈请求按照起诉时同种⽤途的⼟地出让⾦标准调整⼟地出让⾦的，应予⽀持。
第八章土地使用权划拨和有偿使用的法律制度
➢但由于房地产项目建设过程涉及一系列的 建设审批手续以及过户登记程序。如果未 经批准擅自转让划拨土地使用权，不仅受 让方不能获得法律承认上的土地使用权， 即使房屋建成后对外销售也成问题。买受 人也难以取得合法的产权凭证。所建房屋 还有可能被确认为违法建筑。这一系列问 题常常成为转让合同当事人之间产生纠纷 的诱因。在土地二级市场，因划拨地转让 或变相转让而发生的各种纠纷一点也不比 出让地转让纠纷少。
➢ 实践中，一旦发生补交的情形，是由受让人另行交纳 补偿费用，还是由转让方以所获转让费支付补偿费？ 法律规定不甚明确，如果合同中对此也无明确的规定， 则争议和纠纷不可避免。此外，按照《房产地管理法 》第66条规定，违法转让划拨土地使用权的，政府土 地管理部门除可责令当事人缴纳土地使用权出让金外， 还可没收违法所得和处以罚款。因此而造成的损失究 竟是谁的过错、由谁来承担责任，也常常引发纠纷。
预审 申请
审查
批准
登记
由市、县人民政府颁发 《国有土地使用证》（划拨）
思考2
2003年6月，某粮站在经济利益的驱动 下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房， 擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政 划拨的600平米生产办公用地改为商业 用地，并将底层作为商场出租给一些单 位和个人，做经商场地。
上述行为是否合法？
请问：东方公司的行为属何种性 质？应该如何处理？
三、划拨用地使用的限制条件
（一）不得擅自改变土地用途
（二）服从人民政府对土地使用权的收回 —无偿
收回原因： ➢社会公共利益、土地使用者迁移、破产等
原因停止使用土地。
注意：
根据城市建设发展需要和城市规划的 要求，收回划拨土地使用权时，虽然 是无偿收回，但对其地上建筑物、其 他附着物、市、县人民政府应当根据 实际情况给予适当补偿。
划拨地性质的土地是否可以建商品房？房子能买吗
划拨地性质的土地是否可以建商品房？房子能买吗导读:本文介绍在房屋买房，建筑类型的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
经常有人咨询划拨土地上的工业、商业房地产买卖问题，比如，有商业楼、工业厂房要拍卖，但土地属性是划拨的会不会有什么问题，划拨地性质的土地上是否可以建商品房？划拨土地上建的房子能买吗？划拨地性质的土地是否可以建设商品房？不能，划拨土地的性质属政策性用地，一般情况下只能用于公益事业和基础设施建设工程等，不会用于其他商业目的建设，目前的经济适用住房建设用地也均以划拨方式取得。
划拨土地是政府无偿提供给用地者的，使用者取得土地使用权时仅须支少量的土地补偿、安置费用，甚至是无偿获得；出让土地则是土地使用者以市场价从政府手中购得。
１、划拨土地性质的土地不能够建设商品房，但是会有部分房屋可以作为商品房出售。
２、商品房会在房产证上注明，而且有专用的商品房买卖合同。
３、划拨土地不一定就是经济适用房，经济适用房也不一定就是划拨土地。
４、经济适用房买卖不一定要交土地出让金，不用交土地金。
商品房都是属于国有出让；安置房、经济适用房、还有公用公益事业、用房都是属于国有划拨。
划拨土地，是指国家以划拨的形式提供土地用于公共服务或国防事业。
由于经济适用房要求控制房屋成本，因此多以划拨形式取得土地。
但也有出让地提供给经济适用房建设的案例，属特殊情况。
大多数地方因为房产开发商不愿承揽经济适用房建设，认为利润太低，所以政府也会允许在经济适用房小区中部分房产以商品房形式直接发售以弥补开发商利润，这部分房屋就成了土地是划拨用地但房屋属商品房。
划拨土地的房子能买吗能的，就是在过户的时候要交一笔不少的出让金，然后这个房子就会有契证，你以后买卖就不在需要交了具体多少根据面积和土地等级而定（以房管局的价格为准）。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第４４条、第４５条规定，应向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获抵交土地使用权出让金，且前提条件是：一，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二，领有国有土地使用证；三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；第四，签订土地使用权出让合同。
法释[2005]5号--最高法院对国有土地使用权合同纠纷的司法解释
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）法释[2005]5号最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二○○五年六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
划拨土地转让应注意的事项
划拨土地转让应注意的事项一、关于划拨土地国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。
国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》.由于土地使用权划拨时,土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益,且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制.《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定:“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准,可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号)，对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此,只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。
划拨土地没有土地使用年限的规定。
但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。
划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的,一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证,如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。
划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题,能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买.土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。
长沙市人民政府关于规范划拨土地上住房转让管理的通知-长政发〔2017〕4号
长沙市人民政府关于规范划拨土地上住房转让管理的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------长沙市人民政府关于规范划拨土地上住房转让管理的通知长政发〔2017〕4号各区县（市）人民政府，市直各单位：为规范我市划拨土地上住房转让行为，根据《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）、《长沙市人民政府办公厅关于印发〈长沙市经济适用住房上市交易管理办法〉的通知》（长政办发〔2012〕37号）等有关规定，现将有关事项通知如下：一、本通知所指的划拨土地上的住房转让，是指划拨土地上住房所有权人通过买卖、赠与、交换等方式将住房转给他人的行为，所指的自管产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及由全民所有制单位自筹资金购建的房产。
二、划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等）准予转让。
办理转移登记时，暂按不动产计税金额的1% 缴纳土地收益金，土地使用权性质保留为划拨。
其他应当缴纳的税费，按相关规定执行。
三、划拨土地上的自管产转让时，应当办理国有建设用地使用权出让手续，并按政策缴纳土地出让金，土地使用权性质登记为出让。
四、对于划拨土地上住房已完成产权转让但土地未过户的，在办理不动产登记时缴纳当次转让的土地收益金。
五、经济适用住房上市交易按照《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（长政办发〔2012〕37号）执行。
对利用单位划拨土地自建经济适用房办理转移登记的，按照本通知第二条的标准，收取土地收益金。
六、划拨土地上个人名下的住房所有权人可以申请办理国有建设用地使用权出让手续，土地出让金参照《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（长政办发〔2012〕37号）明确的核算方式缴纳，土地使用权性质登记为出让。
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知
文章来源：/Content-3845.htm免费发布法律咨询请点击/tiwen.htm 云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。
执行中有何问题，请及时报告我院。
中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。
房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。
房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。
现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题３、国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。
出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
４、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知
上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋土地管理局•【公布日期】1996.01.29•【字号】沪房地资[1996]83号•【施行日期】1996.01.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政综合规定正文上海市房屋土地管理局关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知（沪房地资[1996]83号1996年1月29日）各房地产开发企业：近几年来，随着房地产业的发展，不少单位以划拨方式取得土地使用权后，以联建参建等方式开发房地产。
其原因：一是自身资金不足，而吸收其他单位投资联合开发；二是有的单位有资金而无房地产建设计划，或是为了省略立项过程，以参建形式参与其他单位一起开发。
开发后期出现联建参建各方要求以本企业名义直接销售房地产的问题，并要计算各自的开发量。
此类以联建参建方式一家出地或一家立项，多家投资，要求多家销售，是一种不规范的行为，其实质是转让划拨土地使用权。
为了进一步深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》（建设部令第45号）等有关规定，本着实事求是的原则，现就本市以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式转让房地产，应补交土地使用权出让金等有关问题通知如下：一、房地产建设项目的联建参建（以下简称联建参建）是国家固定资产投资组成部分。
联建参建单位应按国家基本建设程序，申请商品房或其他基建项目建设计划，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；属于商业等六类项目用地的，还应按规定实行土地使用权出让。
二、房地产开发企业未按本通知第一条规定，一方以划拨方式取得土地使用权后，采用联建参建等方式接受其他单位参与商品房开发项目，视作土地使用权转让，如联建参建单位将所得房地产再进行转让的，视作商品房销售。
土地再划拨的处理
土地再划拨的处理【案例】甲是一个国家军事机关，经过上级主管单位批准需要若干面积的划拨用地建设军事机关办公楼。
乙是一个全民所有制企业法人单位，乙在某市有一块面积若干的划拨用地。
甲经过与乙协商拟给付乙一定数额金钱，获得乙享有划拨用地的使用权的土地。
问题：甲与乙之间的法律关系的性质,是土地使用权转让吗？评析：根据现行法律、法规的规定，前文提到的甲建设项目要获得乙享有划拨土地使用权的土地，是不能以购买方式获得的。
甲只能在乙同意的情况下,向乙支付一定的安置、补偿费后，申请土地管理部门收回乙的划拨土地使用权,重新划拨给自己使用。
即甲获得乙享有使用权的划拨用地行为的法律性质,是划拨用地再划拨行为,而非划拨用地使用权的转让。
划拨土地的再划拨行为,是一种行政行为,而非民事法律行为。
甲获得的划拨土地使用权是一种原始取得,而非继受取得。
那么，乙获得的货币对价的法律性质是补偿金,而非转让划拨用地房地产转让收入。
划拨土地使用权转让【案例】上海金明房地产发展有限公司（以下简称“金明公司”)与上海某区绿化局（以下简称“绿化局”）于1999年1０月8日签定一份《房地产转让协议书》。
协议约定：1、绿化局将位于其单位内由其拥有的一幢4层职工宿舍楼转让给金明公司,建筑面积合计２00０平方米,转让价格为1500元每平方米,合计价款３0０万元;２、采用分期付款方式,金明公司应于合同订立后十日内向绿化局支付首期100万元购房款,付款后三日内由绿化局将宿舍楼交给金明公司使用，余款在合同订立之日起六个月内付清;3、由绿化局负责办理与转让有关的一切法律手续。
如果绿化局未能成功办理致使转让无法顺利进行，则金明公司免去支付剩余款项的义务,并同时取得宿舍楼的永久使用权；4、各项税收、费用由绿化局承担。
协议一开始履行顺利。
金明公司如期将１0０万元划至绿化局的银行账号，绿化局也将宿舍楼清空完毕,交给金明公司。
由于金明公司在另一地区参与开发的一项旧区改造过程急需安置一批动迁居民,遂将该幢宿舍楼作为动迁安置房使用。
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转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
摘要：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
直接转让划拨土地无效，那么间接转让呢？比如，转让划拨土地上所建房屋，地随房走，转让房屋所有权同时也起到了转让土地使用权的效果。
这是否是规避法律呢？应当如何对规避法律的合同进行价值判断呢？
从最高院的几个判例来看，都是认为转让划拨土地上所建房屋的合同有效。
其理由，或者认为买卖房屋的行为并未损害违反法律的强制性规定，也未损害国家利益，因而是有效的；或者认为履行合同时才会发生报批问题，报批的规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定，房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，不涉及合同效力的问题；或者认为其房屋买卖合同的目的是买卖房屋而不是转让划拨土地，土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力；
判例一
案情简介：瑞德康公司与普利公司签订合同，普利公司出售其在划拨土地上所建设的房屋，瑞德康公司依约支付了大部分价款并取得了房产证，因余款未付，普利公司诉请确认上述合同无效。
裁判摘要【最高院（2014）民抗字第41号】：房屋管理部门给瑞德康公司颁发了房产证，说明房屋管理部门认可本案双方当事人进行房屋交易行为。
瑞德康公司一直并愿意继续积极缴纳土地转让金，取得土地使用权，相关部门表示如果瑞德康公司缴纳土地出让金，经审核批准后可以办理土地过户手续。
因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失以及国家利益的损害。
上述买卖协议未违反强制性规定、损害国家利益的，应当有效。
评析：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
”瑞德康公司与普利公司签订的在划拨土地上所建设的房屋的合同导致了划拨土地使用权转让的法律后果，那么，是否应当因此认定合同无效呢？该判决非但没有正面回答，却拿“房屋管理部门”和“相关部门”的意见“说事”，让人莫名其妙！“房屋管理部门”也好，“相关部门”也罢，根本就没有权力裁判合同的效力，而是人民法院有权力依据法律法规司法解释来裁判合同的效力。
但是很奇怪的是，人民法院却引用“房屋管理部门”和“相关部门”的意见来说明合同有效，这很荒
谬。
因此，该案虽然明确判决转让在划拨土地上所建设的房屋的合同有效，但是却没有正面、恰当地说明理由，因此该判例的参考价值不大。
判例二
案情简介：百货公司在划拨的土地上建造房屋，该房屋无规划许可证、无房屋所有权证书。
之后，百货公司与张百永签署《房产转让协议》，将该房屋转让给张百永。
之后百货公司向法院起诉称请求确认该《房产转让协议》无效。
裁判摘要【最高院（2013）民申字第50号】： 1、虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑是否能够转移所有权不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。
2、张百永签署合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权。
土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力。
综上，上述《房产转让协议》有效。
评析：该判决的说理部分阐释了为什么转让在划拨土地上所建设的房屋的合同有效，这就正面回答了问题（不管观点是否正确，这种正面问题的态度是值得赞赏的）。
其实，该判决的观点是对该问题的两种对立观点的一种，即“善意地”理解合同双方当事人的真实意思是买卖房屋所有权，以此为基础，该合同因没有违反法律法规效力性强制性规定，因而有效。
但是，另外一种观点就是“恶意地”推定该合同的真实意思，即该合同的真实意思是“买卖划拨土地使用权”，以此为基础的话，就可以引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定而将之认定为无效。
这两种观点孰对孰错呢？？现在法院似乎更倾向于认为该合同有效，不知道这是不是践行合同法的“鼓励交易原则”。
在此，小编补充一个例子，即股权转让合同会因为违反其他股东的优先购买权而无效，但是，在特定情形下这条规定是可以规避的。
比如，目标公司的股东（法人）被其他公司收购的情形下，收购方公司或者收购后新成立的公司依法承继被收购法人的一切权利义务，当然包括被收购法人在目标公司中的股权。
目标公司虽然发生了股权的变更，但这并不是目标公司的股东转让股权的结果，自然不适用股东优先购买权。
最高法（2011）民提字第303号判决以此认定该收购协议有效，即法院并没有“恶意地”以“名为收购某法人，实为受让其在某公司的股权”为由而认定其无效，而是“善意地”将之视为一个单纯的收购行为。
这也让小编不恰当地联想到了证监会在“宝能系”和“万科管理层（以王石为代表）”之间的斗争上的观点【证监会的新闻发言人张晓军2015.12.18在例行发布会上表示，市场主体之间的收购、被收购行为属市场化行为，只要符合相关法律法规要求，监管部门不会干涉】。
判例三
案情简介：服务中心与汇益丰公司签订《协议》由服务公司出售其在划拨土地上所建的房屋，后服务中心起诉请求确认上述协议无效。
裁判摘要【最高院（2013）民申字第748号】：涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。
该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。
房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。
评析：该判决以需要报批倒推合同有效，这似乎不合适。
因为其一，这种倒推似乎是一厢情愿，报批的规定似乎没有“因为需要报批，所以合同有效”的意思；其二，该报批的规定似乎也不是对合同效力进行评价的法律依据，合同效力实际上是“法不禁止即有效”，没有所谓的“拍着胸脯保证合同有效”的法律规定，更没有“潜台词是合同有效”的规定。
该判决也表达了“无权处分的合同有效”的意思，这符合《买卖合同司法解释》的相关规定，也符合法理，但是似乎有点跑题。
该判决和“判例一”一样，也没有正面回答问题，小编不再赘述。
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附：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。