万科地产针对杭州某区域市场研究报告

万科城市板块研究报告

——杭州三墩片区

杭州华坤市场研究有限公司

二00六年六月

目录

摘要 (3)

第一章宏观环境及外部影响因素 (4)

一、杭州宏观环境分析 (4)

二、杭州经济发展状况 (8)

三、行业相关政策影响分析 (13)

第二章、西湖区土地供应 (19)

第三章、板块周边配套情况和市政规划情况 (21)

一、三墩片区整体规划 (21)

二、周边居住状况 (27)

三、本区域的配套状况 (28)

第四章三墩板块总体供需分析 (30)

一、房地产二级市场分析 (30)

1、房地产开发投资 (30)

2、商品房预售状况分析 (33)

三、竞争板块研究——滨江板块 (36)

1、板块市场总体供应分析 (36)

2、板块市场总体价格分析 (37)

3、板块市场总体物业、户型分析 (37)

4、板块市场总体客群分析 (37)

三、目标板块市场分析 (38)

1、板块市场总体供应分析 (38)

2、板块市场吸纳分析 (40)

3、去化特征分析 (40)

4、单价分析 (41)

5、户型及总价分析 (41)

6、物业个案研究 (42)

7、综合评判 (43)

四、需求研究 (46)

第五章定位建议与产品建议 (49)

一、地块分析 (49)

二、项目SWOT分析 (52)

三、项目基本定位 (55)

1、市场定位 (55)

2、产品定位 (56)

3、住宅产品设计建议 (58)

4、部分公共配套建议 (63)

摘要

本次研究主要目的在于了解杭州三墩区块的房地产市场，对杭州房地产市场发展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供应情况、竞争物业的情况以及需求现状做了比较全面的了解。

本次研究的第一部分主要围绕杭州的宏观环境、杭州经济近5年的发展状况、以及与房地产相关的政策面分析了解杭州房地产业发展的大背景。此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的发展前景以及规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以及附近的配套设施做了全面详细的了解。

第二部分和第三部分主要从三墩板块的总体供应情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供应、吸纳情况、去化特征、单价以及户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供应现状。

第四部分从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求及价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。

第五部分在前面四个部分的基础之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克服劣势和威胁的方法。在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个基本的项目定位，仅供参考。

第一章宏观环境及外部影响因素

一、杭州宏观环境分析

杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江

下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。

杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水库占8%，城内主要河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦截钱塘江上游而建成的新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，库区内有大小岛屿1078个，故又称千岛湖。千岛湖与西湖同被列为全国重点风景名胜区。钱塘江河口杭州湾呈喇叭状，受河江速窄、河床隆起的影响，进入钱塘江的潮水汹涌澎湃，最大潮差可达8.9米，形成天下奇观“钱塘江潮”。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”之美誉。

华坤观点：

作为世界旅游城市的杭州，其城市性质为整个城市的经济发展带来了很大的推动和支持作用。每年大量的旅游流动人口和外来务工人员给对杭州市房地产市场发展提供了强有力的经济基础和旺盛的消费需求。同时，城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。

1、交通条件：

铁路:

杭州有城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线是杭州连结祖国天南海北的铁路主干线。旅客从杭州城站或杭州东站坐上火车，可以直达北京和广州等全国20多个省、市、自治区，并可换乘列车到达全国任何一个有铁路通行的地方。目前，杭州每天有116趟旅客列车进出，每天有数万名旅客光临。

公路：

形成杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。杭州东南西北四大客运汽车站一改普通车型为主的经营线路，推出了以豪华车为主、发往省内外的18条快客线路和10多条旅游线路。

航空：

我国东部地区大型现代化航空港——杭州萧山机场2004年航空旅客发送量315.5万人次。

水运：

杭州京杭大运河贯通连接杭州至北京的内陆河道，为主要的水路运输线路。

华坤观点：

便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。

2、行政区划：

杭州市区下辖8个区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江(高新)区、萧山区和余杭区；杭州市下辖5个县(市),即富阳市、临安市、建德市、桐庐县和淳安县。全地区总面积达16596平方公里。

华坤观点：

大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对