上海典型豪宅案例 PPT
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豪宅经典案例--汤臣一品PPT
日本大金(DAIKIN) VRVII户式中央空 调。
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
3
汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
13
THANKS!
14
前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
小区装设卫星电视接收系统及有线电 视接收系统。每户预留十门电话线路。
法国海格(Hager)住户配电箱。
采用进口德国ABB公司EIB系统。
美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
美国霍尼韦尔(Honeywell)防盗主机， 美国道肯奇(DORCON)掌形仪， 德国SIEDLE可视对讲系统。
整体建筑特点：整体风格汲取了中国 传统建筑的人文理念。建筑外形设计 为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官 员的顶帽形状，“汤臣一品”由此得 名。
水景特点：小区水景流线和外形设计为龙形，与江水之
势互相呼应。圆形的大堂象征珍珠，与水系合为一体，
构成一幅“瑞龙含珠” 图
3
汤臣一品——室内设计特点
入户大堂：采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高 12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
面积 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432 432
13
THANKS!
14
前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱 （Mitsubishi）铝复合板， 地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆。
日本Yoshitake减压阀。
日本EBARA给水泵。
开能(Canature)净水器。
冷水管采用日本积水(Sekisui)钢塑复合管，热水管采 用304不锈钢管。
日本积水(Sekisui)DVLP钢塑复合排水管。 独立侧排水系统，维护修缮互不干扰。
上海顶级豪宅鉴赏
研 发 处 Research Department
研 发 处 Research Department
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研 发 处 Research Department
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总平图与景观效果
研 发 处 Research Department
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研 发 处 Research Department
上海陆家嘴黄浦滨江高端项目户型与配套解析PPTXXXX
主要功能有： 室内恒温游泳池； 健身设施； 按摩池、桑拿/蒸气室； 儿童游乐室； 多功能厅； 饮品吧； 阅览室； 草坪露台。
陆家嘴核心区域——汤臣一品
客户分析：
■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观 资源的不可复制性，目的在于传承。
■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购 买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；
2
3.0％
复式 636.54㎡ 636.54 2.9％
1
1.5％
合计
—
22321.94 100％
67
100％
总价段
备注
3790
39433957 41844273 4470
7824
地块共5栋楼宇， 2008年推出2栋 服务式公寓，案 名为鹏利辉盛阁 公寓；
11.28开盘，推出 1栋，共67套。
—
本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在12～13万，12月份以低 价签约3套，均价为9.7万/㎡；主力总价在3700～4400万。
上海陆家嘴黄浦滨江高端项 目户型与配套解析PPTXXXX
本案定位方向
类居住（销售） + 办公（持有） 如何做？
定位透视——类住宅
一线临江，拥有稀缺江景资源 与周边豪宅产品存在竞争 类住宅产品二手交易成本高
解决之道
研究周边豪宅市场，发掘项目机会， 寻找长期持有客户。
第一部分 滨江豪宅分析
滨江豪宅特征
面积 4377.6 3655.7 738.6 3868.2 779.2 4203.8 1474.3 13916 4587.4 8119.2 2550 1321 37066.6
陆家嘴核心区域——汤臣一品
客户分析：
■汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观 资源的不可复制性，目的在于传承。
■从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购 买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；
2
3.0％
复式 636.54㎡ 636.54 2.9％
1
1.5％
合计
—
22321.94 100％
67
100％
总价段
备注
3790
39433957 41844273 4470
7824
地块共5栋楼宇， 2008年推出2栋 服务式公寓，案 名为鹏利辉盛阁 公寓；
11.28开盘，推出 1栋，共67套。
—
本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在12～13万，12月份以低 价签约3套，均价为9.7万/㎡；主力总价在3700～4400万。
上海陆家嘴黄浦滨江高端项 目户型与配套解析PPTXXXX
本案定位方向
类居住（销售） + 办公（持有） 如何做？
定位透视——类住宅
一线临江，拥有稀缺江景资源 与周边豪宅产品存在竞争 类住宅产品二手交易成本高
解决之道
研究周边豪宅市场，发掘项目机会， 寻找长期持有客户。
第一部分 滨江豪宅分析
滨江豪宅特征
面积 4377.6 3655.7 738.6 3868.2 779.2 4203.8 1474.3 13916 4587.4 8119.2 2550 1321 37066.6
上海房地产顶级豪宅项目产品案例鉴赏报告_70页.pptx
研发处 Research Department
嘉苑的4房产品是其最受市场欢迎的产品，从稀缺性而言， 新天地乃至浦西环内少有此类产品。
研发处 Research Department
装修项目 窗玻璃
排水系统 外墙建材 门禁系统
空调
净水器：
橱柜 厨房电器
厨具 按摩浴缸、 Research Department
翠湖天地计划推出7期，嘉苑是其三期，占地2.4万方， 地上建面9.8万方，共有11幢高层，总户数474套，车 位279个，单元层高3.05米，目前报价11-13.8万/平米
研发处 Research Department
嘉苑规划了1房、2房、3房的产品，供各种类 型需求客户购买，但户型面积多偏大。
上海顶级豪宅鉴赏
研发处 Research Department
研发处 Research Department
翠湖天地
研发处 Research Department
研发处 Research Department
翠湖天地嘉苑位于上海市核心地带，新天地和淮海路商业圈内，轨 道1号、8号、10号、13号簇拥，同时出行离成都路高架较近，出 行较为迅捷。
研发处 Research Department
研发处 Research Department
研发处 Research Department
研发处 Research Department
研发处 Research Department
研发处 Research Department
研发处 Research Department
龙头、花洒及毛巾架：
品牌和介绍 中空涂膜的LOW-E(低幅射)双层玻璃
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
上海汤臣一品豪宅项目案例研究_40PPT_大城创行
4
本报告严格保密。
5
本报告严格保密。
6
本报告严格保密。
7
本报告严格保密。
8
本报告严格保密。
9
分享未来
本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
10
本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
11
一样的景观，观不一样 的景
外滩、浦江、陆家嘴…… 每个方向都是一幕世界级的 景观大作——即使是儿童房， 也拥有与众不同的开阔视野 和独特景观，让孩子从小拥 有不凡的眼界与气度
33当标准化产品无法满足时只能定制与迪拜塔相同标准的外墙由日本三菱特别定制的外墙铝复合板蕴含了建筑材料上最新的纳米技术具有超凡的平整性绝佳的防火性刚性并有良好的自动保洁能力特制航空级空气密窗特别设计并全部经过国际知名的幕墙技术顾问美国alt公司和特殊玻璃顾问美国asi公司进行严格的超高层建筑风压测试以确保绝对的密封安全和高性能防水
本报告严格保密。
安全系统
35
拥有大量的平台、露台和 大面积玻璃围合的通透空间， 带来更为独特和亲近的黄浦 江美景。能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA及私人宴 会等服务 室内恒温游泳池 多功能厅 完备的健身设施 饮品吧 按摩池、桑拿/蒸汽室 阅览室 儿童游乐室 草坪露台
本报告严格保密。
本报告严格保密。
特制航空级空气密窗
特别设计、并全部经过国际知名的幕 墙技术顾问美国ALT公司，和特殊玻璃 顾问美国ASI公司，进行严格的超高层 建筑风压测试，以确保绝对的密封、 安全和高性能防水。
特别定制
33
全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配合 可视对讲系统和掌纹门禁，带给 主人以厚实稳重的安全感。
本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
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本报告严格保密。
9
分享未来
本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
10
本报告严格保密。
陆家嘴，正在实现的远景
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一样的景观，观不一样 的景
外滩、浦江、陆家嘴…… 每个方向都是一幕世界级的 景观大作——即使是儿童房， 也拥有与众不同的开阔视野 和独特景观，让孩子从小拥 有不凡的眼界与气度
33当标准化产品无法满足时只能定制与迪拜塔相同标准的外墙由日本三菱特别定制的外墙铝复合板蕴含了建筑材料上最新的纳米技术具有超凡的平整性绝佳的防火性刚性并有良好的自动保洁能力特制航空级空气密窗特别设计并全部经过国际知名的幕墙技术顾问美国alt公司和特殊玻璃顾问美国asi公司进行严格的超高层建筑风压测试以确保绝对的密封安全和高性能防水
本报告严格保密。
安全系统
35
拥有大量的平台、露台和 大面积玻璃围合的通透空间， 带来更为独特和亲近的黄浦 江美景。能提供休闲、健身、 游泳、桑拿、SPA及私人宴 会等服务 室内恒温游泳池 多功能厅 完备的健身设施 饮品吧 按摩池、桑拿/蒸汽室 阅览室 儿童游乐室 草坪露台
本报告严格保密。
本报告严格保密。
特制航空级空气密窗
特别设计、并全部经过国际知名的幕 墙技术顾问美国ALT公司，和特殊玻璃 顾问美国ASI公司，进行严格的超高层 建筑风压测试，以确保绝对的密封、 安全和高性能防水。
特别定制
33
全铜质手工雕花分户门
特别定制祥云图案的德国 Noblesse纯手工雕花铜门，配合 可视对讲系统和掌纹门禁，带给 主人以厚实稳重的安全感。
豪宅经典案例--汤臣一品
汤臣一品——价格走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
0 2006年1月
汤臣一品价格走势曲线
2006年11月
2007年9月
2008年7月
2009年5月
汤臣一品价格走势
记录时间
最高价
2009－06－16 2008－05－29 2006－10－10 2006－06－05 2006－04－20 2006－01－11
14万元/平方米 15万元/平方米 15万元/平方米
均价 11万元/平方米 9万元/平方米 13万元/平方米 10万元/平方米 11万元/平方米 11万元/平方米
最低价
8万元/平方米 8万元/平方米 8万元/平方米
汤臣一品——客户明细
09年汤臣一品成交的13套房源客户明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
最高单价 76061 86911 104706 79997 85859 68420 73299 106532 90052 102572 86906 78062
年龄 44 29 40
33 30
49 20 46
17
汤臣一品——营销三大败笔
汤臣一品营销败笔之一：开发商对政策判断失误
汤臣一品推出时，正值政府宏观调控最高峰的时期，在政府不断 要求下调房价，抑制房价过快上涨的情况下，汤臣集团推出了当 时标价为11万元/平方米的天价公寓，比第二名的房价整整高出一 倍，公开挑衅中央政府的宏观调控政策。
户籍 上海 贵州 贵州 加拿大 江苏 辽宁 美国 上海 上海 上海 香港 浙江
人数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
套数 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
上海豪宅黄埔露香园案例分析课件
嘉御庭
露香园
户型
总价
占比
户型
总价
占比
138-140二房
1000-1200
37%
170-180三房
1300-1600
63%
206-212三房
1200-1350
28%
222三房
1350-1450
9%
235三房
1450-1550
4%
245四房
1450-1550
18%
250四房
1500-1600
7%
275四房
规划、景观、建筑设计
同济大学建筑研究院
广告策划
上海森凰文化传播
规划两栋冠名酒店，包括URBN精品酒店、Lance Place酒店式公寓一期公寓，规划8栋住宅楼，形成两组团，面积段200-300m2一期别墅，规划30套联排、独栋，面积段300-500m2保留六栋历史建筑，如沈醉旧居、严氏旧居及赵公馆等
5.1 高端市场：露香园——北组团为此次首推，共152套，以206-222m2三房、243-275m2四房为主
房型
面积（㎡）
套数
配比
五房4%
330
6
4%
四房49%
245
28
18%
250
10
7%
275
28
18%
287
7
5%
330-340
2
1%
三房40%
206
18
12%
209
6
4%
212
18
12%
222
14%
341-345四房
2600-3300
15%
330-340四房
露香园
户型
总价
占比
户型
总价
占比
138-140二房
1000-1200
37%
170-180三房
1300-1600
63%
206-212三房
1200-1350
28%
222三房
1350-1450
9%
235三房
1450-1550
4%
245四房
1450-1550
18%
250四房
1500-1600
7%
275四房
规划、景观、建筑设计
同济大学建筑研究院
广告策划
上海森凰文化传播
规划两栋冠名酒店，包括URBN精品酒店、Lance Place酒店式公寓一期公寓，规划8栋住宅楼，形成两组团，面积段200-300m2一期别墅，规划30套联排、独栋，面积段300-500m2保留六栋历史建筑，如沈醉旧居、严氏旧居及赵公馆等
5.1 高端市场：露香园——北组团为此次首推，共152套，以206-222m2三房、243-275m2四房为主
房型
面积（㎡）
套数
配比
五房4%
330
6
4%
四房49%
245
28
18%
250
10
7%
275
28
18%
287
7
5%
330-340
2
1%
三房40%
206
18
12%
209
6
4%
212
18
12%
222
14%
341-345四房
2600-3300
15%
330-340四房
高层住宅豪宅分析PPT课件
上海檀宫·顶级豪宅代表
4
Ⅰ.高层豪宅
• 高层豪宅的评判标准主要在室内建筑面积及装修标准。
• 价格条件：豪宅以认定价值为定价标准，以价格明显超出区域平均水平为 重要特征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。考虑到各地的实际情况，
如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定的 差异。
• 面积标准：高层豪宅的单套面积一般都在400平方以上。小户型的高层住 宅也可通过提高配比和装修质量来达到高品质住宅的标准。
10
汤臣一品 汤臣海景花园
11
汤臣一品 汤臣海景花园
12
汤臣一品 汤臣海景花园
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汤臣一品 汤臣海景花园
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汤臣一品 汤臣海景花园
玉琮外观
龙行园林
15
汤臣一品 汤臣海景花园
•一层一户，360度全览上海 •阳光电梯厅 •两部主人梯，一部保姆梯。 •每个空间都有大面积窗户或 者阳台，以取得最优质的室外 景观 •主人房与客厅拥有相同的景 观朝向。 •一房一卫，高级配置 •宴会厅级餐厅 •厨房配置操作间 •主人房卫浴分离 •主人房配置独立书房 •客厅超大观景阳台 •建筑面积600m2 •开间 客厅11，120m2 ；阳台40m2 •空间无穿越
• 稀缺性和豪华度：稀缺性指土地资源、自然景观、建筑设计、城市人文等 。豪华度指建筑与装饰材料的精益求精。
• 软件资源：顶级的物业管理才能使购买者备受尊崇，时时刻刻体会到居住
在豪宅带来的尊贵。
• 超前性：包括科技的超前性和投资的超前性。
5
Ⅱ豪宅的特征总结
• 区位优越不可替代 • 环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成
豪宅庭院的惯用手法。结合自然景观和植物围合成休闲室外场所。儿童娱 乐场所也是不可缺少的。
新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。
上海天价豪宅济南路8号营销分析-18PPT
主推广语
上海首个五星酒店管理豪华物业
奢华家居的绝版珍藏
营销方案 吸引市场关注——火爆开盘，邀请巩俐入住，制造话题，吸引客户目光
营销方案 吸引市场关注——通过报纸媒介，使项目在市场上引起共鸣
2007年4月11日《新民晚报》A16整版
2008年8月
营销方案 吸引市场关注——周边道路导旗指引，增加项目关注度和项目可达性
济南路8号
项目营销分析
项目概况
开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业形态：2栋31层高楼 总户数：308套 物业服务公司：帕默斯顿酒店集团 （英国著名五星级酒店运营商 ）
室内设计师：Erik Brooke Hayden （雅加达君悦酒店设计者 ）
项目背景
面世
2006年2月 三林集团整体收购 “盛捷酒店公寓” 更名“济南路8号” 费用：1亿美元
降价的 配合
The End
2007年4月 “东苑”推向市场 开盘均价：8000美元/㎡
2008年2月 凯雷投资收购“西苑” 费用：20亿元
标准层户型
SWOT分析
S（优势）
1.地处新天地时尚豪宅版块，生活、娱乐、 休闲、商业配套设施完善； 2.毗邻太平湖公园，高区可俯瞰新天地整体 风貌； 3.印度三林实力开发商，易吸引国内外品牌 追随者。
营销总结
◆ 在产品规划自身存在问题的前提下，寻找突破口，增加产品附加值。 实现差异化战略； ◆ ◆ 通过事件营销和话题制造，加大市场关注度； 通过围墙和户外导旗，吸引客户群体，并增加项目可达性。
THANK YOU!
淡市营销成功案例 ——东莞万江· 风临美丽湾
世联研究案例
[关键字]： •淡市营销
项目入市背景
龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
西班牙、意大利、托斯卡纳风格 立面温馨、唯美、艺术、精致
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
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（平面图）
檀香别墅（檀宫）——房型特色
A房型私家娱乐层 A房型主人卧室层
➢每栋建筑室外都有广阔的私家花园、下沉式庭院，室内拥有恒
温泳池或室内外双泳池、家庭影院、健身房、spa、Jacuzzi、客 厅、正餐厅、家庭厅、图书室、西式或中式厨房，至少5套以上的 卧室套房。
➢十八栋建筑涉及到英伦、意大利、法国、西班牙最为经典的风
世茂佘山庄园——A型房型图
地下层
一层
二层
世茂佘山庄园——B型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——B型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——C型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——C型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——欧式古典庄园
世茂佘山庄园——欧风贵都
兰乔圣菲——营销节点
一期开盘日期 一期公开日期
2003-06-04 2003-10-25
二期开盘日期 二期公开日期
2004-04-25 2004-07-03
兰乔圣菲——建筑及园林特色
➢由美国知名建筑师JWDA担纲项目设计，将兰乔圣菲总体的气氛定位为加州
早期传教士风格。它采用深厚的体形，以及加州常用的质朴的粘土筒瓦、彩色 水泥抹灰墙面、人造文化艺术石、锻铁栏杆装饰、古朴的木质门、木花架和深 褐色的窗饰，并运用大量的手工工艺而形成的拓朴、深厚、融合自然的建筑单 体风格，营造了具有浓郁加州氛围的高雅生活气氛。
➢项目规划：小区总建筑
面积31200平方米，总占 地47384万平方米，绿化 面积20375平方米，容积 率0.3，由18栋独立别墅 组成，物业费5元/平方米 /月。
➢项目简述：宫每栋建筑
面积最小为1600平方米， 大的则超过2000平方米， 上下四层，每一层休闲和 娱乐、社交、款待贵客和 居住四大主题。
世茂佘山庄园——田园雅趣
兰乔圣菲
兰乔圣菲——总体规划
一期
➢项目规划：小区总
建筑面积9.3万平方 米，总占地约32公顷， 规划建造305幢独栋 别墅，共分三期。目 前销售二期。
➢项目概况：一期有
90栋，二期有98栋， 三期117栋。容积率 0.27。物业管理费7.8 元/平方米/月。
二期
三期用地
月成交总面积
均价
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
九间堂——现代中式园林
曲径通幽 华堂方屋
塘前弄影
围合之道 礼客之仪
九间堂——现代中式园林
信步闲庭
碧波清池
竹园蹊径
檀香别墅（檀宫）
檀香别墅（檀宫）——总体规划
➢开盘时间：2003年7月
18日。
外 立 面
九间堂——户型五
底层平面图
一层平面图
二层平面图
外 立 面
大家学习辛苦了，还是要坚持
继续保持安静
九间堂——消化面积及均价格走势图
月度成交面积及成交价格走势图
5000 4000 3000 2000 1000
0 2004.12 2005.01 2005.02 2005.03 2005.04 2005.05 2005.06 2005.07 2005.08
➢新设计的绿化园艺，采用混合种植的树木和密植的低矮灌木、花草，以尽可
能与原生态林相匹配，并营造早期庄园的园艺氛围。在景观规划上，万科兰乔 圣菲保留现有河道和现存的原生态树林为前提进行规划，使之融入别墅区。
➢结合主要的南北向的河道，在河道西侧穿插设计了小区纵向的车行主干道和
步行道，并保留了沿河的原生林丛。规划中改变了一般河道的垂直石驳岸的设 计，改变为自然曲线的草坡、石坡，即石块、水草与水面的自由结合，并设计 了不同标高的水面和跌水、观水平台、划艇码头。这样，无论是车行抑或步行 在沿岸各个角度，都能体验到在自然湿地环境中步移景异的令人心仪的感受。
➢一期概况：一期占地600
亩，容积率仅有0.1，绿化 率达到84.7%，水域面积有 6万多平方米，一期共55栋 独立别墅，面积在7501050平方米之间，各户型 有8种欧式的古典风格。均 价40000元/平方米，物业 费10元/平方米/月。
一期
二期
二期
世茂佘山庄园——A型房1平面图
效 果 图
一层平面图
5
5
6
5
4
3
0
9
3
3
8
7 3
3
6
5 8
7
6 5
5
5
3
2
5
5
1
0
1
1
3
1
2
1
1
0 9
九间堂——户型一
底层平面图
一层平面图
二层平面图
外 立 面
九间堂——户型二
底层平面图
一层平面图
二层平面图
外 立 面
九间堂——户型三
底层平面图
一层平面图
二层平面图
外 立 面
九间堂——户型四
底层平面图
一层平面图
二层平面图
月成交总面积
均价
60000
50000 40000
30000 20000
10000 0
檀香别墅（檀宫）——西欧古堡风格建筑
世茂佘山庄园
世茂佘山庄园——总体规划
➢开盘时间:2005-08-06
（一期）。
➢项目规划：该案整个规
划占地面积在1000多亩， 分二期开发。一、二期被 自然的山脉分割开来，整 个社区都是面向月湖。目 前仅一期开盘。
上海典型豪宅案例
九间堂
九间堂——总体规划
➢开盘时间:2004-09-
10(推出21栋）。
➢项目规划：规划小区总
占地160亩，容积率 0.267，建筑密度约 15.2%，绿化覆盖率60%。 共建造50栋现代中式园林 大宅，面积都超过1000 平米，总价在2000-6000 万/栋左右，其中有1栋是 会所。物业费8-9元/平方 米/月。目前先推出21栋， 总建面28722平方米。
格，具备鲜明的特征。
➢檀宫的外观采用全进口的石材、砂岩和石板瓦。
➢檀宫将古典美学韵味与明朗实用的现代特征相结合。配备的门
窗和电器与老洋房相比，科技含量大大提高 。
檀香别墅（檀宫）——消化面积及均价 格走势图
月度成交面积及成交价格走势图
4000 3000 2000 1000
0
2004.200804.200904.210004.210104.210205.200105.200205.200305.200405.200505.200605.200705.08
兰乔圣菲——加州风情
兰乔圣菲——加州情怀
幽
落
窗
日
小
余
窥
辉
小
寻
楼
常
揽
人
月
家
兰乔圣菲——户型设计特点
➢别墅的内部空间设计主要强调空间的层次感，各个功能
区域之间既分又合，空间形态变化丰富，并与室内的景观 相互交融。
➢大户型的别墅设计了具有情趣的内庭院，更增加了与室