万科房地产项目投资分析Excel模型

10,000 8,962 -15,607
20,000 -18,962
40,000 -19,504 2,252 29,395 -26,845
-74,852 223,400 80,000 20,400 123,000 298,252 106,845 20,400 123,000 48,007 ** 18.69% 24% 81%
7,754 -400 20,000 20,000
3,968 10,000 10,000
3,572 10,000 10,000
4,478 -4,227 15,000
-4,597 -1,389 20,000
-5,276 7,019 20,000
-2,599 -13,515 8,000
-5,651 -1,808 12,000
13,691 19,347 2,256 35,293 4,361 1,212 40,867 -1,977 -106,004 -105,016 -2,871
16,508 1,457 17,965 2,818 783 21,566 3,560 -102,445 -104,224 -2,849
18,800 1,255 20,055 2,426 674 23,156 -1,521 -103,965 -103,205 -2,821
14,641 12,681 1,415 28,737 2,737 761 32,234 -7,832 -97,690 -93,774 -2,564
26,079 14,973 2,521 43,573 4,875 1,355 49,802 -6,337 -104,027 -100,859 -2,757
-
-
-
8,000 8,000 8,000 -8,000 -8,000 -4,000 -109
2,839 2,839 2,839 -2,839 -10,839 -9,419 -258
72,400 5,678 78,077 78,077 -78,077 -88,916 -49,877 -1,364
20,589 7,760 1,990 30,339 3,848 1,069 35,257 -942 -89,858 -89,387 -2,444
-
-
-
8,000 149
11,000 205
98,400 1,838
98,000 1,830
108,000 2,017
118,000 2,204
113,773 2,125
118,698 2,217
125,717 2,348
112,202 2,095
110,394 2,062
98,985 1,849
93,155 1,740
25,000
25,000
18,962
20,000
40,000
-
29,395
25,000 -12,345
25,000 -16,053
源自文库
-
-
-
-109
-206
7,754
3,968
3,572
4,478
-4,597
6,314 -5,276
-2,599
-5,651
-5,818
3,336 -6,997
-6,855
10,000 -
10,000 -
15,000 19,227 19,227
20,000 21,389 15,075
20,000 12,981 12,981
8,000 21,515 21,515
12,000 13,808 13,808
10,000 24,745 21,409
5,830 2,830 3,000
-5,818 -14,745 10,000
-6,997 -5,830 -
-6,855 -25,000 -
-12,345 -25,000 -
-16,053 -18,962 -
-15,607 -20,000 -
-18,962 -40,000 -
-19,504 -
2,252 -29,395 -
20,400 20,400
68,155 1,273
43,155 806
33,155 619
13,155 246
-26,845 -501
-26,845 -501
-26,845 -501
24,117
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等； 3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4； 4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）； 5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况 6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算； 7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算； 8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。 9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；
1,580 1,580 3,055 849 5,484 21,755 77,405 66,528 -
1,635 140 1,776 272 75 2,123 299 77,704 77,555 -
-
-
-
-
-
-
8,000 8,000 8,000
-109 3,000 3,000
-
-
-
-
3,000 -
-206 87,400 87,400 52,000 20,400 15,000 -
5,563 1,834 7,396 3,546 985 11,928 19,690 -453 -10,298 -282
3,270 1,446 4,717 2,796 777 8,290 16,645 16,192 7,869 -
1,635 2,984 4,619 5,770 1,604 11,993 39,458 55,650 35,921 -
9,490 1,256 10,746 2,429 675 13,850 7,808 -63,241 -67,145 -1,836
9,280 2,196 11,475 4,245 1,180 16,900 20,953 -42,288 -52,764 -1,442
4,906 1,964 6,870 3,798 1,056 11,724 22,145 -20,143 -31,215 -853
15,514 2,080 17,594 4,021 1,118 22,733 13,125 -90,841 -97,403 -2,663
14,311 1,335 15,646 2,581 717 18,944 4,069 -86,771 -88,806 -2,428
12,776 2,070 14,845 4,002 1,112 19,959 15,723 -71,049 -78,910 -2,157
现金流量及内部收益率
售价敏感系数： 成本敏感系数： 项目 一、现金流入 销售面积（m2） 销售额 回款额 小计 现金流入现值NPV 二、现金流出 1-1、付地价款 2、付工程款（不含利息） 3、开发间接费 4、期间费用 项目投资合计 5、营业税及附加 6、所得税 小计 现金流出现值NPV 三、净现金流量 四、累计净流量 五、平均资金占用 六、资金成本 七、资金计划 1、资金期初余额 2、筹资计划 来源 万科借款 合作方借款 当地银行筹资 支出 归还万科 归还合作方借款 归还当地银行 利润分配 3、资金期末余额 八、项目内部收益率 IRR 九、资金峰值比例 十、地价支付贴现比 借款期末余额： 利息： 100% 100% 2007年2季度 2007年3季度 2007年4季度 2008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 2008年4季度 50,706 38,127 34,315 34,315 2009年1季度 30,424 22,876 24,401 24,401 2009年2季度 60,848 45,753 43,465 43,465 2009年3季度 50,706 38,127 38,890 38,890 2009年4季度 33,364 23,681 25,126 25,126 2010年1季度 30,964 21,408 21,635 21,635 2010年2季度 54,187 37,463 35,858 35,858 2010年3季度 30,964 21,408 23,013 23,013 2010年4季度 47,822 37,268 35,682 35,682 2011年1季度 24,255 19,923 21,657 21,657 2011年2季度 48,509 39,846 37,854 37,854 2011年3季度 40,424 33,205 33,869 33,869 2011年4季度 33,689 31,441 31,618 31,618 2012年1季度 23,359 24,212 24,935 24,935 2012年2季度 52,559 54,478 51,451 51,451 2012年3季度 23,359 24,212 27,239 27,239 面积单位：平方米 2012年4季度 2,421 2,421 合计 636,141 513,429 513,429 513,429 192,182 155,399 176,964 29,779 362,143 57,580 16,002 435,725 231,984 77,704 ** -29,697