投资性房地产的转换
投资性房地产的转换
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形）
2.投资性房地产转为自用
借：固定资产（无形） 【公允价值】
公允价值变动损益（借差）
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动
公允价值变动损益（贷差）
房地产企业
1.存货转为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备
贷：开发产品【账面余额】
1. 自用转为投资性房地产
借：投资性房地产-成本【公允价值】
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形）
公允价值变动损益（借差，亏）
贷：固定资产（无形） 【原值】
资本公积-其他资本公积（贷差）
非房地产企业
2投资性房地产转为自用
借：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产-成本
-公允价值变动损益
公允价值变动损益【贷差】
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投资性房地产的转换
成本模式（按照原值、对应结转）
公允价值模式
非房地产企业
1.自用转为投资性房地产
借：投资性房地产 【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形。）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
投资性房地产减值准备
1.存货转为投资性房地产
借：投资性房地产-成本【公允价值】
存货跌价准备
公允价值变动损益【借差】
贷：开发产品【账面余额】
资本公积-其他资本公积【贷差】
房地产企业
2.投资性房地产转为存货
投资性房地产的转换和处置
⼀、转换条件 企业有确凿证据表明房地产⽤途发⽣改变，满⾜下列条件之⼀的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： 1.投资性房地产开始⾃⽤； 2.作为存货的房地产改为出租； 3.⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤，改⽤于赚取租⾦或资本增值； 4.⾃⽤建筑物停⽌⾃⽤，改为出租。
总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况： 1.⾮投资性房地产向投资性房地产转换，其中⾮投资性房地产可以包括⼀般企业的固定资产、⽆形资产，也可以包括房地产企业的存货。
2.投资性房地产向⾮投资性房地产转换，例如原⽤于出租的房地产改为⾃⽤。
⼆、转换⽇的确定 （⼀）投资性房地产开始⾃⽤，转换⽇为房地产达到⾃⽤状态，企业开始将房地产⽤于⽣产商品、提供劳务或者经营管理的⽇期。
（⼆）作为存货的房地产改为出租，或者⾃⽤建筑物或⼟地使⽤权停⽌⾃⽤改为出租，转换⽇应当为租赁期开始⽇。
（三）⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤，改⽤于资本增值，转换⽇为⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤后确定⽤于资本增值的⽇期。
三、转换的会计处理 1.成本模式下，⽆论是投资性房地产向⾮投资性房地产转换，还是⾮投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应节转，不确认损益。
账务处理⼀般是： （1）⾃⽤房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或⽆形资产减值准备 贷：固定资产或⽆形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转换为⾃⽤房地产 借：固定资产或⽆形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或⽆形资产减值准备 2.公允价值模式下，如果是投资性房地产向⾮投资产房地产转换，账务处理如下： 借：固定资产或⽆形资产（公允价值） 贷：投资性房地产――成本 ――公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 如果是⾮投资性房地产向投资产房地产转换，账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、⽆形资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益（差额在借⽅） 贷：固定资产、⽆形资产或开发产品 资本公积——其他资本公积（差额在贷⽅） 【例7-14】甲企业拥有⼀栋办公楼，⽤于本企业总部办公。
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。
投资性房地产的转换
借：固定资产 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 公允价值变动损益
48 000 000 45 000 000 2 500 000 500 000
第五节 投资性房地产的转换
三、非投资性房地产转换为投资性房地产
（一）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地 产的后续计量
1、作为存货的房地产转换为投资性房地产。
第五节 投资性房地产的转换
一、投资性房地产转换形式和转换日
（二）投资性房地产转换日的确定
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日 期。转换日的确定标准主要包括： （1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管 理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使 用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁 期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 （3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日 是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或 经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
8—10 20×年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回， 开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万 元，其中，原价5 000万元。累计已提折旧1 235万元。假 设甲企业采用成本计量模式。
借：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 累计折旧
50 000 000 12 350 000
50 000 000 12 350 000
第五节 投资性房地产的转换
二、投资性房地产转换为自用房地产
（二）采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为 自用房地产
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资 产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本， 贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地 产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产—— 公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值 变动损益”科目。
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。
从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。
为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
【实用文档】投资性房地产的转换,投资性房地产的处置()
第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。
【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。
（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。
（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。
（3）成本模式下的转换不产生损益。
以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。
014_投资性房地产转换(2),投资性房地产处置
第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（双向转换、用途变更）【例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。
2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。
该项房地产在转换前采用成本模式计量。
截止2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元，假设不考虑其他因素。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房 80 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000贷：投资性房地产——厂房 80 000 000累计折旧——厂房 20 000 000【补充例题·单选题】（2012年）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记”固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。
第四章 投资性房地产-房地产的转换(双向转换、重分类)——房地产的转换形式及转换日
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：房地产的转换（双向转换、重分类）——房地产的转换形式及转换日● 详细描述：1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
例题：1.2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3700B.3800C.3850D.4000正确答案：D解析：企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
分录为：借：固定资产4000(原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）200投资性房地产减值准备100贷:投资性房地产4000累计折旧200面定资产减值准备1002.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。
A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价正确答案：A,B解析：选项A,应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目；选项C,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；选项D，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
【实用文档】投资性房地产的转换和处置
第三节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）（一）投资性房地产转换形式和转换日形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转投3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理成本模式公允价值模式（一）投转非1.投资性房地产转为自用房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）（二）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：固定资产/无形资产其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产——成本（公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：开发产品其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）【相关总结】【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
投资性房地产转换的分录总结【会计实务操作教程】
累计折旧(累计摊销)
固定资产(无形资产)减值准备 贷：固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销)
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
投资性房地产减值准备 b.存货转换为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品（存货账面余额） （2）公允价值模式下的转换：公允价值与账面价值差额的处理是关键 ①投资性房地产转换为非投资性房地产 借：固定资产、无形资产、开发产品(公允价值) 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动(或借记) 公允价值变动损益（或借记） ②非投资性房地产转换为投资性房地产 a.自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) 公允价值变动损益（借差） 贷：固定资产、无形资产（原值） 资本公积——其他资本公积（贷差）
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
投资性房地产转换的分录总结【会计实务操作教程】 投资性房地产的转换 （1）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益 ①投资性房地产转换为非投资性房地产 a.投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产(无形资产)减值准备 b.投资性房地产转换为存货 借：开发产品（账面价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额） ②非投资性房地产转换为投资性房地产 a.自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产
b.存货转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本 存货跌价准备(已计提存货跌价准备) 公允价值变动损益(借差)
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
投资性房地产的转换和处置(全面)
二、采用公允价值模式进行后续计量
（一）采用公允价值模式的前提条件
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
2018税务师财务与会计考点精析投资性房地产的转换【2018年税务师考试知识点】
2018税务师财务与会计考点精析投资性房地产的转换【2018年税务师考试知识点】投资性房地产的转换与处置一、转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产;③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比如原来出租的房地产现改为自用房地产;⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
结语：本人2017年考下税务师证书，总结一下自己的方法，平时练习以90%准确率为标准，有错题一定要搞明白为什么错，并结合课件和教材查找原因或到答疑板提问，千万不可累积没弄明白的知识点，否则会越积越多，甚至影响后续知识的掌握。
不要怕麻烦也不要存侥幸心理，认为这个知识点考试不会考，有时花一个晚上搞清楚一个知识点也是值得的，因为你在搞清楚该知识点的同时，可能会在查阅、询问时掌握其他知识点，这一点一定要引起学友们足够地重视。
有效的一次性掌握比效率不高或无效的十次重复更有意义三、转换时入账口径的选择1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
投资性房地产的转换和处置考点
第 04 讲投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕该在收回时将其从投资性房地产转为存货。
〔〕（正确答案）×（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。
（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
2×20 年 3 月1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。
以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。
A.减少投资收益 20 万元B.减少其他综合收益 20 万元C.增加营业外支出 20 万元D.减少公允价值变动收益 20 万元（正确答案）D（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元〔300-280〕。
（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。
转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。
甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。
A.5 000B.4 600C.4 200D.4 100（正确答案）D（答案解析）自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值 4 100 万元〔5 000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。
投资性房地产的转换
【知识点】投资性房地产的转换★★★（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如图5－1所示。
投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如图5－2所示。
【快速记忆】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产。
（二）投资性房地产转换的会计处理1.非房地产企业非房地产企业投资性房地产转换的账务处理如表5－5所示。
【例题·单选题】（2019年）甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。
租赁期开始日，该办公楼账面原价为14 000万元，已计提折旧为5 600万元，公允价值为12 000万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（）。
A.资本公积B.营业收入C.其他综合收益D.公允价值变动收益『正确答案』C【例题·单选题】甲公司2×19年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2×21年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
08-07 投资性房地产-转换-非投资性房地产转为投资性房地产
投资性房地产与非投资性房地产转换投资性房地产与非投资性房地产的转换–企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。
这里的确凿证据包括两个方面：•一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议•二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变–房地产的转换形式（一）自用房地产转换为投资性房地产•企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××[案例1]华联公司决定将因转产而闲置的厂房对外出租。
2X15年6月10日，华联与B公司签订租赁协议，将厂房出租给B，租期开始日为2X15年7月1日，租期为5年。
厂房此时账面原价1 200万元 ，累计折旧300万元，华联成本模式计量。
借：投资性房地产—厂房 12 000 000累计折旧 3 000 000 贷：固定资产—厂房 12 000 000投资性房地产累计折旧 3 000 000–企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时»以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值»公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益»公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××公允价值变动损益××××××其他综合收益××××××[案例2]2X15年12月，房地产开发公司与D公司签订了租赁协议，将原办公楼出租给D公司使用，租赁开始日为2X16年1月1日，租赁期为3年。
浅谈投资性房地产转换的处理方式
浅谈投资性房地产转换的处理方式一、投资性房地产转换：背景与意义二、投资性房地产转换：处理方式和标准三、投资性房地产转换：影响和启示四、投资性房地产转换：对企业结果的影响五、投资性房地产转换：应对策略和技巧一、投资性房地产转换：背景与意义在中国的房地产投资市场上，投资性房地产是一个相对较小的领域，但是在一定的地区和阶段性场景中，投资性房地产的投资价值是不可忽视的。
因此，针对投资性房地产的转化处理，对于房地产企业和投资者而言都有很大的意义。
基于这样的背景，投资性房地产转换的处理成为了越来越多房地产企业和投资者关注的话题。
二、投资性房地产转换：处理方式和标准转换处理的方式和标准是投资性房地产转换的重要环节，不同的处理方式会对后续的操作和结果产生不同的影响。
转换的标准主要包括三个方面：资产负债表、一般会计准则和财政部会计制度。
一般会计准则中对于投资性房地产转换有明确规定，包括对房屋出售的时机、转换的收益和成本等。
同时，处理方式方面也有不同的选择，包括计入流动负债、计入非流动负债，以及完全出售等。
其中，针对完全出售的处理方案可能会影响到企业的资产负债表和分红政策等方面，因此需要谨慎对待。
三、投资性房地产转换：影响和启示从整个房地产市场的角度出发，针对投资性房地产转换的处理会对市场产生直接或间接的影响。
对于房地产企业而言，转换后可以将某些资产释放出来，从而提升企业的流动性和效益。
同时，对于潜在投资者而言，转换后的资产会变得更具有吸引力。
在实现转换的过程中，企业需要遵守相关的相关法律法规，与会计师事务所合作进行核算和审核等。
因此，企业需要全面准备和规划，以保证实施的转换符合市场规范和法律要求，同时避免市场风险。
四、投资性房地产转换：对企业结果的影响针对企业而言，投资性房地产转换对企业的经济效益和社会影响具有较大影响。
从经济层面来看，通过投资性房地产转换，企业可以有效提升市场规模和特点，同时也能改善企业的利润状况和增加企业的现金流。
投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置目录目录一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换2.投资性房地产的处置（二）核算科目二、投资性房地产的转换和处置核算示例（一）成本模式（二）公允价值模式三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换（1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
（2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。
公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。
①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
2.投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。
处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。
第06讲_投资性房地产的转换
投资性房地产的转换
投资性房地产有两种后续计量的模式：一种是成本模式，另一种是公允价值计量模式。
（1）将非投资性房地产转为以成本模式计量的投资性房地产：
①以账面价值进行结转
②原价对应投资性房地产原价
③累计折旧或摊销对应投资性房地产累计折旧（摊销）
④固定资产减值准备对应投资性房地产减值准备
（2）将非投资性房地产转为以公允价值计量的投资性房地产：
①以公允价值入账
②公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益
③公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益
【提示】基于谨慎性要求，为了防止企业操纵利润，因此将公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。
（3）将以成本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产：
①以账面价值结转
②原价对应固定资产原价
③投资性房地产累计折旧（摊销）对应累计折旧或摊销
④投资性房地产减值准备对应固定资产减值准备。
（4）将以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产：
①以公允价值入账
②公允价值与账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
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第四节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.房地产的转换是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
3.转换日的确定：
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；
③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期；
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（1）自用房地产转换为投资性房地产时：
借：投资性房地产[原资产的账面原值]
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产、无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）投资性房地产转为自用房地产时：
借：固定（无形）资产[原资产的账面原值]
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定（无形）资产减值准备
（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时：
借：投资性房地产[原存货的账面价值]
存货跌价准备
贷：开发产品
（4）投资性房地产转换为存货时：
借：开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
成本模式进行后续计量
2.在公允价值模式计量下，房地产转换后的入账价值区分不同情况：
（1）自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。
【手写板】
基本账务处理为：
借：投资性房地产[以转换当日的公允价值计量]
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
存货跌价准备
借差：公允价值变动损益
[公允价值小于账面价值的差额]
贷：固定资产、无形资产、开发产品
贷差：其他综合收益
[公允价值大于账面价值的差额]
（2）以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
基本账务处理为：
借：固定资产、无形资产、开发产品[转换当日的公允价值]
贷：投资性房地产[转换当日的账面价值]
差额：公允价值变动损益
公允价值进行后续计量
【2016·单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益
【答案】C
【解析】选项A，采用成本模式计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值；选项B，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的入账价值，而不考虑转换日的公允价值；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。
【2011·单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。
上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（）。
A.0
B.－75万元
C.－600万元
D.－675万元
【答案】C
【解析】转换前折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 200－2 800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。
【2018·多选题】甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。
甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：（1）出租厂房2×17年末的公允价值为1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；（2）2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；（3）2×17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元；（4）收到出租丙办公楼2×17年4月至12月的租金540万元。
按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2×17年1
月1日起至2×17年12月31日止，2×17年1月至3月免收租金。
不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有（）。
A.2×17年末出租厂房按1700万元计量
B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益
C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益
D.出租丙办公楼2×17年度每月确认租金收入45万元
【答案】BCD
【解析】以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2×17年末出租厂房应按公允价值1650万元计量，选项A错误。
【手写板】。