资产评估途径与方法介绍
资产评估途径与方法
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
实体性贬值估测
观测法
观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程 技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断 被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
•机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）
3.2 收益途径
❖收益途径的基本含义
•收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种 评估方法的总称。
3.2 收益途径
❖收益途径的基本前提
✓未来收益可预测 ✓收益风险可预测 ✓收益期限可确定
3.3 成本途径
❖成本途径的评估计算公式
常用公式
评估值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值 评估值＝重置成本×成新率
3.3 成本途径
❖成本途径的基本前提
➢被评估资产处于继续使用的前提下 ➢具备估测各种指标、参数有关资料
3.3 成本途径
❖成本途径的基本要素
现行价格水平 全新资产
➢重置成本
3.3 成本途径
105 102 99 110% 80%
15 500
98 100 101 115% 60%
16 800
103 102 98 118% 75%
100 100 100 125% 70%
3.1 市场途径
❖市场途径举例（答案）
参A 照 修 :1物 正 8 16 0 10 0 10 0 10 % 2 7 5% 0 1.7 4 （ 4 3 万元 10 15 0929 1% 18 0% 0
第三章 资产评估的途径与方法 《资产评估》 PPT课件
物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的
方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的
区别，
▪ 其计算公式分别为：
▪ ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能
价值法：
▪
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力
▪
÷参照物生产能力) （3—4）
▪ 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指
▪ 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
▪ 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
▪ 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基
本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方
法。
▪ 其基本数学表达式为：
▪
评估对象价值＝参照物成交价格
（3—1）
▪ 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征
▪
÷参照物Ａ特征）
▪
（3—2）
▪ 直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估
▪ 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
▪ 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
▪ 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ▪ 5.综合分析确定评估结果 ▪ 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
资产评估的方法和技术
资产评估的方法和技术资产评估是指对一个企业或个人所拥有的资产进行精确定价的过程。
资产评估是一项十分重要的工作，它直接涉及到资产的交易、融资以及风险控制等方面。
本文将从资产评估的流程、方法和技术等多个方面进行分析和介绍，以期为读者提供一些有价值的参考和帮助。
一、资产评估的流程资产评估的流程通常包括以下几个步骤：1. 确定评估目的：评估目的是指对资产进行评估的原因和目的。
例如，是为了确定其价值、进行融资、进行交易等。
2. 收集资料：资产评估需要的资料通常包括企业或个人的账户资料、财务报表、合同、土地证、房产证、车辆证等。
3. 定义评估方法：评估方法是指对资产进行评估的技术和方法，影响着评估结果的准确度以及可靠度。
4. 开始评估：根据评估方法对资产进行评估。
5. 分析评估结果：分析评估结果，判断是否符合评估目的。
6. 编写评估报告：以评估结果为基础编写评估报告，将评估结果以一种直观、易懂的方式呈现给客户或相关方。
二、资产评估的方法1. 收益法收益法也称为财务法，是指通过对资产所产生的未来收益进行预测，在考虑到折现率的情况下，估算资产的市场价值。
该方法适用于评估一些固定的资产，如房地产、企业、股权等资产。
2. 折现法折现法是一种以现金流为基础的预测估值方法。
具体来说，将未来现金流折现回现在，再将折现后的现金流进行总和，以此来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估股票、债券等资产。
3. 市场法市场法通过比较市场上类似资产的市场价值来确定资产的市场价值。
该方法适用于评估一些标准化的、易于比较的资产，如汽车、工业设备等。
三、资产评估的技术1. 模型建立技术对于一些比较复杂的资产，建立一个模型来评估其价值是非常有必要的。
模型建立技术可以将复杂的资产转化为一个模型，从而更容易地进行估值。
2. 数据分析技术数据分析技术可以对收集到的各种数据进行分析，以得出资产的市场价值。
数据分析技术包括一些统计方法和机器学习方法等。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。
在进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。
下面将介绍资产评估的基本方法。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的市场价值。
该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。
例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交易价格来确定其市场价值。
通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。
该方法适用于对收益性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。
它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。
例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定公司的市场价值。
通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。
该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。
它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。
四、收益比率法收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。
该方法适用于对投资性资产（如股票、债券等）的评估。
它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。
例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。
以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的方法。
在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。
资产评估的途径与方法
自然条件
社会环境 街道条件 交通便捷度 离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、噪音污染状况 周围环境及景观 综合打分
相同(10)
稍差(7) 相同(10) 稍差(8) 稍远(7) 相同(10) 稍差(8) 相同(10) 相同（10） 稍差（8） 88
相同(10)
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） （3—8） 参照物成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限 （3—9）
由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高， 在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比 较法的使用也相对受到一定制约。
品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价
格作为评估价值。
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象 在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验 或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） （3—3）
2.类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通
过对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物 成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种 方法。
资产评估的途径与方法
市场有效程度分三种
1：弱式有效市场假说(Weak Form Efficiency)
该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充 分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股 票的成交价、成交量、卖空金额，融资金融等 ；
市场有效程度分三种
:2：半强式有效市场假说(Semi-strong Form Efficiency)
3）EVA法
反映了企业税后净经营收益扣除债务资本成本和权 益资本成本后的收益，是真正的“经济利润”，真正反 映了经营者努力创造的价值。
企业价值 投入资本 未来经济增加值现值
7.3.6 其他方法
7.4 评估途径及方法的选择
7.4.1 评估途径之间的关系 正确认识资产评估途径之间的内在联系以及各自的
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
7.3.1 会计定价法
◦ 1）固定资产的核算方法 （1）按历史成本计价 （2）按重置成本计价
1 其他直接费费率
（2）计算步骤 （3）特点
计算题：
某单位工程的工程量为1200M3，其中材料预算定 额用量为2.51，其预算价格为30元/M3；人工预 算定额用量为3.2，其预算价格为65元/M3；机械 台班预算定额用量为1.98，其预算价格为95元 /M3；其他直接费的费率为7.5%，请计算此项单位 工程的预算直接工程费是多少？
资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则， 又有自身特点和运作规则。
四种资产评估的方法
四种资产评估的方法资产评估是为了确定资产的价值和市场价格而采取的一系列方法。
对于企业和个人来说资产评估都是至关重要的，因为它可以帮助他们做出正确的决策。
在本文中，我们将讨论四种资产评估的方法，以及每种方法的详细描述。
1. 成本法成本法是一种资产评估的方法，该方法涉及资产成本的计算。
资产的原始成本是指购买资产的实际成本，包括所有相关成本，如运输，安装，调试等。
然后，使用特定的折旧率计算资产的折旧值。
即使在长时间内，这种资产评估方法通常被认为是保守的，但在某些情况下，例如在不产生收益的情况下，对于某些类型的设备和建筑物，它仍然是一种可接受的方法。
2. 收益法收益法是一种资产评估的方法，该方法使用资产的未来收益来计算其价值。
该方法可以应用于不动产，金融资产或其它收益相关的资产。
资产的价值取决于预期的未来现金流收益和剩余价值。
剩余价值是指资产到期时的估值。
收益法通常适用于租赁收入或利息收入较高的情况。
3. 市场法市场法是一种资产评估的方法，该方法通过与同类资产的市场价格比较来确定资产的价值。
在应用市场法时，资产评估师需要研究市场上对类似资产的需求和供应。
这个方法通常用于对货币资产（如股票和债券）的评估，以及实物资产（如不动产和艺术品）的评估。
市场法是一种被广泛接受的方法，因为它非常直观，可理解和可重复。
4. 比较法比较法是一种资产评估的方法，该方法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
这种方法通常适用于不动产和艺术品的评估，这些资产由于其独特性和价值较高而难以估价。
在使用比较法时，资产评估师需要分析市场上最近的销售数据，并使用比较法本身的一些技术，例如调整和平均化数据。
总结以上四种资产评估的方法都有它们自己的优缺点，因此需要根据不同情况进行选择和使用。
成本法涉及资产的成本和折旧值；收益法使用资产的未来现金流收益来计算价值；市场法比较资产的销售价格和市场需求供应情况；比较法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
资产评估三大方法
资产评估三大方法一、资产评估的概念和意义资产评估是指对企业或个人的资产进行估值和评估的过程，通过对资产的评估，可以确定其价值，为决策提供参考依据，帮助企业或个人了解自身的财务状况和资产状况，进而制定合理的经营策略和财务规划。
二、资产评估的三大方法1.成本法成本法是资产评估中最基本的方法之一，它是根据资产的成本来确定其价值。
具体步骤如下：（1）确定资产的购置成本：包括购买资产的直接成本和间接成本。
（2）计算资产的折旧：根据资产的使用寿命和残值率，计算资产的年折旧费用。
（3）确定资产的净值：净值等于购置成本减去累计折旧。
（4）考虑资产的附加价值：如果资产具有特殊的附加价值，如土地使用权等，需要加上相应的附加价值。
（5）得出资产的评估价值：将净值和附加价值相加，得出资产的评估价值。
2.市场比较法市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体步骤如下：（1）收集市场上类似资产的交易数据：包括同一地区、同一行业、同一性质的资产的交易价格和交易情况。
（2）筛选和调整数据：根据资产的特征和交易情况，筛选出与被评估资产最为相似的交易数据，并对其进行调整，如考虑时间因素、地区因素、市场供求关系等。
（3）计算资产的评估价值：根据筛选和调整后的交易数据，计算资产的评估价值。
3.收益法收益法是根据资产所能产生的未来收益来确定其价值。
具体步骤如下：（1）预测资产未来的收益：根据资产的性质和市场情况，预测资产未来的收益情况，包括现金流入和现金流出。
（2）确定资产的折现率：根据资产的风险程度和市场利率，确定资产的折现率。
（3）计算资产的现值：将预测的未来收益按照折现率进行折现，得出资产的现值。
（4）得出资产的评估价值：将资产的现值与其他可能的价值因素进行综合考虑，得出资产的评估价值。
三、资产评估方法的选择在实际应用中，选择适合的资产评估方法需要考虑多个因素，如资产的性质、市场情况、评估的目的等。
一般而言，成本法适用于固定资产的评估，市场比较法适用于房地产等有交易市场的资产的评估，收益法适用于投资性资产的评估。
资产评估三大方法
资产评估三大方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的合理价值。
资产评估的结果可以用于决策制定、财务报表编制、财产保险、财产转让等方面。
在资产评估过程中，通常会使用三大方法来进行评估，包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法及其应用。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似或相似的资产在市场上的交易价格来确定被评估资产的价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先，需要收集与被评估资产类似或相似的资产在市场上的交易数据。
这些数据可以包括售价、租金、土地面积、建筑面积等。
2. 选择合适的比较对象：根据被评估资产的特征和特点，选择与之相似的资产作为比较对象。
比较对象应具有相似的地理位置、用途、建筑结构等特征。
3. 进行比较分析：对比较对象和被评估资产的交易数据进行分析和比较，找出它们之间的差异和相似之处。
可以使用价格指数、租金比率等指标来进行比较。
4. 确定被评估资产的价值：根据比较对象的交易价格和特征，对被评估资产进行价值调整。
可以考虑比较对象的优势和劣势、市场趋势等因素，来确定被评估资产的合理价值。
市场比较法适用于市场上有大量类似或相似资产交易的情况，适用于房地产、土地、二手车等资产的评估。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益预期的评估方法，它将资产的价值与其未来现金流量联系起来。
具体步骤如下：1. 收集相关数据：首先，需要收集与被评估资产相关的数据，包括租金收入、运营成本、折旧费用、维护费用等。
2. 估计未来现金流量：根据收集到的数据，估计被评估资产未来的现金流量。
可以考虑市场需求、租金市场水平、运营成本等因素来进行预测。
3. 确定资本化率：根据市场情况和被评估资产的风险水平，确定资本化率。
资本化率是将未来现金流量转化为资产价值的关键因素。
4. 计算资产价值：将未来现金流量按照资本化率进行折现计算，得出被评估资产的价值。
收益法适用于那些产生现金流量的资产，如商业地产、企业、股权等。
六资产评估途径与方法
（三）功能价值法：例12
待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产 能力）
（四）规模经济效益指数法：P170例6
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
（五）统计分析法：例13 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型 资产进行评估时，可以采用统计分析法确定 某类资产的重置成本。
（五）纯收益若干年不变，若干年 后，资产以价格P出售时
P= A/r ＋ P/ （1+r）n =A*PVIFAr,n+P*PVIFr,n
n 〔1-1/（1+r）
〕
PVAn A PVIFA,n i
PVAn：Annuity present value
年金现值
PVIFAi, n
可通过查年金值系数表求得
第三节
收益途径
一、基本含义： 评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预 测。 三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期 收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未 来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对 象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结 果。
或：评估值=60－6－[2.4+（60－58）]－3.6=46万元
四、重置成本的估算
（一）重置核算法：例10 （二）价格指数法：例11
资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同 类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基 物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本×环比价格指数
资产评估的三大方法及完整版评估公式
资产评估的三大方法及完整版评估公式资产评估是对特定资产的价值进行估计的过程，以确定其市场价值或其他相关价值。
资产评估的目的是为了提供有效的决策支持和风险管理。
常见的资产评估方法包括基本评估方法、收益评估方法和市场评估方法。
1.基本评估方法基本评估方法主要根据资产的成本来进行评估。
这种方法适用于那些没有市场价格或非流通性的资产。
基本评估方法常见的有以下几种：-代价法：通过估计所需的资金成本和劳动力成本来评估资产的价值。
这种方法适用于那些可以用固定成本和劳动力来实现的资产，如土地、建筑物等。
-重置法：通过将资产的价值重置为当前市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些可以通过重新投资来实现的资产，如机器设备等。
-磨损法：通过考虑资产的折旧和磨损来评估资产的价值。
这种方法适用于那些容易磨损和老化的资产，如车辆等。
2.收益评估方法收益评估方法主要根据资产所能带来的经济利益来评估资产的价值。
这种方法适用于那些能够产生收益的资产。
收益评估方法常见的有以下几种：-净现值法：通过计算项目未来经济利益的现值净额来评估资产的价值。
这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，如投资项目等。
-内部回报率法：通过计算项目的内部回报率来评估资产的价值。
这种方法适用于那些具有连续现金流的资产，并且需要考虑投资的回报率，如投资项目等。
-收益倍数法：通过考虑类似的项目的市场价格和收益来评估资产的价值。
这种方法适用于那些没有连续现金流的资产，如公司股票等。
3.市场评估方法市场评估方法主要通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有市场价格且相似的资产。
市场评估方法常见的有以下几种：-直接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有明确市场价格的资产，如房产等。
-间接市场比较法：通过比较相似资产的市场价格指标来评估资产的价值。
这种方法适用于那些有相关市场价格指标的资产，如股票等。
完整版资产评估公式通常需要结合具体的资产类型和评估方法来确定。
资产评估的途径与方法
状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，不会 因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同 的结果。 ◦ 这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估 同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。
资产评估的途径与方法
2020/12/18
资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
资产评估的途径与方法
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
资产评估的途径与方法
7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
资产评估的途径与方法
资产评估的途径与方法
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
资产评估的途径与方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
资产评估的途径与方法
7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
第6章 资产评估途径与方法
(2)市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础, 考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的 规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价 值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
(6-3)
此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件等方面差异的情况。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
则其市价接近于30万元。
②市盈率倍数法
市盈率乘数法则主要适用于整体企业的 评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市 盈 率 作 为 乘 数 ( 倍 数 ), 以 此 乘 数 与 评 估 对 象 (企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价 值的方法。用数学式表达：
评估对象价值 10 (90 120）0.7 8.18(万元)
由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
(4)价格指数调整法
价格指数调整法是以参照物成交价格 为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象 的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的 影响,利用价格指数调整估算评估对象价值 的方法。其计算公式为：
第二，评估结论是在基础上经过对比分析调 整得出的，而作为成本途径中的具体方法的使用 前提与作为市场途径中的具体方法并不完全相同。
2）间接比较法
间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。 该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标 准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准） 作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项 与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的 分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得 评估对象价值的一类评估方法。
(1）现行市价法 （2）市价折扣法 （3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法
资产评估三大方法
资产评估三大方法一、市场比较法市场比较法是资产评估中常用的一种方法，通过比较类似资产在市场上的销售价格来确定被评估资产的价值。
该方法适用于市场上存在大量相似或类似的资产，并且市场交易活跃的情况。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：首先需要收集市场上类似资产的销售数据，包括销售价格、交易日期、资产特征等。
2. 选择可比资产：根据被评估资产的特征，筛选出与之相似或类似的可比资产。
可比资产应具有相似的用途、位置、建筑面积、年限等特征。
3. 调整比较因素：由于可比资产与被评估资产可能存在一些差异，比如建筑面积、装修状况等，需要进行比较因素的调整。
常用的调整方法包括面积调整、装修调整等。
4. 确定资产价值：根据可比资产的销售价格和调整后的比较因素，计算出被评估资产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于资产未来收益能力来评估资产价值的方法。
该方法适用于投资性资产，如房地产、股权等。
具体步骤如下：1. 收集收益数据：首先需要收集资产的收益数据，包括租金收入、利润等。
2. 估计未来收益：根据资产的历史收益和市场趋势，估计资产未来的收益情况。
可以考虑租金增长率、市场利率等因素。
3. 确定折现率：折现率是将未来收益转化为现值的利率。
根据资产的风险、市场利率等因素，确定适当的折现率。
4. 计算资产价值：根据资产未来收益和折现率，计算出资产的现值，即资产的价值。
三、成本法成本法是一种基于资产重建成本来评估资产价值的方法。
该方法适用于特殊用途资产，如工厂、机器设备等。
具体步骤如下：1. 确定重建成本：根据资产的特征和市场价格，确定资产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本等。
2. 考虑折旧和损耗：根据资产的使用年限和折旧情况，考虑资产的折旧和损耗因素。
3. 考虑市场价值：根据市场供需关系和资产的特殊性，考虑资产的市场价值因素。
4. 计算资产价值：根据资产的重建成本、折旧和损耗情况以及市场价值因素，计算出资产的价值。
综上所述，资产评估可以采用市场比较法、收益法和成本法三种方法。
资产评估的基本方法和基本程序
资产评估的基本方法和基本程序资产评估的基本方法主要有以下四种：1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。
2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。
或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。
3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。
4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。
资产评估基本程序:《国有资产评估管理办法》规定，必须进行的资产评估，应按以下法定程序和步骤评估：1、资产评估立项的申报和审批。
依法需要进行国有资产评估单位，按隶属关系向国有资产管理行政主管部门提出资产评估申请书，经审核，作出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予评估立项。
2、委托资产评估机构。
申报单位在接到资产评估立项通知后，按规定委托具有资产评估资格的机构对立项通知书规定范围内的资产进行评估。
3、清查核实资产、收集准备资料。
申报资产评估的单位在评估机构的指导下，全面清查待评估资产和债权债务，登记填报，准备资料。
评估机构负责抽查核实资产和债权债务的清查情况，收集准备资料。
4、评定估算。
资产评估机构独立、公正、科学、合理地评估确定资产的现时价格，提交资产评估报告书。
5、资产评估结果确认的申报和审批。
申报资产评估单位收到资产评估报告书后，按隶属关系向批准评估立项的国有资产管理部门申请进行资产评估结果确认，并附报资产评估报告书和有关附件。
由国有资产管理行政主管部门进行审核验证，并下达确认通知书或不予确认通知，要求修改评估报告或重新进行评估。
资产评估的基本方法和程序
资产评估的基本方法和程序资产评估是指对各种类型的资产进行评估、估价或估计其市场价值的过程。
它是一种重要的经济决策工具，可以帮助企业评估其资产的价值、确定相应的财务安排，并为投资者提供有关资产价值的重要信息。
本文将介绍资产评估的基本方法和程序。
一、市场数据收集与分析在进行资产评估之前，首先需要收集和分析相关的市场数据。
这包括市场价格、市场供求关系、交易量等信息。
通过对这些数据的分析，可以更好地了解市场的状况，为后续的资产评估提供有力的支持。
二、选择合适的评估方法资产评估的方法有很多种，不同的资产类型和评估目的需要选择不同的方法。
以下是一些常见的资产评估方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，特别适用于房地产等有交易市场的资产。
该方法通过比较相似或类似资产的市场交易价格，来确定要评估资产的市场价值。
2. 收益法收益法主要适用于收益性资产，如企业、股权等。
该方法通过分析资产所产生的未来收益预期来估算资产的现值。
常用的收益法有净现值法、内部收益率法等。
3. 成本法成本法是指根据资产的成本和使用寿命来估算其价值的方法。
这种方法适用于无法通过市场比较法或收益法进行评估的资产，如一些独特的专利权、商标等。
4. 折旧法折旧法主要适用于固定资产的评估。
该方法通过估算资产的剩余价值和折旧费用来确定其价值。
三、评估报告编制在资产评估完成后，需要将评估结果编制成评估报告。
评估报告是对资产评估结果的详细说明和解释，包括评估方法、数据来源、评估假设等。
评估报告应该准确、清晰地表达评估结果，提供可靠的信息供相关方参考。
四、质量控制和审查为了保证资产评估的准确性和可靠性，应对评估过程进行质量控制和审查。
这包括对数据的真实性和完整性进行核查，对评估假设和方法进行审查，确保评估过程的合规性和可信度。
五、评估结果的应用资产评估的最终目的是为相关方提供可靠的资产价值信息，支持决策和交易活动。
评估结果可以用于企业财务报告、并购重组、贷款抵押等方面，对于投资者来说也可以帮助他们做出明智的投资决策。
资产评估途径与方法介绍
（一）直接比较法 1、定义
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照 物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术 方法。 2、基本计算公式
评估对象价值＝参照物成交价格
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ
特征÷参照物ａ特征)
2、直接比较法的类型
❖ 交易实例A:0%；交易实例B：2%；交易实例 C：3%；交易实例D：0%
进行交易日期修正。根据调查，2006年10月 以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物 交易实例的交易日期修正率为：
❖ 交易实例A:6%；交易实例B：7%；交易实例 C：12%；交易实例D：10%
进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处 于同一地区，无需作区域因素修正。交易实 例B、C、D的区域因素修正情况见表2判断。
（3）直观计算简单，评估结果已与被各方面理解和 接受。
2、缺点
（1）需要有公开及活跃的交易市场为基础。
（2）未考虑未来因素对资产价值的影响，因而 评估结果缺乏前瞻性。
（3）不适用于专用机器、设备、大部分无形资 产以及受地区、环境等因素严格限制的一些 资产的评估。
（4）鉴别可比项目的差异较难，很多情况下难 以用数学公式进行量比，往往凭评估人员的 经验判断。
❖ 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市 场价格为准。
❖ 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国 际市场价格作必要调整。
二、影响资产现行市价的基本因素
1、资产的功能。
2、资产的实体特征和质量。
3、市场条件——供求关系选择。参照物应注意的问题：
4、交易条件。
1、参照物的数量应选择三个以上。
B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D
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（一）直接比较法 1、定义
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照 物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术 方法。 2、基本计算公式
评估对象价值＝参照物成交价格
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ
特征÷参照物ａ特征)
2、直接比较法的类型
三、市场法评估的基本程2序、选择与被估资产相同或相似的资产
。
3、参照物与被估资产有可比性。
1、比较和选择参照物 4、参照物得交易地区和时间必须准确
确定。
2、选择确定比较因素
3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对
比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法
=300103.6% 98.3% 103.5% 104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法
资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象 成新率÷参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基 础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调 整估算出评估对象价值的方法。
2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其 各类指标的估算。
3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和 各指标参数的确定。
4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点
1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择
第一节 市场途径
一、市场途径的基本含义 1、定义
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常 被称作规模经济效益指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力)x
[例3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估 资产价值为：
（2）市场法的适用范围
❖ 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具 有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：
❖ 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险 应以现行市场采购价格为标准。
❖ 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置 价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及 破产清算应以资产可变现价格。
❖ 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市 场价格为准。
❖ 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国 际市场价格作必要调整。
二、影响资产现行市价的基本因素
1、资产的功能。
2、资产的实体特征和质量。
3、市场条件——供求关系选择。参照物应注意的问题：
4、交易条件。
1、参照物的数量应选择三个以上。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格×价格指数
[例4]与评估对象完全相同的参照资产6个月 前的成交价格为10万元,半年间该类资产的 价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种 评估技术方法的总称。
2、基本原理
❖ 市场法的基本思路是对比。
❖ 市场法的理论依据：替代原则
❖ 思考：按市场法评估的资产≠全新资产？
3、市场途经的基本前提和适用范围
（1）市场法的前提条件 避免张冠 ❖ 有一个活评 可比性的具体体现在以下三个方面： 估结果的价
①参照物与评估对象在功能上具有可值比类性型。
②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性 。
③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长 ，应在一个适度时间范围内。
减少时间因素的影响
❖ 参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察 和处理。
其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时 间差异值＋……+交易情况差异值
10（1-40%）=6万元
（3）功能价值法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常
被称作功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能 力÷参照物生产能力)
[例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为：
第三章 资产评估途径与方法
一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方 法，即市场法、收益法、成本法，以及相应 的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌 握资产评估的主要思路和不同的评估技术思
路下的具体评估方法。 二、本章的主要内容
1、市场法及其适用的前提条件；市场法 应用和具体方法。
西南科技大学经济管理学院
资产评估价值 3800 110.5% 3932(元/平方米） 1 6.8%
[例6]已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元 ，该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情 况下如下：从2006年1月——5月的环比价格指数分 别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，评估对象 2006年6月的评估值为：
直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。
（1）现行市价法。
评估对象的价格=参照物成交价
（2）市价折扣法
❖ 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率 )
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析 ，认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评 估价：
[例5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类 房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相 比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%， 10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为 3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？
解：被估房地产的价值为：