案例_购物中心(深圳海岸城)详解
深圳海岸城购物中心深度研究分析报告
七、 外立面及建筑特色 八、 项目运营管理 九、 项目推广 十、 案例分析
典型项目研究
海岸城购物中心
一、 项目简介
开収商：深圳市海岸房地产开収有限公司
承建商：广东省汕头市建安实业有限公司
监理公司：深圳市竣迪建设监理有限公司 建筑设计：美国凯里森建筑事务所 深圳市城脉建筑设计有限公司
1882 银行/服务 在各业态中，除主力庖外，餐饮、女装、生活 /数码等所占比例较大。 50216 合计 餐饮所占比例最大，在每一楼层都有分布，其中一楼、五楼分布最多；一楼 大多分布为大众消贶餐饮，如面点王、千味涮、麦当劳等，五楼分布为大型 中高档餐饮，如中森名菜、大饱口福、滋味堂等。 女装所占比例为 13%，主要分布在贩物中心 1-3 楼层，男装仅占 1%，所占 比例比较小。 生活/数码占比例为 6%，流行便装占 5%，银行服务占 4%，童装/玩具占 3%, 鞋/包占 3%。 按品牌数量统计
玩具反斗城 大饱口福 英孚教育 美丽田园 合计
五楼 五楼 四楼 四楼
263 2356 656 380 9619
次主力庖面积占总面积癿 19%，次主力庖不主力庖比例癿控制不结合，构成海岸 城业态组合癿主要内容，带劢了商业整体癿良好収展。 2. 各业态统计分析 各业态面积 品牌 主力庖 餐饮 男装 女装 流行便装 运劢系列 鞋/ 包 配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品 护理/药品 使用面积㎡ 19029 9733 725 6340 2658 719 1480 268 892 1425 2982 356 1637
业态 餐饮 零售 休闲娱乐 其他配套
2
使用面积m 9733 30372 8229 1882
比例 19% 60% 17% 4%
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品深圳，这座充满活力与创新的城市，不仅是科技和金融的前沿阵地，也是购物的天堂。
在这里，你可以找到各种类型的购物场所，从高端奢华的购物中心到充满烟火气的街头小店，从时尚前沿的潮流单品到性价比超高的实惠好物，应有尽有。
那么，在深圳购物有哪些好去处？又如何能淘到优惠商品呢？接下来，就为大家一一揭晓。
一、大型购物中心1、万象城万象城是深圳的高端购物中心之一，汇聚了众多国际一线品牌。
这里的环境优雅，服务周到，是追求品质和时尚的消费者的首选之地。
如果你想购买大牌的服装、包包、化妆品等，万象城是个不错的选择。
不过，在万象城购物想要淘到优惠商品，就得关注品牌的促销活动和商场的节日折扣。
比如在周年庆、国庆节、圣诞节等特殊时期，往往会有较大力度的优惠。
2、海岸城海岸城是一个集购物、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心。
这里有各种时尚品牌、潮流服饰，还有丰富多样的美食和娱乐设施。
海岸城经常会举办一些主题活动，比如会员日、换季促销等，这时候就是淘优惠商品的好时机。
此外，关注海岸城的官方微信公众号或者下载其APP，也能及时获取最新的优惠信息。
3、益田假日广场益田假日广场拥有众多知名品牌，同时还有电影院、溜冰场等休闲娱乐设施。
在节假日或者店庆的时候，这里的品牌商家会推出打折活动，部分商品甚至会有低至五折的优惠。
而且，益田假日广场还会不定期地发放优惠券，消费者可以在购物时使用，享受更多的实惠。
二、特色商业街1、东门老街东门老街是深圳历史最悠久、最热闹的商业街之一。
这里店铺林立，商品种类繁多，价格也相对较为亲民。
在东门，你可以尽情地砍价，展现你的购物技巧。
想要淘到优惠商品，可以多逛逛小巷子里的店铺，那里往往能找到性价比高的衣物、饰品等。
此外，东门还有很多批发店铺，如果购买的数量较多，还能享受到批发价。
2、华强北商业街华强北以电子数码产品闻名，是全球最大的电子市场之一。
在这里，你可以找到各种各样的电子产品，从手机、电脑到电子配件，应有尽有。
深圳购物天堂有哪些必去打卡点
深圳购物天堂有哪些必去打卡点深圳，这座充满活力与创新的城市，不仅是科技的前沿阵地，也是购物的绝佳胜地。
无论你是时尚达人、美妆爱好者，还是家居控、美食探寻者，深圳都能满足你的购物欲望。
接下来，让我们一起探索深圳购物天堂的那些必去打卡点。
首先，不能不提的就是东门老街。
这里是深圳最具人气和历史底蕴的商业步行街之一。
走进东门老街，仿佛置身于一个热闹非凡的购物海洋。
街道两旁店铺林立，从时尚服装到特色小吃，应有尽有。
你可以在一家家小店里淘到价格实惠又别具特色的衣物饰品，感受砍价的乐趣。
而且，这里还有众多的小吃摊，能让你品尝到来自各地的美食，比如酸辣可口的螺蛳粉、香气四溢的烤串等等。
东门老街的魅力就在于它的亲民与多元，无论是年轻人还是中老年人，都能在这里找到属于自己的购物乐趣。
说到高端购物，那必须得去万象城。
万象城汇聚了众多国际一线品牌，从奢侈品牌的服装、包包到高级珠宝、腕表，无一不让人眼前一亮。
这里的购物环境优雅舒适，服务周到细致。
不仅如此，万象城内还有各种精致的餐厅和咖啡馆，让你在购物之余能够享受片刻的悠闲。
对于追求品质和时尚的人来说，万象城绝对是一个不容错过的打卡点。
如果你对电子产品感兴趣，华强北就是你的天堂。
这里是全球最大的电子市场之一，几乎涵盖了所有类型的电子产品。
从最新款的手机、电脑到各种电子配件，你都能以相对优惠的价格买到。
而且，华强北的商家们对于电子产品的了解十分深入，能够为你提供专业的建议和解决方案。
在这里，你可以感受到科技的飞速发展和创新的力量。
对于喜欢家居用品的人来说，宜家是一个绝佳的选择。
深圳的宜家商场面积大，商品种类丰富。
从家具到家居饰品，从厨房用品到卧室用品，每一件商品都充满了设计感和实用性。
你可以在这里慢慢逛，精心挑选，为自己的家增添一份温馨和舒适。
此外，宜家的餐厅也提供了美味的瑞典美食，逛累了还能坐下来品尝一番。
海岸城也是深圳购物的热门地点之一。
这里集购物、餐饮、娱乐为一体，是一个综合性的购物中心。
案例分析--深圳COCOPARK
深圳COCO PARK ――深圳唯一公园版情景式购物中心COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
于 2006年9月30日正式对外开放。
总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。
COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界教父"之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creativ e，创意的意思，而 O是代表Original，原创的。
COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。
Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。
COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。
”项目概况,一发展商：深圳星河房地产经营有限公司地理位置：深圳地铁购物公园站一项目规模：建筑面积 8.5万平方米，共5层。
一国内首个内街式购物中心，有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心-经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，其中餐饮业"是项目经营核心。
一COCO PARK经营状况业态比例：餐饮（酒吧）35% ;电影院（娱乐休闲）15% ;精品生活超市：10% ; .77p主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场各层业态分布负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。
二为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。
三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。
每日客流量：约2万多出租率：约80%成功要素选址得当COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。
典型案例深圳欢乐海岸综合体研究分析
高端豪宅区环布周边：由于项目区 域海湖资源丰富，云集了华侨城、红 树湾等众多高端住区。
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项目特色差异化整体定位——
都市休闲娱乐目的地
主题商业·时尚娱乐·创意文化 客群定位：CBD及高端住宅区的城市精英阶层
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建筑风格的多元化和包容性——三种建筑风格的和谐共存
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③超现代风格的旅游信息中心
①现代风格的公建物业
②现代与中式风格相结合的步 行街区
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谢谢！
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项目整体布局思路借鉴—— 开放式街区+市民广场
开放街区入口及音乐喷泉
开放街区出入口
开放街区入口及广场
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建筑规划亮点——独栋建筑的商业价值
露台
庭院
该项目街区规划有部分独栋商业，业态包括高端餐饮、酒 吧等，独栋建筑为商家提供了私密的露台及庭院，便于打 造别具格调的专属私密空间，提高了项目的商业价值和特 色。
二特色定位实现方式二以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态私人会所华会所独栋俏江南会所餐厅5独栋imax中影院线独栋主题酒吧三特色定位实现方式三都市旅游文化元素的融入音乐喷泉及创意展示中心6水秀剧场的水幕电影海洋主题风情的椰林沙滩四特色定位实现方式四高端儿童娱乐业态吸引家庭休闲群体7麦鲁小城儿童职业体验乐园五特色定位实现方式五充满文化风情的各类活动8利用开放式广场打造别具一格的社交场所并定期举办各种类型的非商业主题文化活动使项目成为时尚文化聚集地吸引众多人群前来活动休闲
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特色定位实现方式二 —— 以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态
私人会所——华会所
深圳购物天堂有哪些特色商圈
深圳购物天堂有哪些特色商圈深圳，这座充满活力的现代化城市，不仅是科技创新的前沿阵地，也是购物的天堂。
在这里，分布着众多各具特色的商圈，满足着人们多样化的购物需求。
首先要提到的是东门商圈。
东门老街可以说是深圳的商业发源地之一，有着悠久的历史和浓厚的商业氛围。
这里店铺林立，从时尚服装到传统手工艺品，从美味小吃到特色纪念品，应有尽有。
走在东门的大街小巷，你能感受到熙熙攘攘的人群和热闹非凡的景象。
各种小商贩的吆喝声、店铺里播放的流行音乐，交织成一曲独特的商业交响乐。
无论是追求时尚潮流的年轻人，还是喜欢淘货的中老年人，都能在东门找到自己的心头好。
而且，这里的商品价格相对较为亲民，非常适合喜欢砍价和追求性价比的消费者。
华强北商圈则是电子产品爱好者的天堂。
曾经被誉为“中国电子第一街”的华强北，如今已经发展成为一个集电子产品研发、销售、展示于一体的综合性商圈。
在这里，你可以找到最新款的手机、电脑、平板等电子产品，也能找到各种电子元器件和配件。
华强北的商家们紧跟科技潮流，不断推出创新的产品和服务。
除了电子产品，这里还有众多的美食街和购物中心，让你在购物之余也能品尝到美味的食物，享受休闲时光。
接下来是南山海岸城商圈。
这是一个以中高端消费为主的商圈，汇聚了众多国内外知名品牌。
时尚的购物中心、精致的餐厅、舒适的电影院，构成了海岸城丰富多样的消费场景。
海岸城周边还有许多写字楼和高档住宅区，消费群体相对较为年轻和时尚。
这里的环境优雅，服务周到，让你在购物的过程中感受到高品质的消费体验。
再来说说福田的星河 COCO Park 商圈。
它以独特的建筑设计和丰富的业态组合吸引着众多消费者。
这里有众多的时尚品牌店、美妆店、珠宝店等，同时还有各种各样的美食餐厅和娱乐设施。
星河 COCOPark 经常举办各种主题活动和展览，为消费者带来新鲜有趣的购物体验。
夜晚，灯火辉煌的星河 COCO Park 更是成为了城市的一道亮丽风景线。
还有万象城商圈，它是深圳高端购物的代表之一。
海岸城调研报告
海岸城调研报告海岸城调研报告一、调研目的：海岸城是我市一座大型购物中心，为了了解该购物中心在市场竞争中的地位与竞争优势，本次调研旨在了解海岸城的发展现状、运营模式、消费者需求和竞争对手等相关情况，为购物中心的进一步发展提供参考。
二、调研方法：1. 实地调查：对海岸城的商业布局、品牌入驻状况、消费者单次消费额、消费者群体特点等进行观察。
2. 问卷调查：为了了解消费者对海岸城的认知程度、购物体验、定位满意度等情况，通过发放问卷并收集回收的方式进行调研。
三、调研结果分析：1. 商业布局：海岸城的商场建筑面积达到10万平方米，拥有多个专区，包括时尚女装、运动户外、家居生活等，覆盖了大部分的消费群体需求。
2. 品牌入驻：海岸城吸引了众多知名品牌入驻，如LV、Gucci 等，这些国际一线品牌为海岸城赢得了较高的声誉和知名度。
3. 消费者需求：根据问卷调查结果，海岸城的消费者主要以中产阶级为主，他们注重品牌和质量，同时也关注价格和服务，在购物时注重购物体验和商场环境。
4. 竞争对手：尽管海岸城具备一定的竞争优势，但周边地区存在其他购物中心的竞争，如新世纪广场、市中心购物广场等，这些购物中心也吸引了一定的消费者群体。
四、调研结论：1. 优势概述：海岸城在商业布局和品牌入驻方面具备一定的优势，品牌力和商场品质成为吸引消费者的关键因素。
2. 提升消费者体验：为了更好地吸引消费者，在海岸城的未来发展中，我们建议加强对顾客的服务和体验，提升购物环境的品质，增加购物中心的互动体验项目，如文化展览、娱乐表演等，以增加消费者的忠诚度。
3. 竞争对手应对：海岸城应密切关注周边地区其他购物中心的发展，抓住市场机会，通过不断改进和创新来提高自身的竞争力。
五、建议：1. 增加品牌力：继续吸引一线品牌入驻，提高自身的品牌影响力和吸引力。
2. 优化服务体验：提供更优质的服务，建议增加店内的购物助手，提供优质的导购、售后等服务。
3. 加大活动推广力度：根据市场需求，不定期地进行促销活动、折扣和特价活动，以吸引消费者。
基于体验消费的商业中心休闲空间情境营造
基于体验消费的商业中心休闲空间情境营造杨舒雅【摘要】在体验消费时代的到来,电子商务的冲击下,体验式商业中心渐渐取代传统购物中心.而在体验式商业中心中,休闲空间的情境营造逐渐成为设计师们关注的重点.本文从商业中心的休闲空间入手,通过对商业空间的多种因素分析,对体验式活动空间进行划分,并将不同空间体验式情境营造的设计语汇进行梳理,以期为商业中心的休闲空间设计提出一些建议.%In the era of experiential consumption, under the impact of e-commerce, experiential business centers gradually replace traditional shopping centers. In the experiential commercial center, the creation of the leisure space has gradually become the focus of the designers. Starting from the leisure space in the commercial center, this article divides the experiential space through analyzing many factors of the commercial space, and sorts out the design vocabulary created by different spatial experiential contexts in order to make some suggestions for the leisure space design of the commercial center.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2018(037)004【总页数】2页(P148-149)【关键词】商业建筑;体验式空间;休闲空间;情境营造【作者】杨舒雅【作者单位】华南理工大学,广州510006【正文语种】中文【中图分类】TU247.21 国内外商业建筑情境营造背景现代社会经济高速发展，在体验性消费文化与电子商务冲击的洪流中，传统的商业业态已无法满足人们多样化的消费需求。
设计培训-购物中心-深圳香港购物中心研究
外立面效果
内部竖向交通
停车场不一定要设置在地下
平面图
高速扶梯与玻璃幕墙的结合
五层俯视中庭
高速扶梯
室内溜冰场
三，中信城市广场
• 中信是深圳老牌购物中心，由两个部分构成，西武百货和 JUSCO，外加一个广场。其中中信西武是深圳知名国际品 牌百货（另一个西武在罗湖）。 从业态上来讲，中信和一般的购物中心不太一样，主要差 别就是中信没有零散的品牌专卖店，而全是以主力店的形 式存在。一般来说，主力店租金比较低，购物中心盈利主 要靠品牌专卖店，不知道中信是如何运作的。
• 中信的动线模式和万象城类似，也是线性双回环 模式。标准层平面大约为0.93万平米（谷歌地球 大致测算），动线长约300M。和万象城相比，中 信的尺度明显偏小，且无节点放大空间，感觉逛 起来不如万象城舒服。另外，中信动线曲率也比 万象城小，比较直，站在室内，总体情况一览无 遗。
地下一层平面图
1F-5F平面图
• 万象城的柱距 ，典型柱网11X8.5M ，局部采用网架结构和钢结构，全进口的扶梯，地 震设防9级
B1-2F平面图
3F-5F平面图
鸟瞰图
包含二期的平面图
外立面
内部空间层次
顶部的设计方式
车库与商场的接驳关系
首层预留活动空间
展台通过不同的活动提高商场的人气
开敞的空间不一定是浪费
商业活动同样可以充满文化氛围
IFC MALL与地铁的接驳
IFC MALL内部交MALL二层的天桥系统
IFC MALL写字楼在二层连在一起
IFC MALL口字型结构中间的的士站
IFC MALL的屋顶空间
IFC MALL对岸西九龙ICC，KPF 设计，全港最高建筑
商业地产项目该复制
商业地产项目该复制商业地产项目该如何复制？当前正处于商业地产爆炸性发展的时代，在万达这个商业地产领头羊的模式引领下，几乎所有品牌企业都在考虑快速复制。
地产业的复制理念可以追溯到工业行业。
20世纪初，现代管理之父泰勒出版了《科学管理原理》，第一次将工业企业的作业流程进行了分解，以用于快速生产。
到了福特T型车时代，复制生产的概念又被发展成大规模制造。
这样的理念在现代电子信息产业和制造业已成为基本生产逻辑。
对于然而单个物件生产总量巨大的商业房地产业，复制的理念是否仍然可行？对于一个复杂的商业地产项目，到底什么可以复制？什么又不可以复制？决定一个项目可复制的基因又有哪些？今天跟大家分享一篇《新地产》的重磅文章，《商业地产的复制艺术》。
该文从解剖一个大悦城的产品复制工作开始，通过业内资深操盘手的总结，为行业同行解答了诸多复制问题的诸多需要注意的环节。
商业地产的复制艺术一般认为，复制曾一炮走红的成功项目模式，是商业地产做大做强的一条捷径。
就商业模式价值来讲，复制是必须的，因为复制的成本和难度小于再造。
但中国商业地产的实践证明，复制并不易为，照抄照搬的结果往往是南橘北枳，甚至是南辕北辙。
决定一个商业地产项目复制成功的关键，既在常量，更在变量。
“必然”由无数的“偶然”铸成。
复制当初的成功，就是要在调整中（偶然）遗传母品牌的基因（必然），或反过来说，要在吸收原成功项目的基因时，如何融进当时当地的“偶然”因素，形成差异化，赢取最终的“必然”成功。
世界上么有两块完全相同的石头当你走进北京朝阳大悦城时，首先引起你注意的或许是它与西单大悦城的不同。
是的，这些不同很重要，甚至是大悦城在这个东四环外新兴地段成功的关键。
“天时、地利、人和”，一个商业项目的成功由诸多因素成就。
比方说地段优势、专业团队、对客群消费偏好的准确把握，以及良好的资金架构，等等。
这些重要的因素却是因时因地而不同的。
中国地大物博，城市、人口和消费都存在巨大的差异，每个商业项目的立地条件也千差万别。
深圳KKMALL购物中心案例分析深圳最具动感时尚的购物中心
影院：UA影院
数码： 餐饮：金钱豹、粤菜王府、大时代美食广场
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深圳KKMALL规划设计特点分析
1、总平面规划 总平面布局 人流组织，地铁 人车分流 二三层停车
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2、业态布局 主力店：影院、星际传奇、novo、zara、hm、超市布 置 首层入口处星巴克 四层大时代美食广场
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3、内部流线 线性人流动线 可视性、可达性、位置感
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4、建筑内部设计 曲线室内空间 从下至上逐级依次放大 鱼背天窗 多种装修材料 个性店面设计
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5、建筑立面 波浪形、动感、冲击力
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•完
KK MALL【定位】 “国际时尚精品购物中心”，
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KKMALL购物中心的基本情况
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KK MALL【业态分布】
B1••生活空间区位
B1
超市：Blt超市 餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气
寿司、面点王 品牌店：ZARA、H&M、IF
L1•精品空间区位
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱL1
品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福
、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊
L2•时尚空间区位
L2
品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、Liu·JO、UM、、
GUESS、VJC、MUX
L3•潮流空间区位
L3
品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐饮
：俏江南
娱乐：星际传奇
L4•体验空间区位
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商业综合体案例分析
商业综合体案例分析目录一、内容概述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、商业综合体的定义与特点 (6)2.1 商业综合体的定义 (7)2.2 商业综合体的特点 (8)2.3 商业综合体与传统商业模式的区别 (9)三、商业综合体的类型与结构 (10)3.1 按照功能划分的商业综合体 (12)3.2 按照经营模式划分的商业综合体 (13)3.3 按照空间布局划分的商业综合体 (14)四、商业综合体的运营管理 (15)4.1 运营管理模式 (16)4.2 组织架构与人员配置 (17)4.3 服务质量管理 (18)4.4 营销策略与品牌招商 (20)五、商业综合体的财务分析 (21)5.1 收入来源与盈利模式 (22)5.2 成本构成与控制策略 (24)5.3 财务指标评估与分析 (25)5.4 风险管理与应对措施 (26)六、商业综合体的挑战与对策 (28)6.1 市场竞争压力与应对策略 (30)6.2 科技发展对商业综合体的影响 (31)6.3 环境变化与可持续发展挑战 (33)6.4 政策法规对商业综合体的影响 (34)七、典型案例分析 (35)7.1 上海陆家嘴金融中心 (37)7.2 北京国贸CBD (39)7.3 广州天河城购物中心 (40)7.4 深圳海岸城购物中心 (41)八、结论与展望 (43)8.1 研究结论 (44)8.2 对未来商业综合体的展望 (45)8.3 研究不足与局限性 (46)一、内容概述本文档旨在对商业综合体案例进行深入分析，以期为读者提供一个全面了解商业综合体发展、运营和管理的视角。
通过对多个成功或失败的商业综合体案例的研究，我们将探讨商业综合体的核心要素、关键成功因素以及可能面临的挑战和问题。
我们还将讨论如何通过创新、优化和整合资源来实现商业综合体的可持续发展。
在第一部分，我们将介绍商业综合体的定义和基本概念，以及其在全球范围内的发展状况。
深圳前海城岸城市设计案例分析PPT课件
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总结与比较：
以上两个方案都是OMA的作品，从中可以阅 读出一些OMA对于城市设计的一贯思路。
共性： 1. 非常重视设计前期的背景研究和对现状
关系的深度探索。 2. 概念的出发点一般来自于对功能策划
（program）的创新性引入以及重新组 合等。 3. 积累并改良已有的概念，并且积极加以 改善将其应用到未来可能的项目中。
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场地的四周虽然与周边相连，却现在都处 于“封印”的状态。新的综合体能否像拉链一 样，把场地两侧的城市缝合在一起？
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这里OMA又追溯了库哈斯《S,M,L,XL》中所 提到的鹿特丹Boompjes塔楼方案中的处理 方法，在狭长的场地上将塔楼之间切割出有 节奏的缝隙，避免塔楼综合体体谅过于庞大。 露出书中所谓的“频闪式”的城市景观。 对可视范围和视角进行研究后，可以减小体 量对城市景观造成的负面影响。
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对场地的基础设施和服务项目进行调查之 后，OMA拟定了增加的功能策划的内容。考虑 了任务书中所给定的建筑面积要求之后，初步 拟定的建筑面积在75万㎡左右。
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但是通过对周边交通运量和发展规划的研 究之后，OMA预测本地潜在的建筑面积需求可 以达到125万㎡. 那么，原来给定的建筑容积率 显然就不能满足需求了。如何才能获得更大的 容积率呢？
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案例1：伦敦White City城市设 计 OMA
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White City位于伦敦西二区，处 于伦敦中心圈的外围。BBC中心 大楼和女王公园巡游者球队的中 心坐落在此附近。 基地是一个矛盾之中的场所，主 要体现在——这里正处在伦敦地 价较高的商品房集中区与北边低 收入津贴住房区域之间。
深圳海岸城
深圳海岸城深圳海岸城是位于广东省深圳市蛇口半岛的一座著名的购物中心。
它的独特设计、丰富多彩的商业体验以及多元化的文化活动，使它成为深圳市最受欢迎的旅游景点之一。
这篇文章将介绍深圳海岸城的历史、建筑特色、商业设施以及其对深圳市旅游业的影响。
深圳海岸城建于2005年，是深圳市蛇口半岛开发计划的一部分。
它的设计灵感来源于大自然和海洋的元素，建筑群坐落在海边，由一些独立的建筑物组成。
海岸城的外墙采用了现代化的玻璃幕墙材料，使整个购物中心呈现出明亮而清新的外观。
深圳海岸城拥有庞大的商业空间，包括多家国际知名的品牌商店、餐厅、影院和娱乐设施。
无论您是购物爱好者还是美食家，海岸城都能满足您的需求。
您可以在这里找到各类时尚品牌的精品店，包括奢侈品牌、高端时装、珠宝首饰等。
同时，海岸城还设有许多餐厅和咖啡馆，供游客品尝各种美食。
不论您喜欢中餐、西餐还是日本料理，这里都能找到适合您口味的选择。
除了购物和美食，深圳海岸城还定期举办各种文化活动和展览。
购物中心内的艺术空间经常展示本地和国际艺术家的作品，给游客带来了视觉上的享受。
此外，海岸城还经常举办音乐会、时尚发布会和其他各类文化活动，吸引了大量的观众。
这些活动不仅为游客提供了娱乐休闲的场所，也为当地居民提供了一个欣赏艺术和体验文化的空间。
深圳海岸城的建设和运营对深圳市的旅游业产生了积极的影响。
购物中心的开放使得深圳成为了一座备受游客喜爱的旅游目的地。
海岸城的商业设施吸引了大量的国内外游客前来购物和体验文化活动，为深圳市带来了可观的经济收入。
与此同时，购物中心周边的酒店、交通等配套设施也得到了发展，给当地居民提供了更多的就业机会和便利服务。
总而言之，深圳海岸城以其独特的建筑设计、多元化的商业设施和丰富多彩的文化活动，成为了深圳市一座备受欢迎的旅游景点。
它为游客提供了全方位的购物、美食和文化娱乐体验，同时也为深圳市的旅游业和经济发展做出了积极的贡献。
如果您有机会来到深圳，记得到海岸城感受一下它的独特魅力吧！。
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典型案例
深圳海岸城
主力店
吉之岛百货：进驻面积约23000平方米；商 品琳琅满目，环境优雅明亮，体验温馨、充 实的购物乐趣。 嘉禾电影院：面积约3000平方米；在电影的 流光声色中，穿梭变幻时空，品味人生百态 和艺术魅力。 室内真冰溜冰场：冰面约1200多平方米；在 冰花飞溅中点燃运动激情，伴随悠扬的乐曲 和五彩的灯光，尽享欢乐开怀。
案例借鉴
典型案例 借鉴启示
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典型案例 借鉴案例：深圳海岸城
借鉴原由：独具特色的
滨海购物中心或许对今 后的项目可以参考。
借鉴方向：主要包括特
色海岸风情街、特色业 态的组合、目标客户群 的选择等
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典型案例
深圳海岸城
项目简介
深圳海岸城位于南山商业文化中心区 ，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道 、后海滨路、创业路等南山区的五条城 市主干道。 海岸城由东座写字楼、海岸城西座写 字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组 成，是目前深圳西部规模最大的综合型 商务、商业项目，也是迄今为止深圳市 最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海 岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面 积约30万平方米。其中：购物中心约12 万平方米；写字楼约14万平方米；商业 街约4万平方米。海岸城配备地下停车 位约2000个。
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借鉴启示
商业定位需要充分考虑消费群体、市场竞争关 系、建筑硬件及经营业态间的协调。 商业的建筑设计中最重要的是商业人流、物流 的动向组织，一般购物中心都需要一些聚集人 流的主力店。 收入快速提升的市民具有很强的消费欲望与能 力，容易接受新型消费模式。 城市或区域有多个购物中心时，项目的整体定 位必须有自己特色出众的方面来吸引人流，创 新和特色是关键。
由该项目得到 的启示
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典型案例
深圳海岸城
相关参数
•占地面积：36908平方米 •总高：30米（写字楼），地上五层、地下二层（购物中心） •总建筑面积：约12万平方米 •车位：约1500个 •以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户
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典型案例
深圳海岸城
主要业态
主要包括：知名百货、特色美食、高级 零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰 场、个人护理、现代服务、文化教育等 十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多 方面。
主题概念餐饮：约4000平方米；独特的异国 风味佳肴，荟萃美食文化精髓，实现感观的 唯美梦想。
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项目特色
深圳海岸城
全新的海滨商业文明
海岸城在规划设计上 突出现代人文色彩，建筑 和环境营造海洋文化风情 ，水体与建筑相互交融充 分考虑商务和商业、城市 和海湾的联系。 海岸城倡导全新的滨 海体验与时尚，不仅改善 了人们的购物环境和商务 条件，也为深圳人提供了 一种全新的消费模式和生 活方式。
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项目特色
深圳海岸城
双首层 商机流动
海岸城购物 中心首层规 划为步行商 业街，二层 北面与高架 步行街相连 ，实现了“ 双首层”设 计，有效引 导客流走向 ，提升商业 价值。
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项目特色
深圳海岸城
退台餐饮区 休闲情调
海岸城购物中心二楼 至五楼采用新颖别致的退 台式餐饮设计，不仅让人 们在用餐的同时亲近自然 ，享受轻松，更直接将户 外的消费群体接驳进购物 中心室内，产生最直接的 消费契机。室内外空间的 巧妙结合，构筑出生动的 城市风景线和丰富的消费 机会性。
双步行街 时尚生活
“万国美食风情街” 汇聚美国 、意大利、法国、日本、韩国 、东南亚等国的特色餐饮，带 给人们世界各地的美味体验， 品种丰富，风情浓郁，为中心 区内的办公、休闲人士提供优 越的就餐和休闲环境；710米 长的高架步行街与保利文化广 场、海岸城东座和西座、天利 中央商务广场、凯宾斯基酒店 、68层超高层写字楼以及海雅 商圈、东填海区等连通，实现 人行的自由流通，便捷高效。
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项目特色深圳海岸城双广 Nhomakorabea 南北呼应
南广场与水景完美结合 ，通过简单的线条和朴素的 材质，展现现代、动感的休 闲主题；北广场面积约 10000平方米，设有多功能 大舞台和超大电子屏幕，为 各类演出、聚会、商业活动 和市民的公共休闲娱乐活动 提供了广阔空间。
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项目特色
深圳海岸城