成本逼近法习题
2015年土地估价师：成本逼近法估价步骤考试试卷教学提纲
2015年土地估价师：成本逼近法估价步骤考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000㎡，1990年11月1日建成．目前与类似的建筑物重置价为2000元／平方米，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为万元。
A：197B：161C：160D：150E：时间因素2、某耕地区片近三年平均年产值为1700元／亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元／亩。
A：4．25—5．95B：2．72—4．42C：2．72—4．25D：1．70—2．72E：合法性3、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%，借贷资金的年利率为12%。
利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为__。
A．66.98B．77.40C．79.72D．82.114、评估宗地价格一般应采用方法。
A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素5、某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。
在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率 4.20%、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行活期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。
若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为__。
A．6.20%B．5.56%C．7.23%D．6.12%6、我国土地资源的特点包括__。
A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高7、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为（）。
A.交易底价 B.公告价格 C.基准地价 D.标定地价8、土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为万元。
【2004年考试真题】A：90．3B：94．6C：98．3D：100E：时间因素2、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力B．城市集聚C．提供活动场所D．社区服务E．提供社会增值3、根据国发[2006]131号文件的有关精神，国家统一制订工业用地出让最低价标准。
这里的“工业用地出让最低价标准”是指__。
A．工业用地评估价不得低于的数值B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值C．工业用地出让底价的实际数值D．工业用地出让成交价的实际数值4、会计的目标是满足__的需要。
A．企业内部管理人员B．会计信息使用者C．财务会计D．企业5、地价评估中，利息率应参照同期确定。
A：银行存款利率B：银行贷款利率C：国债利率D：投资报酬率E：时间因素6、下列因素不是工业区位论主要讨论的内容。
【2002年考试真题】A：运输成本B：产品质量C：劳动力成本D：分散与集聚因素E：时间因素7、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。
A：拟订估价作业计划B：确定估价基本事项C：收集资料D：实地踏勘E：时间因素8、土地定级因素是指对土地有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
A：价格B：区位、质量C：质量、等级D：收益E：时间因素9、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。
A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本10、在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由__进行统一监督管理。
A．中国人民银行B．中国银行业监督管理委员会C．中国证券监督管理委员会D．中国保险监督管理委员会11、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资亿元．【2002年考试真题】A：1700B：2125C：4200D：5250E：土地12、在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于__。
成本逼近法习题-6页精选文档
成本逼近法习题***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。
(一)题一1．估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。
2．采用成本逼近法估算上述土地价格3．估价过程(1) 计算土地取得费。
土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此：土地取得费=？(2) 计算土地开发费。
土地开发费=？(3) 计息投资利息。
本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：(4) 计算开发利润。
全部投资按回报率15％计：利润=？(5) 计算土地价格。
因当地土地出让增值收益率为10％，则：无限年期土地使用权价格=？(二) 题二某开发区土地总面积为 5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：1．土地取得费征地费5万元／亩，75元／m22．土地开发费2亿元／kin2，200元／m23．利息4．利润5．计算土地增值收益6.计算土地价格75+200+33.91+55+72.78=436.69／m27．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积=(5-1.5)／5×100％=70％可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m28．进行土地使用权年期修正50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m2 9．计算土地总价格土地总价格=602.66×10000=6026600元(三) 题三有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。
2016土地估价知识：成本逼近法中土地取得费的测算(2)考前冲刺
2016土地估价知识：成本逼近法中土地取得费的测算(2)考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国集体土地所有权丧失的原因是__。
A．依法征用B．依法征收C．集体互换D．行政划拨2、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。
A．定性研究B．定量研究C．经济数学D．数理统计3、A省B县2009年共收取新增建设用地土地有偿使用费100万元，按照规定，可留给A省B县人民政府新增建设用地土地有偿使用费万元。
A：30B：40C：60D：70E：35％～50％4、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为__万元。
A．300B．400C．500D．6005、下列不属于我国重点编制的土地开发整理规划的是__级。
A．国家B．县C．地D．乡6、我国土地价格是和收益的购买价格。
A：土地价值B：土地所有权C：土地使用价值D：土地权利E：时间因素7、在房产测绘成果报告书中，测绘摘要不包含的信息。
A：测绘目的与依据B：测绘结果C：委托单位D：施测单位E：土地8、《城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
A．1B．3C．6D．99、《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满__年的，应视为现使用者所有。
A．5B．10C．15D．2010、对于非法批准而使用的土地，当事人必须予以退还。
如果拒不退还的，当事人就要承担__的法律责任。
A．破坏土地资源B．非法批准而使用的土地C．非法占用土地D．非法买卖土地11、应用成本逼近法进行土地估价时，计算土地取得费的利息，以整个取得费为基础，计算期为开发期。
A：1／4B：1／2C：整个D：1年E：时间因素12、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为__误差。
成本逼近法试卷.doc
成本逼近法试卷[模拟] 150判断题第1题：从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。
()A.正确B.错误第2题：成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
()A.正确B.错误第3题：土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。
()A.正确B.错误第4题：成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。
()A.正确B.错误第5题：征地费用越高，土地的价格也就越高。
()A.正确B.错误第6题：土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。
()A.正确B.错误第7题：土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。
()A.正确B.错误第8题：土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。
()A.正确B.错误第9题：成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。
()A.正确B.错误第10题：一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。
()A.正确B.错误第11题：成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
()A.正确B.错误第12题：成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。
()A.正确B.错误第13题：征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。
()A.正确B.错误第14题：成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
()A.正确B.错误第15题：当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。
()A.正确B.错误第16题：成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。
()A.正确B.错误第17题：成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
2017土地估价实务：成本逼近法讲解与试题分析(4)考试试卷
2017土地估价实务：成本逼近法讲解与试题分析（4）考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元／平方米，商住混合用途价格为1000元／平方米，则该宗土地的评估价值应为元／平方米。
A：800B：900C：1000D：1800E：时间因素2、在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。
A：替代原则B：供需原则C：变动原则D：预期收益原则E：时间因素3、统计分组应遵循。
A：区别差异原则和正确汇总原则B：穷举原则和区分差异原则C：穷举原则和互斥原则D：正确汇总原则和区分差异原则E：土地4、下列属于非法批地行为的有__。
A．县级人民政府批准农用地转用B．省级人民政府批准征收基本农田以外的土地300亩C．省级人民政府批准占用基本农田D．国务院批准征收基本农田E．市级人民政府批准农用地转用5、以下指标中__属于时点指标。
A．产品产量B．能源生产总量C．年末人口数D．商品零售额6、按报表填报时间分为年报和定期报表两类，土地统计年报以__。
A．上年10月1日到本年9月30日截止B．上年10月1日到本年10月31日截止C．上年12月1日到本年11月30日截止D．上年11月1日到本年10月31日截止7、根据马克思地租理论，是源于农业工人创造的剩余价值。
A：级差地租与垄断地租B：绝对地租与垄断地租C：矿山地租与垄断地租D：级差地租与绝对地租E：时间因素8、某物业用地面积10000平方米，建筑物10层，1～3层每层建筑面积6000平方米，4～10层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为。
【2004年考试真题】A：1．8B：2．8C：4．6D：10．0E：时间因素9、影响建筑物价格的最基本因素是。
A：建筑年代B：建筑用途C：建筑楼层D：建筑结构E：时间因素10、选择同类或相似资产作为参照物而确定重置成本的方法属于__。
成本逼近法习题及答案
成本逼近法习题及答案(一)判断题1．从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。
() 来源：2．成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
()3．土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。
()4．成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。
()5．征地费用越高，土地的价格也就越高。
()6．土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。
()7．土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。
()8.土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。
()9．成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。
()10．一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。
()11．成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
()12．成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。
()13．征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。
() 来源：14．成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
()15．当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。
()16．成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。
()17．成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
()18．若某地土地取得费为5万元／亩，开发费用也为5万元／亩，平均开发周期为1年，当地1年期贷款利率为10％，则用成本逼近法计算地价时，各项费用的利息之和为0．744 万元／亩。
() 19．土地开发费是指与土地相关的投入费用。
()20．采用成本逼近法评估地价时，所采用的开发费用等应为与待估地块相邻地块的剥发费用。
第六章成本逼近法
第六章成本逼近法例题分析1．成本逼近法的基本公式为：土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润十土地增值收益。
( )答案：×解析：成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。
2．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
( )答案：×解析：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。
3．若土地取得费10万元/亩，开发费用10万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元/亩。
( )答案：×解析：土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10×(1+10%)1；开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半，10×(1+10%)0.5，答案为×。
练习题一、判断题1．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )2．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )3．成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。
( )4．成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
( )5．土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。
( )6．在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。
( )7．征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。
( )8．土地开发费用分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
( )9．采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。
( )10．土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。
[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法
![[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法](https://img.taocdn.com/s3/m/5149789af242336c1fb95e4f.png)
B.计息周期
C.计息时期
D.计息日期
答案:B
问题:4. 剩余法在本质上和______相同，是以土地的预期收益为导向来求取土地的价值的方法。
A.路线价法
B.市场比较法
C.还原法
D.收益还原法
答案:D
问题:5. M城市某开发商的商品住宅开发项目，基本情况为：规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1500元/m2，专业费及管理费为建安工程费的15%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.5%，销售税费预计为8元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为______万元。
答案:C该建筑物年折旧值=2000×900×(1-3%)/50=34920元，该建筑物现值=年折旧值×剩余可使用年限+残值=34920×(50-15)+2000×900×3%=1276200元=127.6万元。
问题:26. 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的______。
问题:6. 房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。公式的正确形式是______。
A.房屋现值=房屋重建价×房屋成新状况
B.房屋现值=房屋重置价×房屋成新状况
C.房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
D.房屋现值=房屋重建价×房屋成新度
答案:C
D.宗地红线外
答案:C
问题:20. ______也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。
A.土地增值收益
B.土地所有权收益
C.土地使用年期修正
D.土地使用权收益
第四章成本逼近法
解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让 金） 计算49年期土地价格
常见难点与问题
新增设用地有偿使用费不能计入成本！是国 家向市、县政府征收的，不是对用地者。 特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计 算，计息期为整个开发期。因为需在土地开 发前一次性支付
3.通过从市场取得
1.通过征用农村集体土地
土地取得费包括征地费用和相关税费。
征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费 以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜 地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其 他有关税费。
2.通过城市房屋拆迁取得
土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费
二、土地开发费
1. 构成及计算方法： 有三种即基础设施配套费、公
共事业建设配套费、小区开发配套费。
1 ）基础设施配套费 ：常常概括为“七通一平”、 “五通一平”、“三通一平”。 2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有 关，各地情况不一，视实际情况而定。
3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
是否进行年期修正要具体分析：
(1) 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成 本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中 体现，不再另行修正；
(2) 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成 本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格 一道进行年期修正。 (3) 当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权 年期修正。
五、土地增值收益
土地增值按该区域土地因改变用途或进行 土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发 生的价值增加额。 成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.
土地估价师历年真题
一、判断题(10题，题号l—10,共10分.请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”,错误涂“×”。
评分说明:每题1分，判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为O)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。
( )2。
采用市场比较法评估宗地价格时,比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。
( )3。
土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。
( ）4。
采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。
（）5。
采用剩余法估价时,应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。
（ )6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
( ）7。
在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
( ）8。
某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值.（）9。
相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
（ )10。
在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时,需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来.（ )二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意,请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑.评分说明：每题1分，选错不得分,不倒扣分)11。
工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（ )相互作用的分析和计算。
A.道路因素 B。
区位因素 C。
集聚因素 D。
资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2。
0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正,则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点2017土地估价师考试成本逼近法考点（汇总）所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于成本逼近法的知识，欢迎阅读。
考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
2015年土地估价师：成本逼近法估价步骤考试试卷
2015年土地估价师：成本逼近法估价步骤考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000㎡，1990年11月1日建成．目前与类似的建筑物重置价为2000元／平方米，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为万元。
A：197B：161C：160D：150E：时间因素2、某耕地区片近三年平均年产值为1700元／亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元／亩。
A：4．25—5．95B：2．72—4．42C：2．72—4．25D：1．70—2．72E：合法性3、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%，借贷资金的年利率为12%。
利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为__。
A．66.98B．77.40C．79.72D．82.114、评估宗地价格一般应采用方法。
A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素5、某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。
在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率 4.20%、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行活期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。
若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为__。
A．6.20%B．5.56%C．7.23%D．6.12%6、我国土地资源的特点包括__。
A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高7、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为（）。
A.交易底价 B.公告价格 C.基准地价 D.标定地价8、土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
第五章 成本论习题 (3)
第五章 成本论习题3. 假定某企业的短期成本函数是TC(Q)＝Q 3－5Q 2＋15Q ＋66。
(1)指出该短期成本函数中的可变成本部分和不变成本部分； (2)写出下列相应的函数：TVC(Q)、 AC(Q)、 AVC(Q)、 AFC(Q)和MC(Q)。
解：此题根据各种成本的定义可容易解答出来。
（1）32()51566TC Q QQ Q =-++其中可变成本：32()515TVC Q Q Q Q =-+不变成本：()66TFC Q =（2）32()515TVC Q QQ Q =-+2()66()515TC Q AC Q QQ Q Q==-++2()()515TVC Q AVC Q QQ Q==-+66()TFC AFC Q QQ== 2()()31015dTC Q MC Q QQ dQ==-+4．已知某企业的短期总成本函数是STC(Q)＝0.04Q 3－0.8Q 2＋10Q ＋5， 求最小的平均可变成本值。
解：切入点：知道了短期成本函数，如果想求最小的平均可变成本，必须得到平均可变成本函数。
平均可变成本函数就等于总成本函数的可边成本部分除以产量Q 。
再对平均可变成本函数求导，使其导数等于0，就可以得到最小的平均可变成本值。
也可以用另一种方法：SMC 在AVC 的最低点与之相交，求出SMC 函数和AVC 函数，让两者相等，就可以得到答案。
依题意可得：320.040.810TVC QQ Q =-+108.004.0)()(2+-==Q Q QQ TVC Q AVC 令0=dQdAVC 此时平均可变成本达到最小，有08.08.0=-O Q 解得 10=Q又因为008.02 =dQAVCd ，所以当10=Q 时AVC(Q)达到最小值最小的610108.01004.02=+⨯-⨯=AVC5. 假定某厂商的边际成本函数MC ＝3Q 2－30Q ＋100，且生产10单位产量时的总成本为1 000。
求：(1)固定成本的值。
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成本逼近法习题
成本逼近法习题
***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。
(一)题一
1．估价对象概况
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。
2．采用成本逼近法估算上述土地价格
3．估价过程
(1) 计算土地取得费。
土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此：
土地取得费=？
(2) 计算土地开发费。
土地开发费=？
(3) 计息投资利息。
本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：
(4) 计算开发利润。
全部投资按回报率15％计：
利润=？
(5) 计算土地价格。
因当地土地出让增值收益率为10％，则：
无限年期土地使用权价格=？
(二) 题二
某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资
的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：
1．土地取得费
征地费5万元／亩，75元／m2
2．土地开发费
2亿元／kin2，200元／m2
3．利息
4．利润
5．计算土地增值收益
6.计算土地价格
75+200+33.91+55+72.78=436.69／m2 7．进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：
开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积
=(5-1.5)／5×100％
=70％
可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m2
8．进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m2
9．计算土地总价格
土地总价格=602.66×10000=6026600元(三) 题三
有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。
试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
采用成本逼近法的估价步骤如下：
1.土地价格
600×1000=60(万元)
2.建筑物重置价格
1500×1000×3=450(万元)
3.建筑物已提折旧
450×(8÷48)=75(万元)
4.该房地产现时总价
60+450-75=435(万元)
5.该房地产现时单价
1450(元/平方米)
(四) 题四
某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。
该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。
试采用成本法估计该宗土地单位价格。
解：
1.计算土地取得费
土地取得费= (6+2)万元/亩=？
2.计算土地开发费
土地开发费=2亿元/平方公里=？
3.计算投资利息
土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。
投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2-1]
=？
4.计算投资利润
投资利润=？
5.计算土地增值收益
土地增值收益=？
6.计算土地价格
土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益
=？=512.83 (元/M2)
7. 土地使用权价格
以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为：
土地使用权价格=？=495.42 (元/M2)。