资产评估第二章第一讲课件
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[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？ 评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能Βιβλιοθήκη Baidu为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
[例2-3]评估某快速变现资产，在评估时点与其 完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估 师分析认为，快速变现的折扣率为40%，则评 估值为多少？
资产评估第二章第一讲
（5）成本市价法（例如 水塔、排烟管、桥等等）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象现行合理成本 ÷参照物现行合理成本）
[例2-4]某项自建设备2000年1月建造成本230 万元，截止2003年底帐面净值为180万元。该资 产目前的生产同样的一项资产总成本为210万元， 其中10万元为非正常耗费。和评估对象类似的资 产的成本为400万元，市场售价为450万元。评 估对象的评估值为多少？
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
资产评估第二章第一讲
三、市场法的基本程序及有关指标
1、选择参照物 注意两点（1）可比性（尽量选择可比性大的参照物） （2）参照物数量（至少3个以上）。
2、在评估对象与参照物之间选择可比因素和指标 不同资产，影响价值的因素各有侧重，应根据不同种类资产价 值形成特点，选择对资产价值影响较大的因素作为对比指标。 3、指标对比、量化（数量化和货币化）差异 4、在参照物成交价基础上调整已经量化的指标差异
3、类比调整法是市场法中最基本方法。公式为： 评估对象价值=参照物成交价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交
易情况差异值
或评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物A特 征值） × … × （评估对象特征值÷参照物N特征值）
资产评估第二章第一讲
优点：不要求参照物与评估对象必须一样 或基本一样，适用性强，应用广泛。 缺点：对信息资料的数量和质量要求较高， 且要求评估人员有丰富经验、市场阅历和 评估技巧。具体评估时，应该将对价值有 重要影响的因素全部列出，不得遗漏。
资产评估第二章第一讲
【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估， 该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年 底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、 9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的 价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估 对象于2006年6月30日的价值接近于多少？ 【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为 300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格 变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式 （2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近 于？
1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类 （1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
资产评估第二章第一讲
（3）成新率价格法（尤其是成新价格对 产品影响比较的资产）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象成新 率÷参照物成新率）
一般适用于仅有成新程度差异情况。
（4）市价折扣法（尤其是针对马上要变现的资 产）
评估对象价值=参照物价格×（1-价格折扣率）
一般适用于仅有交易条件方面差异情况。
初步评估结果 = 参照物成交价 ± 指标差异1 ± 指标差异2 有多个参照物，就有多个初步评估结果。 5、综合分析，确定评估结果
对多个多个初步评估结果进行深加工，确定最终评估值。 这个环节没有硬性规定，主要取决于评估人员对参照物的把 握和对评估对象的认识。
资产评估第二章第一讲
四、市场法中的具体评估方法及应用
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。
4、实际上述公式中暗含了一个假设：即 价值与特征之间存在相关性，而且这种相 关性可以量化，则可以根据特征对比估算 出差异值或比例，进而求出评估值。如果 某种特征和价值之间不存在明确的相关性， 这种特征无须考虑。
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5、具体应用
（1）功能价值法：尤其针对某些特殊的生产线 评估对象价值=参照物成交价×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法之间的关系及选择
资产评估第二章第一讲
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法下的具体评估方法及应用
资产评估第二章第一讲
一、市场法的基本涵义
1.定义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产 价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据： 替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及 其方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估 方法之一。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能Βιβλιοθήκη Baidu为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
[例2-3]评估某快速变现资产，在评估时点与其 完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估 师分析认为，快速变现的折扣率为40%，则评 估值为多少？
资产评估第二章第一讲
（5）成本市价法（例如 水塔、排烟管、桥等等）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象现行合理成本 ÷参照物现行合理成本）
[例2-4]某项自建设备2000年1月建造成本230 万元，截止2003年底帐面净值为180万元。该资 产目前的生产同样的一项资产总成本为210万元， 其中10万元为非正常耗费。和评估对象类似的资 产的成本为400万元，市场售价为450万元。评 估对象的评估值为多少？
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
资产评估第二章第一讲
三、市场法的基本程序及有关指标
1、选择参照物 注意两点（1）可比性（尽量选择可比性大的参照物） （2）参照物数量（至少3个以上）。
2、在评估对象与参照物之间选择可比因素和指标 不同资产，影响价值的因素各有侧重，应根据不同种类资产价 值形成特点，选择对资产价值影响较大的因素作为对比指标。 3、指标对比、量化（数量化和货币化）差异 4、在参照物成交价基础上调整已经量化的指标差异
3、类比调整法是市场法中最基本方法。公式为： 评估对象价值=参照物成交价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交
易情况差异值
或评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物A特 征值） × … × （评估对象特征值÷参照物N特征值）
资产评估第二章第一讲
优点：不要求参照物与评估对象必须一样 或基本一样，适用性强，应用广泛。 缺点：对信息资料的数量和质量要求较高， 且要求评估人员有丰富经验、市场阅历和 评估技巧。具体评估时，应该将对价值有 重要影响的因素全部列出，不得遗漏。
资产评估第二章第一讲
【例2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估， 该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年 底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、 9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的 价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估 对象于2006年6月30日的价值接近于多少？ 【例2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为 300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格 变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为 103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式 （2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近 于？
1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类 （1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
资产评估第二章第一讲
（3）成新率价格法（尤其是成新价格对 产品影响比较的资产）
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象成新 率÷参照物成新率）
一般适用于仅有成新程度差异情况。
（4）市价折扣法（尤其是针对马上要变现的资 产）
评估对象价值=参照物价格×（1-价格折扣率）
一般适用于仅有交易条件方面差异情况。
初步评估结果 = 参照物成交价 ± 指标差异1 ± 指标差异2 有多个参照物，就有多个初步评估结果。 5、综合分析，确定评估结果
对多个多个初步评估结果进行深加工，确定最终评估值。 这个环节没有硬性规定，主要取决于评估人员对参照物的把 握和对评估对象的认识。
资产评估第二章第一讲
四、市场法中的具体评估方法及应用
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。
4、实际上述公式中暗含了一个假设：即 价值与特征之间存在相关性，而且这种相 关性可以量化，则可以根据特征对比估算 出差异值或比例，进而求出评估值。如果 某种特征和价值之间不存在明确的相关性， 这种特征无须考虑。
资产评估第二章第一讲
5、具体应用
（1）功能价值法：尤其针对某些特殊的生产线 评估对象价值=参照物成交价×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法之间的关系及选择
资产评估第二章第一讲
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标 四、市场法下的具体评估方法及应用
资产评估第二章第一讲
一、市场法的基本涵义
1.定义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析以估测资产 价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据： 替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及 其方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估 方法之一。