政府对保障性住房设计管理探讨

政府对保障性住房设计管理探讨

全国人大常委《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房建设存在的五大问题中，有四大问题与设计管理不当有关。为此，专门就政府如何对保障性住房的设计进行管理展开研究。认为，在套型设计管理方面，卫生间和厨房间要定型化；居室的个数和面积要按家庭结构来确定；起居室的面积要按家庭人数和居室个数来确定；在单元设计管理方面，要以降低公摊面积为目标；层高宜控制在2.6m以内。希望研究能为保障性住房设计管理提供参考。

标签：保障性住房；设计管理；套型；单元；层高

1 序言

保障性住房设计阶段的项目管理与普通商品房不同，有其自身的特殊性。全国人大常委会于2009年发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房建设存在规划不够扎实、摊子铺得过大、资金配套困难、保障标准偏高、模式单一等五大问题。这五大问题中，除“资金配套困难”外，其余四大问题都与保障性住房设计阶段项目管理不当有关。因此，研究保障性住房设计阶段项目管理，有其现实意义。为此，本文专门就政府对保障性住房设计阶段项目管理的相关问题展开研究，希望能为保障性住房建设提供参考。

2 保障性住房套型设计的管理

2.1 套型设计管理存在的问题

保障性住房的套型设计，应能满足受保障人群的基本居住需求。而基本居住需求，要根据当地经济发展水平、住房保障水平、风俗习惯及其他因素来确定。

住建部的《经济适用住房管理办法》第四条和《廉租住房保障办法》第十四条，将保障性住房的建设标准和套型结构的制定权交给市、县人民政府。本来这一规定是符合我国国情，因为我国疆域辽阔、人口众多，政治、经济和文化在各地区之间发展不平衡；我国还是一个多民族的国家，各民族之间都有各自的风俗习惯，因此保障性住房建设标准或套型结构，不能在全国范围内搞一刀切。但是住建部这两部规章，同时又给经济适用住房和廉租住房的单套建筑面积分别设定了60m2和50m2的上限。这一上限，大大限制了市、县人民政府因地制宜，合理确定保障性住房建设标准和套型结构的主动性。至少从浙江温州的经济发展水平来看，这一上限只能满足“一对夫妇一个孩子的家庭”基本居住需要，即便是“三代四口家庭”的基本需要也难以满足。因此，这一上限对于人口多的家庭是很不公平的。

《浙江省经济适用住房管理办法》和《浙江省城镇廉租住房保障办法》不仅对建设标准设定了“与住建部相同的上限”；而且还对保障标准也设定了同样的上

限。这对于人口多的家庭就更加不公平了。有人提出“合适的保障性住房面积要控制在60m2到100m2左右。”笔者认为，保障性住房面积控制40m2到90m2左右比较合适。

2.2 套型设计管理的建议

保障性住房的套型设计应以“套型小，功能全”为基本原则。从政府对保障性住房套型设计管理的角度来看，不应简单地设一个“单套面积上限”作为“套型设计要求”，而应以户为单位，根据其家庭结构来确定其基本居住需求，进而确定“套型设计要求”。其中家庭结构，包括家庭人员数，家庭人员的构成，特殊人员情况，以及家庭人员的变化趋势等，其中特殊人员包括残疾、久病卧床等及其他。“六口之家”与“三口之家”之间，肯定有比较悬殊的基本居住需求；即便同是“三口之家”，“一对夫妇一个孩子”与“祖孙三代”的基本居住需求差别也很大。

从基本居住需求的角度来看，一套住宅应设有卫生间、厨房间、起居室和居室等四种基本功能的房间。本文的卫生间是指具有方便、洗浴和盥洗等三个功能的房间；厨房间不包括用餐的空间；起居室是指具有团聚、用餐、会客和组织交通等功能的家庭活动中心；居室是指具有卧室的全部功能外，还应具有休息、学习和工作等功能的房间。根据房间与家庭结构的关系不同，可将这四种房间分为三类：一是卫生间和厨房间；二是起居室；三是居室。政府应据此进行分类管理。

对卫生间和厨房间的设计，可采用定型化管理。在基本功能和设施齐全的前提下，尽量减少面积，以提高效率。以卫生间为例，第一，不论受保障家庭人员数多少，也不论其家庭人员构成如何，每套保障性住房均设一个（且只能是一个）卫生间；第二，卫生间的面积固定，长度和宽度的尺寸也都固定，并能与厨房间的尺寸拼接；第三，由于卫生间四周均有开门的可能性，因此要根据卫生间开门位置的不同，来规定各种设施布置的方式，并形成标准图，以供设计人员执行。这三点原则也用于对厨房间设计的管理。

对居室的设计，要根据受保障家庭的结构不同，采用标准化管理。居室可划分为双人房和单人房，这两种房间的长与宽的尺寸要固定化和标准化。根据受保障家庭的人数及构成来设计居室的个数和种类。

对起居室设计的管理，应规定每套保障性住房均设一个（且只能是一个）起居室，但起居室的面积、长度、宽度等不要定型化。因为厨、卫和各个居室的门都直接开向起居室，所以起居室的面积与居室的个数有关。原则上以能满足家人团聚、用餐和室内交通需要为宜。虽然不能对其定型，但要根据受保障家庭的人数和构成规定起居室面积的上下限。

3 保障性住房的单元和层高设计的管理

3.1 单元设计的管理

单元设计的问题，就是如何把各种套型设计拼装在一起的问题；也是如何组

织建筑物内交通的问题。此外，单元设计还直接关系到公摊面积与套内面积的比例问题，因而对建设效益影响很大。

多年来，由于我国设计人员都在忙于大套型商品房的设计。套型越大单元交通组织越容易，套外的公摊面积也越容易控制。如多层住宅（六层及以下），一梯两户为一单元，对于单套面积在100m2以上的住宅而言，其公摊面积所占的比例并不大；但对于小套型的保障性住房而言，其公摊面积所占的比例肯定会直线上升，因而肯定会很不经济。同样的问题，也存在于高层（或“小高层”）保障性住房，如七至十一层的住宅，规范规定一个单元至少设一部电梯，那么一部电梯每层服务几套住宅比较经济合理？再如十二层及以上的高层住宅，规范规定一个单元至少设两部电梯，那么两部电梯每层服务几套住宅比较经济合理？这里存在不少技术难题。

对于这些难题，政府要以间接管理为主，以降低公摊面积为目标，通过制定专门的控制指标，如保障性住房公摊面积比率、保障性住房得房率等，要求设计人员遵守，以此来管理单元设计。

3.2 层高设计的管理

政府对保障性住房层高设计要严格管理。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，对于顶层楼层而言，层高是屋面上表面最低处与本层楼面之间的垂直距离。虽然空调已经普及，且国家在提倡节能减排，但新的《住宅设计规范》（GB50096——2011）仍然规定：“住宅层高宜为2.80m”。笔者认为，至少对于保障性住房设计而言，层高2.80m不大“宜”。

从发达国家情况来看，欧美人种身高比我们高，但住宅室内净高，英国为2.20m～2.40m；美国为2.28m～2.40m净高是指天棚至楼地面的垂直距离，如层

高2.80m，则净高可达2.65m以上。笔者建议，保障性住房层高应控制在260m

以内（净高在2.45m左右），尤其是廉租房。这最好由地方人大或政府通过立法的形式规定下来。控制保障性住房层高至少有以下理由：

第一，由于保障性住房室内面积小，层高低一点，不会产生压抑感；因而不会降低居住生活的质量。

第二，保障性住房楼板的跨度相对较小，所以楼板的厚度也相对较薄，在层高相同的情况下，保障性住房的室内净高相对较高。

第三，层高低一点，保障性住房投入使用后，有利于节约能源。如冬季的取暖、夏季的空调等所消耗的能源，会因层高的降低而降低。这一方面可以降低碳排放量，有利于环保；另一方面还可以降低住户入住后的经常性开支。

第四，节约建设用地。在日照间距系数既定的前提下，层高越低，建筑总高度也越低，建筑间距也越小，因而建设用地也越节约。为方便估算，设日照间距