酒店费用测算方案

酒店费用测算方案

根据酒店式公寓模式的优势和本项目实际情况（老楼盘），投资方与经营管理均为我司，此方案中未详细考虑除返租房源以外物业费用。不建议从整体投资太大资金，建议从两方面入手提高本案整体品质：

➢硬件提升：

1、利用现有空闲区域，增加或更改业主自助销售系统，休闲场所；

2、通过传媒公司，收取租聘场地（天台、楼宇立面、电梯、广场、楼道等）增设开发整体楼宇广告创收。

3、天台用彩钢石棉材料开发成整层办公区域，面向社会出租。

➢软件提升：

1、员工整体服务意识培训；

2、根据第现有人员配置与服务计划项目，在不增加现有人力配置前提下，与相应对口部门和经过工商认证的第三方专业公司合作，共同开发有偿服务项目。

3、楼层服务人员增设巡更系统：工作原理及过程

本巡检系统由巡检器、巡检点、数据传输线、管理系统软件等组成。巡检点内核采用精密电子芯片器件，内置64位二进制代码，钉形外壳封装。每个巡检点的编号唯一。将具有不同编码的巡检点隐蔽安放于被巡检的设备或线路上(无需布线)，并将巡检点编码对应安装地点存于计算机中。巡检人员佩带巡检器,在巡检过程中用巡检器扫描巡检点。工作时声光提示，信息将自动存于巡检器中，管理人员将巡检器通过传输线与计算机连接，通过计算机内的应用软件将巡检器的巡检数据读入计算机中存档。可实现远程传输巡检数据，随时供管理人员进行分析、处理、统计、制作报表，给管理者提供一个科学、准确的考核依据。

“智能巡检管理系统”的应用，极大地调动了企业保安部门员工的工作积极性。将巡逻工作置于现代科学技术的监督之下，通过科学、严格、有效的考核，彻底改变了“巡与不巡一个样，巡多巡少一个样，巡与不巡没人知道”

的被动局面，激发了员工的工作自觉性和主动性，确保了各项巡逻防范措施切实落到实处。过去各种安全事故的发生多与岗位工作人员玩忽职守、思想

麻痹、存在侥幸心里是分不开的，约占事故比例的80％以上，因此采用国际先进的“智能巡检管理系统”，无疑是消除各种安全隐患的有力措施。智能巡检管理系统则是将过去认为无法实现的管理手段变成现实，它必将造福于人民，造福于社会。

根据【门峡市进一步加强物业服务管理及规范物业服务收费的通知】

为进一步加强物业服务收费管理，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，促进物业管理行业健康发展，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委和建设部、国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法规、规定，结合我市实际，现就我市物业服务收费管理中的有关事项予以明确，请认真贯彻执行。

我市物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。

4、普通住宅（含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上），物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。

5、普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

6、实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。

7、物业服务费的收取，以法定产权面积（房产证登记的建筑面积）计算；未办产权证的以售房合同中约定的建筑面积为准。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。。

8、物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户直接收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。

9、因提供本通知未涵盖的服务内容和设施设备而超过最高服务等级的或有其它特殊情况的，物业服务费可在政府指导价最高收费标准基础上适当上浮，上浮幅度由价格部门在不超过20%以内确定。

物业费用定位：

根据我司物业收费标准通知中9项中要求，酒店物业管理服务软硬件已经远远超出现有物业配套标准，建议整栋物业标准按照政府指导价格和市场调节上浮20%执行，最终按照住宅元/平方米、商业按照（待定）：商业物业管理费的收费标准一般各地实行的是市场价。也有需要到物价局备案的，要看您的地方规定。收费标准与业态、所处的位置、管理标准的要求不同有很大差别，也和物业设施的配置状况有关，并且与其他方面的收费（如面积计算方式、能源费分摊方式、空调费收取方式）相联系。具体的内容和标准需要根据实际情况核定。 普通住宅小区物业服务收费指导价标准准 单位：元/月·平方米

一级 二级 三级 备注

多层 高层 多层 高层 多层 高层

收费标准

费用测算： 1.直接管理成本 NO 岗位 工资标准 备注

1 店长工资

2500 公司支援（工程、保消防、保洁）人工按照每月不低于100个工时计算，平均每小时按照6元/小时计算

2 夜间保安工资

1400 3 保洁 1300 4

管家

1400

5 支援工时 600 6

总计

7200

1. 收入测算：

序号 项目 计算依据

平均年 趋势

1 营业收入

118800 第一年出租率40%，第二年70%，第三年100%

全友家具 收取管理费用、门面房、商业、 0（未测算） 门面房 增值收入 有偿服务收费

0（未测算） 公寓物业费 每间按照代收100元/月*99间 118800 2

工资福利

员工数6人

7200 3

维修保养

电梯350元/月/部*12个月、电梯年检1300元/部 5500 供配电系统运行维护每月估算

400元

4800

给排水系统运行维日常维修与更换配件,每月估算50 600 照明系统运行维护日常维修与更换配件,每月估算60 720 消防系统运行维护日常维修与更换配件,每月估算30

360

4 综合管理费 办公费、通讯费、低值易耗品、物料消耗等，月按照300元 3600

5 营销费用 广告 0（未测算）

6 毛利 广告

96020 8 法定税收 服务行业按照%

9 净利润 （未计算公司行政管理费用和管理佣金）

注：以上利润未计算有偿商业物业费用入及服务除返租房源以外的物业费用，不包含新投资增设配套设施及物业物资装备计划折旧费用。