房地产估价作业1
大工21秋《房地产估价》在线作业123辅导答案
1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建筑物建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，则计算建筑物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建筑物价格时，一般采用(D)A综合成本B完全成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建筑物费用一建造新建筑物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不完全市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建筑物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的一般因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
不动产估价作业1
1、 某小区A 梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。
由图可知，4个单元的单价的差异受以下几个因素影响，建筑面积，朝向，卧室阳台，由于L 01、L 02都是东、北朝向，所以价格比L 03、L 04低，又因为L 03卧室附带一阳台，所以L 03比L 04更高，综上所示L 03>L 04>L 02>L 012、 试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。
（1）、搜集交易实例根据有的茶山区市场交易价格对嵩山区现在定价：由茶山区的历史成交记录可知，茶山区成交的价格在33000元/平方米以上，且面积在100平方米左右，楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向。
根据数据，同比去年增幅6.72%，算出成交平均单价为35749元/平方米。
（2）、选取可比实例茶山区与嵩山区区位相同：都在天河五山华南农业大学附近 用途相同；建筑结构：茶山区楼层主要在8层或9层，朝向均为南北向，配有电梯；嵩山区主要在4层或5层，朝向均为南北向，没有电梯 （3）、建立价格可比基础 统一采用单价 统一面积单位 同一面积内涵假设乙方现对嵩山区的楼盘感兴趣，在嵩山区没有熟人，不急于购买，上网了解了大致嵩山的市场行情。
购买时没有特别的动机，只想买一套住的合适房，一旦看上，便一手办手续，一次性给钱，同时希望卖方卖的价格包括了所有的税费等。
根据买方的实际需求及情况，现根据茶山区房价情况利用市场比较法进行不动产估价。
估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。
（4）、进行交易情况修正目前房地产市场行情良好，交易量减少，买房观望人数较多，但广州限购令已经解除，交易市场相对活跃，根据乙方了解的国家政策因素和上网找的资料可知，虽然广州的房价总体呈下降趋势，但茶山区的房价呈上升趋势。
房地产估价作业一及封面
《房地产估价》作业一姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第一次作业1.为评估某住宅楼2003年8月31日的正常市场价格，调查了A、B、C、D、E等5宗房地产交易实例，具体资料如下：实例 A B C D E成交价格元/（元/m2）5100 5800 5200 5000 5000 成交日期2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况+2% +21% 0 0 -3% 区位状况0 -3% +3% +1% 0房地产状况权益状况-2% 1% +2% -1% -1% 交易实物-4% -5% -2% +2% +1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增0.8％。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
2.某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为10000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2，建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为2万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
房地产评估作业答案
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息：第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元）第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为（注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。
第二年同理。
）（3）计算利润： 270X 10%= 27（元）（ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米）（ 5）计算待估土地公平市场价值：320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
大工19秋《房地产估价》离线大作业
大工19秋《房地产估价》离线大作业题目一：市场比较法及其应用1）市场比较法的基本理论市场比较法是一种资产评估方法，也称为市场法、比较法、现行市价法。
它的基本原理是通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产的价值。
比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
比较法的基本原理是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→比准价格1交易实例2→比准价格2交易实例3→比准价格3由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。
因此，比较法具有实现性和说服力。
以比较法评估土地价格用以下公式：V=VB×A×B×D×E式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
比较法的程序如下：1）收集宗地交易实例；2）确定比较实例；3）建立价格可比基础；4）进行交易情况修正；5）进行估价期日修正；6）进行区域因素修正；7）进行个别因素修正；8）进行使用年期等修正；9）求出比准价格。
收集宗地交易实例的资料应包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
要选取三个以上的比较实例，以确保比较结果的准确性。
房地产估价习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向 （4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积 （2）土地形状（3）地形 （4）地势（5）土壤， （6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构 （4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高 （7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
房地产估价作业(1)
房地产估价作业（1）第一章1、下列叙述正确的是（A ）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的他项权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。
2、由于房地产（B ），所以具有难以变现性。
A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。
3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ C ）元/m 2。
A.100B.300C. 900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ C ）。
A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ABD ）。
A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。
6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A ）等设施或条件以及场地平整。
A.排水、给水、电力、通讯；B.给水、排水、燃力、热力；C.排水、电力、通讯、燃力；D.排水、电力、通讯、热力。
7、楼面地价是（ C ）之比。
A.土地总价与土地总面积；B.土地总价与建筑总面积；C.土地单价与建筑容积率；D.土地单价与建筑覆盖率。
8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2，则理论上应该补地价（单价）为4522元/ m 2。
8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（C ）。
A ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元B ．实际单价为1950元/m 2，实际总价为20万元C ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为20万元D ．实际单价为2000元/m 2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的（B 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C。
市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用： (☆A。
比较法B。
收益还原法C.假设开发法D。
成本评估法3。
人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为：（A。
已消失的房地产B。
在建工程C.房地产的未来状况D。
房地产过去状况与现在状况的差异状况4。
从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是： (A。
商业、办公、工业、居住B。
商业、居住、办公、工业C。
商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（☆A。
用途B.开发程度C。
是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年，已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（决定的A.不可移动性B。
相互影响性C.数量有限性D。
独一无二性8。
房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B。
支付典价后只能获得房地产的使用权C。
支付典价后房地产的使用者不付租金D。
出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A。
商业B。
办公C.特殊用途D。
综合答案1B。
2B。
3A。
4C。
5A.6C.7D。
8D.9C。
10C第二章房地产价格1。
最能说明土地价格水平高低的价格是：（A。
土地单价B.基准地价C。
楼面地价D。
标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况.☆A。
本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3。
房地产估价作业
市场法作业1．拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表。
可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 建筑面积 1000 m 21200 m 2 9687.6 平方英尺 成交价格 240万元人民币 300美元/ m 2 243万元人民币 成交日期 2000年10月初2001年8月初2002年2月初交易情况 -5% 2% +3% 区域因素 +2% +3% -2% 个别因素-1% -2% +1%另：可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。
2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。
该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%，2001年逐月上涨1.0%，2002年逐月上涨1.2%。
又知1平方米=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。
解：（1）计算公式比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）建立价格可比基础 万元实例甲一次付清总价265.216%)05.11(%)11(72%)11(7296121212=+++++= 实例甲单价=216.265×104/1000=2162.25元/m 2 可比实例乙单价=300×8.5=2550元/m 2可比实例丙单价=2430000×10.764/9687.6=2700元/m 2（3）求可比实例的比准价格 2712/77.269511001002100100%)2.11(%)0.11(3%)8.01(510010065.2162mA 元比准价格=-⨯+⨯+⨯+⨯-⨯-⨯=275/74.282921001003100100%)2.11(%)0.11(21001002550m B 元比准价格=-⨯+⨯+⨯+⨯+⨯=26/87.284411001002100100%)2.11(31001002700m C 元比准价格=+⨯-⨯+⨯+⨯=（4）计算估是对象价格估价对象价格=（2695.77+2829.74+2844.87）/3=2790.13元/m 2 该房地产2002年8月初的正常市场价格是2790.13元/m 2。
房地产估价实例(1)
A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日
例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专 业费用
[答案][南开大学]2020秋《房地产估价》在线作业
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1.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。
[答案：A]A.供水、排水、电力、电信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力2.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。
[答案：A]A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.53.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
[答案：A]A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权4.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。
[答案：C]A.37.91B.38.25C.38.42D.505.收益法适用的条件是房地产的()。
A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化6.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是()年。
[答案：A]A.37B.40C.50D.437.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买()。
[答案：A]A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定8.收益法的理论依据为()。
[答案：C]A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理9.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。
A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m210.从区位优劣角度看，()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
房地产估价作业一
房地产估价作业一
一、名词解释
1、房地产价格
2、房地产估价
3、基准地价
4、楼面地价
二、简答题
1、影响消费者需求的因素：
2、房地产价格的特征
三、填空题
1、房地产价格必须具备的条件、、。
2、房地产估价原则：⑴⑵⑶⑷估价时点原则⑸公平原则。
3、、和是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
4、最高最佳使用具体包括3个方面⑴⑵
⑶。
5、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的平均价格。
6、房地产可以视为、和三者的组合。
大工20春《房地产估价》在线作业123【答案】
大工20春《房地产估价》在线作业1试卷总分:100 得分:100一、单选题(共5 道试题,共30 分)1.三大基本估价方法不包括（）。
A.长期趋势法B.市场法C.收益法D.成本法此题正确参考选项是:A2.房地产区位状况的描述不包括（）。
A.建筑物实物状况描述B.位置描述C.交通描述D.外部配套设施描述此题正确参考选项是:A3.下列说法中不正确的为（）。
A.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证D.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内此题正确参考选项是:A4.房地产价格影响因素的分类中，（）包括土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基以及土地开发程度等。
A.建筑物实物因素B.土地实物因素C.区位因素D.人口因素此题正确参考选项是:B5.房地产价格的特征不包括（）。
A.趋降性B.区位性C.高值性D.权益性此题正确参考选项是:A二、多选题(共5 道试题,共40 分)6.房地产的独一无二特性导致了（）。
A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大此题正确参考选项是:ABCD7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。
A.再次抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产此题正确参考选项是:ABC8.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度此题正确参考选项是:BCE9.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果此题正确参考选项是:AB10.不得抵押的房地产范围包括（）。
南开24秋学期《房地产估价》作业参考一
24秋学期《房地产估价》作业参考1.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
选项A：朝向选项B：保温选项C：隔声选项D：户型参考答案：A2.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
选项A：600选项B：625选项C：650选项D：675参考答案：B3.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
选项A：供水、排水、电力、电信选项B：给水、排水、燃气、热力选项C：排水、电力、通信、燃气选项D：排水、电力、通信、热力参考答案：A4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内选项A：0．5～2．0选项B：1．5～2．0选项C：0．5～1．5选项D：1．0～1．5参考答案：A5.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）选项A：环境因素选项B：自身因素选项C：经济因素选项D：外部因素参考答案：B6.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可选项A：3个以上选项B：5个以下选项C：3～5个选项D：3～10个参考答案：D7.从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
选项A：居住房地产选项B：别墅选项C：商业房地产选项D：工业房地产参考答案：C8.某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
选项A：20选项B：30选项C：40选项D：50参考答案：B。
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1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
A模拟房地产市场定价
B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
答案：D
2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()
A征用期间导致房屋毁损的价值损失
B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C征用期间租赁经营损失
D征用期间市场上类似房地产的增值差价
答案：D
3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()
A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费
B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务
D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
答案：D
4、关于估价目的的说法错误的是()
A估价目的取决于委托人对估价的实际需要
B任何估价项目都有估价目的
C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价报告的用途
答案：C
5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()
A拥有的房地产权利
B受其他房地产权利的限制情况
C受房地产权利以外因素的限制
D额外的利益或好处
答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()
A建筑密度大小
B房型设计
C临路状况
D公共配套设施情况
答案：B
7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
B由于人口增长对住宅的需求增加
C因通货膨胀导致住宅价格上升
D因人工成本上升导致住宅重置成本提高
答案：B
8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()
A房地产转让估价应评估出租人权益价值
B续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C房屋征收估价应评估完全产权价值
D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
答案：D
9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。
A5893
B6387
C6473
D7016
答案：C
10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()
A国内生产总值
B国民消费价格指数
C汇率波动
D税收减免
答案：D
11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。
A房地产地役权
B房地产权利及其行使租赁权
C房地产使用管制
D相邻关系
答案：D
12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。
若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
A12
B25
C27
D40
答案：B
13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()
A房屋征收决定公告之日
B原征收补偿协议达成之日
C用于产权调换房屋支付之日
D委托估价之日
答案：A。