资产评估途径与方法介绍

[例5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类 房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相 比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%， 10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为 3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？
解：被估房地产的价值为：
（2）市场法的适用范围
❖ 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具 有不同形式，在具体运用时应注意以下几点：
❖ 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险 应以现行市场采购价格为标准。
❖ 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置 价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及 破产清算应以资产可变现价格。
2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其 各类指标的估算。
3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和 各指标参数的确定。
4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点
1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择
第一节 市场途径
一、市场途径的基本含义 1、定义
=300103.6% 98.3% 103.5% 104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法
资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象 成新率÷参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基 础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调 整估算出评估对象价值的方法。
（一）直接比较法 1、定义
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照 物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征 进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术 方法。 2、基本计算公式
评估对象价值＝参照物成交价格
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ
特征÷参照物ａ特征)
2、直接比较法的类型
其基本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时 间差异值＋……+交易情况差异值
市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种 评估技术方法的总称。
2、基本原理
❖ 市场法的基本思路是对比。
❖ 市场法的理论依据：替代原则
❖ 思考：按市场法评估的资产≠全新资产？
3、市场途经的基本前提和适用范围
（1）市场法的前提条件 避免张冠 ❖ 有一个活跃的公开市场。 李戴
❖ 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市 场价格为准。
❖ 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国 际市场价格作必要调整。
二、影响资产现行市价的基本因素
1、资产的功能。
2、资产的实体特征和质量。
3、市场条件——供求关系选择。参照物应注意的问题：
4、交易条件。
1、参照物的数量应选择三个以上。
❖ 公开市场上要有可比的资产及其交易确活定动资。产评 可比性的具体体现在以下三个方面： 估结果的价
①参照物与评估对象在功能上具有可值比类性型。
②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性 。
③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长 ，应在一个适度时间范围内。
减少时间因素的影响
❖ 参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察 和处理。
直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。
（1）现行市价法。
评估对象的价格=参照物成交价
（2）市价折扣法
❖ 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率 )
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析 ，认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评 估价：
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常 被称作规模经济效益指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力 ÷参照物生产能力)x
[例3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估 资产价值为：
10（1-40%）=6万元
（3）功能价值法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常
被称作功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能 力÷参照物生产能力)
[例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为：
资产评估价值 3800 110.5% 3932(元/平方米） 1 6.8%
[例6]已知某资产在2006Fra Baidu bibliotek1月的交易价格为300万元 ，该类资产已不再生产，但该类资产的价格变化情 况下如下：从2006年1月——5月的环比价格指数分 别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，评估对象 2006年6月的评估值为：
三、市场法评估的基本程2序、选择与被估资产相同或相似的资产
。
3、参照物与被估资产有可比性。
1、比较和选择参照物 4、参照物得交易地区和时间必须准确
确定。
2、选择确定比较因素
3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对
比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格×价格指数
[例4]与评估对象完全相同的参照资产6个月 前的成交价格为10万元,半年间该类资产的 价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
第三章 资产评估途径与方法
一、学习目的与要求 本章将介绍资产评估三大评估途径与方 法，即市场法、收益法、成本法，以及相应 的资产评估具体方法。通过本章的学习应掌 握资产评估的主要思路和不同的评估技术思
路下的具体评估方法。 二、本章的主要内容
1、市场法及其适用的前提条件；市场法 应用和具体方法。
西南科技大学经济管理学院