房地产估价技术路线
房地产评估的技术路线、价值分析和报告(ppt 105页)
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5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内 容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书 仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文 或任何部份内容的任何责任。
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3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
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4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水 暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
中国注册房地产估价师：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专
业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。
房地产估价技术路线及其确定
房地产估价技术路线及其确定1．1 房地产估价技术路线1．1．1 房地产估价技术路线的概念房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的一件至关重要的事情就是确定估价技术路线。
只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
1．1．2 房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产的客观合理价格的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的正是估价对象房地产的价格内涵。
从《规范》中的一些条文规定，我们就可以看到房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6．4．4条为例：“6．4．4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
(2)用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式就是两种估价技术路线，这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。
房地产评估的技术路线价值分析和报告撰写
房地产评估的技术路线价值分析和报告撰写房地产评估作为一个重要的决策工具，对于判断房地产项目的价值、确定投资回报和风险承受能力至关重要。
本文将介绍房地产评估的技术路线，并对价值分析和报告撰写进行探讨，以帮助读者更好地理解和应用这一领域的知识。
一、技术路线概述房地产评估的技术路线是指整个评估过程中所使用的方法、工具和步骤。
这一过程主要包括项目可行性研究、评估目的明确、数据收集和处理、价值分析、报告撰写等环节。
在每个环节中，评估师需要使用不同的技术工具和方法来进行准确的评估。
二、项目可行性研究项目可行性研究是评估师在评估开始之前应进行的重要环节。
它的目的是确定项目是否具备进行评估的条件，包括项目规模、建设成本、市场需求等。
评估师需要对市场状况、政策法规、土地利用规划等进行调研，以便为后续评估提供准确的数据和信息。
三、评估目的明确评估目的的明确是保证评估师在评估过程中不偏离主线的关键步骤。
评估目的可以包括市场价值评估、贷款评估、租金评估等，每个目的都有不同的评估标准和方法。
在明确目的后，评估师可以有针对性地进行数据收集和分析，为后续的价值分析提供依据。
四、数据收集和处理数据收集是评估过程中不可或缺的环节。
评估师需要收集相关的市场数据、建设成本、房产权属和使用情况等信息。
数据收集可以通过市场调研、询问调查、文献查询等方式进行，评估师需要保证数据的准确性和完整性。
在数据收集完成后，评估师需要对数据进行处理和分析，以便为之后的价值分析提供可靠的基础。
五、价值分析价值分析是房地产评估的核心环节。
在这一步骤中，评估师需要根据收集到的数据和信息，采用适当的评估方法对房地产项目的价值进行分析。
常用的分析方法包括收益法、市场比较法和成本法。
评估师需要结合实际情况选择合适的分析方法，并进行相应的计算和模型建立。
通过价值分析，评估师可以给出对房地产项目的评估价值，并据此为客户提供决策参考依据。
六、报告撰写报告撰写是评估过程的最后一步，也是评估师向客户传递评估结果的重要环节。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。
对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。
2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。
经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。
在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。
经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
房地产估价8路线价法
第1节 路线价法的基本原理
➢适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地 的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规 整，两侧临街土地的排列较整齐
第1节 路线价法的基为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。
❖ （3）苏幕斯法则
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深 50%，占土地价值的15%
❖ （4）哈柏法则
一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是 地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。
深度百分率
所给深度 100%
标准深度
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。 单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
第八章 路线价法
重点掌握内容：
重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价 法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。 难点是深度修正系数表的制作。
第1节 路线价法的基本原理
➢概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度， 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均 价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其 他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种 估价方法。
房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析
刘 薇 ’ 曹守顺 ２
（ １ 、 哈 尔滨国源土地房地产估价有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ １ ０ ２ 、 黑龙 江宸力工程项 目管理有 限公 司， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ０ ０ ） 摘 要： 随着我国房地产业的发展 ， 以房 产做抵押的贷款形 式也越 来越 受人们 的重视 ， 房地产抵押价值评估 ， 是房地产价值评估 中的 种最普通的常见类型。 房地产的价值 、 评估的技巧、 评估方法及评估 中需注意的事项等方 面与其他 物品的估价有所不同。 本文就对房地 产抵押评 估的技术 、 路 线、 方法等进行 简单的分析 并谈谈个人 看法。 关键词 ： 房地产 ； 抵押 ； 评估 ；路 线 ； 估价方法
一
随着社会经济和房 地产业 的发展 ， 房地产抵押作为银行 的主要 估 。最常见的几种方法如下： 经济来源， 在 我国也被认可 和受到各界人士 的重视 。随着房地产 的 ２ ． １ 完全产权房地产 的评估方法 抵押越来越多， 相应 的房地产评估行业也随之而起 。对 于房地产 的 所谓的完全产权房地产， 是以出让 、 购买或其他方式获得的土地 抵押评估我国有 明确 的规定， 但是总有一些特殊 性的房地产存在， 给 使用权， 即拥有一定期 限的土地使用权和房屋产权， 在规定的使用期 评估带来 了一定 困难， 本文就谈谈房地产 的抵押评估 内涵 和评估 技 限内可以 自由出租 、 转让 、 出售等活动。主要包括各类商 品房 、 自建 术路线 。 自营 的工厂 、 饭店 、 娱乐场所等等。 对这些具有完全 产权 的抵押物进 １ 房 地 产 抵 押 评 估 的 内涵 及 特点 行评估时， 可采用市场法 、 收益法和成本法估价， 以市场行情为准。 对 在我 国对房地产的抵押评估都有 明文规定 ， 它 的估价价值为 实 单独 以出让方式获得的土地使 用权作 为抵押物进行评估， 可以采用 时价值 。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值， 减去 房 基准地价修正法 、 市场法和假设开发法估价等 。 地产估价师知悉 的法定优先受偿款 。 我们从“ 房地产” 属性和“ 抵押” ２ ． ２ 不完全产权房地产 的评估 经济行为来进行分析， 可知房地产抵押评估具有 以下特点 ： 不完全 产权房地产是 指只拥有房屋产权 而不拥 有出让土 地使 １ ． １ 房地产抵押资产实物形态 的绝对不动性和价值形态的相对 用权， 有些房屋土地是 以划拨 的方式获得的， 有企事业单位的房产及 流动 性 高 度 的 对 立 统一 社会 各界的商 品房 、 廉 租房 、 经济 房等。对 这些房产抵偿进行 评估 房地产也称为不动产， 由于房地产 的不 可移动性和易于保 管， 又 时， 应采用 以下几种方式 ： 一是采用直接评估其土地使用权的市场价 实用等特点， 使其具有一定的增值可能性， 或是具有保值价值 。房产 值； 二是评估假设在出让 土地使用权下 的市场价值， 然后扣除划拨土 与原 材料 等流动资产进行抵押 比较， 房地产虽 然没有流动资产灵活 地使 用权应缴纳 的土地使用权 出让金或者相当于土地使 用权出让 但是却相对的易于保管 和保值， 也不受材料市场等因素的制约， 房地 金 的价 款 。 产也是人们生活和活动的必备场所， 人们对房地产更具有依赖性， 与 ２ ． ３部分侗 部） 房地产 的评估方法 那些无 形资产 和流动字 长相 比， 在价值形态上 又明显具 有更好的流 这类抵 押房地产 一般包括整体房地 产 中某栋 、 某层 、 某 单元或 动性， 即更容 易变现 。因此， 由于房地 产在 “ 不动性” 和“ 流动性” 上 的 某套， 综合房地产 中某部分用途房地产 等。对 已建成或使用 的部分 完美结合， 使 其在商业银行 的抵押贷款过程 中， 往往更多 、 更 经常 的 （ 局部） 房地产作为抵押物进行估价时， 应注意 到该部分（ 局 部） 房地产 被债仅人青睐， 成 为主要的抵押担保物， 被借 、 贷双方所接受和认可 。 在整体房地产 中的作用 ， 和它 的相应 权益， 要 看它能否能独立 使用， １ ． ２房地产抵押资产是资产权利的抵押，而不是资产本身 的抵 独立变卖 变现， 并对 土地的分摊 和公 共配套设施 、 共用部 分 的合 理 押 享用等问题进行分析， 估价方法可选用市场法 、 收益法或成本法 。 所谓资产 的抵押， 都是有一定的时间限制， 就像 去当铺典 当东西 ２ ． ４在建工程房地产 的评估方法 样， 在规定的时间内用高于当时典当的价值 可以把典 当物赎 回， 如 在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工 果超过 了期限那 么当铺有权利把你典 当的物品出售。 房地产的抵 押 程 的重要特点是还没有完整的建筑形 态和内部设施， 还不具 备验收 也是有一定期 限的， 在一定期限 内， 你抵押 的就是房地产的产 权而不 的条件， 不能体现它原有的设计价值和使用价值 。这类房产抵 押评 是房地产本身 的价值， 只要你在规定 的贷款时 间内还清所抵 押的贷 估就 比较麻烦 ， 要对在建抵押物进行全面的调查 了解 ， 首先要 了解在 款， 那么房地产还是归你所有 。如果你没有在规定时间内还清贷款， 建工 程是否取得 了土地使用权和建筑 开发资质，和发 包承包 资质 这时银行 才有权利处理你 的抵押房地产用来 回收贷款 。因此 ， 在抵 等。其次就是要注意实际施工进度和相应 的设计使用权益， 并且要 并按照核查结果进行 时点 评估 。此时 押期 间产权人虽然可 以正常地使用其所有 的资产， 但是 不能进行任 了解清楚是否拖欠工程款等， 何形 式的产权 交易或非 正常 的贬损 。换而言之， 就 是在抵押期间房 评估 只能反映房屋 未建成时的某一时点的抵押价值 ， 不舍拖欠价款， 地产 的产权虽然没有变更或转移， 但实际 已处于冻结状态， 你不能再 估价方法可选用成本法和假设开发法。 进行 转让 或二 次抵押 。所以， 抵 押期 间的资产产权 具有 未来 的不确 参考文献 定性 ， 并以突变性终结 。不象融 资租赁， 其产权是渐变式过渡 。 ［ １ 】 张光波． 金 融风险与房地产抵押 评估 ｌ Ｊ ｌ ＿ 中国房地产估 价师， ２ ０ ０ ６ １ ． ３房地产抵押资产评估 终极 目的是为 了 “ 贷款安全 回收 ” ， 而 （ ２ ） ． 不是“ 抵押物的 回收或变现” ［ ２ 】 张莹洁． 房地产抵押评估 的评估方法 问题 ［ Ｊ ］ ． 中国资产评估， ２ ０ ０ ９ ， 无论 抵押贷款 的风 险比例是多少， 资金的提供者还是希望贷款 （ ２ ） ： ２ ４ ． 人能按期偿还所贷款项， 不是最终因贷款人无力偿还贷款 而把房地 ［ ３ ］ Ｚ艳， 周 雪峰． 在建房地产评估要点【 Ｊ Ｊ ． 经济管理学家， ２ ０ ０ ８ （ ９ ） ． 产直接转移给银行或是资金提供者 。 银行作为金融机构是以经营资 ［ ４ 】 张志光， 刘红丽， 我 国房地产评估 的几点要素 分析 ｆ Ｊ １ ． 中国房地 产 金 为主， 它不是 房地产商， 手里可 以存放大量 的房地产业 ， 以期望升 业， ２ ｏ ｏ ７ （ ￣ ８ ） 。 值来实现收益的 目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清 ［ ５ 】 李玉 国， 张晓光 ， 王鹄． 特殊房地 产评 估的方式【 Ｊ ］ ． 经济技术协作 信 本金和利息， 使资金迅 速回笼， 而达到经营资金盈利的 目的。 息， ２ ０ ０ ９ ， ３ ０ ． ［ ６ ］ 赵 守义， 曲峰 ． 在金 融 未击 中的房 地产评 估 时价【 Ｊ Ｊ ． 黑龙 江金 融， ２房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 ０ ０ ５ ， ２ ． 作为抵押物的房地产有很多类型， 不 同类 型的房地产具有不 同 ２ 的估价特点和估价技术路线， 但总体而言， 房地产抵押价值评估应遵 ［ ７ 】徐 阳，周英杰．我 国房地产的评估发展 趋势 『 Ｊ １ ．中国科技信 息， 循谨慎 、 保守， 公平， 公正 的原则， 选用 估价方法时， 一般尽量将成本法 ２０ ０ ８ ， １ ２ ． 作为一种估价方法， 其 次再对抵押物 的市场价值和未来价值 进行 评
09年房地产估价师案例分析辅导：房地产估价技术路线的确定(1)
1.2 房地产估价技术路线的确定1.2.1 确定房地产估价的价值标准1.2.1.1 房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。
房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。
国际上通行的和世界各国(地区)制定的估价规范(或标准、指南等类似文件)中，价值标准也都是一个重点强调的问题。
通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。
因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。
目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。
《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。
《规范》第2.0.8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义：“2.0.8公开市场价值open market value在公开市场上最可能形成或成立的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
”进行房地产估价首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要评估房地产的公开市场价值。
这样的价值标准对房地产估价的方法起着规定性的作用。
1.2.1.2 公开市场价值标准决定估价方法的实质在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。
根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。
所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。
技术路线
1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。
根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。
（整栋）技术路线：1．首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2．采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3．对上述两种方法所得结果进行综合。
对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4．参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正（收益法或其它方法）测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产（如商业用房）市场法估价技术路线1．假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2．假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3．根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。
房地产估价技术路线确定(整理)
房地产估价技术路线与房地产估价方法
市场比较法，它所反映的是这样一种估价技 术路线：房地产的正常市价是该房地产在公 开市场上最可能的成交价格，或者说是被大 多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按 照这样的技术路线，市场比较法采用选取类 似房地产的实际成交价格作为评估价格的技 术路线。
房地产估价技术路线与房地产估价方法
房地产估价技术路线与房地产估价方法
假设开发法，它所体现的房地产价格形成过 程也即估价技术思路是：未完成的房地产的 价格取决于它完成后的价格和从未完成到完 成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、 税。
例1： 甲方于1993年7月委托乙方(建筑公司)建设两幢(分别称为A座和B座)8层共5000平方米的商 品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五 层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程 款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲 方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对 甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 1．确定评估结论的依据应该是： A．以1500万元作为估价值 B．以(1400+1580)／2=1490万元作为估价值 C．以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际 发生的工程量计算估价值 D．以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生 的工程量计算估价值 2．如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为： A．1993年12月 B．1995年7月 C．转让时点 D．项目建成时点 3．该商品房预计1998年5月建成，要估测届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情 况应该如何选择： A．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态 B，估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态 C．估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态 D．估价均为1995年5月的状态
房地产评估的技术路线、价值分析和报告
注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让 金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大 写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖 成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场 价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但 不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果 报告》和《估价技术报告》。
3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益
3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水
暖、电、气、电梯、通风空调）
4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素
6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有
不同的市场价值。
7、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方
法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基 准地价修正法进行估价.
致委托方函
中国广东省深圳市 罗湖区人民北路越港商业中心六楼 浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司
档号 : V/LYD/0201/2013
敬启者：
承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳 市罗湖区人民北路越港商业中心地下室（建筑面积合计为 3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为3,770.61平方米) 物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日,目的 是为 贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并 查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则， 选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。评 估结果如下：
房地产估价的方法与程序
房地产估价的方法与程序1. 简介房地产估价是指根据一定的方法和程序，对一处或多处房地产进行评估，从而确定其市场价值或租金水平的过程。
估价结果对于购房、购地、贷款、投资等多方面的决策都具有重要的参考价值。
本文将介绍几种常见的房地产估价方法和程序。
2. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较被估价房地产与近期交易的类似房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。
具体步骤如下：1.收集市场上类似房地产的交易数据，包括销售价格、面积、地理位置等信息。
2.对比被估价房地产与这些类似房地产的差异，如面积、地理位置、楼层等。
3.根据差异对比和市场行情，确定被估价房地产的市场价值。
3. 收益法收益法是用于评估投资性房地产价值的一种方法。
该方法基于预期未来收益，通过计算投资物业的净收入，再折现至现值来估计其市场价值。
具体步骤如下：1.收集投资物业的租金收入和运营费用等数据。
2.计算物业的净年收入，即租金收入减去费用。
3.通过选择合适的折现率，将净年收入折现至现值。
4.根据折现后的现值，确定投资物业的市场价值。
4. 成本法成本法是一种通过计算房地产的重建成本来确定其市场价值的方法。
该方法适用于新建物业或历史悠久的物业。
具体步骤如下：1.收集房地产重建所需的建筑材料和劳动力成本等数据。
2.根据建筑面积和建筑成本，计算房地产的重建成本。
3.通过考虑物业的使用年限和折旧等因素，计算物业的折旧值。
4.根据重建成本和折旧值，确定房地产的市场价值。
5. 财务比率法财务比率法是一种用于评估商业房地产价值的方法。
该方法主要基于物业的财务状况和运营绩效来确定其市场价值。
具体步骤如下：1.收集物业的财务报表和运营数据，包括租金收入、运营费用、资产负债表等。
2.计算物业的财务比率，如净资产收益率、总资产回报率等。
3.比较物业的财务比率与同行业标准，评估物业的价值水平。
4.根据财务比率和市场行情，确定物业的市场价值。
房地产估价师估价技术路线的确定过程
房地产估价师估价技术路线的确定过程2017房地产估价师估价技术路线的确定过程对于房地产估价行业和企业而言,房地产估价师就是核心资源。
下面店铺为大家整理的房地产估价师估价技术路线的确定过程，希望大家喜欢。
房地产估价师估价技术路线的确定过程如前所述，确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。
例如，在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。
这时的估价技术路线就是：先对保险事故发生前的估价对象进行估价，再对保险事故发生后的估价对象估价，两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。
再以第三章【案例3-2】的情况为例，该案例是要确定一大批直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。
一些简单明确的房地产估价往往比较容易确定估价技术路线，确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。
而一些比较复杂的房地产估价则要先明确价格内涵、价格形成过程，再据此理清思路，定下估价技术路线。
房地产估价师考试复习试题1、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增加导致稀缺性增加D、改进物业管理E、外部经济2、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。
A、建筑物B、已经灭失的房地产C、作为企业整体中的一部分的房地产D、土地E、划拨土地使用权的房地产3、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括( )等。
房地产估价理论与实务：房地产估价技术路线的确定
房地产估价技术路线的确定
9.2.2 房地产估价技术路线的确定过程 如前所述，确定房地产估价技术路线就是 要确定估价对象房地产的价格内涵和价格 形成过程，因此在确定房地产估价技术路 线时，首先要明确估价对象的价格内涵， 其次要确定其价格形成的过程，然后根据 这些再确定估价的测算过程和需要采用的 估价方法。
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房地产估价技术路线的确定
案例一：地下停车库物业价格评估分析 案例二：××公司抵押贷款土地估价分析
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房地产估价技术路线的确定
【本章总结】
本章介绍的是房地产估价技术路线及其确定， 确定估价技术路线是估价人员完成估价任务的 重要环节。第一节介绍的是房地产估价技术路 线的概念及其与房地产价格内涵和价格形成过 程、与房地产估价方法的关系；第二节介绍的 是确定房地产估价技术路线应遵循的要求，以 及房地产估价技术路线的确定过程。确定了估 价的技术路线，也就统领了该项房地产估价业 务的全局。
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房地产估价技术路线的确定
9.1.2 房地产估价技术路线与房地产价格内 涵和价格形成过程 房地产估价是估价人员模拟房地产价格形 成过程以确定房地产的客观合理价格的过 程，房地产估价技术路线就是估价人员模 拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格 内涵时的思路。因此，房地产估价技术路 线体现的正是估价对象房地产的价格形成 过程，反映的正是估价对象的价格内涵。
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房地产估价技术路线的确定
9.2 房地产估价技术路线的确定
9.2.1确定房地产估价技术路线应遵循的要 求 9.2.1.1 要对估价对象的基本事项有充分的 认识 （1）要充分了解估价对象 （2）要充分了解估价目的 （3）要充分了解估价时点
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产估价技术路线的确定
房地产估价路线设计
房地产估价路线设计房地产估价技术路线揭示了房产价格形成的内涵，是对房地产进行评估的中心思想，是估价人员在进行一桩房地产估价进行的首要任务，估价人员根据房地产估价对象，估价时点，估价目的，并依据相关的原则和资料制定该房地产的估价技术路线，估价技术路线包括了，估价目的，估价时点，时间进度以及调查资料所需要的劳务费，并选择合适的估价方法进行对估价对象的评估，因此估价技术路线的设计在一桩房产估价任务中起着至关作用，同时估价技术路线设计很好的还原了房地产价格形成的原理，能很好解决市场上面的炒作房产价格的场面。
标签：房地产估价；技术路线；估价方法江夏区原为武昌县，是武汉市的南大门，素有“楚天首县”之美誉。
1995年，经国务院批准，撤县设区，现为武汉市新型城区，总面积2009平方公里，人口68万人。
江夏城区现行的基准地价是2009年完成的，江夏区纸坊城区、大桥新区、庙山、藏龙岛四区域基准地价更新工作于2008年开始实施，成果于2010年4月通过湖北省国土资源厅和武汉市国土资源与规划局的联合验收，并经过江夏区社会各方面的听证。
随着经济的快速发展，城区建设的逐步完善，一方面，城区作为全区的政治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。
为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，2011年7月20日，根据武汉市国土资源和规划局《关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（武土资规发[2011]173号）文件，对江夏区纸坊城区成果进行第二次更新。
1拟定实施计划相关条件此次更新工作原则依据《定级规程》、《估价规程》和《技术规范》，同时我们又结合江夏区实际情况补充了以下原则：（1）根据江夏区在武汉市和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。
（2）注重静态与动态相结合，充分考虑江夏区城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。
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在出险时土地是不会受到损失的。
3.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价点
某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目 的是为了抵押贷款，按正常市场价格评估的结构式1000万元，银行据 此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还，银行 申请拍卖房产抵债，经法院判决将该房地产拍卖，扣除拍卖所得各项 税费后为600万元，不足偿债，于是银行认为评估公司估价有误，要 求其赔偿损失。
事实上，该责任不在于评估公司，因为1000万元这一估价结果 是估价对象在设定抵押权时（即1999年8月1日）的正常市场价值， 而不是2001年10月1日拍卖时的市场价值。估价结果本身是客观合理 的，只是不同时点市场价格不同，故评估公司没有赔偿责任。
例2-1 甲方（开发公司）于1993年 7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为 A座和B座）8层共5000m平方米的商品房，至1993年12月 止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座 建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷， 甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元； 乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。 双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托
学习要求： 1.了解房地产估价技术路线的概念； 2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地 产价格形成过程的关系； 3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程； 4.熟悉估价作业方案的内容； 5.掌握估价作业方案的编制。
能力目标： 能够理清估价思路，会设计出适宜的估价技术路线； 能规划好估价实施步骤，会拟定估价作业方案。
下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估价技术路线的 设计，其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下：
（1）确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估 基准。
（2）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较 法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价 格按比准价格的算式平均值确定。
一、估价技术路线的含义和作用 1.估价技术路线的含义
就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上， 思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。 包括3个方面的要素： ① 由估价目的所决定价格内涵； ② 由估价原则确定估价思路； ③ 由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数 量和质量决定估价方法。
2.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的 注意：估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土 地划拨取得。
分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行 能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估” 的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在 处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解 为——该房地产在“抵押评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应 该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。
2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点
应确定
为：
A.1993年12月
B.1995年7月
C.项目转让期
D.项目建成期
3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地 产市场情况应该如何选择：
估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款 进行评估。
1.确定评估结论的依据应该是： A.以1500万元作为评估价值 B.以（1400+1580）／2=1490万元作为评估价值 C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到 停工之 日止实际发生的工程量计算评估价值 D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之 日止实 际发生的工程量计算评估价值
（3）确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产 实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房 屋的评估价格。其计算公式为 被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数
2.估价方法反映着价格形成的过程，体现着某种估价技术路线 例如：
① 市场法：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能 的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。故市场法采 用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。 ② 成本法：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况 下，通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组 成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价 格。 ③ 收益法:可以讲购买房地产作为一项投资，将该投资未来可言获得的 所有净收益折现之后累加，用所得结果昨晚估价对象的房地产价格。 ④ 假设开发法：房地产价格形成过程也即估价技术路线是未完成的房 地产价格取决于它完成后的价格与从未完成到完成阶段所需增加的各 项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
三、确定估价技术路线应注意的内容 1.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象
对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式，有两种： 一是限制性拍卖； 另一种是非限制性拍卖。
估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属 于清算价格评估。
与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。（而短期强行变现将对 估价结果产生相应的影响）
最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过 程。
2.估价技术路线的作用 ① 可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程； ② 是评估出估价对象价值所遵循的根本途径； ③ 是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多 无效劳动的发生。
二、估价技术路线与股价方法的关系 1.估价技术路线是评估的思路，估价方法是评估的手段