国际保障性住房融资模式研究
保障性住房投资与融资的机制研究
４ 、投资管理。第一 ，廉租房和公租房虽然都是 由
机构 ，还是从商业信贷和证券市场融资都难以实现 ，导
１ 农村金融研究 Ｉ ｃｏ ｅ ０ １ ２ ｔｂｒ １ Ｏ ２
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致保 障性住房开发与消费的资金渠道狭窄。
融规模狭小 ，而由于资本市场还不够发达 ，商业信贷在 住房金融体系 中处在绝对的垄断地位 。第一 ，在没有 主要体现在土地无偿划拨和税费 的减免及返还，这实 际
上也 是政 府投 资 ，但 其产权 主 体及股 权 结构 不清 ，资产 被大 大低 估 。 ２ 、社 会投 资 。 第一 ， 由于 期 房 制 度存 在 ，住房 开
政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、 盈利低，缺乏信贷动力；第二 ，目前的公积金由于规模
有 限 ，缺 乏合 理 的制 度设 计等 ，承担 的政 策性开 发 和｝ 肖 费融 资 的能力 也 还十 分有 限 ；第三 ，虽然 中央 决定 发行
发主要通过融资实现 ，开发商 自有资金极为有限，缺乏 动力直接进行包括保 障房在 内的投资并持有 ，乃至进 行针对保 障对象的出租；第二 ，由于没有股权投资的制 度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后 ，企 业、非营利机构和机构投资者对保 障房投资 （ 或者商品
极 不健 全 。第 一 ， 目前 的住 房保 障机 构 主要 是公 积金 管
同时为职工缴纳公积金 ，因而也 已经失去 了直接投资的 责任和动力。 ３ 、个人投资。面对商品房价格 决速地高涨 ，首先 ，
理 中心 ，但公积金管理中心不仅 内部治理机制存在缺 陷，且在实 际执行过程中存在着覆盖率低 、执行不到 位 、规模小等 问题 ，目前难 以承担全部保障房融资的任 务 ；第二 ，由于缺乏政策支持 ，曾经建立的住房储蓄银
关于我国保障性住房融资方式的探讨——基于美,英、德成功实践经验的启示
吉 林 金 融 研 究 房协会起着关键性的作用。住房协会是拥有 、管 理 和 出租公 有住 房 的非赢 利性 组织 ，它 用于 兴 建 、购买廉租房及维修 的资金来源 ，除政府拨款
二 对我国保障性住房建设融资的启示
通 过 对上 述 国家保 障性 住 房融 资 实践 的分
外 ，将近一半是通过收取房租、银行贷款 、发行 析 ，其保障性住房建设及融资方式的共性在 于 ， 债券等方式获得 。从上世纪８ 代年起 ，英 国政府 融资市场开放 、政府 引导 、商业及政策性金融协 ０ 进行 了房改 ，采取 出售公房和提租政策 ，希望把 同助力 ，并享受多方位政策便利 ，对我国现阶段 公房 由政府所有转化为住房协会所有 。住房协会 保 障性住房建设 融资具有积极借鉴意义。 还有 另外一个重要作用是融资渠道 畅通 。不 同于 通过财政 的住房建设和维修开支 ，受 限于政府保 （ ） 一 开放金融市场 ，吸纳社会 资金 银行可以与投 资、信托 、担保公司合作 ，募
通货膨胀等 因素影响如何 波动 ，其存贷款利率完 启动政策性房地 产融 资平 台，以有 限的财政 资金 全 不受 影 响 。利率 固定使 居 民还 贷额 固定 、 明 带动较大规模的社 会金融资本投入 ，吸引金融机 确 ，可有效 规避 市 场风 险 ，对居 民的吸 引力很 构参与融资 ，收购充足的保 障性住房房源 。 大 ；二是德 国政府 的储蓄奖励。低收入居 民参加 （ ） 立专 门机构 ，配备专项资金 － 建 借鉴德 国的成功 经验 ，建立专 门的政策性住
（ ） 三 住宅储蓄制度下的融资系统
这种政策 以德 国为代表 。德国的住宅储蓄制 外 ，在市场成熟的条件下 ，可借鉴 国外房地产投 度是 ，通过政府提供 奖励 ，吸引居 民在住宅储蓄 资信托基 金的运作模式 ，将政府 每年投入 的保 障 银行存款 ，购房时 ，银行 除了返还存款 ，还提供 性住 房建设预算资金 、社保资金或土地 出让金等 与存款数额相 同的一笔贷款 。住宅储蓄制度是独 作为集 体投资 ，用投资收益弥补保障性住房租 金
我国保障性住房建设中的融资问题研究
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
基于PPP模式的保障性住房融资模式
05
推动基于PPP模式的保障性住房融资发 展的建议
完善法规政策，提供制度保障
01
建立完善的PPP法律 法规体系
制定专门针对PPP模式的法律法规， 明确政府和社会资本方的权利和义务 ，为PPP项目提供法律保障。
02
规范PPP项目操作流 程
制定详细的PPP项目操作指南，明确 项目识别、准备、采购、执行和移交 等阶段的流程和要求，提高项目运作 效率。
03
PPP模式在保障性住房融资中的优势与 挑战
充分利用社会资本，减轻政府财政压力
财政压力缓解
通过引入社会资本，政府可以有效减轻在保障性住房建设中的财政压力。
资源优化配置
社会资本通常具有更灵活的资金调配能力和更高的管理效率，有助于项目的资源优化配置。
提高项目运营效率和服务质量
引入专业管理
PPP模式通常会引入具有丰富经验和 专业技术的社会资本方，从而提高项 目的运营效率和管理水平。
背景描述
某小型城市为解决低收入人群住 房问题，采用PPP模式进行公租 房建设，提供优质的租赁住房服 务。
融资方案
政府出让土地使用权，与社会资 本方共同成立项目公司，由项目 公司负责公租房的融资、建设和 运营。项目公司通过银行贷款、 租赁资产证券化等方式筹集资金 。
风险控制
在PPP合同中明确政府和社会资 本方的风险分担机制，包括政策 风险、市场风险、技术风险等。 同时，建立健全监管体系，确保 项目合规建设和运营，保障公共 利益不受损害。
基于PPP模式的保障性 住房融资模式
汇报人： 日期:
目录
• PPP模式与保障性住房概述 • 基于PPP模式的保障性住房融资结构
设计 • PPP模式在保障性住房融资中的优势
境外住房保障制度及融资模式的经验与启示
衡 ， 是 要 充 分 发 挥 金 融 对保 障 性住 房 的 支持 作 用 。 三 最后 ， 文 对 我 国完善 住 房 保 障 制 度 提 出政 策 建 议 。 本
关 键 词 ： 房 保 障 ： 资模 式 ； 障 性 安 居 工 程 住 融 保
中图 分 类 号 ：８２ ５ Ｆ３ ． ４
充分 发 挥金 融渠 道 的融 资功 能
一
、
各 国和 地 区住 房 保 障 制 度 特 点
（ ） 国的公共 住房 政 策 ： 公 房 出租 ” 展 为 “ 房 出售 ” 一 英 由“ 发 公 英 国在 二 战后 将 近 ５ Ｏ年 的 时 间 内 ． 府兴 建 了大量 公 共 住房 。 占全 部住 房 的 ２ ％ ． 以低 于 市 场价 政 约 ５ 并 格 ４ ％左 右 的福 利 性租 金 对 中低 收人 家庭 出租 。这 种 以“ 房 出租 ” 指导 思 想 的公共 住 房政 策 ． ０ 公 为 使英 国租 住 公 房 的 比例 由 １５ ９ ０年 的 １ ％增 加到 １７ ８ ９ ５年 的 ３ ％． 中低 收人 家庭 起 到 了保 障作 用 。１ ７ １ 对 ９ ９年 撒切 尔政 府 执 政开 始 ， 国公共 住 房政策 的指导 思想 发 生 了变化 。政府 认 为应 当对 福利 住房 制度 进行 改革 ， 励公 房 英 鼓
文 献标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ７－ ９ （０ ）１０ ２ — ４ １０ － ３ ２ ２ １ １－ ０ ７ ０ ４ １
为 巩 固和 扩 大房 地产 市 场调 控 成果 ． 一 步做 好房 地 产市 场调 控 工作 ， 步解 决 城镇 居 民住 房 问题 ， 进 逐 促 进房 地 产市 场平 稳健 康 发展 ． 中央 出台 了加 强 房地 产市 场 的政策 措施 ． 中一 条重 要 的政策 措施 就是 加大保 其 障性 安 居工 程建 设力 度 。住 房保 障制 度 的建立 ， 键是 在政 府 主导 下合 理利用 各 种资 源 ， 房地 产供 给 的公 关 在 共安 排 与市 场化 之 间寻求 合理 平 衡 。保 障住房 融资 模式 的选 择 方 面 ． 注重发 挥公 共财 政 的主导 作用 ， 应 同时
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究1. 新形势下加快发展保障性租赁住房的重要性随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，人口流动日益频繁，住房问题已成为影响社会稳定和民生福祉的重要因素。
特别是在当前国际国内经济形势下，我国经济发展面临一定的压力，房地产市场调控政策持续收紧，传统购房模式受到限制，这使得越来越多的人面临住房困难。
加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
发展保障性租赁住房是解决住房问题的有效途径，通过提供低租金、高性价比的租赁住房，可以缓解低收入群体的住房压力，提高他们的生活质量。
保障性租赁住房有助于调整住房供需结构，促进房地产市场的健康发展。
发展保障性租赁住房是实现社会公平和谐的重要举措，在当前社会中，收入差距日益扩大，住房问题成为影响社会公平的重要因素。
发展保障性租赁住房有助于缩小收入差距，实现社会公平和谐。
发展保障性租赁住房是推动新型城镇化建设的关键，随着我国城镇化进程的加快，人口流动将成为常态。
发展保障性租赁住房有利于引导人口合理流动，促进城市资源的优化配置，提高城市的综合承载能力。
发展保障性租赁住房是应对人口老龄化挑战的重要手段，随着我国人口老龄化程度的加深，老年人口对住房的需求日益增加。
发展保障性租赁住房有助于满足老年人口的住房需求，提高他们的生活质量。
新形势下加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
各级政府和相关部门应高度重视保障性租赁住房的发展，加大政策支持力度，完善相关政策措施，切实推动保障性租赁住房健康、快速发展。
1.1 保障性租赁住房的定义和发展背景保障性租赁住房是指政府或社会力量通过土地、财政等政策支持，以租赁方式提供给低收入家庭或特定群体的基本居住保障。
随着我国城市化进程加快，人口流动不断增加，住房问题日益凸显。
为了解决这一问题，国家出台了一系列政策，鼓励和支持保障性租赁住房的发展。
2016年，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁市场的若干意见》，明确提出要加快发展保障性租赁住房，满足人民群众基本住房需求。
保障性住房建设的融资模式
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
保障性住房投融资模式研究李娟
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
３ 、措施和建议 ３ ． １加大 融资的投入力度 ，实施融 资创 新 的方案 （ １ ） 继续采取利用金融机构进行融资的
方 式，投 资公司应继续与各大金融机构进行 加强合作，与此 同时，还要积极协调配合相
关部门，尽快完整项 目的手续和抵押物 的手 续 ，与银行协调好，搞好 资料 的上报和 审核 工作 ，还要尽快签订好贷 款合 同，落 实贷款 任务 ，这样才利于发展。 （ ２ ）对公司的债券 和 中期票据应加快发行速度，只有通过对保 障性住房 的资源进行合理整合 ，对产权主体 的实力和规模进行加强 ，才能实现保障性住 房产权主 体的债券融资能力增强和发放规模 的壮大 。 投资公司应充分利用国家“ 符合规定 的地方政府 融资平 台公司可发行 企业债券” 的政策，加快发展步伐，积 极的发行公司债 券 ，将融资渠道 扩大。 （ ３ ）成立专门的机构 进行保障性住房贷款的担保或保险。市级平 台的融资部分 由贷款市凭借土地使用权抵押 担保或是 由银行允许的资产进行抵押担保， 如果与银行贷款条件要求 的不符 ，可经专业 担保公 司提供第三方 的连带责任担保 。 所 以， 该建议 的实施 ，成立保 障性住房贷款担保或 保险的专门机 构，从 而减少 了银行信贷 的风 险。 （ ４ ）建立房地 产信托基 金。所谓 的房地 产投资信托基金是指 以通过发行基 金收益 凭 证募集到的资金作为基金资产，再把基金资 产交给专业的投资管理机构进行管理，再对 房地产项 目或业务进行专 门投资 ，从而获取
致于造成 了较大 的信贷风险 ２ 、保障性 住房融资难的原 因分析 ２ ． １法律法规不健全规 范，运 行机 制不 完 整 是缺 少 合适 的 规范 措 施 ，从 法 律 层 面 对保障性住房的实施计划 、惠及对象等进行 规范 ，从而导致保障性住房建设进 行不确 定 性的增加，扰乱市场机制。二是政府部 门间 没有构成一个有效的工作协调机制。保 障性 住房建设和管理 内容要涉及的 内容有发改、 建设 、国土 、财政等部 门，保障房建设工作 由建 设部 门负责 ，缺乏和其他部 门间的专项 协调机制 ，失去 了相互之 间的协调 ，使得保 障房建设的速度较慢 。三是运行机制欠缺 。 与其他类型的住房保障相 比，公共租赁房属 于较新的一种，只租不售 导致房屋产权及其
国外保障性住房的成功经验及启示
国外保障性住房的成功经验及启示作者：赵树梅来源：《中国经贸导刊》2014年第05期摘要：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法，总结了这些国家的成功经验，以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴。
关键词：保障性住房制度经验启示一、国外保障性住房的成功经验（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度首先，政府提供住宅。
新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。
而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。
其次，强制实行住房公积金制度。
为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。
而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。
再次，合理分配公有住房。
新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。
为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。
（二）完善法律约束下的日本保障房制度首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。
第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。
为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如《住宅金融公库法》等。
国外公共住房融资模式分析及对我国的启示
德 国的 公共 福 利房 模式 、 英 国的可负担住 房模 式和 美 国模式 。 总体 看 式 ， 以美 国现 行模式 为代表 。 由于政府 干预 公共 住房建 设的低 效率 ， 美 来， 各国保障房 的供应模式和 融资模式 各具 特 色。 主要 可以大致可分为 国政府 已逐渐停止了对公共住房 供应市场的干 预， 住房供应 市场基本 实 三种类 型。 现了充分的市场化 ， 政府 转而向住房消 费市场 提供租 房补贴 、 住房抵 押
了部 分参 与保 障房建 设的政府机 构。 即使依 然在采用此 模式的 国家， 政 的社会住 房基金次级 贷款， 其 清偿顺序 在其他贷款 之后 ， 提高 了 保 障房 府 的保 障房 建 设资金也 并非全 部 来 自 财 政资 金， 政府 通过 使用公共基 建设 主体 开发 贷款的安 全性 ， 有 利于其降低 融资成 本。 四是 ， 在公共住 金， 如 新加坡 的 中央 公积金 、 日 本 的财政 投融 资体制 ， 支援 公共住 房建 房的运营 机构 出现 赤字 时， 直接 给予赤 字补贴 。 例如 ， 新加 坡负责公共
ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ） 或 “ 社会住房” （ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ） 。 目前， 国际上较为典 型的 上进行一定程度 上的减免 。 公共住房 供应 和融资模式有 新加 坡的组 屋模式 、 日 本 的公共住房模 式、 第 三种 是 政 府退 出干 预 公共住 房 建 设 ， 转 而提 供 住 房补 贴 的 模
第一种是 政府 直接 进行保 障房建 设开发 和运营 的模 式 ， 以新加坡 贷款 贴息 和担保 。 美 国通过建 立完善 的住 房抵押 贷款 的一级 和二 级市 为代表 ， 美 国、日 本、 德 国、 英 国等 多数 国家在早期 也采 用此模式 。 新加 场 ， 并 使用 政府 信用对 贷款进 行担保 ， 鼓励 居 民自购商品房 。 德 国等 国
保障性住房建设中的REITs融资研究
须解决 的首要 问题 。如果没 有税 收方 面的减 免 ，一 般会 因为税 收成 本 的增 加 ，￣ Ｒ Ｉｓ ＥＴ 回报率 的要求 将 增加 ０５ ～０６ ，也 就 是 说 ，以前 回报 率 达 到 ．％ ． ％ ７ ％就 可 以发 行 ，但 是 税 收成 本 增 加后 ，收 益率 必 须 达 到７５ ． ％以上 。考 虑 到 保 障性 住 房 开 发 在 土地
（ ） 目的盈 利 能力 三 项
破 １万亿元 。而且 ，银行间债券市场和证券交易市 ５ 场 实现 了有 条件 的互 联 互通 与跨 市 场交 易 。二是 拥
有 充裕 的 民间 资本 。 随着我 国经 济 的快 速发展 ，居
民储 蓄大 幅度 增加 ，２ ０ 年 底居 民储 蓄存 款 达 ２ ． ０９ ６５
知》 （ 财税［ ０］ 号 ） ２ ８４ ０ ２ 做了明确规定 ，而关于公 共租 赁房 的建 设 用地 、税 费减 免在 《 于加 快发 展 关
公 共 租赁 住房 的指 意 见 》也有 原则 性 的规定 ，具 体 细 则相 关部 门也 在研 究制 定之 中 。 目前 ，基本处 于空 白 的是 投 资 廉 租住 房 和 公共 租 赁 房 Ｒ Ｉｓ 品 ＥＴ 产 的税 收 优 惠政 策 。 总 的 来 看 ，在 现 有 的法 律 框 架 下 ，推行 廉 租 住 房 和公 共 租 赁房 Ｒ Ｉｓ 资 具有 可 ＥＴ融 操 作 的空 间 ，只不 过具 体实 施细 则 和办法 需要 相关 部 门进 行认 真研 究 落实 。
（ ）相关 政 策法 规 二
盈利能力是廉租住房和公共租赁房推行Ｒ Ｉｓ ＥＴ 融 资 的 内在 因 素 。盈 利 能力 包 括 两个 方面 的要求 。
一
是具 有稳 定 的现金 流 。 目前 ，我 国尚有 １０ 多万 ００
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。
关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。
近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。
中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。
本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。
1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。
在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。
保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。
缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。
房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。
1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。
由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示摘要:政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，为各国公共住房生产和消费提供有效资金融通。
文章在介绍美国、德国和新加坡三国政策性住房金融机构设置和运作模式的基础上，对发达国家政策性住房金融发展模式和经验进行了总结，结合我国政策性住房金融业务的发展现状提出了相关建议，以期借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
关键词:政策性，住房，金融机构政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。
商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作美国是目前世界上住房金融业发展最发达的国家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。
保障性住房建设融资困境与模式探讨——以衡阳为例
（ ） 策体 系不 完善 ， 二 政 影响金融 机构参 与积极 性
住房金 融政策 是引 导银行 和非 银行金 融机 构在住 房生 产 、 经
营 活动 中提供金 融服务 的基础 。 国现在 执行 的保障性 住房政策 我
框 架 内， 没有形 成一整 套完 备 的金 融政 策体 系 。 目前 国家规定 还 对 经 济适用 房 、 廉租 住房 建设 项 目予 以行政 事业 性 收费 、 费等 税 费 用减 免 ， 但是 对 于城市 棚户 区改 造 、 民安置 住房 等 项 目还没 农
性住房 建设 的加速推进 ， 影响 了“ 住有 所居 ” 目标 的及早 实现 。因 此， 拓展保 障性 住房 建设 资金 来源 渠道 、 加强 融 资模式 的 研究 成
为 一 个 迫 切 而 现 实 的课 题 。
一
、
保 障 性 住 房 现 状
（ ） 障 房 建 设 规 划 大 幅 增 加 一 保
性 安居工程 ３ ０ 万套 ， 时保 障性 住房覆 盖率 达到 ２ ％， ６０ 届 ０ 这一措
施 是加快 城市化进 程和保 持经济 可持续 增长 的重 要保障 ， 是包 容 性 发展 的理念一 个重要体 现 。保 障性 住房建 设是 一项耗 资大 ， 周
期长 ， 惠及 千家万 户的 民生工程 ， 由于融 资模式 单一 、 惠政 策 但 优 落实 不到 位等 原 因 ， 导致 资金 问题 成为 “ 瓶颈 ” 严 重 制约 了保 障 ，
交付使 用 ８ ９ 套 。２ １ 年衡 阳计划 完成 ３ ０ ０套保 障性住 房任 ７２ ０１ ７０ 务 ， 中建 设廉租 住房 １０ ０套 、 共租 赁住房 ８０ 套（ 、 其 １０ 公 ０ ０ 问）经济
适用住 房 １０ ０ ０套 ， 棚户 区改造 １ｏ Ｏ套。 ７ｏ
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国际保障性住房融资模式研究
摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴
一、研究背景及意义
在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析
保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英
国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式
所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
（二）政府主导与房地产市场相结合
一个国家的保障房融资，不能仅仅依赖政府，必须在政府政策的引导下完善本国的住房保障制度，使其发挥稳定房地产市场的作用，从社会上融入更多的资金。
通过研究国际保障房融资模式成功案例，我们发现欧洲国家中在政府和房产市场相结合方面的典型代表是英国和德国，这两国在运用政府和房产市场的结合进行保障房融资有一定的成效。
英国政府制定了合宜价格的住宅，给住宅供给者提供补助，包括发展商的建屋补助和社会出租补助，这样可以提高英国民众租住保障性住房的积极性，使得英国的保障性住房可以在政府制定一系列优惠政策下得到良好的运行。
另外，英国政府还实行土地优惠保证政策、低成本开发建设和时分所有权政策，确保国内的土地市场良好运行，让更多的土地得到合理地开发。
德国政府在建立保障性住房融资模式时，主要以公共住宅的建设与供应为重点，确保福利性住宅规模，确保保障性住房的足量供应，并且对国内的保障性住房进行适当的房屋补贴。
目前，低收入居民住房保障由联邦政府和州政府各承担50%；为了拓宽德国境内的金融市场的融资渠道，德国政府还大力倡导国内的银行主动建立住宅储蓄制度，通过固定利率和低息互助支持来运作。
（三）公私合作机制
公私合作机制是指政府鼓励国内的私营企业通过国内的资本市
场为保障性住房建设进行融资。
这是一国在民间筹集资本的重要手段，一直以来被各个国家政府所提倡。
在运用机制方面，其典型代表为美国和日本。
美国政府每年通过大量的财政拨款建设保障房，确保在房地产市场上保障房的供给数量，以此解决房地长市场上的供求矛盾；另外政府利用信贷杠杆，鼓励私营企业及开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，也鼓励企业向社会提供国家低息贷款和“税收贷款”，如lihtc等；美国政府还在积极建设相应的保障性住房
融资模式，鼓励各大私营企业和金融机构投资或发行房地产资产证券化工具，比如reits等。
而日本作为亚洲的经济发达国家，在建立保障性住房融资模式时，也是运用了公私合作机制。
日本政府让国内的银行以提供低息贷款促进企业从事民间住宅建设，与其他国家不同的是，日本政府在进行保障性住房的融资建设时，首先在各地建立了地方团体专项机构，这些公团积极吸收社会各项资金用来发展国内的保障房建设，这样的融资模式是值得我国学习借鉴的。
三、总结
综上所述，很多国家在融资模式都发挥了“政府的主导作用”。
无论采用何种融资模式，各国政府都始终将低收入家庭的住房问题作为其公共管理的重点，各国政府的财政拨款是保证保障性住房能否得到有效供给的基石；此外，各国政府还通过一些优惠措施来实现保障性住房的低成本供给，如土地划拨优惠、税收减免、低息贷款等，同时鼓励私人部门参与投资；政府也通常会采用房租补贴的形式提高低收入家庭的房租支付能力，并且建立了专门的、封闭的保障房金融支撑，如新加坡的中央公积金贷款、德国的住宅储蓄制度、美国的lihtc和reits等。
参考文献：
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