金山项目商业推广方案

区域市场——区域商业配套
目前本案附近已有的商业配 套有：大型欧尚超市、涌金 商业街以及交付小区的零散 店面。整体辐射影响逐渐增 强，尤其欧尚的人气汇聚力， 将有效吸纳周边客群。
从规划上来看，涌金商业街 与本案的中心商业街紧密联 系，前者的招商与运营对本 案起到铺垫与带动作用，可 为本案发展营造良好的商业 氛围。
W（劣势）
规模、影响力有限
• 无论规模还是规划空间的完整性，都要略逊于对面 的龙泽园 • 项目知名度和影响力尚未建立，市场认知薄弱
启示
1.面对优势与机会：立足双核心价值，以金 山新城的高度，号令群雄 2.面对劣势与威胁：不求大求全，以定位 与业态的差异化，打造自己的金字招牌
定位
1、规划角度
项目位于金山新城CBD中央商圈的核心位置； 商业项目沿住宅外围而建，与居住区有明显分隔； 本案商业部分与涌金商业广场存在共荣的紧密联系性。
本案所在的金山新城CBD中央商圈定位高档，起点较高。
规划条件——金山新城核心区商业规划
新城中轴线
金山新城 CBD中央商 圈
龙翔路
本案
本案紧邻的龙翔路是未来新城 核心商业、商务集中地，也是 该地区未来城市核心功能集聚 的主要区域，具有标志性建筑 和综合性功能。 新城中轴线同时规划商业街。
本案位于未来商务集中地—龙翔路和新城中轴线交汇处，占据商业发展的地利。
本案所在的新城核心区规划10万人，按上述标准，需求的商业建筑面
积为5万平方米。
目前单龙泽园就有5.5万平方米的商业面积，加上未来住宅项目商业
部分的陆续入市，本案未来3万平方米体量的商业部分面临较大的销售 压力。
本案未来面临较大的销售压力。
综合评判之SWOT分析----模型 S（优势）
O（机会）
T（威胁）
根据《金山区商业“十
一五”发展规划》，金
山新城中心城将规划老
本案
城区域商业中心、新城
核心区现代服务业集聚
区、滨海现代商贸服务
业集聚区。
本案位于新城核心区现
代商贸服务业集聚区。
本案拥有政府的规划支持；未来服务的区域主要集中在新城核心区。
规划条件——金山新城核心区商业规划
金山新城CBD
本案
中央商圈
本案所在的新城核心区现代商 贸服务业集聚区，又被业内称 为“金山新城CBD中央商圈”， 将形成现代都市特征、以商务 办公、酒店会展、高档零售、 休闲娱乐为主的新城核心区现 代服务业集聚区。
2、指标角度
按一般城市居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡标准，以三口之家为例， 项目自身的商业服务建筑面积需求仅在4、5千平方米，而本案商业总建近3 万平方米。
3、市场角度 整个金山需要一个外向型商业服务区来支撑配套。
1、规模角度
本案的体量与商业规划的特点（规模不大、规划不够整体）
2、竞争角度
社区型 外向型
区域项目商业分类
项目名称
商业面积 （㎡）
水韵紫城
-
赞成红树林
6001
龙湾华庭
-
宝华海湾城
Baidu Nhomakorabea2600
金悦华庭
7000
龙泽园
55000
本案
30000
项目所在的区域市场以社区型商业为主，商业形式较为单一，而本 案作为外向型商业项目自身也具备一定的对外吸引力。
区域市场——市场项目研究
一个或若干个社区共享、交通便捷、人流集中地块内，服务人口约5万 人，商业建筑面积约2.5万平方米为标准。
朱泾镇
亭林镇
吕巷镇
廊下镇
张堰镇
漕泾镇
金山新城
本案
本案区位优势凸显
地段条件——金山新城之心
新城中心城区
本案
西至 东平北路
北至 红旗港、龙湾路
中心城区 面积9.46平方
公里
南至 老龙泉港
东至 亭卫公路
金山新城的行政中心、商业中心 和东北片居住区
本案位于新城核心， 地段优势明显
规划条件——金山新城中心城商业规划
欧尚超市
本案
涌金商业 广场
涌金商业广场
风 情 商 业 街
涌金商业广场
周边商业氛围正逐渐浓厚，可为本案商业街的发展提供良好的环境。
区域市场——区域商业辐射
本案
次级商圈 三级辐射商圈
3重商圈层层包围 商业氛围趋旺、人气渐浓
商业吸引力强辐射圈 商业吸引力次级辐射圈 商业吸引力三级辐射圈
区域市场——未来大型居住新区
W（劣势）
综合评判之SWOT分析----结论
S（优势）
双核心，极具商业价值及消费潜力
• 政府规划的“新城核心区现代商贸服务业集聚 区”+ 重点发展的“龙翔路”核心商业、商务集中地 • 汇聚了大批以公务员、企事业单位工作人员为主的 高端消费群体，消费能量惊人 • 龙泽园商业项目的规划和推广，将为本项目地块的 商业效应积聚一定基础
精准定位 力拔头筹
金山地块项目 商业部分策划思考
PART1:市场分析及项目定位
区位条件——金山众镇所向
西至 上海市市界
北界 莘奉金高速公路
金山新城 面积约80.66
平方公里
南临 杭州湾
东接 上海市规划金 山嘴备用港区
枫泾镇
金山区政治、经济、文化中心 环杭州湾产业带的重要节点
具有花园城特色的现代化滨海城市
区别金山新城大部分商业为日常消费服务形态且缺少统一规划与管理的现状
3、消费角度
满足金山新城全面提升的城市形象及高端人群集聚效应所带来的消费需求
4、住宅角度
一个定位标杆的住宅项目，附属的商业项目的定位当然也应该与之匹配
外 向 型
消时 费尚 中精 心品
商业项目案名
O（机会）
整个金山需要一个外向型商业服务区 来支撑配套
• 目前金山现有的商业配套比较分散，不成大气候 • 多为社区型商业，缺少外向型商业 • 城市发展、住宅拉动的双重作用下，对集中的外 向型商业需求日益明显
T（威胁）
更多商业入市、未来压力渐大
• 欧尚入驻、涌金商业街招商、社区商业渐起，区 域商业氛围渐浓的同时，也形成一定分散作用 • 随着未来更多的商业入市，未来竞争压力将愈来 愈大
目前区域市场内已开发的 住宅项目约10个，包括龙 泽园、红树林、水韵紫城、 龙湾1号，以及其他安置 小区等。
根据《金山新城中心城区 控制性详细规划》，该区 域规划居住人口约10万 人。
本案处于大型居住社区，未来发 展前景看好，对商业需求主要体 现在生活居住型需求。
区域市场——市场项目研究
针对项目商业的规划分布、体量等， 我们将其分为社区型商业和 外向 型商业。 社区型商业主要面向项目自身的居 住群体，规模小、以小型商业店铺 为主；而外向型商业则不仅面向小 区自身，并且服务于整个区域，规 模较大，且更具专业性。