不动产物权的变动与对抗要件

第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)

1. 登记生效

（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题）

【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（ 2 ）登记权利人VS真实权利人

①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。

② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2. 登记对抗

（ 1 ）土地承包经营权

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

（ 2 ）地役权

地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述

考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的

（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的

变更登记适用于不涉及不动产

权利转移的情形

（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的

（ 4）同一权利人分割或者合并不动产的

（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺

位发生变化的

（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间

等发生变化的

（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的

（ 8）共有性质发生变更的

当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：

（ 1）买卖、互换、赠与不动产的

（ 2）以不动产作价出资（入股）的

（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发

转移登记适用于不动产权利转

移（权利人发生变

化）的情形

生转移的

（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的

（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的

（ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利

发生转移的

（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的

（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的

属于注销登记的情形主要包括：

（ 1）不动产灭失的

注销登记不动产权利消灭时，

需要办理注销登记

（ 2）权利人放弃不动产权利的

（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的

（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消

灭的

【例题· 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为 400 万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为 400 万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（）。（ 2017 年）

A. 更正登记

B. 预告登记

C. 变更登记

D. 转移登记

【答案】 C

【解析】抵押权人（乙银行）并没有变化，只是抵押担保的主债权数额发生变化（由 300 万元变为 400 万元），应当办理不动产“变更登记”。

考点 12 ：更正登记与异议登记（★★） (P50)

【提示】区别于变更登记，更正登记和异议登记用以应对可能发生的登记错误。

是（）。（ 2015 年）

A. 更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人

B. 提起更正登记之前，须先提起异议登记

C. 异议登记之日起 10 日内申请人不起诉的，异议登记失效

D. 异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任

【答案】 A

考点 13 ：预告登记（★★） (P50)

预告登记效力预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者

设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效

力

失效预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

【例题· 单选题】甲公司进行房屋预售， 3 月 1 日将一套房屋预售给乙，双方签订了预售合同并办理了预告登记； 5 月 1 日，甲公司又与丙签订了预售合同，将同一套房屋预售给丙；交房时间届至，乙、丙同时向甲公司提出交付房屋的请求。有关本案的下列说法中，正确的是（

）。

A. 甲公司应当将房屋交付给乙，并为其办理房产登记

B. 甲公司应当将房屋交付给丙，并为其办理房产登记

C. 甲公司应当将房屋交付给乙和丙，并将乙、丙登记为房屋共有人

D. 由甲公司自行选择向谁交付房屋，为谁办理房产登记

【答案】 A

【解析】乙是预告登记的权利人，未经乙同意，甲公司与丙之间的房屋预售行为不发生物权效力。

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