资产评估第二章第一讲课件

1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类 （1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？ 评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
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（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
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二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。
3、类比调整法是市场法中最基本方法。公式为： 评估对象价值=参照物成交价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交
易情况差异值
或评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物A特 征值） × … × （评估对象特征值÷参照物N特征值）
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优点：不要求参照物与评估对象必须一样 或基本一样，适用性强，应用广泛。 缺点：对信息资料的数量和质量要求较高， 且要求评估人员有丰富经验、市场阅历和 评估技巧。具体评估时，应该将对价值有 重要影响的因素全部列出，不得遗漏。
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三、市场法的基本程序及有关指标
1、选择参照物 注意两点（1）可比性（尽量选择可比性大的参照物） （2）参照物数量（至少3个以上）。
2、在评估对象与参照物之间选择可比因素和指标 不同资产，影响价值的因素各有侧重，应根据不同种类资产价 值形成特点，选择对资产价值影响较大的因素作为对比指标。 3、指标对比、量化（数量化和货币化）差异 4、在参照物成交价基础上调整已经量化的指标差异
初步评估结果 = 参照物成交价 ± 指标差异1 ± 指标差异2 有多个参照物，就有多个初步评估结果。 5、综合分析，确定评估结果
对多个多个初步评估结果进行深加工，确定最终评估值。 这个环节没有硬性规定，主要取决于评估人员对参照物的把 握和对评估对象的认识。
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四、市场法中的具体评估方法及应用
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法之间的关系及选择
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第一节 市场法
一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法下的具体评估方法及应用
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一、市场法的基本涵义
1.定义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产 价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据： 替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及 其方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估 方法之一。
4、实际上述公式中暗含了一个假设：即 价值与特征之间存在相关性，而且这种相 关性可以量化，则可以根据特征对比估算 出差异值或比例，进而求出评估值。如果 某种特征和价值之间不存在明确的相关性， 这种特征无须考虑。
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5、具体应用
（1）功能价值法：尤其针对某些特殊的生产线 评估对象价值=参照物成交价×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
[例2-3]评估某快速变现资产，在评估时点与其 完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估 师分析认为，快速变现的折扣率为40%，则评 估值为多少？
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（5）成本市价法（例如 水塔、排烟管、桥等等）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象现行合理成本 ÷参照物现行合理成本）
[例2-4]某项自建设备2000年1月建造成本230 万元，截止2003年底帐面净值为180万元。该资 产目前的生产同样的一项资产总成本为210万元， 其中10万元为非正常耗费。和评估对象类似的资 产的成本为400万元，市场售价为450万元。评 估对象的评估值为多少？
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【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估， 该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年 底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、 9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的 价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估 对象于2006年6月30日的价值接近于多少？ 【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为 300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格 变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式 （2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近 于？
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（3）成新率价格法（尤其是成新价格对 产品影响比较的资产）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象成新 率÷参照物成新率）
一般适用于仅有成新程度差异情况。
（4）市价折扣法（尤其是针对马上要变现的资 产）
评估对象价值=参照物价格×（1-价格折扣率）
一般适用于仅有交易条件方面差异情况。