美食街策划
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【荣兴民俗文化美食街】
推廣提案
目錄:
一、2005年遂寧房地產市場分析
二、遂寧商業物業分析
三、項目理解及定位
四、建築部分產品建議及定位
五、推廣策略研究
5-1、推廣模式及時間安排
5-2、推廣主題研究及確認
六、各推廣階段的工作細化
6-1、導入/預熱期
6-2、升溫期
6-3、引爆(開盤)
6-4、持銷期
七、銷售策略及安排
八、建立完善的物业管理
九、招商
第一章:2005年遂寧房地產市場分析
宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2005年遂宁房地产市场“行动准则”。
遂宁房地产市场新动向:
1、遂宁房地产市场郊区化(中心近郊激烈碰撞)
随着土地成本的上涨,产品造价的提高,市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为遂宁房地产的一支主力军团,登上遂宁房地产市场的舞台。
2、楼盘“个性化”
2004年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承,多了几分创新多了几分个性。
3、市场竞争白热化
租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去,单梯楼将被花园小区所替代,小规模变成大规模,要在市场(客户)挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风,战国群雄的局面。
4、产品规模化,品牌化。
品牌=品质+广告。
以市场为导向,在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模,看品牌的市场,只有从规模上、品牌上强强出手,铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。
5、房地产“市场营销”比重的上升
专业的眼光看问题是取胜的关键,从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销,无论是小楼盘还是大楼盘要想从
市场中脱颖而出,真正做到价值最大化,比如2004年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。
6、市场对服务的需求(物业管理的提升)
从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司,从基本安全到全新呵护,优质的物业管理将成为2005年消费者选择物业的一个关键因素。
7、商品房开发走向“集约经营”,产品呈现“精品化”
随着住房消费主体的改变,开发商的理性化程度大为提高,房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变,以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求,开发商们普遍增强了精品意识,精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发,充满了对居住者全方位的关怀,同时,也代表了遂宁房地产业的发展方向。
第二章:遂寧商業物業分析
商业地产需要宏观调控:
商业地产以“地段论”影响地产界数年,2005年商业面积的大幅度上升,将出现商业物业泛滥;商业物业提升空间较小,要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究;有待有关部门进行宏观调空。
遂宁商业地产几大特点:
A:商业物业面积大幅度增加;
B:商业物业空置比例上升;
C:商业业态较为零乱;
D:规模较小,投资升值空间小;
E:商业物业管理档次较低;
F:本地投资商业力度较弱;
G:产品本身档次较低;
H:产品的规划设计相对落后;
I:地方招商力度较弱;
第三章:項目理解及定位
荣兴怡景(裙楼部分):
命名方案:
A:荣兴民俗文化美食街
说明:定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。项目理解:
荣兴民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处,渠河公园旁(城监大厦和建设大厦之间)。距离西山森林风景区仅400余米。前拥渠河绵延千里秀美水岸风景,近临风光无限的渠河公园。
优劣势分析:
项目优势(S):
A:地理位置;
B:交通便捷;
C:产品风格的创新(注:见后“建筑部分产品建议”);
D:定位优势(民间风味美食)做“具有规模和档次的特色餐饮”;
E:消费群体;
考虑到后期的业态运作,项目及周边汇集了许多高收入者(如:各市政单位,各小区业主等)。
F:项目配套(大约3000平方米的餐饮广场);
G:专业的商业物业管理,真正的理财管家。(商业部分:个性物业管理);
项目劣势(W):
A:商业氛围较淡;
B:操作引导难度较大(推广费用较高);
C:人流量小(后期的招商工作难度大);
项目定位:
荣兴怡景(裙楼部分):
产品档次定位
方案:[具有规模和档次的特色餐饮]
[民间风俗文化美食]
理由:
A:通过对2004商业分析,2005年将出现商业物业泛滥,要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究;所以需要有规模。
B:搜索整个遂宁市没有一个地方餐饮是纯中高档次,规模在5000平方米以上,更不用说特色餐饮;是遂宁市餐饮的空白区。
C:本项目区域汇集了较多的高收入消费群体(比如:各小区业主、各市
政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园”活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
D:项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如:3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间,停放车辆等;真正做到休闲餐饮,餐饮的延伸。
E:交通便捷,延伸了驾车前来餐饮消费者;
成功案例:
重庆九龙花园美食街
(一个典型的民间风情美食街,销售率100%)
分析:
1.项目位置较为偏远(距离主城区30分钟车程);
2.交通不便;
3.配套比较单一,更谈不上有水有公园;
4.半径3公里没有主力消费群;
(采样1:)
市场定位:
项目消费群定位:
A:本地原做特色餐饮的店主;(需要扩张业务)